2002房地產發展趨勢

1. 求,中國未來五年、十年的房地產前景,及走向

暈死，看到題頭，五年、十年的房地產前景、及走向！說實話我估計再專業的人士也不敢說話了！從2002年房地產起步到現在房價翻幾番過去的五年誰看懂了！不過現階段綜合房地產行情還算不錯，經過這5年的突飛猛進在拉動內需的前提下走勢已經慢慢的在趨于平穩了！你要說未來五年、十年的房地產前景、走勢，說實話我不敢去亂說，（但不說怕你不給分！）但是我感覺未來五年、十年的房地產應該是會保證內需的情況下平穩發展的，不會再像過去的五年那樣動不動就翻翻的亂漲價的！要說跌價最少我感覺五年內是不太可能的，因為最近我看到一個報道說現在城鎮居民的消費水平日益升溫，其中近六成居民愿意買30萬左右的住房，同時，國家也需要房地產市場拉動內需搞活經濟，畢竟房地產還是我們國家的支柱產業，如果，按照這個比例房地產市場還是很有潛力空間的，尤其是二線、三線城市，好了別的不多說了，因為你問的這個問提就是寫一本書都不一定能說得清楚，里邊牽扯方方面面的社會因素、國家因素、世界因素、太多，太多了不是你、我能夠一語而道破的，或者討論討論就有結果的。

2. 我國房地產業發展趨勢表現在哪些方面

3.1市場發育不良，泡沫化程度較高我國的房地產市場化發育時間較短，而且在發育過程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發育不良，利潤率太高而不可持續發展，據權威部門提供信息，房地產行業利潤率遠高于各行業的平均利潤率，并且一直在快速增長。

國際上房地產利潤率一般維持在5%左右，高的在6%~8%，而在中國房地產的利潤率高達20%~40%，而按國家統計局計算，中國房地產利潤率增長每年都在30%以上，2001年增長41%,2002年增長56%,2003年增長32%。在國外人們購一套適于居住的房屋僅是工資的3~5倍，而中國工薪階層購一套住房的費用是年工資的10倍~20倍。

由于在前期獲取了暴利，使得多數房地產商收稿日期：2010-05-05作者簡介：唐正輝（1979-），男，安徽巢湖人，畢業于安徽建筑工業學院，工程師。未能擺正其定位和心態，以為暴利會一直延續下去，拒絕接受價格下降的現實，并人為將房價炒高，至使我國房價遠遠偏離其真實價值和居民收入水平，出現較嚴重的泡沫。

據統計，我國的房地產收入比超過10，遠高于國際水平，按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3~6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素住房消費占居民收入的比重應低于30%。3.2土地的。

3.1市場發育不良，泡沫化程度較高我國的房地產市場化發育時間較短，而且在發育過程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發育不良，利潤率太高而不可持續發展，據權威部門提供信息，房地產行業利潤率遠高于各行業的平均利潤率，并且一直在快速增長。國際上房地產利潤率一般維持在5%左右，高的在6%~8%，而在中國房地產的利潤率高達20%~40%，而按國家統計局計算，中國房地產利潤率增長每年都在30%以上，2001年增長41%,2002年增長56%,2003年增長32%。

在國外人們購一套適于居住的房屋僅是工資的3~5倍，而中國工薪階層購一套住房的費用是年工資的10倍~20倍。由于在前期獲取了暴利，使得多數房地產商收稿日期：2010-05-05作者簡介：唐正輝（1979-），男，安徽巢湖人，畢業于安徽建筑工業學院，工程師。

未能擺正其定位和心態，以為暴利會一直延續下去，拒絕接受價格下降的現實，并人為將房價炒高，至使我國房價遠遠偏離其真實價值和居民收入水平，出現較嚴重的泡沫。據統計，我國的房地產收入比超過10，遠高于國際水平，按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3~6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素住房消費占居民收入的比重應低于30%。

3.2土地的供應不規范、*府機會主義行為嚴重*府在我國房地產市場的發育和發展中起著非常重要的作用，然而，我國*府在以下幾方面卻是機會主義的。一是在土地轉讓和使用中*府為了增加收入，某些官員為了私利而采取機會主義行為。

他們以低價從農民手中圈得土地，然后高價轉讓給開發商。據統計，2007年*府的轉讓土地所得超過7000億元。

二是*府在與地產商的交易中不能履行契約或隨意更改契約。三是*府的調控*策沒有延續性和穩定性，很多*策的出臺都是違反市場經濟規律的。

四是*府在土地交易中暗箱操作。我國的國土管理部門和各級*府在過去20幾年的房地產發展中，土地供應很不合理，而且在土地交易中存在很大的暗箱操作行為。

這些行為嚴重阻礙了我國建立起一個公正、公平、高效、廉潔的土地交易市場。3.3供需結構失衡目前我國房地產存在嚴重的供需結構失衡，具體表現為：一是新建的中小型、中低價位普通商品住房和經濟適用住宅供應不足，而高端住房卻供給過剩。

據對北京、上海、天津、西安、杭州等城市房屋銷售情況調查，去年銷售的商品住宅中，120m2/套以上的住房都在40%以上、最高的超過60%，中小套型住宅比例偏低。同時，據建設部門統計，2006年初，在40個重點城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90m2以下的住房面積所占比重為19.18%。

2007年10月份，這一比重有所提高，但是只有25.77%，與現行*策規定的調控目標還有較大的差距。二是廉租房供給很少，*府重視不夠，覆蓋面小，未以開發廉租房為*策重心，同時經濟適用房供給不能滿足要求，而且*府以提供經濟適用房為主存在很多問題；三是二手房市場和租賃市場發育緩慢，二手房的供給亦不能滿足要求。

3.4房地產業對金融依賴程度較高，蘊藏著較大的金融風險我國的房地產對金融的依賴程度很高，遠遠超出發達國家對金融的依賴程度，積累了大量的金融風險，主要表現在以下幾方面：一是房地產信貸增長過快，2007年10月來，全國商業性房地產貸款金額達4.69萬億元，同比增長30.75%，比年初增加1.01萬億元，占同期商業銀行全部新增人民幣貸款的28.9%；其中，個人住房貸款余額2.6萬億元，比年初增長6192億元，同比增長35.57%；住房公積金委托貸款10月末金額達到4502.2億元，比年初增加960億元，同比增長34.87%；二是房地產商自有比重低，我國的房地產開發建設，投資商多數欠缺資金，據統計，我國80%左右的土地購置和房地產開發資金都是直接或間接的來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購。

3. 當前我國市場的發展趨勢分析

當前我國消費品市場的特點及發展趨勢 一、2002年消費品市場發展的基本特征 （一）消費品市場總體保持穩定增長，增速有所回落2002年1~11月份，社會消費品零售總額為40886億元，比上年增長8.8%，增幅比上年同期回落1.3個百分點。

考慮價格因素，實際增長9.6%。從全年各月的增長趨勢來看，增速出現較大幅度波動，其中在2、5和10月份分別形成三個增長波峰（如圖1）。

圖1 2002年社會消費品零售總額月度增長趨勢 資料來源：國家統計局《中國經濟景氣月報》2002年1~11期。 2002年全社會消費品零售總額增長繼續高于GDP增長，增速差距為0.8個百分點，與上年增速差距2.8個百分點相比，減少了2個百分點。

據測算，2002年國內消費需求對經濟增長的貢獻率為46%，比上年回落約5個百分點。 （二）消費品市場價格繼續保持低位運行格局 從2001年11月開始，特別是進入2002年以來，居民消費價格總水平又表現出新一輪下降過程，到目前為止已經連續13個月負增長。

2002年1~11月全國居民消費價格總水平（CPI）累計下降0.8%，其中4月份下降幅度達1.3%，為1999年9月以來最大降幅（1999年8月為?1.3%）。對消費品市場運行影響較大的商品零售價格，2002年1~11月份的下降幅度為1.4%，比上年增加了0.8個百分點。

在商品零售價格的14類價格中，除中西藥品、書報雜志、燃料3類商品價格比上年略有上漲外，其他11類商品價格都呈下降趨勢，其中日用品、家用電器、首飾和食品價格下降幅度較大，分別下降21%、6%、5.5%和4.2%。 （三）供過于求的總格局仍在持續發展 據國家經貿委對國內600多種主要商品供求情況的跟蹤分析，2002年上半年市場上供過于求的商品比重達到86.3%，比2001年上半年上升3.3個百分點，供求基本平衡的商品比重由2001年下半年的17%下降到目前的12%。

與1999年上半年的情況相比，2002年上半年供過于求的比重上升了14.1個百分點，而供求平衡的比重則下降了13.9個百分點。可見，自1999年以來，我國經濟中供過于求的結構矛盾一直在持續發展，且目前已經達到了比較尖銳的程度。

（四）消費品市場發展仍然存在結構差異 首先，城鄉市場之間發展差距擴大的趨勢有所緩和。2002年城市消費品市場繼續保持較快的增長態勢，全年實現零售總額為23543.4億元，比上年同期增長9.9%，增速比上年低1.6個百分點；縣及縣以下消費品市場運行比較平穩，發展速度始終徘徊在6~7%的區間內，全年縣及縣以下農村市場消費品零售總額為14051.8億元，比上年同期增長6.8%，增速比上年低0.9個百分點；城鄉市場發展差距為3.1個百分點，比上年縮小了1.1個百分點，對全國消費品零售總額增長的貢獻率分別為71.1%和28.9%。

其次，消費品市場行業發展差距進一步拉大。從行業結構來看，2002年1~10月批發零售貿易業、餐飲業和其他行業消費品零售總額分別比上年同期增長9.1%、16.4%和3.4%，批發零售貿易業和餐飲業的增長對全國消費品零售總額增長的貢獻率為70.4%和21.6%。

上述數據表明，消費品市場零售額的不同行業發展速度相差接近13個百分點，發展差距比上年擴大2個百分點。 （五）新的消費熱點和消費領域繼續保持快速增長 進入2002年以來，伴隨中國居民消費結構升級和消費水平的提高而出現的新消費熱點和領域繼續保持著快速的發展勢頭，市場規模進一步擴大，成為消費品市場發展的重要支撐力量。

第一，假日消費仍是帶動消費品市場快速穩定發展的重要因素。2002年圍繞春節、五一國際勞動節和十一國慶節等長假期的假日消費活動日趨。

活躍和成熟，三個節假日所在月份全社會消費品零售總額分別增長了9.1%、9.3%和9.4%（見圖1），成為2002消費品市場運行的三個黃金時段。 第二，新型消費品銷售加速發展。

2002年以來，中國城鄉居民消費結構升級出現了加速發展的趨勢，帶動了住房裝修裝潢用品、汽車、通信工具、娛樂用品、文化用品等多種新型消費品銷售的快速增長。據對1~11月份限額以上批發零售企業的統計，汽車銷售增長45.4%，通訊器材類商品增長53.6%，石油及制品增長28.8%，建筑及裝潢材料增長27.9%，文化辦公用品增長17.5%，書報雜志類增長11%。

第三，信用消費呈快速增長勢頭，成為促進消費結構升級的重要力量。至2002年底，全國各類消費貸款余額達到6990億元，比年初增加2755億元，同比多增160億元。

其中，個人住房貸款余額5598億元，比年初增加2282億元，同比多增353億元。2002年汽車消費貸款增長最為迅速，以北京市為例，截止到8月末，北京市各商業銀行個人汽車消費貸款余額達83億元，比2001年同期增加64億元。

1至8月累計支持居民購車42106輛，比2001年同期增加30530輛，增長2.64倍。 （六）連鎖商業等現代化消費品流通方式正在成為消費品市場發展的新增長點 近年來，連鎖商業在中國得到了迅速發展，經營規模和輻射能力明顯增強，是推進流通領域快速發展的重要力量，并成為當前及未來相當時期內消費品市場發展的新增長點。

目前全國連鎖企業已有1124家，店鋪總數為2.2萬個，零售總額為1549億元，占全社會消費品零售總額的比。

4. 中國未來的房價的發展趨勢是什么

2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點：

第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。如果相關調控*策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和*策的組合作用。

第二，保障性住房將得到加強。從目前的*策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。

第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。

第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是*策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。

5. 房地產的發展前景怎樣

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最近幾天，中央經濟工作會以及**專門會議決定遏制房地產過快上漲。這一系列的信號表明，房地產開始軟著陸了。今后五年內房地產的發展趨勢，是穩步回落到合理的消費水平。房子是拿來住的，不是拿來投資炒作的。這個本質的精神將不斷體現在今后的宏觀調控中。

據很多專家預測，以及最近國家的*策動向，房地產今明兩年是穩中有升，明年以后開始回落。因此，你可以關注2012年后的房價。

至于是否成為房奴，要看每個人的收入水平了，不是所有的80都沒錢的。另外，三年后的房子應該大家買得起，至少不會有太大壓力。

為什么說是這樣的趨勢呢？因為中國經濟發展目前遇到了必須解決的失衡問題，發展模式不健康，必須調整經濟增長方式了。這是一個歷史的必然。房地產已經瘋狂了十年，到頂了。中國過去一直依靠房地產等少數產業拉動經濟，它已經完成了歷史使命。現在，我們的經濟增長方式要朝著可持續、環保、民生等科學模式轉變。

6. 房地產未來的發展趨勢

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原發布者：李詩進

房地產行業未來發展趨勢

1、房地產業概述

房地產行業主要是將土地和建筑物作為主要的開發經營對象，在其基礎上開展開發、建設、經營、管理、裝飾和服務等多種業務的綜合產物，其具有先導性、基礎性和高風險性。

2、房地產業目前發展現狀

2.1 城鎮化比率較低

盡管我國*府十分重視城鎮化建設，但是我國的城鎮化普及率依然較低。城鎮在教育的資源上占據絕對優勢，很多家長十分重視孩子的教育，希望給孩子營造良好的生活和學習環境，在醫療保障方面，城鎮的醫療建設更加完善，設備更先進，醫療水平也更高，無論是教育優勢、醫療優勢還是就業優勢等方面，城鎮與農村存在著巨大差異，越來越多的二三級城市人口與大量農村人口流入一二級城市，這使得房地產市場需求量大大增加。現階段，我國老齡化現象越來越明顯，國家也逐漸放開二胎*策，這也極大地刺激了房地產市場的發展。

2.2 依然在不斷發展

盡管現階段我國受宏觀調控的影響比較明顯，銷售額和銷售面積也呈現出逐漸放緩的趨勢，但是人們對住房的需求依然在逐漸上升，各地均出臺了有利于大學生落戶的*策，同時很多城市發展中，房地產行業是其支柱型產業，其可為城市創造更高的經濟效益。

2.3 國稅地稅合并成為主要發展趨勢我國房地產企業數量眾多，同時行業內部也面臨著十分激烈的競爭，房地產行業泡沫較大。首先從地方角度來看，不同區域均有在土地招標過程中利用高價獲得土地經營權，甚至出現了天價土地的情況

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