榮觀房產網1. 房地產開發前期工程費用怎么算呢
房地產前期開發費用（明細）征地、拆遷階段： 地形勘測費 征用土地補償費 附著物補償費（拆遷補償費） 林地補償費 森林植被恢復費 林地同意使用砍伐費 使用林地評估費 耕地占用稅 耕地開墾費 新菜地、魚塘開發建設基金 村民社保基金 征地管理費 征地查勘測量費 拆遷管理費 臨遷補助費 城市增容費 房地產開發階段： 土地手續階段 用地預審附圖費 土地勘測費 摘牌交易服務費 土地使用權出讓金（地價） 土地使用權出讓合同契稅 土地閑置費 地質災害評估費 購買地形圖費 套圖費用 總規階段： 交通評估費 調規可行性研究費 公示公證費 公示牌制作費 專業報建 環境評價咨詢費 人防易地建設費 規劃報建 放線測量費 公示費（含公證費、公示牌制作費） 市*設施配套費 設計、施工、監理招投標 招投標評標費 場地使用費 交易服務費 初步設計審查 審查費用 專家費 會議費 施工許可證 施工圖審查費 工程定額編制費 質監費 安監費 勞保金 散裝水泥基金 印花稅 新型墻體材料基金 農民工社會工商保險 預售證 門牌號碼制作費 郵箱制作費 樓盤名、路名登報費 制作路牌費 面積測繪費 規劃驗收階段 驗線費 公示費（含公證費、公示牌制作費） 公示費（含公證費、公示牌制作費） 違章處罰 大確權 房屋測繪費 確權查冊費 補交出讓金 房地產銷售交易階段 印花稅 繳交稅費 房地產交易手續費 其他費用 工商注冊費 工商年檢費補充：房地產開發項目成本費用組成對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用由開發成本和開發費用兩大部分組成。
（一）開發成本 共有八項： 1.土地使用權出讓金。 國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。
土地使用者支付土地出讓金的估算可參照*府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征用及拆遷安置補償費。
（1）土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。
農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。 （2）拆遷安置補償費。
在城鎮地區，國家和地方*府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。
它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。 3.前期工程費。
前期工程費主要包括： （1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。
通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。 （2）“三通一平”等土地開發費用。
主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。
4.建安工程費。 它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。
主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。
5.基礎設施費。 它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。
6.公共配套設施費。 它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
其估算可參照“建安工程費”的估算方法。 7.不可預見費。
它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1~6項之和為基數，按3%一5%計算。
8.開發期間稅費。 開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方*府或有關部門征收的費用。
在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估算。
（二）開發費用 開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。 1.管理費用。
可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。 2.銷售費用。
它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項： （1）廣告宣傳費。
約為銷售收人的2%一3%; (2)銷售代理費。約為銷售收入的1.5%一2%; (3)其他銷售費用。
約為銷售收入的0.5%一1%。 以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%一6%。
3.財務費用。 它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。
（三）投資與成本費用估算結果的匯總 為了便于對房地產建設項目各項支。
2. 房地產開發前期工程費用
A.房地產開發企業以下費用計入開發成本---前期工程費 一、勘探費。
包括地質勘探、地下文物勘探； 二、設計費。包括 總體規劃設計費、施工圖設計費、環境設計費、售樓中心設計費 三、地形圖測繪費 四、開發項目可行性編制費 五、開發土地平整 六、開發土地垃圾清運費 七、回填土費用 八、定位放線費 九、三通一平 包括臨時用水、臨時用電、臨時用道路 十、開發場地圍墻工程 十一、地基檢測費、臨時辦公室建設費 十二、人防異地建設費 十三、城市基礎配套費和綠化費 十四、墻改專項費 十五、招標代理費、服務費、公證費 十六、質量監督費 十七、合同鑒證費 十八、公共消防費、地震檢測費、工程監理費用 十九、廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程； B.計算土地增值額時稅法允許扣除的項目。
主要包括：（1）取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。（2）開發土地和新建房及配套設施的成本，包括納稅人房地產開發項目實際發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用。
（3）開發土地和新建房及配套設施的費用，包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。
其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。
計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民*府規定.（4）與轉讓房地產有關的稅金，包括納稅人在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅。納稅人轉讓房地產時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。
（5）從事房地產開發的納稅人可以按照上第一、二項金額之和加計20%的扣除額。
3. 房地產開發企業哪些費用計入前期工程費
房地產開發企業以下費用計入開發成本---前期工程費一、勘探費。
包括地質勘探、地下文物勘探；二、設計費。包括 總體規劃設計費、施工圖設計費、環境設計費、售樓中心設計費三、地形圖測繪費四、開發項目可行性編制費五、開發土地平整六、開發土地垃圾清運費七、回填土費用八、定位放線費九、三通一平 包括臨時用水、臨時用電、臨時用道路十、開發場地圍墻工程十一、地基檢測費、臨時辦公室建設費十二、人防異地建設費十三、城市基礎配套費和綠化費十四、墻改專項費十五、招標代理費、服務費、公證費十六、質量監督費十七、合同鑒證費十八、公共消防費、地震檢測費、工程監理費用十九、廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程。
4. 房地產開發企業哪些費用計入前期工程費
房地產開發企業以下費用計入開發成本---前期工程費
一、勘探費。包括地質勘探、地下文物勘探；
二、設計費。包括 總體規劃設計費、施工圖設計費、環境設計費、售樓中心設計費
三、地形圖測繪費
四、開發項目可行性編制費
五、開發土地平整
六、開發土地垃圾清運費
七、回填土費用
八、定位放線費
九、三通一平 包括臨時用水、臨時用電、臨時用道路
十、開發場地圍墻工程
十一、地基檢測費、臨時辦公室建設費
十二、人防異地建設費
十三、城市基礎配套費和綠化費
十四、墻改專項費
十五、招標代理費、服務費、公證費
十六、質量監督費
十七、合同鑒證費
十八、公共消防費、地震檢測費、工程監理費用
十九、廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程
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