榮觀房產網1.上海房地產市場分析報告
2007年上海房地產市場分析報告李戰*如何充分把握2006年上海房地產市場在宏觀調控背景下的市場特征和存在問題，正確判斷2007年上海市房地產市場的發展趨勢，是上海房地產管理部門、業界機構和市民普遍關心的熱點問題。
但是傳統性的和技術性的分析方法，目前只能起到統一認識、把握方向的輔助性作用，難以得出符合實際的結論。這是因為中國今天的房地產市場起決定性影響的作用傳導鏈已經是“*治—*策—市場—供求”，而不是相反。
是*治因素和*治取向決定中國房地產市場*策取向和*策內容，是*策作用影響房地產市場的投資規模、供應結構和供應價格，由此導致需求變化和需求規模。從2003年國家開始對房地產業進行宏觀調控以來，每到年末年初各種對房地產市場的判斷預測，與后來的實際發展都存在著較大的差異，模糊性的結論大大多于精確性的結論。
主要原因是*策的多發性造成市場走向的不明朗，多種*策的交互作用造成了市場的波動性和復雜性。2006年下半年有上海易居房地產研究院、上海市房地產交易中心和上海市房地產信息中心等單位共同參與的一項課題研究中，所建立的多種數學模型對上海歷史上的房地產平穩發展期的市場驗證都是相對準確的，而對于*策多發期的市場驗證都是存在著較大的誤差值。
從技術層面反映力求接近房地產真實的數學模型，對*策多發期的市場預判難以準確描繪。鑒于上述認識，對于如何認識2007年上海房地產市場走勢，我們按照業已存在的房地產市場作用傳導鏈從上游往下游逐層次展開分析。
一、*治宏觀層面從1978年改革開發起始，長期主導我國*治方向和社會經濟發展的“階級斗爭理論”被丟棄，一大批充滿階級斗爭理念和熱衷內部斗爭的“階級斗爭干部”逐步退出歷史舞臺，完成了新中國成立后的第二次國家指導思想和干部隊伍的大轉換（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革開放為手段，以經濟工作為中心，以實現現代化為目標，譜寫了中國發展主旋律。
在這個過程中，信奉“發展就是硬道理”的理念成就了現在的一大批“GDP干部”，中國的各級*府形成經濟發展和城市開發的“建設型*府”。進入本世紀以后，中國經濟的實力和對世界經濟的影響作用逐漸被世界所承認，中國確實富強起來了，中國老百姓也確實富裕起來了。
但中國也越來越強烈地感受到各種資源都難以承受經濟的超常規發展，經濟發展、社會發展和生態環境存在嚴重的不協調，各種利益主體出現并形成了一系列經濟社會矛盾，*和*府中的腐敗存在著體制性蔓延擴散的趨勢，人們對改革和發展的認識甚至出現了尖銳的分歧和對立。也正是在這種背景下，“科學發展觀”、“和諧社會”、“友好環境”、“改變經濟增長方式”、“建立公共服務型*府”等一系列新理念、新方針、新方向首先由**率先提出。
*治層面的這種變化一定會導致經濟*策的調整變化。上海的房地產理論界人士2006年提出，在宏觀調控背景下房地產業必須積極推行產業轉型。
其實不僅僅是房地產業要轉型，房地產業存在著投資增長過快、商品價格上漲過猛、產品結構不合理、市場秩序紊亂的問題，在中國其他產業中都普遍存在。產業轉型已是大勢所趨，非此不能改變產業的增長方式。
說到底中國的各級*府更要轉型，要由建設型*府轉為服務型*府，*府的干部也要由“GDP干部”轉為“服務型干部”。上海社會保障資金案件揭露，最終導致上海市市委主要領導人和一批涉案干部被立案審查，形成了三十年以來上海*治高層的最大震動。
**對社保案的處置，對上海社會穩定和經濟發展絕對是一件好事，對上海貫徹中央關于房地產調控的各項*策也會更加有利。應該期待在2007年上海市在**領導下，各項工作會取得更多具有實效性的成果，上海房地產的調控也會出現更為積極的成果。
二、經濟*策層面任何經濟*策都是針對現實經濟活動中發生的問題和經濟發展方向提出的。那么我國經濟領域存在哪些問題呢？我們的經濟*策又將發生一些什么變化呢？1、加快推進經濟增長方式和*府職能轉型在*的“十六大”要求全國全面建設社會主義小康社會背景下，東部要求率先基本實現現代化，西部要求進行大開發，東北要求振興，中部要求崛起；在我國高速工業化和城市化過程中，農村要求進行社會主義新農村建設；繼以深圳特區為代表的珠三角、以浦東開發為代表的長三角的改革、開發和發展之后，又提出以天津濱海為代表的環渤海區域改革開發和發展的國家戰略布局，提出建設北方經濟中心。
三個方面的發展戰略要求，使得各地都認為自己是國家發展的重點地區，都圍繞著自己的發展要求進行大規劃、大投資。而實際上全國性大發展的共同性同時性要求，再加上每五年一次的*府換屆工作，都導致全國各地經濟和社會發展強烈沖動。
經濟增長方式轉變和*府職能轉變之所以遲緩，與此關系密切。上海在城市功能定位之后，近些年來一直大力推進金融中心、貿易中心和國際航運中心的推進工作。
再加上有一個2010年世博會題材，實際上上海的基本建設規模是壓不下來的，每年城市全社會固定資產投。
2.上海房地產市場的現狀
由于房地產行業受到國家*策的長期負面影響，打擊了炒房團游資的積極性，回歸了市場的本來需求，房價在上海，深圳，廣州已經出現了一定程度的回落，而這種小幅度回落的趨勢可能會逐漸向全國市場擴散，但是大跌的可能性不是很大，國家不允許大起大落。 之前房價漲幅大的地區的房價回落速度可能會稍微大點，而漲幅小的地區房價可能維持穩定狀態。而商業房產由于需求大于供己，在較長時間內還會有小幅度攀升的趨勢。
以上純屬個人觀點請謹慎采納，祝你好運。
3.房地產市場需求調研主要有哪些內容
（一）房地產消費者調研 房地產消費市場容量調研，主要是調研房地產消費者的數量及其構成。
主要包括： ①消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢； ②調研房地產現實與潛在消費者數量與結構，如地區、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業、*信仰等； ③消費者的經濟來源和經濟收入水平； ④消費者的實際支付能力； ⑤消費者對房地產產品質量、價格、服務等方面的要求和意見等。 （二）房地產消費動機調研 房地產消費動機就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產產品的愿望和意念。
房地產消費動機是激勵房地產消費者產生房地產消費行為的內在原因主要包括消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。 （三）房地產消費行為調研 房地產消費行為是房地產消費者在實際房地產消費過程中的具體表現。
房地產消費行為的調研就是對房地產消費者購買模式和習慣的調研，主要是要調研：①消費者購買房地產商品的數量及種類；②消費者對房屋設計、價格、質量及位置的要求；③消費者對本企業房地產商品的信賴程度和印象；④房地產商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。
4.房地產市場需求指標主要有哪些呢
⑴國內生產總值（GDP），是按市場價格計算的一國（或地區）所有常住單位在一定時期內生產活動的最終成果。
三種表現形態：價值形態、收入形態和產品形態。價值形態：是所有常住單位在一定時期內生產的全部貨物和服務價值超過同期投入的全部非固定資產貨物和服務價值的差額，即所有常住單位的增加值之和；收入形態：是所有常住單位在一定時期內創造并分配給常住單位和非常住單位的初次收入之和；產品形態：是所有常住單位在一定時期內最終使用的貨物和服務價值減去貨物和服務進口價值。
三種計算方法，即生產法、收入法和支出法。三種方法分別從不同的方面反映國內生產總值及其構成。
⑵人口數，指一定時點、一定地區范圍內有生命的個人總和，包括戶籍人口、常住人口、現有人口。其中，戶籍人口是在某地戶籍管理機關登記有常住戶口的人；常住人口：指經常居住在某地的人口；現有人口：指在規定的標準時點下，在這個地區居留的人口。
常住人口與一個地區的社會經濟關系更為密切。 ⑶城市家庭人口，指居住在一起，經濟上合在一起共同生活的家庭成員。
凡計算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。 ⑷就業人員數量，指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經營收入的人員數量，包括在崗職工、再就業的離退休人員、私營業主、個體戶主、私營和個體就業人員、鄉鎮企業就業人員、農村就業人員、其他就業人員（包括民辦教師、*職業者、現役*人等）。
這一指標反映了一定時期內全部勞動力資源的實際利用情況，是研究國家基本國情國力的重要指標。 ⑸就業分布。
指按產業或職業分類的就業人員分布狀況。 ⑹城鎮登記失業率，指城鎮登記失業人員與城鎮單位就業人員（扣除使用的農村勞動力、聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員）、城鎮單位中的不在崗職工、城鎮私營業主、個體戶主、城鎮私營企業和個體就業人員、城鎮登記失業人員之和的比。
⑺城市家庭可支配收入，指家庭成員得到可用于最終消費支出和其它非義務性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可用來自由支配的收人。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障費以及記賬補貼后的收入。
⑻城市家庭總支出，指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費性支出、購房建房支出、轉移性支出、財產性支出、社會保障支出。 ⑼房屋空間使用數量，指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數量。
⑽商品零售價格指數，是反映一定時期內城鄉商品零售價格變動趨勢和程度的相對數。商品零售物價的變動直接影響到城鄉居民的生活支出和國家的財*收入，影響居民購買力和市場供需的平衡，影響到消費與積累的比例關系。
⑾城市居民消費價格指數，是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數。該指數可觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資*策的依據。
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