榮觀房產網1.影響房地產發展的因素有哪些
影響房地產市場的因素有： （1）城市產業結構影響市場。
隨著城市社會經濟的發展及產業結構比重的變化，各類房地產的市場需求也會發生變化。例如某城市的第二產業發展很快，這時廠房的需求量就會增大。
當該城市產業結構比重向第三產業傾斜時，辦公用房和商業用房的需求量也會增大，而這時廠房的需求量就會減少。對于這類房產的投資，一方面要有預見性，另一方面要把握好時機。
（2）*策變化影響市場需求。 房地產*策的變化，常常會給房地產經營帶來商機。
例如1998年，國家公布取消福利分房，實施貨幣分房的*策后，商品住宅市場需求量猛升，同時也刺激了市場價格的上漲。 （3）城市經濟發展與舊城改造帶來的需求變化。
城市建設的發展不斷給房地產投資帶來商機，房地產經紀人可利用對這些變化的預見，為房地產投資者提供舊房投資參考性建議，低價買舊房，以待獲取高價拆遷賠償。這方面的投資雖有商機，但也有風險，應當注意兩個問題：一是投資的舊房最好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當地*府的*策規定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導致投資失敗。
（4）經濟發展進度與周期對市場需求的影響。 房地產經紀人在幫助投資者進行房地產買賣投資時，應當關注當地經濟發展的進度與周期變化。
一般來說，經濟發展周期處于低谷是購進的好時機，當經濟發展進入高潮時是賣出的好時機。經濟發展快速增長，會刺激房價不斷攀升，如果提前入市買進，房價高漲時賣出，投資就成功；但如果在房價處于高峰時期購人房地產，投資被套牢的可能性就很大。
（5）城市土地供應對市場需求變化的影響。 房地產買賣投資入市的時機與城市土地供應量的大小也有一定的關系。
當土地供應量過大時，一手樓的市場供應量也相應過大。在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產品也多，選擇余地大，二手樓的短期投資買賣也就相應難做。
但有時一手樓市場也可能會因市場供過于求，而出現滯銷，有的開發商會因銀行逼債而急需資金回籠，降價拋售，投資者也可乘低吸吶。
2.做房產最主要的因素是
1、土地：就目前來說，土地供不應求，特別是地段良好的地塊，總能引起市場熱度，也帶動著其他樓盤的發展。
2、*策：也就所謂的宏觀調控，這無疑是最大的影響因素，國家*策為主，地方*策為輔，金融、信貸等；3、行*方面：（這個方面暫不言論），透明化是一個影響因素吧4、區域規劃、經濟：各個城市及周邊經濟發展水平不一，這也影響消費能力；5、投資關系：近年，房地產投資回報率可觀，國內外投資者無疑也是一個很大的推動、影響因素。6、其他：如前兩年的證券、股票市場的火爆，也會影響到房地產。
等等。
3.房地產市場的影響因素有哪些
1、影響房地產市場發展的社會經濟因素 房地產市場發展與社會經濟環境的依存程度不斷增長。
影響房地產市場發展的社會經濟因素有：社會因素，包括傳統觀念及消費心理、社會福利、人口數量及狀態、家庭戶數與規模、家庭生命周期等因素；經濟因素，包括經濟發展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業水平、房價租金比等；*策因素，包括房地產供給*策、住房分配和消費*策、房地產金融*策、房地戶產權與交易*策、房地產價格*策。 2、影響房地產市場轉變的社會經濟力量 影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量包括： （1）金融業的發展。
房地產業在作為產業出現時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產租金價格水平的預期，從而導致市場空置情況及實際租金水平的變化。 （2）信息、通訊技術水平的提高。
（3）生產方式和工作方式。 （4）人文環境的變化。
（5）自然環境的變化。 （6）*治制度的變遷。
住房問題的社會*治性特征，使得任何*府均將住房*策作為其施*綱領中的重要內容（如香港回歸后，*府提出每年建設8。 5萬套住宅的計劃，對香港房地產市場產生了深遠的影響）。
4.哪些因素影響房地產行業
.(1)影響房價因素有：①價值決定價格。百生產資料價格上漲導致房地產成本增加。②供求關系影響價格。舊城、舊村改造，城市新就業勞動力的增加導致購房需求不斷增加；人們收入水平提高，購買力上升，導致房價上漲。（）③其他因素的影響。住房貸款度利率的下調；一些房產商人為的炒作；人們“買漲不買跌”的消費心理等
(2)①對人們生活的影響：房地產價格回落，意味著人們購房成本下降，可以提高人們的生活水平和生活質量。②對房地產企業的影響：調節生產，一些企業轉內而生產其他產品，促使房地產容企業優勝劣態（分）；提高勞動生產率，促使企業加強管理，降低成本，提高競爭力（）；不斷創新，開發出更多的適合消費者需要的房產品（）。
5.房地產現狀影響因素
1 經濟背景
根據經濟學理論的分析研究，可總結出以下影響住宅房地產市場需求狀況的因素。第一，人口狀況（包括人口數量、性別以及年齡組成，家庭構成）：人口的增加，家庭規模的減少，婚齡人口的增加，都會導致對住房需求的增長。隨著城市人口的增長，對空間的需求隨之增長，城市人口數量增加的同時，家庭人口結構也在發生變化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口減少，相對家庭戶數增加，對居住、生活、空間的需求必然增多。與城市人口增長相伴隨的城市化進程加快，城市平面不斷擴大，城市周邊地帶空間的結構重新組合，這種城市地域的擴展無疑帶動了房地產的需求。可見，人口狀況是影響住宅房子產需求的重要因素之一；第二，房地產的價格水平：房地產市場價格仍然是影響房地產需求數量及結構的重要因素。在正常的房地產市場上，價格偏高就會限制一定收入水平需求者的需求，價格降低會增加需求量；第三，居民收入水平：個人、家庭需求主體要把擴大空間效用的欲望變成現實，受到其收入水平的制約。由于房地產價格高，買一套住宅需要一個家庭十幾年甚至幾十年的收入，因而居民收入水平是影響房地產特別是房產需求的重要因素，一般來講，住房需求的收入彈性是較高的，消費者收入水平高，支付能力強，對住房的需求也就相對高，在其他條件不變的情況下，人們對住房的需求與其收入水平呈正比；第四，消費者的投資情況：衣食住行是人們生活中不可缺少的，消費者手中有了錢，就會滿足自己的欲望，向各個方面投資，如果投資教育，投資證券以及房地產等等，人們如果對股票喪失了信心，也許會將投資的興趣由證券轉移到房地產，增加房地產的需求量，因此，消費者的需求量也是影響住房需求的一方面因素；第五，“危改”拆遷帶來的影響：牽動千家萬戶的危改，促進了房地產市場的健康發展，在近十年的時間里，造福百姓的危改工程，掀起了部分居民的大搬家，刺激了許多沉寂的房地產市場，大大增加了房地產市場的需求量，拆遷帶來的住宅需求是不可避免的；第六，利率及抵押貸款的條件：受經濟發展水平的限制和個人積累的制約，個人購買住房多數都依靠銀行提供貸款來解決購房資金問題，形成了銀行信貸中一種新的業務（個人住房信貸），近年來，隨著我國住房制度的逐步深化，個人住房抵押貸款業務快速發展，貸款利率的高低對房地產需求市場也是有一定影響的；第七，*策因素：*策因素對生產性需求和消費性需求都有重要影響，*策是國家對房地產業進行宏觀調控的必要手段，對房地產供求的總量平衡和結構優化有極強的控制調節作用，與消費者需求有關的*策，主要有住房*策以及相關的優惠*策。
2 層次分析
用AHP方法（層次分析法）分析問題大體要經過五個步驟：第一，建立層次結構模型；第二，構造判斷矩陣；第三，層次單排序；第四，層次總排序；第五，一致性檢驗。其中后三個步驟在整個過程中需要逐層地進行。
我們應用AHP方法對房地產需求的影響因素進行分析，可建立如圖1 所示的層次結構模型。
利用特爾菲方法（“老手法”）對三類人員（住宅房地產需求人員，住宅房地產專門研究人員，住宅房地產供給人員）進行統計調查，根據調查資料，利用1~9比例標度法得到不同人員意見之間的相對重要性之比為H1:H2=1:5,
H1:H3=1:3,H2:H3=3:1，根據方根法計算得到H1、H2、H3的權數分別為：0.105、0.637、0.258，判斷矩陣的最大特征值為λmax=3.039，一致性指標為CI=0.019，平均隨機一致性指標為RI=0.58 ，判斷矩陣的隨機一致性比例為CR=0.033
