榮觀房產網1.房地產拍賣的具體條件有哪些
房地產拍賣的具體條件
（一）房地產拍賣標的應具備的條件
1、法律、法規禁止買賣、轉讓的房地產通常情況下不得拍賣：
(1)未依法取得房地產產權證書的包括土地使用權證書、房屋所有權證書、和房地產產權證書）；
(2)共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
(3)權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行*處理中的；
(4)權利人對房地產的處分權受到限制的；
(5)以出讓方式取得土地使用權，但不符合*府相關轉讓條件的；
(6)司法和行*機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
(7)國家依法收回土地使用權的；
(8)法律、法規、規章規定禁止買賣、轉讓的其他情形。
2、以出讓或劃撥方式取得國有土地使用權進行開發建設，其土地使用權需要拍賣的，應當符合國家法律、法規規定的可轉讓條件：
(1)以出讓合同取得的土地應按照出讓合同的約定支付全部使用權出讓金；
(2)土地使用權已經依法登記并取得土地使用權證；
(3)對于成片開發地塊，需轉讓地塊應已形成工業用地或者其他建設用地條件；
(4)規劃管理部門已經確定需轉讓地塊的規劃使用性質和規劃技術參數；
(5)出讓合同約定的其他條件；
(6)劃撥方式取得的除符合（2）、（3）、（4）條外，還需報人民*府主管部門批準，補辦出讓手續。
3、以劃撥方式取得國有土地使用權的房地產拍賣應當報請有關部門批準，辦理土地使用權出讓手續，并繳納土地使用權出讓金；可以不辦理出讓手續的，應當由拍賣行將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家。
4、集體所有土地上建成的房屋需要拍賣的，應當符合法律、法規規定的買賣或轉讓條件。具體包括：
(1)房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權已經依法登記并取得房地產產權證書；
(2)集體土地上的房屋拍賣前應向當地鄉鎮人民*府申請，獲批準后方可進行拍賣。
5、下列劃撥用地不可以拍賣：
(1)國家機關用地和*事用地；
(2)城市基礎設施用地和公益事業用地；
(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
(4)法律、行*法規規定的其他用地。
6、抵押房地產拍賣前應先獲得抵押權人同意。如果未經抵押權人同意而因拍賣造成抵押權人經濟損失的，需承擔相應的民事責任。
（二）房地產拍賣競買人條件
(1)中華人民共和國境內的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產拍賣標的的競買人，但法律、法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有規定的除外。
(2)在國家允許的范圍內，房地產竟買人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關規定辦理。
(3)對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉鎮范圍內具備房屋建設申請條件的人；非居住房屋競買人為房屋所在地鄉鎮范圍集體經濟組織或者個體經營者；超過此條件的，應當依法辦理集體所有土地的征用手續。
2.房產拍賣的基本程序是怎樣
在拍賣前，會查封房屋，然后會有專業人士對房屋價值進行評估，只有確定房屋價值才能夠正式進入拍賣程序。接下來，就是真正進入拍賣環節了。
1、第1次拍賣（拍賣不動產，會在拍賣的十五日前進行公告）
⑴競買人應于拍賣前向人民法院預交一定的保證金。申請執行人參加房屋競買的，可以不預交該保證金。保證金的數額會由人民法院來確定，但不能夠低于評估價或者是市價的百分之五。
⑵人民法院應當于拍賣的五日之前通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人在拍賣日要到場。
⑶拍賣時無人競買或者是競買人的較高價格應低于保留價，到場的申請執行人或者是其他執行債權人若申請或者同意以該次的拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交出抵債。
2、第2次拍賣
拍賣時無人競買或者是競買人的較高應價低于保留價的，應當于六十日內再次進行拍賣。
3、第三次拍賣
對于第2次拍賣仍未成功的不動產或者其他財產權，應當在六十日內進行第三次的拍賣。
4、變賣
第三次拍賣未成功且申請執行人或者是其他執行債權人拒絕接受或是依法不能夠接受該不動產抵債的，人民法院應在第三次拍賣終結日起的七日內發出變賣的公告。自公告日起六十日內沒有人愿意以第三次拍賣的保留價購買該財產的，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產來抵債的，應當解除查封、凍結的措施，將該財產退還給被執行人，但對該財產可以采取其他措施的除外。
5、所有權轉移
不動產拍賣銷售或是抵債以后，不動產自拍賣銷售或是抵債裁定送達購買者或者承受人時起轉移。通常需法院出具裁定書，到房屋所在地的交易核心去辦理產權的過戶。
我們提到的保留價，是出賣人在委托拍賣時提出的拍賣較高價格達不到該價格應當停止拍賣的價格，它是出賣人維護自己利益的一種保證手段。拍賣保留價是指拍賣時的拍賣銷售價應達到的低價格。司法拍賣應當確定其保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價來確定；未作評估的，應當參照市價來確定，并征詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第1次拍賣時，不得低于評估價或是市價的百分之八十；如果出現拍賣未成功的情況，再行拍賣時，可以酌情的降低保留價，但每次降低的數額不可超過前次保留價的百分之二十。
房地產拍賣注意事項：
1、拍賣房屋的付款方式。我們通常要求一次性付款，而且付款時間會比較緊。
2、房屋的相鄰關系
3、房屋有無物業費、水電費或是燃氣費等
4、拍賣房屋的所有稅費要了解清楚
5、房屋有無戶口
6、房屋是否注冊了公司
7、房屋是否為兇宅
8、房屋的風水
9、房屋是否包括了裝修及家具家電，有些拍賣案件中，會進行分開拍賣
10、房屋是否有人正居住
11、房屋是否存在質量問題，有無漏水等問題
12、房屋有沒有拖欠工程款的
法院房屋拍賣流程不是特別的復雜，反而是其中的一些注意事項必須引起重視，在拍賣前應當對這些做一定的了解，避免引起不必要的麻煩。
3.房產拍賣第一次流拍了,請問第二次拍賣要什么時候
司法解釋第二十六條規定：“拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人不申請以該次拍賣所定的保留價抵債的，應當在六十日內再行拍賣”。
第二十八條規定：“ 對于第二次拍賣仍流拍的不動產或者其他財產權，人民法院可以依照本規定第十九條的規定將其作價交申請執行人或者其他執行債權人抵債。申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應當在六十日內進行第三次拍賣。”
關于降低保留價，這個司法解釋的第八條規定：“拍賣應當確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。
人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十”。
4.個人房產拍賣
1、個人房產如果產權明晰的話，完全可以通過拍賣行通過拍賣進行交易，你的房產兩證齊全，拍賣是沒問題的。
2、你可以和拍賣行聯系，拍賣行會和你簽一份委托拍賣合同，合同中會有雙方的權利和義務要求，其中主要內容涉及保留價和傭金，這個可以協商解決的；
3、操作是拍賣行的事兒了，你只要簽訂好合同后，按合同履行你應該履行的義務就可以了；
4、拍賣費用一般是按成交價的百分之五來收取，當然也可能還有其它的費用，這個你同拍賣行談好就行；
此外，還說明一點，拍賣是一種市場行為，拍賣應該可以實現拍賣標的物的最高價值，通過拍賣來實現產權交易是一種比較明智的選擇！
你所說的底價在拍賣界被稱作保留價。
5.法院對房產拍賣和變賣有何不同
區別如下：法院拍賣和變賣的區別：1、程序不同：法院拍賣必須先出公告，并通知有關人員到場；變賣則無此規定。
2、期限不同：法院拍賣從對物品的公告和拍賣的時間，均有明確的期限規定；而變賣則不受時間的限制。3、確定標的物價值的方法不同：法院拍賣時須對拍賣標的物進行估價，確定底價，然后通過競價，確定拍賣標的價值；變賣則無此程序。
4、形式不同：法院拍賣采取公開的形式，以競爭的方式當場成交；而變賣則可直接交商業部門收購或代為出售。5、標的范圍不同：法院拍賣的財產既適用于動產又適用于不動產；既適用于一般的財產，也適用于特殊價值的財產。
對不動產的變賣和具有特殊價值財產的變賣，大多數國家均對其作了一定的限制。
