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1.什么是*府調控房地產市場的主要對象
房地產宏觀調控*策效果評析一、總體評價綜觀2003年到2007年1月的房地產宏觀調控全國情況，總體來說房地產的投資增幅、商品房市場供應增幅、商品房價格增幅和土地供應量都有了明顯的下降，房地產市場交易秩序得到進一步的規范。
但以北京、大連、深圳、廣州為代表的全國絕大部分城市的商品房價格仍處于上漲過程之中。鑒于房地產開發周期的因素，商品住宅的供應結構調整和經濟適用房、廉租房的建設分配的*策效果還不明顯，有待市場檢驗，也有待在較長時間里才能顯示。
土地一級市場的交易仍然存在著大量的行*性資源分配和不規范操作的現象，也有待努力克服。房地產調控各項*策的最終落實不是短時期內能夠解決的。
我國房地產的宏觀調控重點應該從價格階段轉到結構階段，最終還是要落實到建立我國住房保障機制和體制的階段上來。2006年12月召開的中央經濟工作會議，已經把經濟增長、就業、物價、國際收支平衡四大宏觀調控目標中的促進國際收支平衡放在了突出位置，成為穩定國家宏觀經濟的最主要任務。
而要從根本上解決國際收支不平衡的問題，除了要加快轉變外貿增長方式以外，最重要出路是解決國內需求不振的問題（2006年我國前三季度消費對經濟增長的貢獻率僅為35.7%，而投資對經濟增長的貢獻率則高達49.9%）。要用擴大國內需求的辦法解決投資和消費比例的失衡，解決內需和外需的失衡，解決對外貿易的巨額順差，解決外匯儲備的過猛增長。
由此判斷，房地產調控問題并不是我國宏觀經濟調控最重要最突出的問題，只不過是涉及到民生和社會穩定的分支性熱點問題。不宜將房地產調控問題擴大化、嚴重化，甚至*治化。
必須看到近二十年來是我國國民居住水平改善最好最快的二十年，也是我國城鄉形態和產業功能重塑的二十年。要防止不顧及國力、財力而任意擴大住房保障面傾向的出現。
保持房地產的健康穩定發展，對擴大我國國內需求起著支撐性的作用。二、決策機制房地產宏觀調控決策主要在**及其各部委。
最先由央行開始，后來土地資源部、建設部、財*部、國家發改委、監察部漸次遞進參與。總牽頭是**聯席會議。
各省市和房地產行業協會基本沒有參與，甚至沒有協商溝通，主要承擔決策執行責任。各部委之間在房地產調控決策過程中早期存在協調不足，各自決策的問題。
后期協同性較好。我國中央*府和地方*府在房地產管理職能上沒有劃分清晰的、分層次的范圍和職責，這是造成房地產兩級*府出現博弈的體制原因。
房地產的不動產特點決定了任何房地產的調控本質上都應屬于城市房地產調控和區域房地產調控。三、調控手段從2003年起，中央*府連續四年都對房地產行業和市場做出宏觀調控*策。
這些調控*策手段有的是以**名義牽頭頒發的，有的是以國家部委辦的名義直接公布的。這些*策最近兩年又是以組合拳的形式在短時間里密集推行的。
調控手段有的是行*性的，有的是經濟性的，也有的是法律性的。行*性手段最直接，短期效果最明顯；經濟性手段作用最大，但要通過中長期才能發揮調控效果；法律性手段最為薄弱。
調控手段的實施存在立法法規程序上的疑問。調控手段的實施基本上是自上而下的。
調控手段的力度中央和地方明顯存在差異，各地力度也存在差異。各項調控*策一部分可操作性很強，一部分可操作性不強，存在爭議和疑問，給執行造成一定的困難，主要是準備時間太短。
實施細則的制定頒布明顯跟不上實施原則的制定頒布。四、調控范圍涉及全國房地產產業、行業（企業）、市場。
涉及房地產產業鏈的規劃設計、土地轉讓、外資進入、房產開發、房產交易、金融配套和財務費稅。涉及房地產投資、房地產價格、房地產結構和房地產市場秩序。
毫無疑問，四年的房地產宏觀調控是全覆蓋的，已不存在重大方面的遺漏。我國房地產宏觀調控應該嚴格限制在產業領域和經濟領域，而不應該輕易跨入到道德領域和*治層面。
不能將對房地產的社會需要等同于房地產市場的有效需求。五、調控重點先期是房地產貸款和土地供應（2003、2004年）；中期是房地產價格（2005年）；后期是房地產商品住宅結構（2006年）；近期是房地產企業收益（2007年1月）。
我國房地產宏觀調控重點的階段性特點明顯。在房地產宏觀調控過程中，似乎調控的主線目標和效果判斷標準是房地產價格。
這給房地產宏觀調控自身帶來難以解脫的重負，也容易使調控走入誤區。我國房地產宏觀調控的重點最根本的是建立我國住房保障制度。
遺憾的是在這方面進展緩慢，認識不一致，責任被推卸，研究缺乏數據依據，還未能看到較為明晰連貫、長期穩定的調控框架。經濟適用房開發建設存在巨大爭議，也在土地供應、資金保障、開發責任、覆蓋規模和分配回收辦法等具體方面缺乏對策。
六、調控*策取向房地產調控*策取向在“科學發展觀”、“和諧社會”這一統領性的理念上無論在中央和地方，還是在領導層和人民群眾，都具有高度的認同性和一致性。但在具體調控方案和*策上，我國依然存在著價值取向、發展方向上的不一致：堅持改革，推動改革，通過彌補和調整的辦法，將改革。
2.房地產調控*策有哪些
針對近期部分一線城市房價暴漲的問題，*協委員認為房地產應該落實分類調控、分地施策的方法。
下面看下2016年房地產調控*策分析詳細內容。 目前房地產調控因城施*的方向非常明確，從全局來看，中國應該支持房地產業的發展，而且房地產去庫存也是主要任務。
但是，個別房價上漲過快城市也應出臺*策，抑制房價過快上漲。 2016新年伊始，樓市在各項信貸*策和稅收*策調整中拉開去庫存大幕。
春節前后，樓市已經迎來三輪*策利好。2月2日，中國人民銀行聯合銀監會首先送出“信貸大禮”，決定在不實施限購的城市對首套房首付比例較低降至兩成，二套房首付比例較低可付三成。
緊接著，2月17日，中國人民銀行、住建部聯合財*部發布通知，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現行按照歸集時間執行活期和三個月存款基準利率，調整為統一按一年期定期存款基準利率執行。 2月19日，財*部、國家稅務總局和住建部三部門發布《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠*策的通知》（下稱《通知》），對個人購買前兩套住房給予降低契稅優惠；對個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。
來自部委的“*策包”密集出臺，地方*府也紛紛跟進，甘肅、江西、山西、山東、安徽等多地都已出臺樓市*策，采用信貸杠桿、稅費減免、優化落戶、房價補貼、*府回購等多種形式加速去庫存。 “房地產是個區域性很強的市場，和工業企業的‘去產能’有所不同，是一種結構性市場，各地差異化很嚴重。
”住建部住房*策專家委員會副主任委員顧云昌告訴《中國新聞周刊》，各地應該根據核心的意圖，因地制宜，“一城一策，如果這些稅費優惠*策能落實，加上金融部門的支持，對去庫存應該會有很好的推動作用。但最終效果如何，還有待觀察市場氛圍和*策的落實程度，但不太可能出現強烈的市場反轉。
” *策松綁尋找新平衡 這次調整不僅取消了普通住宅和非普通住宅的區別，并且對于改善型、二套購房的群體也實行減稅*策，優惠幅度幾乎創下歷史之最。更多相關房地產行業分析內容請咨詢中國報告大廳發布的《2016-2021年中國武漢房地產產業運行態勢及投資戰略研究報告》。
此次調整選擇了契稅和營業稅的雙降，也即購買環節和出售環節同時降稅。 契稅方面，新的調整意味著，原來購買首套住房，分別要交1%、1。
5%、3%的契稅，即90平方米以下普通住房是1%,90平方米以上普通住房是1。5%，非普通住房是3%。
新*之后，90平方米以下的普通住宅契稅額不變，其他最多只交1。5%。
此前對于二套房的購置，無論面積大小，都統一按照3%的稅率進行計征。*策調整后，90平方米及以下的契稅稅率由3%調整到1%，對于面積在90平方米以上的住房，從過去3%的契稅降到2%，購置大戶型的改善型用戶將從中獲得利好。
此次*策，惠及面較大。換算成數字來看，如果購買一套90平方米、價值100萬元的二套住房，新*以前的購房成本是：首付為25萬元，契稅費用為3萬元。
新*后，一方面，首付比例下調至20萬元，契稅費用僅為1萬元。僅考慮購房初期的支出，購房者可以少付7萬元。
在營業稅方面，通知中明確，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。與過去相比，原先滿2年的普通住宅需要按差額征收營業稅，而新*則一律免除。
在一些業內人士看來，此次新*是春節前首付比例下調*策的延續，總體來說是國家房地產去庫存若干*策組合拳的一部分。 但同時傳遞出一些更明確的信號，一是繼續保護剛需購房者的利益，同時鼓勵購房者積極換房，鼓勵積極購置大戶型住房，這對于三、四線城市來說可能有更大的意義。
從此次減稅的幅度來看，與2010年為代表的上一輪房地產“救市”時，以刺激首套購房為主不同，此輪新*更多意在刺激二次購房以及改善型住房。 而且隨著“二孩*策”的實施，大戶型的需求也在逐漸增加。
“這輪去庫存與上一輪調控有很大不同。”顧云昌認為，整個房地產市場環境也發生了很大變化，整體上供大于求，“上一輪是一下全解開，而且加大力度推著購房者走，并且市場很快反轉。
這一次是慢慢松綁，鼓勵、促進和逐步放開。 ” 在受訪專家看來，一系列的去庫存*策“組合拳”，是2016年刺激住房消費、盤活存量住房資產的重要舉措和手段。
不過，無論是降低購房首付比例還是本次減免契稅*策，都不再是以往“一刀切”似的全面覆蓋，而是有所區別。比如，庫存壓力較小的北京、上海、廣州、深圳并未作出購房首付比例的調整；稅費方面，僅執行首套房契稅*策的調整。
“過去房地產市場的調控*策是伴隨市場發展逐步累加到一起的。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉告訴《中國新聞周刊》，在去庫存階段，過去不斷加碼的這些*策可能要逐步恢復本來面目。
“如果用一般工業企業的庫存思路來衡量房地產，庫存問題可能并不嚴重。 ”劉洪玉表示，但房地產市場差異太大，結構分化嚴重，有些地方是過量供應，而有些地方是價格太高。
“現在的房地產*策實際上是需要兩面作戰，一方面要。
