榮觀房產網1. 房地產預售收入如何計算所得稅
1、預售收入10000元按當地計稅毛利率計算出預計毛利額，然后減去預繳的營業稅及附加、土增稅700元，當期期間費用500元后的金額乘以所得稅稅率25%為當季應預繳的所得稅。
2、法律依據是國稅發[2009]31號。 3、“預交環節計算應稅所得額時，應將預售收入直接乘預計毛利率”這個說法正確，但“不得扣除當期稅費”的說法不符合國稅發[2009]31號第十二條的規定。
4、*策依據： 國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知 國稅發[2009]31號 第八條 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定： （一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。 （二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。
（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。 （四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
第九條 企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。 第十一條 企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。
第十二條 企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
2. 房地產開發企業預售收入預繳所得稅具體怎么計算
預售收入10000元按當地計稅毛利率計算出預計毛利額，然后減去預繳的營業稅及附加、土增稅700元，當期期間copy費用500元后的金額乘以所得稅稅率bai25%為當季應預繳的所得稅。
擴展資料：為了加強從事房地產開發經營企業的企業所得稅征收管理，du規范從事房地產開發經營業務zhi企業的納稅行為，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行*法規的規定，結dao合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》。 參考資料：國家稅務局-房地產商稅務管理。
3. 房地產預售收入如何計算所得稅
1、預售收入10000元按當地計稅毛利率計算出預計毛利額，然后減去預繳的營業稅及附加、土增稅700元，當期期間費用500元后的金額乘以所得稅稅率25%為當季應預繳的所得稅。
2、法律依據是國稅發[2009]31號。
3、“預交環節計算應稅所得額時，應將預售收入直接乘預計毛利率”這個說法正確，但“不得扣除當期稅費”的說法不符合國稅發[2009]31號第十二條的規定。
4、*策依據：
國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知
國稅發[2009]31號
第八條 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。
（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。
（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。
（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
第九條 企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
第十一條 企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。
第十二條 企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
4. 房地產企業預售收入如何進行納稅調整
國家稅務總局最近下發了《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），對房地產企業取得的房地產預售收入的所得稅處理及成本費用的歸集等問題作出了明確規定，從而使其與會計制度規定的處理方式出現了差異。
根據新辦法，房地產企業應如何針對預售收入進行賬務處理和納稅調整？ 房地產開發企業是集房地產開發建設、經營、管理和服務為一體、以第三產業為主的產業部門，具有生產周期長、投資數額大、往來對象多、滾動開發和市場風險不確定以及成本對象不易準確合理計量等特點。但現行企業所得稅征收管理辦法主要是依據工商企業的特點和實際情況制定的，未能很好地兼顧房地產開發企業的行業特點。
國家稅務總局下發了國稅發[2006]31號文件，以加強對房地產開發企業所得稅的征收管理，規范房地產開發企業的納稅行為。 房地產企業取得的房地產預售收入由于未能同時符合會計制度關于商品銷售收入確認的原則：賣方已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；賣方既沒有保留通常與商品所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能可靠地計量四項條件。
因此，在收到商品房預售收入時，與其他工商企業收到預收款項一樣，會計上不將其確認為收到當期的銷售收入，將其作為預收賬款處理。會計處理為借記“銀行存款（現金）”等科目，貸記“預收賬款（其他應付款、應付賬款）”等科目。
待以后正式收訖售房價款或取得索取價款憑據（權利），并符合不同商品銷售方式下收入確認要件時，再將其轉為符合條件當期的損益，會計處理為借記“預收賬款”，貸記“主營業務收入（商品銷售收入）”等。 為了防止開發企業通過故意延緩收入實現的確認時間，隨意確定成本對象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務，保證國家稅收及時足額入庫以及不同納稅人之間稅負和納稅時間的公平，國稅發[2006]31號文件對房地產企業取得的預售收入所得稅處理作了特別規定：房地產開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。
同時根據商品房性質（經濟適用房和非經濟適用房）的不同和位于不同地區的商品房的毛利率作了具體規定：符合建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房[2004]77號）等有關法規規定的經濟適用房，其預售收入的計稅毛利率不得低于3%.不符合經濟適用房條件的房地產開發項目預計計稅毛利率按其所在地區確定：開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，其預售收入的計稅毛利率不得低于20%；開發項目位于地及地級市城區及郊區的，其預售收入的計稅毛利率不得低于15%；開發項目位于其他地區的，其預售收入的計稅毛利率不得低于10%。 這就是說，房地產開發企業應在收到預售收入的當期，不僅要將其并入發生當期的應納稅營業額計算繳納營業稅金及附加，而且要按項目的性質（經濟適用房和非經濟適用房）或所在地區分別至少按其預售收入的3%、20%、15%和10%在扣除相關的期間費用和上述稅金后進入發生當期的損益，并將按上述計稅毛利率計算的金額作為取得當期的應納稅所得額的調增項目處理，計算繳納企業所得稅。
同時允許企業在按會計制度規定將上述預售收入確認為收入實現時，將已繳納過營業稅的應納稅營業額、企業所得稅的應納稅所得額作為發生當期的應納稅營業額和應納稅所得額的調減項目處理。
5. 房地產開發企業預售收入預繳所得稅具體怎么計算
按照稅法規定，房地產開發企業采取預售方式銷售的，其當期取得的預售收入要先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整.預售收入的利潤率不得低于15%，由主管稅務機關根據本地實際情況確定。
如果你所在的城市預售利潤率為15的話，計算所得稅時應該是：
應納稅所得額=500*15%+(-100)=-25
你的企業仍虧損25萬元，本期不用交納所得稅。如果高于20%，你的企業就會出現盈利，要重新計算交納。
6. 房地產企業所得稅清繳預售收入的預計利潤怎么算,
可以根據行業利潤率進行測算。
你的數據不全，在這里無法幫你測算 各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局： 為貫徹落實新的企業所得稅法，確保企業所得稅預繳工作順利開展，經研究，現就房地產開發企業所得稅預繳問題通知如下： 一、房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。 二、預計利潤率暫按以下規定的標準確定： （一）非經濟適用房開發項目 1.位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城區和郊區的，不得低于20%。
2.位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低于15%. 3.位于其他地區的，不得低于10%。 （二）經濟適用房開發項目 經濟適用房開發項目符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發<經濟適用房管理辦法>的通知》（建住房[2004]77號）等有關規定的，不得低于3%。
三、房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，填報在《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》（國稅函[2008]44號文件附件1）第4行“利潤總額”內。 四、房地產開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關部門批準經濟適用房項目開發、銷售的文件以及其他相關證明材料。
凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定執行。 五、本通知適用于從事房地產開發經營業務的居民納稅人。
六、本通知自2008年1月1日起執行。已按原預計利潤率辦理完畢2008年一季度預繳的外商投資房地產開發企業，從二季度起按本通知執行。
7. 房地產企業什么時候開始采取預售收入繳納企業所得稅
0:30
提問：1、房地產企業已達到國稅發〔2009〕31號文的收入結轉條件后，未簽定售房合同收取的款項（例如定金等），是否應該繳納企業所得稅？
2、在完工年度企業所得稅匯算清繳，未達到收入結轉條件的定金所預繳的企業所得稅是否可以全額抵減完工年度當年所繳納的企業所得稅？
專家回復：1、國稅發〔2009〕31號文件第六條明確規定：企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。
也就是說，房地產開發企業取得的企業所得稅應稅收入，應該以簽訂《預售合同》或《銷售合同》為前提。如果房地產開發企業與購房業主簽訂了《預售合同》或《銷售合同》，房地產開發企業收取了業主的款項（如定金、預付款等），均應該按照規定預繳企業所得稅；反之，房地產公司沒有與購房者簽訂相關合同，所收取的款項（如：訂金、誠意金、vip會員費等），是不需要繳納企業所得稅的。
2、已經預繳的企業所得稅在匯算時作為預繳稅款處理，可以全額抵減匯算的所得稅。
專家分析：“定金”指為保證合同的履行，消費者預先向家具銷售者（賣方）交納一定數額的錢款。合同上是“定金”的，依據《合同法》相關規定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執行；如果無約定，家具銷售者違約時，“定金”雙倍返還；消費者違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的 20% 。
而對“訂金”，目前法律上沒有明確規定，一般可視為“預付款”。“訂金”的效力取決于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，家具銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與家具銷售者協商解決并要求經營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執行。 定金與訂金的區別，主要表現在：一、交付定金的協議是從合同，依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。二、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發生喪失或者雙倍返還預付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。三、定金的數額在法律規定上有一定限制，例如《擔保法》就規定定金數額不超過主合同標的額的20%；而訂金的數額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。四、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性質。
8. 房地產企業預售收入如何進行納稅調整
國家稅務總局最近下發了《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），對房地產企業取得的房地產預售收入的所得稅處理及成本費用的歸集等問題作出了明確規定，從而使其與會計制度規定的處理方式出現了差異。
根據新辦法，房地產企業應如何針對預售收入進行賬務處理和納稅調整？ 房地產開發企業是集房地產開發建設、經營、管理和服務為一體、以第三產業為主的產業部門，具有生產周期長、投資數額大、往來對象多、滾動開發和市場風險不確定以及成本對象不易準確合理計量等特點。但現行企業所得稅征收管理辦法主要是依據工商企業的特點和實際情況制定的，未能很好地兼顧房地產開發企業的行業特點。
國家稅務總局下發了國稅發[2006]31號文件，以加強對房地產開發企業所得稅的征收管理，規范房地產開發企業的納稅行為。 房地產企業取得的房地產預售收入由于未能同時符合會計制度關于商品銷售收入確認的原則：賣方已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；賣方既沒有保留通常與商品所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能可靠地計量四項條件。
因此，在收到商品房預售收入時，與其他工商企業收到預收款項一樣，會計上不將其確認為收到當期的銷售收入，將其作為預收賬款處理。會計處理為借記“銀行存款（現金）”等科目，貸記“預收賬款（其他應付款、應付賬款）”等科目。
待以后正式收訖售房價款或取得索取價款憑據（權利），并符合不同商品銷售方式下收入確認要件時，再將其轉為符合條件當期的損益，會計處理為借記“預收賬款”，貸記“主營業務收入（商品銷售收入）”等。 為了防止開發企業通過故意延緩收入實現的確認時間，隨意確定成本對象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務，保證國家稅收及時足額入庫以及不同納稅人之間稅負和納稅時間的公平，國稅發[2006]31號文件對房地產企業取得的預售收入所得稅處理作了特別規定：房地產開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。
同時根據商品房性質（經濟適用房和非經濟適用房）的不同和位于不同地區的商品房的毛利率作了具體規定：符合建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房[2004]77號）等有關法規規定的經濟適用房，其預售收入的計稅毛利率不得低于3%.不符合經濟適用房條件的房地產開發項目預計計稅毛利率按其所在地區確定：開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，其預售收入的計稅毛利率不得低于20%；開發項目位于地及地級市城區及郊區的，其預售收入的計稅毛利率不得低于15%；開發項目位于其他地區的，其預售收入的計稅毛利率不得低于10%。 這就是說，房地產開發企業應在收到預售收入的當期，不僅要將其并入發生當期的應納稅營業額計算繳納營業稅金及附加，而且要按項目的性質（經濟適用房和非經濟適用房）或所在地區分別至少按其預售收入的3%、20%、15%和10%在扣除相關的期間費用和上述稅金后進入發生當期的損益，并將按上述計稅毛利率計算的金額作為取得當期的應納稅所得額的調增項目處理，計算繳納企業所得稅。
同時允許企業在按會計制度規定將上述預售收入確認為收入實現時，將已繳納過營業稅的應納稅營業額、企業所得稅的應納稅所得額作為發生當期的應納稅營業額和應納稅所得額的調減項目處理。
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