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1.有關法院執行房產的問題 請懂的老師解答
1，首先評估機構的選擇，法院必須通知雙方當事人到場進行隨機選擇，不如此便是違反程序辦案，你既可提出執行異議，同時也可向法院紀檢部門反映。如通知你你未去，不影響法院隨機選定。
2，法院郵遞送達是郵*局一項特殊業務，如通過此業務，則有送達回執，即使拒簽也送達有效。不知你說的這次是否通過這種法定方式？
3，生產資料的貶值是否因為保管不善很重要。無此因素，你則無需糾纏。如系保管不善造成，又要分清是何時造成？如系判決前已發生，則是審理期間應解決的事，現在只能聲請再審。如系判決后發生，則由執行人員處理。
4，同一房產被兩法院查封，在先查封有效。其他法院無權處理該房產。
2.關于房地產糾紛的案例分析
開發商未實現在售樓廣告中的承諾，購房者是否可以要求開發商實現承諾并承擔違約責任？ 開發商在售樓廣告中承諾的購房優惠條件未載入購房合同中，購房者入住后發現開發商未實現承諾，購房者是否可以要求開發商實現承諾并承擔違約責任？ 案情簡介 2006年3月25日，購房者王春梅收到北京市華天房地產開發有限責任公司（以下簡稱“華天公司”）售樓部給其郵寄的樓盤宣傳資料，該樓盤宣傳資料聲稱，只要購房者在收到上述售樓廣告之日起3個月內，與開發商簽訂購房合同，開發商將會給購房者的大臥室免費安裝落地推拉門及入住后為購房者免費安裝一部電話。
王春梅剛好想買一處住房，而且此處樓盤是現房，再加上看到華天公司開發樓盤的優惠售樓條件后，更增添了自己的購房欲望，遂與華天公司售樓部聯系，并與售樓部的工作人員確認上述的售樓優惠條件是否屬實。售樓部的工作人員在電話中明確告訴王春梅，只要在2006年6月20日之前簽訂購房買賣合同，開發商將會給其大臥室免費安裝落地推拉門和入住后為購房者免費安裝一部電話。
王春梅證實上述情況后，遂與售樓部約定第二天看房。次日，王春梅看完房屋后深表滿意，遂向開發商簽訂認購書并預交了2萬元定金，預定了該樓盤的4號樓A單元2003房。
2006年4月15日，王春梅與華天公司簽訂了正式的購房買賣合同，并交付了全部購房款。但上述的售樓優惠條件并未寫人雙方簽訂的購房買賣合同條款中。
王春梅當場提出異議并詢問開發商售樓處的工作人員，得到的答復是：在優惠期間購買房屋的購房者，開發商肯定將會為購房者大臥室免費安裝落地推拉門及入住后為購房者免費安裝一部電話。王春梅及其他購房者見開發商的工作人員如此肯定，便相信了開發商的口頭承諾，放棄了將上述優惠售樓條件的內容寫人雙方簽訂的購房買賣合同中。
2006年4月25日，王春梅辦理了入住手續后發現，開發商華天公司并沒有在其大臥室給其免費安裝落地推拉門，亦沒有給其免費安裝電話一部。鑒于此，王春梅認為開發商承諾自己的優惠購樓條件并未實現，開發商的行為已經構成違約。
于是，王春梅要求開發商華天公司為其大臥室免費安裝落地推拉門以及免費安裝電話一部，但其要求被開發商拒絕。開發商認為，本地產公司已經根據雙方簽訂的《購房買賣合同》的約定履行了全部義務，根本沒有義務履行合同以外的其他義務，王春梅的要求沒有法律依據。
雙方經多次協商未果，王春梅依法向北京市朝陽區人民法院提起訴訟，請求法院判決開發商為其大臥室免費安裝落地推拉門、免費安裝電話一部以及賠償其經濟損失3000元。 原告王春梅訴稱，該樓盤售樓廣告曾向其宣稱，在售樓優惠期間購買房屋，開發商將會給其大臥室免費安裝推拉門以及入住后免費為其安裝電話一部；而且在辦理入住手續時，銷售人員在其看房時也曾答應定將按售樓廣告上的內容給其免費安裝推拉門和電話一部。
但是，在交房后，開發商并未履行售樓廣告承諾。因此，被告的行為已經構成違約，理應承擔違約責任，并應承擔自己的經濟損失。
故請求法院判決支持自己的全部訴訟請求。 被告華天公司答辯稱，原告王春梅購買的是現房，在其看房后發現大臥室沒有安裝推拉門亦未提出異議。
而且，在雙方簽訂正式購房合同條款中，并無任何條款涉及免費安裝推拉門及電話的約定，原告王春梅在簽訂正式購房合同時亦未提出異議。因此，本公司根據合同條款的約定，沒有義務為其免費安裝推拉門及電話一部；更何況，本公司的售樓廣告宣傳資料屬于要約邀請，不是購房合同內容的構成部分，故原告王春梅的訴訟請求于法無據，請求法院判決駁回原告王春梅的訴訟請求。
3.如何書寫調查房產情況的調查令或申請法院取證申請書
調取證據申請書
申請人：姓名*********，性別*********，身份證號：***********，住址：***************，電話：*********。
請求事項：
請求********人民法院依法查詢******************************。
事實及理由：
貴院受理的***訴*******************，*************糾紛一案，根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第三條第二款、第十七條（三）之規定，申請人因客觀原因無法自行調取**************證據，特申請貴院給予調查收集。
此致
******人民法院
申請人：XXX
XXXX年XX月XX日
4.◆◆如何請求法院到房管局調查房主姓名、實際住址
有利害關系的個人可以請律師介入，向法院或檢察院申請到房管局調查與利害關系相關的信息與證據證明類材料。
2008年6月1日開始實施的《中華人民共和國律師法》（以下簡稱《律師法》）第三十五條規定，“受委托的律師根據案情的需要，可以申請人民檢察院、人民法院收集、調取證據或者申請人民法院通知證人出庭作證。律師自行調查取證的，憑律師執業證書和律師事務所證明，可以向有關單位或者個人調查與承辦法律事務有關的情況。”在這一規定中，律師的調查取證權分為兩種：一種是律師自行調查取證，另外一種是律師申請調查取證。
根據我國現在的信息管理現狀，有關自然人、法人、其他組織的身份信息、資格、資質信息一般都由*府主管部門管理，律師去相關部門調取這類信息時面臨著兩個問題：
1、一是部分*府部門不愿意配合律師的調查工作，為律師調查取證設置重重隱形障礙，比如債務糾紛中原告律師往往需要對相對方婚姻關系進行調查從而確定是否將被告的配偶列為共同被告，但實踐中民*部門往往以婚姻登記信息涉及“個人隱私”為由拒絕律師的申請。除此之外，作為原告代理律師，如果沒有掌握具體的自然人被告的身份信息的情況下，是無法在一審法院立案的，如果要立案，必須取得公安機關出具的身份信息證明，但公安機關在律師去調取被告身份信息時，通常會要求律師出具與被調查人有關的立案通知才可以調查，這樣就造成了律師的兩難境地。
2、二是不同地方、不同部門對律師進行調查取證工作的材料要求不一致。有的地方*府部門需要律師持法院開的調查令后進行查找，有的地方*府部門除了律師證、律所介紹信外還要求律師提供其他身份證明材料。上述不同部門的不同材料要求并未通過公開途徑向律師提出，司法實踐中律師去有關部門調查取證時，往往會因為準備的材料不能滿足該部門的要求而不得不多往返一次。如果律師調查取證涉及的部門在外地區的情況下，這種材料要求的不統一會給律師的調查取證工作造成更大的不便和損失。
5.房產官司屬于民事訴訟法嗎
鑒于房地產官司類型多樣、標的額大、涉及面廣、處理難度大等特點
1、關于房地產案件的管轄問題。
房地產案件的標的多為不動產，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第34條第一款規定，房地產官司一般都由發生爭議的房地產所在地人民法院管轄。當事人不能違反這一規定在其他人民法院打房地產官司，當事人在起訴時應注意這一點。
2、關于房地產案件的受理問題。
根據最高人民法院（1993）37號文件關于“以房地產為標的的買賣、租賃、典當、糾紛應由民庭受理，以房地產標的的開發、建筑承包、入股、聯營、代理、居間等民事行為發生的糾紛同樣應由民庭受理”的規定，房地產糾紛案件由人民法院民庭受理。因房地產官司案情相對比較復雜，訴訟標的額比較大，法院民庭在審理房地產官司中通常組成合議庭審理，適用民事訴訟普通程序。房地產官司審理的一審普通程序主要包括起訴和受理、庭審前的準備、開庭審理（法庭調查和法庭辯論）、談判或裁定、執行幾個訴訟階段。
3、關于房地產官司的舉證問題
房地產官司一般經歷的時間長，公民、法人圍繞房地產取得、處分、流轉等形成的法律關系往往錯綜復雜，事后的可塑性很強。而房地產又是價值很高的物質財富，對當事人爭議的事實認定不準，就會嚴重損害一方當事人的合法權益，甚至會激化社會矛盾。因此，法院在分析認定事實時比較慎重，一般以原始書證、物證為基礎，以證人證言或其他旁證材料為補充。這就要求當事人在打房地產官司舉證時應盡可能地向人民法院提供原始書證、物證（如有關房地產交易的契約、產權證明等）。同時這也意味著人們在進行涉及房地產的活動中要注意保存好各種往來文書、有關協議、憑證，以便將來一旦發生糾紛，在官司中處于有利地位。
4、房地產官司的合同審查問題。
房地產案件往往都是以合同形式出現，一旦發生糾紛，釀成官司，審查合同是否有效就是關鍵。主要從以下幾個方面審查合同：一是審查簽約雙方的主體資格、簽約能力；二是審查合同的形式要件是否完備；三是審查合同的實質要件是否真實合法；四是審查合同履行過程中有無變更情況，以此確定合同是否有效。只有嚴格地審查分析合同，做到準確認定案件性質、類型，明確雙方當事人的權利義務，在打房地產官司中才能處于主動地位。
5、有關房地產官司中的財產保全和先予執行問題
財產保全指人民法院在利害關系人起訴前或者當事人起訴后申請執行前，為保證判決的執行或避免財產遭受損失，對當事人的財產或者爭議的標的物，采取限制其處分的強制措施。先予執行是指人民法院在審理民事案件過程中，因權利人的生活和生產需要，根據當事人的申請，裁定一方當事人預先給付另一方當事人一定數額的財物，或者立即實施或停止某種行為的訴訟制度。房地產官司的標的一般為不動產，如建造的房屋、用于收益的土地等，其涉及的標的額如建筑工程款、購房款、建筑材料款等數額都較大，這些標的特別是錢款在糾紛發生后如不及時采取措施，就會被義務主體轉移、分散，從而使得有時官司雖然贏了，但法院的判決卻成為一紙空文，無法執行。因此，在打房地產官司時，如果發現對方當事人不積極參加訴訟，且有可能轉移證據、毀滅證據、逃避履行義務的實際情況時，應立即向人民法院申請財產保全和證據保全，以保證案件的及時審理和執行。而對于某些當事人之間的權利義務關系明確、事實清楚、證據充分的案件（如涉及交房、搬遷等案件），為保證當事人的合法權益，減少損失，當事人應向人民法院申請先予執行。
6、有關房地產官司中律師的作用問題。
我國頒布的涉及房地產的法律、法規和各地方制定的涉及房地產的法規、規章很多，一般人對這些法律、法規、規章不盡了解，在發生糾紛時也就不能有效地運用這些保護自身的合法權益。同時房地產案件中的法律關系錯綜復雜，需要具備一定法律知識的人才能做出準確的判斷、分析，因此在房地產官司中律師的作用顯得尤為重要。律師，特別是專門從事房地產業務的律師熟悉涉及房地產的法律、法規、規章，能夠比較準確地把握問題的實質。同時，律師在房地產官司中的取證工作也較當事人方便，這些都表明，律師參加房地產官司能夠更好地維護當事人的合法權益。
