2014房地產信托風險

1.房地產信托有什么風險

無論是房地產信托還是其他信托產品，他們都有著一樣的風險。信托產品有許多種類，信托風險評估，首先看受托人投資的方向決定，其次是產品具體的風險控制措施。

首先是信托的投資投向：一般情況下，投資于房地產、證券市場的信托項目風險略高，但其預期收益也相對較高；而上市公司股權質押、或投資于能源、電力、市*基礎設施建設等的信托項目比較穩定，風險性較低但預期收益相對較低。

其次是關注信托產品的風險控制措施，質押物的安全性、是否容易兌現，質押率高低，擔保實力信用級別等。比如，上市公司股權流動性好變現容易，而如果是土地、或者不動產質押，變現則相對困難。

2.信托的風險到底有多大

信托有風險。

根據不同的產品有不同的風險控制措施，主要有：抵押、質押、擔保和結構化設計等 。有的產品只采用一種風控措施，有的產品同時采用多種風控措施。

（1） 抵押或質押：融資方將其動產或不動產（房產、股權等）抵押或質押給信托公司，若融資方無法按期支付信托產品的本金及收益，信托公司可以拍賣抵押或質押物，以保障投資人的利益； （2） 擔保：對于沒有抵押（或質押）或者抵押率比較高的，信托公司往往會要求融資方對信托財產提供相應的擔保。 比如，擔保公司擔保、第三方擔保（融資方的母公司或關聯公司）、公司法人無限連帶擔保等； （3） 結構化設計：所謂結構化設計就是將信托收益權進行分層配置，購買優先級的投資者享有優先收益權，購買次級和劣后級的投資者享有劣后收益權。

在固定收益類信托理財產品中，劣后級投資一般由融資方投資，信托期滿后，投資收益在優先保證優先級受益人本金、預期收益及相關費用后的余額全部歸劣后級受益人；若出現投資風險，也先由劣后級投資者承擔； （4） 以房地產信托為例：房地產信托貸款，風險控制措施一般為土地或現房抵押，保證擔保；房地產股權投資，風險控制措施一般為信托持股，股權質押，派駐人員，監控資金，回購安排等。

3.房地產投資信托基金的風險及風險管理是什么

(1)房地產投資信托基金的風險 1）經營風險。

該風險是指由于房地產投資信托基金公司的經營獲利能力大小不同而帶來的貸款的收益差別。 2）市場風險。

該風險是指由于房地產投資信托基金證券價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風險。 3）利率風險。

利率的變化會給房地產投資信托基金的實際收益帶來損失。 （2）房地產投資信托基金的風險管理 1）提升專業化經營水平。

2）提升規模經營水平。 3）吸引機構投資者參與。

4）制定積極穩妥的經營戰略。 5）建立優秀的管理隊伍。

4.房地產信托未來態勢如何

2014年伊始，房地產信托一直頗具爭議：一方面是頻繁曝出兌付危機，使人們開始懷疑房地產信托已經開始走下坡路；另一方面大量數據顯示房地產信托規模正在穩步增加，未來地產信托將逐步回暖。面對矛盾的數據和現實，和瑞資產分析認為：雖然最近個別信托產品存在難以兌現收益分配的情況，但由于房地產市場系統性風險不會立馬爆發，2014年房地產信托市場將繼續保持增長態勢。

根據信托業協會相關數據顯示，2013年我國房地產信托規模達到了1.03萬億元，首次超過1萬億元，規模占比10.3%，同年房地產信托的發行規模達到6848億元，而在2012年這一規模僅為3163億元，環比增長116%，上述數據表明，房地產市場依然是信托行業的主要投資領域。

和瑞資產研究認為，盡管目前陸續有媒體曝光了信托產品風險事件，但發生問題的產品總規模相對于10萬億信托規模存量而言，比率非常小，整體來看，目前信托行業依然保持著良好的發展態勢。媒體上披露的出現問題的信托項目僅屬于個別事件，不存在普遍性。在任何市場環境下，出現的個別項目風險實屬，只要在合理比率之下，都不會引發系統性風險。

和瑞資產同時認為，未來信托在房地產行業的融資地位會越來越重。盡管相對于其他渠道的融資成本會稍高一些，但是對于房地產企業來說，這樣的成本依然是可以接受的；另一方面來說，信托公司也可以通過系統性項目篩選來減少風險。同時，相比其他類型的信托項目，房地產信托依然具有優勢：隨著地產債務風險逐漸顯現，地方*府融資平臺項目風險開始增大；就企業融資項目來說，當前國家面臨經濟結構轉型，經濟下行風險增大，企業的經營狀況不甚理想，企業尋求新的利潤增長點頗具難度，因此企業融資項目的風險也比較大；此外像土地流轉信托、家族信托等新領域目前尚未全面鋪開，因此房地產信托的相對優勢還是比較明顯的。

5.房地產信托投資基金的風險

上市交易的REITs會同時受不動產周期性波動和股市整體周期波動的影響，在不動產景氣度較低或股市系統性風險較高的情況下，會影響基金的收益水平。此外，由于目前我國境內還沒有公開上市的REITs產品，因此，不管是直接投資還是通過QDII基金間接投資REITs，投資者都可能面臨其他境外投資的特定風險，主要包括匯兌風險、外匯管制風險、境外稅法風險等。

REITs作為一種基金，具有風險分散化和管理專業化的優勢。通過對不同地區和不同類型的房地產項目及業務的組合，REITs在保持一定收益水平的同時，有效降低投資風險。此外，REITs通常聘請房地產專業人士進行投資及經營管理，制定最佳策略，有效保障了基金的獲益能力。

1、建立完善相關配套制度

發展REITs 的首要任務是完善REITs 運行的制度及法律環境。委托代理風險：一方面，給委托人帶來了專業化分工的好處；另一方面，也帶來了代理問題損害了委托人利益。要解決委托-代理風險問題可以采取以下原則：第一，委托人要實現自身利益最大化，必須向代理人授予權利，而且授予代理人的權利必須是適度的，有保留的；第二，委托人要實現自身利益最大化，必須對被授予權力的代理人進行監督和約束；第三，委托人要實現自身利益最大化，對被授予權利的代理人必須進行激勵。在上述三原則的基礎上建立激勵監督約束機制。

此外可以借鑒美國的經驗，引入獨立董事制度。即對每一只REITs 基金必須聘請獨立董事，明確獨立董事是為基金工作而不是為投資公司工作的。獨立董事是決定有關基金利益事項的，而不是對投資公司的事項作出決策。這樣可以更好地保證獨立董事是為信托受益人的利益服務， 而不是僅僅為公司的股東利益服務。只有通過嚴格的制度約束做好相關的配套改革， 不斷規范REITs 操作流程和REITs 機構的治理結構，建立監督機制和激勵機制，完善信息披露制度，保證REITs 運作的透明度，才能為險資投資創造良好的環境。

2、建立健全的房地產信托投資基金治理結構

發展REITs，首要任務就是完善REITs的運行制度和法律環境。委托理論提出一方面給委托人帶來了專業化分工的好處，另一方面業帶來了代理問題，損害了委托人利益。委托人可能由于缺乏專業知識，難以進行有效的監督，因此有必要設立獨立董事從中立角度做出判斷。這樣能為信托受益人（保險公司）謀取更多的利益。

3、盡快出臺相應保險金投資不動產的法律文件

2006年，保監會發布《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》，該辦法對于提高保險資金運用水平和促進經濟建設起到重要作用。然而，鑒于房地產行業的高風險性，保險行業對于險資投資房地產一直處于謹慎探索階段。隨著保險公司治理結構的發展及風險管控能力的提高，險資投資房地產逐步提上議事日程。2008 年**辦公廳126 號文件也對相關問題進行了引導和鼓勵。對不動產法律文件的制定可以參考《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》，制定《保險資金投資不動產管理辦法》。引入獨立監督人，并對委托人、受托人、受益人和托管人以及參與投資計劃的其他當事人的權利、義務做出具體的規定，確定投機計劃中的投資份額和投資期限，詳列投資范圍等。同時加強信息披露、風險管理和監督管理，使險資投資不動產的風險最小化。

4、專業性的復合型人才培養

REITs基本上是權益類產品，而這類產品的收益率并不是固定的，基本上取決于REITs的管理團隊能力。它的運作復雜，專業性強，需要有一個能既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的人才團隊，實現REITs的專業化管理，制定最優投資策略，降低風險，提高收益。

5、建立監管制度

信息的公開化、透明化有利于保護投資者的利益，對投資者作出決策起到了決定性的作用。將REITs的監管任務明確于銀監會或證監會或保監會的管轄組織，避免監管出現錯位，這樣有效的監管增加了保險資金投資REITs的安全性。

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