榮觀房產網1. 今天去看了一下地產大亨網的房產眾籌模式,確實驚嘆,很有遠瞻性
繼團貸網試水房產眾籌項目“房寶寶”后，最近搜房網在全國各大城市發起了房產眾籌的模式。
日前，東莞開發商新世紀君匯半島率先試水“搜房眾籌”，并獲得良好的市場反響。至于該模式未來能否成為“大氣候”，業內人士看法不一，有人認為代表了一種新趨勢，證明了互聯網金融是一種能誕生無限可能性的領域，也有人認為，眾籌模式雖然很新穎，但是在市場環境向上的賣方市場，開發商難以給你更大的優惠空間，所以這種合作只是短期的合作，理性不足。
首次眾籌凈收益率超兩成 眾籌是起源于美國，采用團購+預購的形式，向網友募集項目資金。2012年12月8日美國網站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產中，誕生了“房地產眾籌”模式。
Fundrise提供用戶住宅地產、商業地產及旅游地產等各種類型的不動產項目，投資門檻只有100美元。 近期，搜房網在全國范圍掀開了一股“房產眾籌”熱，高調喊出“購房者最低投資1000元，最高預期收益40%”的口號吸引業內外人士的關注。
據悉，該房產眾籌的方式是搜房網和開發商協議，開發商拿出一套最低五折價格的特價房源進行眾籌資金招募及房屋競拍，每位投資者最低投資1000元，籌資金額達到眾籌范圍，便可完成眾籌階段，隨后可以進入網上拍賣環節。若房子最終以八折成交，投資者將可以獲得相應的溢價收益。
筆者了解到，東莞新世紀君匯半島此次房產眾籌推出的房源為一套108平方米四房，市場價高達92.7萬元，眾籌總金額為55萬元，參與者只需投資1000元即可參與眾籌。10月9日，新世紀君匯半島眾籌活動上線5分鐘即吸引181人籌滿55萬眾籌目標金額。
最后，通過網絡競拍，一位姓黃的市民以74.1萬元競得新世紀君匯半島提供的眾籌標的物。根據搜房與開發商協商的眾籌規定，眾籌房源溢價率超三成，扣除相關的費用后，參與眾籌投資人預期凈收益率超兩成。
對此，市民陳女士表示，有了解該眾籌模式，不過暫時不考慮投資，如果樓市成交不太景氣，若房子賣不出去，該投資就賠本了。對于網絡競拍房子，陳女士表示暫時難以接受該模式。
“買房不是買白菜，動輒幾十萬，甚至上百萬的房子可能會花費一個人畢生的心血。我還是青睞于到營銷中心看房、算價、買房等傳統的模式。”
陳女士說。 房產眾籌有一定風險 面對市場行情，今年以來，房企迎來了熱鬧的轉型大戰，而擁抱互聯網成為不少房企的選擇。
9月份，由萬科推出的全國首個房產眾籌在蘇州首次嘗鮮，推出后在全國范圍內引起強烈反響，緊接著，重慶和天津也在推行眾籌項目。國慶假期結束后，東莞新世紀君匯半島即攜手搜房推出的東莞首個眾籌，也獲得良好的反應。
對此，瑞峰置業相關工作人員表示，此舉是在嘗試新玩法吸引公眾注意力，實現一次借道營銷，該模式可以在網上合伙集資買房、炒房、建房，眾籌買房又一次證明了互聯網金融是一個能誕生無限可能性的領域。 業內人士指出，就目前房企轉型來看，還沒有找到完全成功的模式與路徑。
新世紀等企業推出房地產眾籌，主要還是為了吸引眼球，為賣房作支撐。通過眾籌買房的概念，吸引大家對房地產項目的關注，這是它最核心的力量。
東莞房地產協會秘書長陳駿良介紹：“房產眾籌主要是樓盤銷售賣廣告的噱頭，開發商拿一兩套房出來做廣告噱頭比較容易，若是要一次性拿一棟房子來做眾籌就比較難了。” 他指出，此次眾籌的方式是成功的，開發商是拿出一套特價房，讓利二三十萬，通過籌集資金和競拍的方式，并且設置“馬上退出”的機制，通過競拍有業主馬上接手購買，達成很好的廣告效應。
如果沒有市民接手的話，該投資就會虧本，這對于投資者來說風險相當高。 眾籌商鋪酒店更有溢價空間 東莞的互聯網金融行業現在正處于蓬勃發展的時候，吸引不少機構參與其中。
據東莞市互聯網金融協會提供的數據顯示，完全符合互聯網金融類型的企業在東莞有50家左右（包括P2P、第三方支付、眾籌等）。 由此可看，眾籌等互聯網金融的市場很大，但是如何去甄別市場的真偽？如何獲得能規避風險，獲得利益的最大化？ 對此，科威不動產總經理張霞認為，雖說房產眾籌是創新的金融創新模式，但是投資者入市需要謹慎，入市前要考慮其成本、市場，以及利潤問題。
她認為，目前，豪宅市場的市場環境不穩定，價格也處在不穩定的態勢，在市場低迷的情況下，開發商借助眾籌的模式吸引人們眼球。但是眾籌房子、別墅需要謹慎，要考量其積壓的時候，是否能馬上出手退出，因為該類產品平時是沒有收益的，還要支付管理費用和日常的支出， 對投資者來說，成本頗高。
她建議，房產眾籌可以參照美國眾籌的模式，眾籌商業項目，如商鋪、旅游地產、酒店，此類產品平時有固定收益，也有未來的溢價空間。 晟利地產總裁周紅表示，成功的商業項目需要從城市出發，融合地方特色，方能體現亮點。
商業地產發展到今天，不能忽視新的商業模式。如商業地產可以運用到眾籌模式里，出資方所有人都是股東，同時消費，同時經營，每個人都是老板，還可分紅，當然就會帶來很多的消費人群，這是很多項目都可以參用的。
股東既自營，又參與整體運營，這是未來的趨勢。 。
2. 房地產眾籌
事實上，目前傳統房地產的日子并不好過，都在謀求轉型。
而互聯網眾籌以及定制，也許是一條新出路：一是通過眾籌資金，幫助房地產開發商解決項目開發的融資問題；二是開發完成后，有需求的眾籌者通過一次性團購，大批量地消解項目庫存；三是由于前期融資來源于眾籌者以及眾籌者本身的“團購”，這種“先需求，后生產”的定制模式，為開發商大大降低成本，從而回饋給購房者，降低房價。而通過這種模式，房子的價格最少能降低30%。
眾籌，可以簡單理解為“借助互聯網平臺向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。”而不同房企在操作細節方面又有不同之處。
從目前來看，眾籌模式不盡相同，但共同特點都是消費者先支付一定的金額后，獲得有購買優惠房的資格。這樣，開發商不但通過“房產眾籌”沖刺業績做大銷售額，還可以緩解現金流，用別人的錢做自己的事情，并且也不用支付貸款利息。
3. 房地產眾籌現在發展怎么樣
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4. 在我國,房地產眾籌的模式主要有哪些
1。
融資開發型眾籌 此類房地產眾籌的特點是開發商以獲得開發建設資金為目的，投資者主要以獲得房屋產權為目的。具體又可以細分為兩個子類。
（1）定向類 此類眾籌面向特定合作投資者，典型案例是石家莊眾美城定制，特點如下： 通常是在立項或者拿地之前進行。 為減少拿地及后期銷售的不確定性，開發商對合作單位一般有較為苛刻的篩選條件，要求合作單位對定向拿地具有一定影響力，且有一定數量的員工有購房需求。
一般以較大的房價折扣作為投資者的收益保障，但要求投資者需在拿地前支付基本全部購房款，開發商在這一過程中僅獲得管理收益。 優勢在于在拿地前便完成認籌且眾籌資金額度大，大幅降低了開發商在開發建設過程中自有資金的投入。
開發商能否拿到地以及能以什么價格拿到地，開發商的專業能力、成本把控能力、資金實力等，都存在不確定性。如果開發商投入過低，高度依賴眾籌投資，則風險控制意識難以保證，風險最終就會全部轉嫁給眾籌參與者。
（2）非定向類 此類眾籌面向公眾投資者，典型案例是平安好房-碧桂園眾籌，特點如下： 通常在項目拿地后建設前進行，為項目建設階段提供低成本資金，達到降低項目負債率的目的，同時也有利于提前鎖定一批購房意向人群。通常適用于區域房價上漲預期與資金成本不匹配，項目利潤不足以覆蓋銀行貸款、信托等傳統融資方式的資金成本的情況。
參與門檻一般較高，且需要投資者在預售前支付所有房款。 將眾籌項目包裝為保險、債券等金融產品，通過產品設計，避免投資者與開發商直接接觸，規避集資建房的法律風險。
投資者的收益主要體現在前期眾籌的標的價格將遠低于樓盤的銷售價格，房價折扣一般基本保持在年化收益率10%左右，價差成為其主要獲利渠道。 開發商雖然在銷售價格上有所讓利，但通過眾籌降低融資、銷售等環節的成本，從而獲得收益，并實現了對購房客戶的提前鎖定。
2。營銷推廣型眾籌 此類房地產眾籌的特點是開發商以項目去化為目的，投資者主要以獲得房屋產權為目的。
具體又可以細分為五個子類。 （1）預先團購式 典型案例包括平安好房-北部萬科城眾籌、當代北辰coco moma眾籌、華遠地產-諾亞員工寶。
此類眾籌一般在項目預售前進行。參與者籌得的只是享受優惠購房資格的“期權”，只有等到項目符合房屋預售條件時，才有權行使期權，繳足房款，以優惠的價格獲得房屋產權。
參與門檻較高，開發商一般會承諾“基本收益率+購房優惠價格”的收益，眾籌期間一般會設置一定時間的鎖定期，鎖定期內參與者不得申請退出。 （2）團購式 典型案例是京東-遠洋5000元籌折扣房。
此類眾籌項目涉及的房產均為現房，因而與一般的商品促銷和消費團購沒有太大區別。 （3）抽獎式 典型案例是京東-遠洋1。
1折購房。此類眾籌屬于以蓄客為目的、在項目獲得預售證后進行的營銷活動。
參與門檻一般較低，通過抽獎可能產生的高收益回報，鼓勵盡量多的投資者參與，從而達到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。周期通常較短。
未中獎的參與者既無損失也無收益。 （4）彩票式 典型案例是京東-遠洋11元籌首付。
此類眾籌屬于以蓄客為目的、在項目獲得預售證后進行的營銷活動。參與門檻一般較低，通過類似彩票方式可能的高收益回報，鼓勵盡量多的投資者參與，從而達到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。
周期通常較短。 未中獎的參與者可能付出一定的沉沒成本（相當于彩票的費用）。
（5）拍賣式 典型案例是蘇州萬科城100？全裝三房眾籌。此類眾籌屬于以蓄客為目的、在項目獲得預售證后進行的營銷活動，并且通過投資者競價的方式，探尋市場對項目定價的接受程度。
參與門檻一般較低，通過拍賣、高收益率等形式，鼓勵盡量多的投資者參與，從而達到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。 周期通常較短。
所有參與者均可獲得收益（優惠購房折讓或拍賣收益分成）。 3。
開發理財型眾籌 此類房地產眾籌的特點是開發商主要以獲得開發建設資金為目的，投資者主要以獲得投資理財收益為目的。目前市場上的案例并不多見，以萬達的“穩賺一號”為典型。
此類眾籌實際上與reits類似，只不過用眾籌的名義來發售，降低單個投資者的投資額度，并達到拓寬開發建設資金來源的目的，有助于實現開發商的輕資產運營。此類眾籌要求開發商的項目從前期規劃到開發建設到招商運營的一整套商業模式得到投資者的高度認可，通常門檻較高，持有期較長，一般要3年以上。
租金、稅收等制度上的缺陷從根本上決定了此類眾籌模式目前在國內尚無法大規模鋪開。現有案例必須依靠開發商的價格折讓來實現眾籌的高收益，依靠開發商的回購保證來降低投資風險。
4。運營理財型眾籌 此類房地產眾籌的特點是開發商主要以項目去化為目的，投資者主要以獲得投資理財收益為目的。
目前市場上案例較多，包括房寶寶-中信御園眾籌（以別墅為基礎資產）、平安好房海外房產眾籌（以海外公寓為基礎資產）、中信臺達國際酒店式公寓眾籌（以酒店式公寓為基礎資產）和武漢綠地中心606項目眾籌（以摩天大樓為基礎資產）。 此類眾籌實質上是準reits產品，通過眾籌實現多人持有一個物業產品，降低單。
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