榮觀房產網1.形成房地產信貸風險的原因是什么
房地產企業財務風險形成原因：1、房地產企業資本結構不合理資本結構是指企業各種資本的構成及其比例關系。
資本結構是否合理，直接影響到企業的債務給企業帶來的是收益還是風險。目前房地產企業銷售不穩定，經營所處的環境競爭激烈，獲利能力變化太大，籌資的渠道不通暢，再加上近幾年信貸增長過快，自有資金比重低，投資商多數欠缺資金，中國房地產開發企業的負債率遠高于世界公認的50%舉債的警戒線，多數企業達到75.8%，個別地產超過80%。
這意味著房地產企業債務資本所占比例過高，資本結構不合理，使得我國的房地產金融面臨著較高的財務風險。2、財務預算控制管理不到位房地產企業作為典型的資金密集型行業，具有前期投資大，資金回收慢，開發周期長等特點。
在以前房產不愁銷的情況下，很多開發商在預算不足、機構不健全以及各相關部門不溝通的情況下盲目的投標，取得土地使用權，后期也只片面的追求工程按時按質交付使用，不管其造價成本。 目前由于形勢的變化，如果企業仍然不加強財務預算管理的意識，不注重對土地成本、施工成本、資金成本和投資回報率等方面的預算與控制，不僅不能實現企業原先的利潤目標，甚至會因此產生資金斷檔的財務風險，導致企業虧損。
3、管理者內部控制意識淡薄當前我國多數房地產企業管理者的素質不高。 他們大多數從安裝、建筑行業起家，對于企業內部控制認識不足，內部控制意識淡薄，理解不全面。
例如，將企業內部控制看成內部牽制制度。企業管理機構很大一部分都形同虛設，分工不明，各監督部門的監督力度不嚴，部分企業甚至出現決策經營者獨攬企業大全的情況。
在經營中他們往往也只注重工程進度和質量，不注重財務部門的資金管理、成本管理、風險控制的管理，主要表現為企業內部牽制關系混亂、內部財務控制信息的傳遞不暢和財務成本核算簡單粗糙等方面。4、成本控制體系不完善房地產企業成本管理是一個復雜而系統的工作過程，也是企業財務管理的核心和重點，房地產項目的成本主要包括了土地征用費用、工程費用、材料費用、安裝費用、拆遷補償費用、設施費用、人工費用、開發間接費用等系列成本費用。
項目完工時，需要將成本費用根據項目受益對象進行分配，歸集成本，而房地產企業往往只注重工程進度和質量，忽視了成本各環節的管理，如成本控制不全面、開發成本設計不健全以及成本控制過程中沒有綜合考慮各方面目標，影響了企業的效益。房地產企業財務風險的防范對策鑒于房地產企業產品和經營的特殊性，在當前國家宏觀調控*策從緊的大環境下，房地產企業應從企業生存和發展的戰略高度出發，重視財務管理，積極采取相應措施以控制企業的財務風險，提高企業財務管理水平，實現企業的可持續發展。
1、強化預算控制管理房地產企業經營活動是一個非常復雜的過程，企業應當建立良好的預算管理機制，做到資金的使用“有章可循”，控制落實“有章必依”，管理“執章必嚴”，以現金流為核心，對資金籌集、投資、成本控制等實施全面的預算管理，才能有效的避免企業損失，進而做出科學合理的調整控制，使房地產企業潛在的財務風險能夠得到有效的避免和防范。 強化預算的控制管理首先要提高企業領導財務預算的認知度，其次強化企業的現金流管理，按照實現房地產企業價值自動化的目標進行相關活動。
2、加強成本管理與控制成本管理是房地產企業資金管理的核心與重點，為此，企業應加強自身成本控制，通過科學的手段對項目各個階段的成本進行管理與控制，以達到降低房價，提高效益和競爭優勢的目的。 其成本管理和控制的措施有：實行全過程的成本管理。
房地產企業不僅要搞好施工過程的成本管理，而且更要注重事前采購成本和事后成本分析的管理。對投建項目執行成本計劃實行監督和控制，檢查計劃的落實，發現偏差，及時修正，保證成本計劃的有效控制。
對已完工項目的各項指標完成情況進行分析和評價，提出改進成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。 加強各環節的成本控制。
第一，采購過程，在保證房屋質量的前提下，合理選擇采購方式，構建完善的采購成本控制體系；第二，開發過程，要熟悉國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、*策，在不違規的情況下控制征地、拆遷、補償、安置費的成本；第三，勘探設計前期，按新的招投標規定公開招標確定工程承包單位，以降低工程造價，搞好在用建材的管理，做好入庫材料的驗收和登記工作，杜絕不合格材料進入工地。 加強對囤積在工地上的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善被盜而造成的各項損失，減少庫存積壓，加速資金周轉；第四，建立二級成本核算管理體系，如向材料部門、工程部門、經營部門等部門委派成本核算員，負責做好各環節的成本核算工作，協助各部門完成財務部門下達的各項成本計劃指標。
同時明確規定各核算單位的經濟責任，實行利益與效益掛鉤。3、優化資本結構房地產企業利用債務資本在適度的負債水平下，可以減免稅收，增加收益，提高企業價值，但債務超過一定限度時，必將導致財務風險提高，使債務成本上。
2.房地產金融相關知識
以下關于房地產金融的相關知識請高手幫忙回答
1、房地產開發商預售商品房所得售樓款屬于（D ）
A、企業的權益金 B、企業的應收賬款
C、企業的固定資金 D、企業的負債
2、復按貸款是指（C ）。
A、按揭貸款取得人要求增加的貸款
B、按揭貸款取得人向另一家金融機構要求以同一財產辦理的按揭貸款
C、辦理了按揭貸款的金融機構以受押物為抵押向另一家金融機構請求按揭貸款
D、按揭貸款取得人把抵押貸款轉移給第三人
3、投資經營性房地產，在收益一定的情況下，期望收益率越高，房屋的價值（ A）。
A、越高 B、越低
C、不變 D、與其無確定關系
4、銀行的房地產受信業務主要是（B ）業務。
A、房地產信托 B、房地產開發和經營貸款
C、住房抵押貸款 D、房地產存款和借款
5、若貸款人希望得到5%的實際貸款利率，通貨膨脹率為6%，那么設定的貸款利率應是（ A）。
A、11% B、11.3%
C、12% D、12.4%
6、企事業單位為了進行金融結算，在銀行開立單位賬戶，應遵循（B ）的原則。
A、由中國人民銀行分支機構核發的開戶許可證所指定的銀行辦理 B、賬戶的開立和撤消都需向中國人民銀行申報
C、自主選擇開立賬戶的類型和賬戶數
D、按照協議銀行可代辦存款和劃轉賬的業務
7、房屋抵押貸款證券化（MBS）屬于（ C）。
A、房地產融資證券化 B、房地產實物產權證券化
C、房地產債權證券化 D、房地產擔保證券化
8、能把房地產金融機構已形成的貸款資產債權轉變為貨幣資金的是（ C）。
A、房地產抵押貸款一級市場 B、房地產抵押貸款二級市場
C、房地產投資信托機構 D、房地產抵押銀行
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