榮觀房產網1.請問中國房地產*策改革的問題
瘋狂炒房時代的最瘋狂現象就是開發商新開盤的房子在一開盤就被賣光“搶光”，讓“很多人”徹夜排隊也買不到房子！本文將告訴你真相！其實都是房產商土地增值稅惹的禍！
現舉例說明：
1.先看看開發商建房賣房土地增值稅的征收辦法：
土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：
(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數為0;
(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數為5%;
(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數為15%;
(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數為35%。
2.扣除項目金額包含：
(1)取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續費；
(2)房地產開發成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和開發間接費用；
(3)房地產開發費用，主要包括利息支出和其他房地產開發費用。其中其他房地產開發費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定：納稅人能銨轉移房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項合計的5%以內計算扣除，否則按上述第（1）和（2）項合計的10%以內計算扣除；
(4)轉讓房地產有關的稅金支出。包括營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加等；
(5)其他扣除項目。這條主要是針對房地產企業規定的，對專門從事房地產開發的企業可以按20%計算扣除。
3.假如一個開發商開發一棟房子的所有“扣除項目金額”為100萬元，那么如果房子分別以140萬、190萬、290萬、350萬賣出去（市場價），我們來看看地產商要交的土地增值稅和獲得的利潤：
1）如果賣140萬，那么增值額為40萬，40/100=0.4，適用30%稅率，應納增值稅為40*30%=12萬元，實際利潤28萬元，利潤與增值額比為28/40=0.70;
2）如果賣190萬，那么增值額為90萬，90/100=0.9，適用40%稅率，應納增值稅為90*40%-100*5%=31萬元，實際利潤59萬元，利潤與增值額比為59/90=0.66;
3）如果賣290萬，那么增值額為190萬，190/100=1.9，適用50%稅率，應納增值稅為190*50%-100*15%=80萬元，實際利潤110萬元，利潤與增值額比為110/190=0.58;
4）如果賣350萬，那么增值額為250萬，250/100=2.5，適用60%稅率，應納增值稅為250*60%-100*35%=115萬元，實際利潤135萬元，利潤與增值額比為135/250=0.54;
4.再看看當二手房賣掉的稅費和利潤（140平米以下）
1）營業稅：成交價的5.55%;
2）個人所得稅：成交價的1.5%
3）印花稅：房價價的0.05%。
5.再計算一下供應商把新房變二手房獲得的利潤：
A.那么如果第一次是140萬賣出去，第二次賣給顧客是350萬；
需要交稅合計是350*(5.55%+1.5%+0.05%)=24.85（萬），獲得的利潤是350-140-24.85+28（第一次交易的利潤）=213.15萬；
B.那么如果第一次是190萬賣出去，第二次賣給顧客是350萬；
需要交稅合計是350*(5.55%+1.5%+0.05%)=24.85（萬），獲得的利潤是350-190-24.85+59（第一次交易的利潤）=194.15萬；
C.那么如果第一次是290萬賣出去，第二次賣給顧客是350萬；
需要交稅合計是350*(5.55%+1.5%+0.05%)=24.85（萬），獲得的利潤是350-290-24.85+110（第一次交易的利潤）=145.15萬；
很清楚了吧，如果第一次以市場價350萬賣出去，只獲得135萬的利潤，而變成二手房賣出去，第一次賣出去的價格越低（所謂的團購或內買），那么開發商獲得的利潤越高，而且是比一手交易大幅提高了（145萬到213萬），所以開發商第一次都是內買居多（虛假銷售，如果有突然出現的風險，退房也沒有成本），開盤都是做樣子的，雇人排隊，實際上造成了剛開盤就沒房可賣的“暢銷”瘋狂的場面！
2.有哪些方面阻礙了中國改革
d阻礙了中國改革，他們掌握了中國所有的土地和資源。
私企必須依附d生存，d只會卡拿要。d已經是一個利益集團，靠著武力掌控和掌控經濟命脈剝削百姓，很多媒體也是d養的妓女。
改革的唯一可能性就是有皇帝犧牲自己和集團同歸于盡，顯然在這是不可能的。所以改革無望，如果要強制推行，結果可能是亡國。
不推行，這個利益集團會壯大，因為他們的后代以及親屬可能會更加明目張膽的推行壟斷，最終有一天會積累到一個爆發點。那一天就有大戲看了，現在看看狗咬狗的好戲就行了，總之中國改革難度之大超出想象。
因為改革意味著主人失去利益，而百姓卻盼著主人改革，我估計不可能實現。主人會玩個猴戲給大家看，這樣大家心里平衡了，這也是當權者希望看到的結果。
至于幾百年后肯定會對這段歷史有個客觀評定。
3.國家現行的房地產*策對房地產銷售造成了哪些制約
簡單點說，對投資型客戶影響比較大，首先是提高了首付，其次是提高了利率，但是對于鋼性需求影響不大，所以高端項目的銷售肯定有所減少，但是對于中低端項目沒什么大的影響，畢竟確實有那么多人需要買房。
也制約了一部分一旦有點錢就去買房的人，讓這群人把錢投資到其他地方去。最后是制約了開發商，首先從價格上降低開發商對價格的自由控制，也是相當給力的。
*策是好的，不讓房子成為了一部分有錢人拿來榨取窮苦人家的武器。很復雜，大概就是這樣。
所以建議做銷售的可以考慮換到一些小項目，收入會超過高端項目。不過累點而已國家的*策會隨著市場調整，如果房地產行業陷入冰點，那國家又會來扶持，就像汶川地震后的成都，無數的優惠補稅*策。
制約只是小幅度的。但是造成的影響卻不小。
4.**推進房產稅改革的利空阻擋了誰的進程
**推進房產稅改革的利空阻擋了地產股繼續反彈的進程，早盤走勢穩健的地產股在午后開始加速跳水。
近期的熱點板塊如醫藥等板塊由于大盤走弱，多頭紛紛離場導致股價沖高回落。從上兩周來看，地產股已經完成了筑底的過程，展開了超跌反彈之旅。
但今日的房產稅利空生生扼殺了反彈的進程。地產調控的時間窗口再度打開，地產股后市很可能將重回下行通道。
期指今日連續下破5日和10日兩根均線的支撐，回補掉5月21日的缺口。雖然從盤面觀察，空頭并沒有趁機大舉進場發動攻擊，但房產稅利空及后續調控*策仍然是懸在股市頭上的達摩克利斯之劍。
期指將繼續下行進行二次探底，之后中線行情的方向選擇很快就將見分曉，短線盤面空頭占據主動。
5.房地產阻礙了中國創新么
我覺得有一定影響，第一，房地產的繁榮，房價穩定高速的上漲，導致很多有錢人企業家等愿意把錢投入到房地產，投機炒房，而不愿意投入到實體經濟，這真的創造了什么財富嗎，其實沒有，投機房地產，收入又高又穩定，影響了實體經濟創新和創造的積極性，資本本就是逐利的，第二，大多數人攢錢買房，或者還房貸，很大程度上抑制了消費，中國目前還是靠出口拉動經濟，消費很疲軟，我覺得房地產是很大原因之一，很多很多人都得攢錢買房，消費就很少，當然了，大家都不消費，企業就沒那么高效益，沒那么多錢用于開發創新，擴大規模之類的，這是第二點，希望你能明白我的意思。
6.國家為什么對房地產行業采取漸進性改革
我國進行的是漸進式改革，因為房地產的"準公共產品"屬性，從國外經驗看，對房地產常年調控是很正常的，房地產企業就是在調控中做大做強的。
房地產行業還有很多機會：人民幣升值，我國資本賬戶尚未完全開放，熱錢效應還未加強；我國要向世界重工業基地轉變、上海要建設成國際金融中心，這些都將帶來土地要素的重新估值。因此，房地產行業在中長期依舊是支柱性產業，中長線依然看好。
至于短期，由于土地成本都是前三年的低價，而房價已經飆升，房地產企業的業績依然很有保障。短期調整對于規模較大、有大量土地儲備和融資能力較強的房地產企業沒有太大影響，尤其是對于能踏準宏觀調控步驟、對地域布局和消費者區分有戰略眼光，真誠為消費者置業服務的房地產公司要有堅定信心。
7.評價1978年以來的房地產改革是成功還是失敗
第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年**在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市*府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，**先后批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭*策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控*策。最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。
8.房產稅改革推進的難點究竟在哪兒
統計顯示，自試點啟動至去年三季度，上海認定的應征收房產稅住房約48000多套，約占已認定住房總數的19%。而重慶試點啟動后10個月內主城區確定應稅住房8563套，征收金額超過9000萬元。再看稅率，上海主要針對新購房超過人均60平方米的部分，稅率為0.4%、0.6%兩檔。重慶則偏重對存量、增量獨棟別墅以及新購高檔商品房征收，稅率為0.5%~1.2%。如此輕的稅賦，難怪專家戲稱：“房產稅本不是直接沖高房價去的，期望它對高房價‘一劍封喉’本不現實。”
眾所周知，房產稅有著三大功能：一是增加地方*府財*收入，降低其對土地財*的過度依賴；二是拉近社會貧富差距；三是調控房價、遏制投機。但是重慶、上海兩地的房產稅試點，由于沒有“下猛藥”，除了給地方*府增加了些許財*收入之外，房產稅并未達到調控房價的效果。但即便是如此，人們還是希望待到房產稅擴圍之后，各地*府能將房產稅的“藥力”下得更猛一些。不過，國稅總局相關負責人1月中旬表示：“目前一下子拿出一個房產稅擴大試點的方案并不現實。”那么，是什么阻礙了房產稅的大面積擴圍呢？
首先，近期不斷曝出的“房叔”、“房妹”事件，揭示出一些住房“大戶”的冰山一角。住建部去年年初曾表示將在去年上半年實現40個重點城市個人住房信息系統聯網，并表示“各省區市及其他城市也在加快個人住房信息系統建設，爭取2013年實現全市、全省聯網”。現在看來，不少地方的個人住房信息統計及聯網工作仍存空白。難以想象：有人合法購買的第二套房就被征房產稅，而擁有十幾套、幾十套房的“房叔”、“房妹”卻“免稅持有”？所以房產稅的擴圍，必須要建立一個全國各大中城市個人住房信息系統，這是必不可少。目前這個系統看來有待完善。
再者，及時評估技術如何完善？在國外繳納房產稅一般都是按當地最新房價的1%-3%來支付，國外也有很多房產估價師為此提供服務。而中國的房產稅在滬、渝試點期間，房產稅按住房交易價格為稅基計算繳納，這更多是一種權宜之計。但隨著時間的推移，房價變動在所難免，依“舊價”繳“新稅”會越來越不合理。房產稅計稅從“交易價”轉向“現價”勢在必行，所以不僅住宅現價評估技術體系還有待建立，而且還需培訓大量的房產評估師。
筆者認為，應加快健全房屋估價技術，并構建全國住房信息網絡。目前武漢市房管、地稅等部門聯合探索，利用房地產估價與信息技術進行房地產稅收評估，為房產稅進一步推開創造技術條件。
最后，如何減少征稅操作阻力？有試點城市稅務部門負責人表示，房產稅是直接面向自然人納稅人征收，要做大量的入戶調查、公告通知、實地催繳等工作，這對基層稅務機關人員培訓、征管力量的提高是個考驗。 筆者認為，當前，“三公”消費過多、納稅人權利與義務不對等等因素，導致社會上對納稅存在抵觸情緒。只有增加財*的透明度，使房產稅收用在百姓看得見的地方，并且起到調節收入分配、降房價的作用，這樣才能從根本上減少房產稅改革的“擴容”阻力。
不僅如此，房地產稅賦要有增有減，這樣不僅可以減輕民眾的稅賦、打擊投機性購房，還可以減少征稅機關的阻力。目前，不算土地出讓金，現在房地產開發和交易環節名目繁多的稅費超過房價的20%，且相當一部分最后都由購房者承擔。在房產稅‘擴容’同時，需對房地產稅收體系進行梳理，征減結合、以征促減，避免增加社會負擔。也就是說，房產稅的開征既要在房產的開發、交易環節減稅，又要在房產的保有環節中增稅，這樣就可以起到了鼓勵自住消費，打擊投資投機性購房的目的。
今年房產稅的擴圍城市將不斷增多，但是我國房產稅真正要想擴圍成功，起到遏制高房價的作用，則步履為難：一、全國的大中城市的個人住房信息統計及聯網工作必須要完善。二、健全及時房屋估價技術，為房產稅的合理征稅營造條件。三、要減少征稅的阻力，除了房產稅要公開透明，真正用在民生保障方面，還有在房地產稅收層面上要有增有減，保護自住需求，遏制投機炒作。只有多管齊下，房產稅的改革才能逐步推進。
