海南房地產貸款風險防范

1. 房地產信貸風險包括哪些 如何化解房貸風險

您好！房地產信貸風險的類別 1.項目合法有效性風險。

由于房地產和其他行業的差異，這一業務既有房地產企業（借款主體）的資質管理——保留行*審批的項目，還有項目本身的合法有效性，大部分項目都是保留行*審批的，尤其是進行規劃的審批很普遍，所以存在較大的*策性風險，這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段，這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。 2.市場風險。

房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素，其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段，易受該行業經濟“泡沫”的影響，海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

同時，原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本，甚至推動房價的上漲，給市場帶來許多不確定性。此外，國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。

由于房地產的行業特性，其受經濟環境的影響因素較多。 3.項目質量風險。

由于房地產項目按揭時間較長，在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控，而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量，從而給銀行帶來相應的信貸風險。

這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。 4.*策性風險。

對房地產而言，其*策性風險主要指貨幣*策、財**策、*府對房地產的產業*策等其他相關*策的影響。化解房地產信貸風險的對策 地產行業風險正逐步積聚，部分風險已經顯現。

面對房地產市場的新情況，我們不能無動于衷，應該采取有效措施，積極應對和化解可能存在的風險。 （一）提高房地產信貸的認識，加強房地產貸款管理。

一是要提高認識，克服把房地產信貸片面作為一種“優良資產”，在經營上急功近利的不良傾向。對房地產信貸風險及其危害性要加以高度重視，妥善處理安全性與贏利性的辯證關系，增強防范風險的意識。

國際上的經驗一再證明，房地產信貸風險與國家的宏觀經濟形勢特別是居民對宏觀經濟形勢的預期高度正相關，不能簡單地認為房地產信貸是低風險品種。要改變把房地產信貸當作低風險品種開發的觀點，讓房地產信貸業務步入理性運行的軌道。

既要支持有前景的房地產項目和個人購房，又要謹防房地產泡沫積聚的潛在風險。要妥善處理好當前房地產市場存在的市場供給過剩與居民有效需求不足、商品房供應結構與居民需求結構不合理、銀行局部短期利益與國家整體長期利益相背離、貸款營銷力度加大與貸后管理偏松等主要矛盾。

在發放貸款時，應注意市場細分，優化自身的貸款結構；要合理設定高檔房地產信貸與中低檔房地產信貸的比例、商業樓宇與住宅開發信貸比例、開發貸款與個人住房信貸比例、開發貸款與流動性貸款比例等。二是按照有關規定，嚴格審批手續，杜絕不符合規定的開發商和購房者套取貸款。

首先要嚴格控制不具備房地產開發資格的企業或個人開發房地產項目。對資本金達不到規定標準、行為不規范的開發商和個人購房者，不得審批和發放貸款；其次要優選項目、優選客戶。

優先選擇資本金占比較高、風險較低的住房類房產項目，盡量回避風險相對較高的商業性地產項目。在同等條件下對所處地段較好的項目進行支持。

經濟相對發達、住房價格相對低、信貸管理水平相對較高的地區優先扶持，合理控制房地產投資過熱以及信用環境較差的地區項目貸款規模。重點支持普通商品住房、經濟適用住房項目。

重點支持自住房貸款需求，規避金融風險。三是加強房地產貸款管理。

首先，進一步完善和嚴格遵守房地產信貸管理制度。針對國家實施的房地產宏觀調控措施，必須進一步修訂和完善房地產信貸管理制度，并嚴格執行和檢查。

對房地產信貸*策落實不到位，調查、審查、檢查不力的相關人員，按照信貸制度和紀律嚴格進行責任追究，借以促進信貸管人員對房地產信貸制度的遵守和執行。其次適當增加信貸管理人員比例，加大對信貸管人員的培訓力度。

由于農村信用社貸款項目多、人手少，一個信貸人員管理多個貸款項目，再加上信貸人員素質普遍較低，以致時間、精力和能力的有限性直接導致房地產信貸制度不能很好的落實。因此，必須加大對信貸管理人員的培訓，使信貸管理人員真正成為現代房地產市場的調查員、觀察員、評估員，確保房地產項目評估的高質量。

其三，要加強對房地產貸款全過程的監管。對開發商貸款要獨立開設賬戶，視工程進度，分期撥付，嚴格執行實貸實付、受托支付等制度；在發放按揭貸款時，在超過項目建設籌資方案中的預售款后，應該及時收回置換銀行開發貸款。

同時，適當提高個人購房首付款比例，抑制開發商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進行住房投資消費，防止投機行為。四是運用利率杠桿，調整樓房開發結構。

對高檔住宅適當上浮利率，對廣大群眾需要的經濟適用房采取下浮利率，以此來促進開發商開發適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產泡沫的出現。五是合理確定貸款期限。

要充分認清當前房地產。

2. 房地產開發要貸款如何進行風險防范

1。

對開發商資質、誠信度、還款能力、還款意愿進行嚴格審查和慎密判斷。在國家宏觀調控的背景下，要強化“有所為，有所不為”的經營理念，對于開發商股東的實力及關聯公司狀況、誠信度、項目前景、自有資金來源及比例、抵押擔保行為進行深入細致的調查核實，組織科學嚴謹的貸前評估，嚴防信息不對稱產生的潛在風險。

特別要高度重視對開發商的第一還款來源即開發商第一償付能力的分析跟蹤，充分認識以房地產抵押物代償為條件僅是第二還款來源，是最后一道救濟途徑且實現艱難，要及時糾正以房地產抵押為“保險箱”的錯誤思想認識。 2。

開發商必須提供抵押擔保，而且必須是貸款項目的抵押擔保。 事實表明，市場競爭愈激烈，銀行貸款安全性可能更差。

對此，建議銀行監管部門應加強協調指導，嚴格制止銀行間因惡性競爭而爭相降低擔保條件。除審慎接受極少數實力雄厚且信譽良好的大企業或企業集團作為第三方連帶責任保證人之外，商業銀行的房地產開發貸款的審批特別是新增房地產開發貸款不應接受第三方連帶責任保證。

3。嚴格審查抵押物的權屬。

原則上只接受開發商權屬項下的土地使用權抵押和貸款項目的在建工程作抵押，及時、準確了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復抵押等情況，確保抵押物權屬清晰，抵押登記手續齊備，合法合規。同時，要確保抵押房地產估價的合理性，防止房地產的評估價格存在虛估或高估現象，合理確定貸款額度，防范和規避信貸風險。

要認真分析把握抵押房地產的狀態及處置變現的可能性，盡量避免地下車位甚至通道等價值低、難變現房產作抵押擔保。 4。

嚴格實行房地產開發貸款封閉管理，即商業銀行在查實開發商自有資金投入已達到項目總投資35%的基礎上，對包括貸款和銷售款的支配和使用實施專項監管、嚴格控制，確保項目正常運作和貸款回收，防止開發商轉移、挪用或抽逃資金。 要通過法律、經濟等手段，加大對開發商失信行為的懲罰力度。

實踐證明，疏于管理特別是貸后管理和維權乏力是不良資產產生的主要原因。要堅決防止 “重貸前，輕貸后”的管理傾向，對房地產開發貸款業務人員實行嚴格的問責制，加大激勵約束力度，從源頭上強化貸款風險管理，杜絕由于道德風險和操作風險的滋生而引發法律風險。

3. 住房信貸風險及其控制措施

住房信貸風險及其控制措施在當前的房地產資金鏈中，商業銀行基本上參與了房地產開發的全過程。

在房地產信貸業務迅猛發展的同時，住房信貸風險已成為商業銀行風險管理的一個重要方面。住房信貸風險的形成途徑是多方面的，除宏觀經濟*策調整、社會監督不力等因素外，主要還表現在以下方面：1、借款人引起的風險。

一是借款人由于工作、收入、健康等因素的變化，不能按期償還貸款，被迫放棄所購房屋從而給商業銀行帶來損失。隨著勞動用工制度的改革、職工工作頻繁變動等，都會影響借款人收入；同時，由于目前商業銀行無法對借款人的財務狀況進行持續監督，商業銀行對樓市的預測也相當困難。

二是借款人在通過按揭方式購置房屋后，市場環境發生變化，以致借款人在權衡利弊后，放棄原來的按揭購房，利用尚需償還的借款，重新購置其他房屋；三是借款人在申請住房貸款時就存在詐騙動機。2、開發商引起的風險。

一是違約。開發商將購房款借入后，因地價、建筑材料、施工技術、自籌資金等的影響造成不能按時交樓盤或所交樓盤不符合購房契約標準，由此引發購房人停還銀行借款。

二是詐騙。一些開發商以其關聯企業或特殊關系的個人名義“購買”其開發的房產，用以籌措資金，甚至偽造購房人詐騙銀行資金，一旦資金到手，就挪作它用。

3、抵押物引起的風險。目前房屋產權作為貸款抵押存在以下幾個問題：一是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執行起來難以達到目的；二是價值不實。

抵押人在對房產權進行評估時弄虛作假，其評估價值超過實際價值，使銀行在實現抵押權時造成部分債權無法實現。4、銀行自身引起的風險。

一是信貸管理不完善，形成信貸風險。二是制度執行不嚴，落實不到位。

按揭貸款涉及對象 下載地址： 。

4. 房產抵押貸款風險如何防范

防范房產抵押貸款風險的措施： （一）進行抵押貸款前做好調查工作 銀行辦理房產抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產是否已經租賃他人。

1、對房產“先租后抵”請看的檢查。 如果出現“先抵后租”的情形，即抵押人在設定抵押權后，又將抵押物出租。

在這種情況下，已登記的抵押權的效力優先于租賃權，銀行可以辦理房產抵押貸款。 2、對房產是否屬于“一物多押”的檢查。

如果屬于“一物多押”，銀行要經常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。 辦理抵押貸款時，銀行應要求借款人將房產和土地使用權一并抵押，便于處置變現。

房產抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應有充足的時間處置抵押房產。 （二）土地的性質和使用期限要明確 銀行辦理抵押貸款前，要調查清楚房產所占用土地的性質，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業類。

根據土地的性質，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質的房屋土地，銀行應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產時補交土地出讓金。

（三）貸后檢查須加強，防止土地用途變更 銀行辦理房產抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。 即使辦理前一致，銀行也應在貸款發放后進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發生變更，根據情況及時采取有效措施。

（四）共有財產抵押要求所有財產共有人簽字 銀行在辦理房產抵押貸款時，應通過房產證和其他途徑詳細了解房產的實際所有權情況。對共有財產，要真正掌握究竟有多少個財產共有人？財產共有人是否同意用房產抵押辦理貸款？只有經財產共有人全部同意，銀行才可以給予辦理，同時還應要求所有財產共有人共同簽字。

5. 房地產抵押貸款存在哪些風險以及有哪些風險控制措施

房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。

它是房地產信貸業務的主要形式，在貸款業務中占據了重要地位。當前在房地產抵押貸款中存在哪些風險呢？又要如何去控制這些風險呢？有哪些風險控制措施呢？ 一、當前房地產抵押貸款存在的風險 1、內部操作風險。

一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對于我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很“保險”的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。

正是由于抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，并最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸后評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，準入不嚴謹，貸后管理失效。

2、抵押物權利瑕疵風險。 一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。

二是光土地使用權抵押，若抵押人購置并抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，*府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨*策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。 3、無效抵押行為風險。

一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施（包括房地產）不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能*府有關部門的規章規定可以抵押并作出擔保承諾，但按照“法律大于地方性法規的效力”原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。

根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。

4、抵押物價值下跌風險。 一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。

二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高于實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。

5、抵押登記不完備風險。 一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。

二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已“一物多抵”，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。 6、抵押物處置風險。

一是由于我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難于實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。

三是租賃權對抗的風險。按照“買賣不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。

同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基于租賃合同，具有優先購買權，將可能采取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。 7、抵押物滅失風險。

若貸款人未按規定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續保、并明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。 二、房地產抵押貸款風險控制措施 1、重視實地調查。

貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的市場變現價。

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