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1.房地產開發商的融資方式有哪些
內源融資：即將自己的儲蓄（留存盈利和折舊）轉化為投資的過程。
是指依靠企業自身凈財富的積累來滿足投資需求。通常內源融資的成本較小，但資金規模受到企業經營業績和生產狀況限制。
即將自己的儲蓄（留存盈利和折舊）轉化為投資的過程。外部融資：即吸收其他經濟主體的儲蓄，使之轉化為自己投資的過程.隨著技術的進步和生產規模的擴大，單純依靠內部融資已經很難滿足企業的資金需求。
分為直接融資和間接融資兩種。間接融資是指資金通過在盈余單位和銀行或其他金融中介機構之間、銀行或其他金融中介機構和赤字單位之間形成兩次債權債務關系而形成的融通方式，盈余單位和赤字單位通過銀行或其他金融中介機構實現最終的資金融通，如銀行信貸。
直接融資是指資金在盈余單位和赤字單位之間直接融通，只形成一次債權債務關系的融通方式。直接融資一般是通過證券市場進行的，如發行股票和公司債券。
這其中通過發行股票上市融資為主要方式，而股票上市地又分為境內證券市場和境外證券市場。 目前國內股票市場主要包括：A股與B股 。
2.房地產融資方式有哪些
一、房地產私募基金 房地產私募基金是投資人以承擔有限責任的方式將資金委托給管理人，投資于房地產開發或運營，并通過項目公司股權增值或房地產項目銷售實現收益的一種組織形式。
房地產私募基金的出現，豐富了國內房地產金融市場，為投資者提供了更多參與房地產投資的機會。 房地產企業通過出讓股權引入基金，或自身設立房地產基金的方式進行融資，已經成為一種趨勢。
二、融資性售后回租 房地產的融資性售后回租，簡單說就是企業將商業物業出售給金融租賃公司，同時回租并定期支付租金，租賃期滿后回購該物業的一種融資方式。 售后回租的融資額與標的物業價值成正比，期限長，租金支付方式較靈活。
三、境外融資 境外融資包括房地產企業海外上市、海外發債，以及與外資基金合作等。境外融資對房地產企業實力的要求較高，融資成本也較高。
四、銀行貸款 商業銀行貸款是目前乃至未來很長的一段時間內房地產企業融資的主導形式，屬于典型的債務融資。 銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔保措施，用款的前提條件較多，用款時間不長。
五、股票融資 股票融資包括上市融資和增發、配股再融資。股票融資額較大，但門檻較高，尤其是直接上市的房地產企業數量不多，股票融資在房地產業總資金來源中的比重較小。
六、債券融資 房地產企業可通過發行企業債和公司債的方式籌措資金。但國家對債券發行主體有嚴格的條件限制，債券市場規模小，債券融資比例很低，并發展緩慢。
七、房地產信托 在國家的宏觀調控下，信托融資憑借制度優勢逐步被房地產業充分利用，房地產信托發行日益增多。 當前實際操作中應用比較多的模式有兩種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金主要依靠發行信托計劃籌集；二是股權投資信托，即信托資金參股房地產企業，股份在信托期滿后被溢價回購的信托模式。
3.中國房地產企業密集“出海”為啥
隨著中國對房地產市場調控趨嚴，內地信貸*策也在不斷收緊，大量房企尋求海外發債“解渴”。
中國國家發改委不足一月分兩次批復了融創、萬科、華遠等10余家房地產企業境外發行債券的備案登記。 Wind金融數據顯示，截至2018年5月22日，2018年以來內地房企已公告計劃發行的海外債券達61只，發行總額超過240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。
中國*府近期密集出手調控穩定房地產市場，信貸*策收緊也讓房地產企業的融資越來越困難。 尤其是近兩年來房企融資一直是從緊狀態，不斷有房企爆出債務違約風險，導致監管層對房企發債的審核更加謹慎。
上交所信息顯示，房企合生創展2018年非公開發行公司債券遭到“中止”，這筆債券擬發行額度為31億元；而28日，碧桂園擬發行的一筆200億元額度的公募債，狀態也顯示為“中止”。 讓市場緊張的還有最近頻繁爆發的債券違約事件。
自2018年至今，已有21起債券市場違約事件，其中不到一月就有10起，頻繁的違約事件而引發外界擔憂和關注，加劇內地企業發債困難。 此外，中國*府出于降低杠桿率、促進經濟高質量轉型發展的考慮，各地債務風險化解的任務不斷加重，地方平臺融資也進一步收緊，加劇房地產企業，尤其是中小型房企的資金壓力。
深圳華科金控集團是一家專注于幫助中國內地企業海外發債的跨國金融服務集團。董事長宋杰接受采訪時表示，除了內地信貸收緊的原因，海外發債兩大優勢也吸引著中國房企。
一是限制條件少。企業內地發債，往往對于其公司組織形式、發行人資產及經營情況等有相對嚴格的規定；而海外發債則更為寬松，企業只需滿足基本財務要求、完成信息披露即可。
二是海外發債時間短、效率高。宋杰表示，內地發債有關部門審批時間一般至少要3個月才能完成，海外8周左右就可以；而公司海外發債的流程也較為簡便，能夠有效提高資金募集效率。
這一點，對于急需用錢的中國房企顯得尤為關鍵。 Wind金融數據顯示，2018年下半年，中國房地產海外融資債券到期規模在564.75億元人民幣的水平，2019年到期規模增長到1436.95億元人民幣。
可以預見，2018年是中國房企美元債集中兌付的一年。中原地產首席分析師張大偉認為，隨著房企大量還錢的日子逼近，房企急需海外發債“借新還舊”，未來海外發債需求將持續提高。
宋杰提醒中國房企，應該將發債周期編排好，發行過多債券會增加自身負債率，如果不量力而行，債務到期整體償付能力將受到挑戰，甚至出現違約，造成嚴重后果。 “無論何種發債路徑，都是債務，到期都要還。”
宋杰表示，房企一味追求發債成功，而忽略了是否與自身盈利能力和消化能力是否匹配也是關鍵，對于房地產企業過去的高收益要趨于平穩過渡，隨之也應該相應優化債券種類，梳理存量，在結構化的非標產品上尋找為突破口為上策。 宋杰表示，中國房企海外發債近期已經出現了監管層面的限制。
中國國家發展改革委和財*部近日也聯合下發了《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》，嚴禁企業以各種名義要求或接受地方*府及其所屬部門為其市場化融資行為提供擔保或承擔償債責任，切實做到“誰用誰借、誰借誰還、審慎決策、風險自擔”。 內容來源：鳳凰網。
