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1.歷次房地產調控*策有那些
我國歷史上歷次房地產調控*策一共有五次 歷次房地產調控*策回顧： （1）1993年至1996年：我國首次對房地產進行調控 1993年，我國首次出現房地產熱，房地產開發公司急劇增加，房地產投資迅速增長，以炒地皮、炒鋼材、炒項目為主的房地產市場異常活躍，出現了嚴重的房地產泡沫。
此時經濟出現了嚴重過熱和通貨膨脹。 1993年，國務出臺了“國十六條”，在1994年又出臺了年系列出臺《關于深化城鎮住房制度改革的決定》、《城市房地產管理法》和《住宅擔保貸款管理試行辦法》。
隨著各項*策的落實，房地產投資速度明顯放緩，房價迅速回落。此時經濟也又熱轉冷，通脹下降，經過3年的努力，經濟成功的軟著陸，房價得到有效控制。
這次調控使地產業受到重創，“國16條”出來后，大量開發商捐款逃離，海南等地房地產市場遠元氣大傷，地產業陷入了幾年的低谷期。 （2）1998年至2002年：促進住宅業成為新的經濟增長點，核心是房改 1997年爆發了亞洲金融危機，我國出現了“通貨緊縮”，房地產市場隨之進入低潮。
為了拉動內需，1998年7月，**頒布“23號”文件（《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》），進行住房制度改革、取消福利分房，明確提出“促進住宅業成為新的經濟增長點”。23號文件強調在“逐步實施住房分配貨幣化”的同時，建立以“經濟適用性住房為主體的住房供應體系”。
1999年開始全面停止福利分房制度，推行住房分配貨幣化制度。e799bee5baa6e997aee7ad94e4b893e5b19e31333332613765 隨著新的住房制度的落實，巨大的市場需求激活了低迷的房地產市場，房地產業開始進入發展新時期。
這一時期存在房地產市場供給結構不合理、市場秩序混亂等問題，為房地產再次出現泡沫埋下了隱患。 （3）2003年至2004年：確認房地產業為國民經濟支柱產業 2003年8月，**出臺《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（簡稱18號文件），首次明確指出“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”，并且提出房地產市場持續健康發展是國民經濟持續健康發展的有利措施，對符合條件的房地產開發企業和開發項目要加強信貸支持力度。
18號文件確立的“國民經濟的支柱產業”是對1998年23號文件確立的“新的經濟增長點”的升級。并且將23號文件中確立的“經濟適用房是住房供應體系的主體”改變為“經濟適用房是具有保障性質的*策性商品住房”。
通過對經濟適用房的重新定性，意味著*府不再為70%以上的中低收入人群提供保障性住房，大多數家庭不得不購買或者租賃商品房。1998年出臺的23號文件和2003年出臺的18號文件對住房供應體系的定性明顯不同，說明了*府的態度由害怕住房投資和住房價格上升過快轉變為希望地產業的高增長帶動整個經濟的高增長。
2003年出臺的18號文件沒有提出實質性的控制房價和投資過熱的措施。 （4）2005年至2007年：調控以穩定房價為主要訴求 2005年，房價快速上漲，房價問題再次成為全社會的焦點。
為了抑制投資過熱、調整住房供應結構、穩定房地產價格，中央*府打出了地產調控組合拳。2005年，**頒布“國八條”，建立*府負責制，將房價調控上升到*治高度。
4月，為了進一步細化和延伸“國八條”，**又頒布了“新國八條”，隨著又出臺了房地產調控操作層面的細化方案。2006年頒布“國六條”和對其進行細化的“九部委十五條”；2007年，土地、信貸、稅收等為房地產降溫的措施密集出臺，從土地管理、房地產秩序、抑制投機（尤其是抑制外商投資房地產）、調整住房結構等多方面出擊。
雖然投資開始平穩增長，住房結構得到一定的改善，但是房價越調控越上漲。到2007年下半年，雖然房價增長速度有所放緩，但是房價依然不斷上揚。
2006年出臺的“國六條”將中等收入和高等收入人群一起推向市場，這意味著至2003年以來，保障房惠及的人群范圍進一步縮小，供需關系更加緊張，勢必推動房價上漲。 （5）2008年至2010年：房地產調控先揚后抑 2008年的金融危機使得國內的貨幣*策出現了戲劇性的變化，上半年貨幣*策由“適度從緊”改為“從緊”，下半年隨著金融危機影響的擴大，貨幣*策開始由“從緊”轉變為“適度寬松”。
2008年，在前期調控*策和金融危機的影響之下，房地產投資迅速減少，國際投資紛紛撤出，房地產市場進入觀望狀態，成交量日漸，房價也有所下降。然而在房價調控效果剛剛顯現時，*策再次出現松動，最終導致前功盡棄。
2009年，在經濟刺激計劃和寬松貨幣*策背景下，房地產調控出現松動——銀行推行優惠利率、降低地產開發項目資本金比率等。2009年年初，房地產行業“試探性抄底”，到年中“放量大漲”，再到年底預期*策出現改變而“恐慌性搶購”。
2009年，許多行業深受金融危機打擊，但地產業在*策的刺激下逐漸復蘇，并且引來爆發式增長的一年。為了遏制房價過快增長，2009年12月以來，中央連續釋放房地產調控信號，取消了2008年年底出臺的二手房營業稅減免優惠*策，將個人住房轉讓營業稅征免期限由2年恢復到5年，以遏制炒房現象。
2.求歷年房地產宏觀調控具體*策及市場變化（市場變化可略去）
2006年 5月17日“國六條” 5月29日關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見（簡稱“九部委十五條意見”） 7月5日關于切實落實城鎮廉租住房保障資金的通知 7月6日關于落實新建住房結構比例要求的若干意見 7月6日關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知 7月11日關于規范房地產市場外資準入和管理的意見 7月24日關于建立國家土地督察制度有關問題的通知 7月26日關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知 8月1日招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范、協議出讓國有土地使用權規范 9月4日關于規范房地產市場外匯管理有 關問題的通知 9月5日關于加強土地調控有關問題的通知 10月18日關于開展查處土地違法違規案件專項行動的通知 11月7日關于調整新增建設用地土地有償使用費*策等問題的通知 2007年住房*策大事件 2007年2月25日 **召開會議聽取北京市房地產市場調控情況的匯報，曾培炎副總理出席會議并講話。
會議指出，加強房地產市場調控、促進房地產市場健康發展，是當前宏觀調控的重要任務。曾培炎副總理在講話中指出，要繼續貫徹**2005年“26號文”和2006年“37號文”部署，進一步落實調控措施，完善配套*策，加強和改善房地產市場調控。
一是加大住房供應力度。落實好住房建設規劃，合理安排建設用地，加快戶型結構調整進度，增加普通商品住房供應，進一步發展住房二級市場和租賃市場。
二是努力調控住房需求。完善經濟*策，加強市場管理，繼續抑制投資需求。
三是著力解決低收入家庭住房問題。四是繼續規范房地產市場秩序。
2007年3月5日 2007年3月5日上午召開的十屆全國人大五次會議開幕會上，**總理發表講話指出：必須促進房地產業持續健康發展。溫總理強調：房地產業對發展經濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產業持續健康發展。
業界一致認為，講話明確了2007年房地產調控的總體思路，把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置。 2007年5月23日 商務部、國家外匯管理局日前發出《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，要求各地商務和外匯管理部門依法加強對外商投資房地產業的審批和監管。
其中規定，外商投資內地房地產項目必須通過審批。與此同時，所有由地方部門審批的外資房地產公司必須上報商務部備案。
2007年8月7日 《**關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺。這一《意見》被業界稱為“24號文”，它標志著*府住宅調控思路的轉變，其關鍵是要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應體制的實施。
首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入*府公共服務職能。其中指出要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的*策體系。
2007年9月30日 國土資源部下發《關于認真貫徹〈**關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》，就進一步加大土地供應結構調整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署。其中要求，在編制土地供應計劃時，要“優先”安排這一部分的用地。
在制定年度土地供應計劃時，要根據當地的發展規劃以及年度計劃，明確城市低收入家庭住宅用地的供應規模、布局和供應時序等。廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%。
依法報**和省級人民*府批準的城市建設用地中涉及的住宅用地，必須單獨列出，其中廉租住房等的建設用地也不得低于70%。 2007年10月31日 國家發改委聯合商務部發布了《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》，其中指出，我國將繼續限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設、經營，外商投資土地成片開發則必須與內資企業合資、合作，并新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制。
同時，將“普通住宅用地開發建設”從鼓勵投資類別中刪除。 2007年11月14日 財*部正式出臺《廉租住房保障資金管理辦法》。
規定廉租住房保障資金實行專項管理、分賬核算、專款專用，明確了廉租住房保障資金來源的八大渠道，這些渠道包括公積金收益，以及市縣財*預算安排用于廉租住房保障的資金等。 2007年11月27日 建設部、國家發改委、監察部、民*部、財*部、國土資源部、人民銀行、國家稅務總局和國家統計局等九部門聯合發布了《廉租住房保障辦法》。
其中進一步明確了廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”，即城市和縣人民*府所在地的鎮范圍內，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民*府規定條件的家庭。辦法中提出，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結合。
2007年11月30日 建設部、發改委等七部門聯合發布《經濟適用住房管理辦法》。明確指出只有城市低收入住房困難家庭可以購買經濟適用房，并且只能擁有有限產權，轉讓時*府可以優先回購，單套經濟適用住房的建筑面積也被限定在60平方米左右。
3.中國出臺的所有房地產調控*策
2009.12.9 **常務會議決定，自2010年1月1日起個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到五年，其他住房消費*策繼續實施。
2009.12.14 **頒布“國四條”，明確提出加強房地產市場調控，抑制投資投機性住房。 四項調控措施 一要增加普通商品住房的有效供給。
適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保證質量前提下，加快普通商品住房建設。
二要繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸*策執行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。
三要加強市場監管。繼續整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。
加強房地產信貸風險管理。 四要繼續大規模推進保障性安居工程建設。
力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。 中國**常務會議稱，將繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控，增加普通商品住房的有效供給，抑制投資投機性購房。
2009.12.17 中國五部委聯合發文稱，收緊土地受讓*策，開發商須首付一半且一年內繳全款。 中國財*部等五部委發布通知，明確土地受讓人拿地首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，開發商拿地后分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。
2009.12.23 中國財*部調整住房轉讓營業稅*策，不足五年按全額徵收營業稅。 財*部稱，個人將購買超過五年（含五年）的非普通住房或者不足五年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額徵收營業稅；個人將購買超過五年（含五年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
2010.1.10 **出臺“國十一條”，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產貸款窗口指導。 中國**稱，對二套房不再區分改善型和非改善型，一概執行40%首付；明確要求央行及銀監會要加大對金融機構房地產貸款業務的監督管理和窗口指導；加強監控跨境投融資活動，防境外“熱錢”沖擊中國市場。
2010.1.21 國土資源部發布《國土資源部關于改進報**批準城市建設用地申報與實施工作的通知》提出，申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。 2010.3.10 國土資源部再次出臺了19條土地調控新*，即《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，該通知明確規定開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被“凍結”等19條內容。
國十九條內容 第一條：保障房和自住性中小套用地不低于70%。 第二條：協調推進住房用地供應計劃實施。
第三條：確保保障性住房用地供應。 第四條：嚴格規范商品房用地出讓行為。
第五條：完善土地招拍掛制度 第六條：實施住房用地開發利用申報制度。 第七條：加強土地開發利用動態監測。
第八條：不能把保障房用地改成商品房用地。 第九條：嚴格依法處置閑置房地產用地。
第十條：加強房地產用地開發利用誠信管理。 第十一條到第十五條是建立健全信息公開制度。
第十六條到第十九條是開展房地產用地突出問題專項檢查。 2010.3.12 國土資源部稱，將于今年3月至7月在全國開展對房地產用地突出問題的專項檢查，本次調查重點針對擅自改變房地產用地用途、違規供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題。
2010.3.22 國土資源部會議提出，在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點；各地要明確并適當增加土地供應總量；房價上漲過快、過高的城市，要嚴控向大套型住房建設供地。 2010.3.23 國資委要求78戶不以房地產為主業的中央企業，要加快進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后要退出房地產業務，并在15個工作日內制訂有序退出的方案。
2010.4.2 財*部下發通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠*策。 2010.4.7 國家發改委發布2010年經濟社會發展工作重點提出，要進一步加強房地產市場調控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產市場秩序。
2010.4.11 中國銀監會主席劉明康表示，銀監會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告，并稱房地產風險敞口大，要嚴控炒房行為。銀監會表示，銀行不應對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平，北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。
2010.4.14 **常務會議指出，全球金融危機的影響仍在持續，將保持貨幣信貸適度增長，堅決抑制住房價格過快上漲，并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收*策。 4月16日 二套房首付不得低于50% 90平以上首套房首付不少于30%? 對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家。
4.急求歷年房地產宏觀調控具體*策及市場變化
新年又將有新規：八大房產新規06年將開始實施 【2005.12.30 08:54】 北京晚報 現房執行新合同：從2006年1月1日起，新的《北京市商品房現房買賣合同》示范文本將開始實施，開發商只能對示范文本內容進行細化，不能刪除或減少內容。
凡是2006年1月1日后簽訂商品房現房買賣合同的，雙方當事人要在90天內持網上打印的《商品房現房買賣合同》和《北京市房屋轉移登記申請表》辦理房屋權屬轉移登記。 登記前不得轉讓：為防止房屋炒作，現房買賣網上簽約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署誰的名字事先一定要考慮好，轉移登記前房屋不得轉讓他人。
此外如果退房，管理網將公示銷售單位的退房信息。在管理信息網的樓盤表里將及時恢復可售標志。
住宅分戶驗收：從2006年1月1日起，北京市開始推廣“一戶一驗”的住宅工程質量驗收制，開發商在向購房者交房時，必須提供采暖系統安裝質量，給水、排水系統安裝質量等8項房屋質量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設、設計、施工、監理和物業管理單位的相關信息。 維修資金上網：從2006年1月1日起，北京市住房公共維修資金將實行網上辦公，房地產開發企業、物業管理企業、業主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統提供的服務平臺進行辦公。
業主可隨時上網查詢維修資金的使用情況及去向。 空置房停止優惠：2006年1月1日起，北京市地方稅務機關原則上不再受理空置商品房的免稅申報手續，契稅免稅*策將于2005年12月31日截止，凡符合空置商品房免稅*策條件的納稅人，須在2005年12月31日以前向稅務機關申報辦理減免稅手續。
大戶預征增值稅：2006年1月1日以后，凡單棟號內戶（單套房間）平均建筑面積超過140平方米以上的，一律按0.5%的預征率征收土地增值稅，對于140平方米（含）以下的不予預征土地增值稅。 房貸執行新利率：2005年3月17日以前發放的按揭貸款，將于2006年1月1日起執行新的利率標準。
截至2005年12月25日20時，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業性貸款基準利率下浮10%執行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業性貸款基準利率執行。 去五年間，發達國家房地產市場的增值達到30億萬美元，相當于發達國家一年GDP的一半左右，目前發達國家房地產市場的走強可以說在發達國家歷史上從時間段上、增幅上看都是史無前例的。
因此，這將會成為未來發達國家經濟走勢和發達國家金融管理部門關注的一個重中之重。 在房地產市場上，地方*府獲得了最大的收益，因此不能回避相應的責任。
根據全國人大副委員長盛華仁提供的數據，從2001年到2003年，地方*府的土地出讓收入為9100億元。而在1998年，這個數據不過區區67億元。
同時，在整個房地產建設、交易過程中，*府稅、費收入占到房地產價格的30%到40%左右。如果再加上占房地產價格20%到40%的土地費用，地方*府在房地產上的收入約占整個房地產價格的50%到80%。
在歐美國家，地價、稅費相加大約只占住房價格的20%左右。用高房價購買住房的消費者，實際上承擔了巨大的房地產市場成本和城市建設資金籌集的責任。
這些巨額收益，地方*府應該以透明的方式納入地方財*預算，否則就是失職。在巨額資金運作不透明的情況下，所有購房者將繼續為高房價中的*府溢價部分埋單。
從3月1日起，將有5個與房地產行業息息相關的*策開始實施，這些*策涉及住房公積金管理、房地產抵押、住宅性能評定以及住宅區域內不允許開設娛樂場所等*策法規。 《北京娛樂信報》28日報道，五大新*策中，《住房公積金管理條例》的關注度最高。
這一條例規定國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業、其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體等單位應當為在職職工繳存住房公積金。同時在購買、建造、翻修、大修自住住房時可以申請住房公積金貸款，也可以在辦理商業銀行個人住房貸款時，申請管理中心給予貼息，而住房公積金管理中心應當為住房公積金繳存職工發放住房公積金卡或者住房公積金存折。
娛樂場所管理條例》中規定，居民住宅區和學校、醫院、建筑物地下一層以下等地禁止開設娛樂場所。此前京城開設在居民樓一層的娛樂場所將開始下崗，普遍存在的娛樂場所擾民行為可以制止。
《住宅性能評定標準》反映的是住宅的綜合性能水平，體現節能、節地、節水、節材等產業技術*策，倡導一次裝修，引導住宅開發和住房理性消費，鼓勵開發商提高住宅性能等，對于提高居住者的居住生活質量和水平有著非常重要的意義。 《房地產抵押估價指導意見》要求，商業銀行在發放房地產抵押貸款前，應當確定房地產抵押價值。
房地產抵押價值由抵押當事人協商議定，或者由房地產估價機構進行評估。 《城市黃線管理辦法》主要規范城市基礎設施建設。
城市黃線，是指對城市發展全局有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線，該辦法則對與居住者居住生活有直接關系，。
5.2018年樓市的調控*策是怎么樣的
2017年的最后三個月，中國房地產市場迎來一輪密集的*策信號。從十九大到年末的中央**會議，再到中央經濟工作會議，三場高層會議連續對房地產市場定調。
一方面，新的住房制度輪廓逐漸清晰，與之相配套的長效機制建設開始提速；另一方面，如何應對短期市場波動也有了明確的指導思路。
2017年即將過去，2018年樓市的調控*策成為大眾關注話題。
日前召開的全國住房城鄉建設工作會議透露出了一些玄機：
住建部部長王蒙徽：明年將針對各類需求實行差別化調控*策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。
該提法為何此時出現？又將對全國樓市帶來什么影響？
關于樓市，在剛剛結束的中央經濟工作會議中的表述是：
加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。
完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控*策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。
我們可以發現中央經濟工作會議的表述側重全局，側重住房制度，主要談了租賃市場、供應方式、調控方式。住建部長的表態，則側重于商品房市場。這兩個表述互為補充，有利于我們全面了解未來的樓市走向。
城市與房地產研究專家孟祥遠針對此次“施行差別化調控*策”的表述，給出了自己的解讀：
第一，全國住房城鄉建設會議是一個級別很高的全國范圍內的房地產會議，此次會議上提出的*策要求是決定未來房地產走勢的重要信號。
第二，“滿足首套剛需、支持改善需求”，這意味著2018年會對剛需和改善性購房有太多抑制。有了住建部長的新表態，2018年會微調*策，對真正有居住需求的買房人來說，是個大利好。
第三，我們基本上可以確定：2018年中國樓市整體處于平穩局面，不是冬天。差別化調控實質上就是穩定房地產市場發展前景，大起大落的市場行情不是調控*策的目標與目的。
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