榮觀房產網一、營改增之后房地產企業怎么開具發票
營改增之后房地產企業開具發票的相關規定如下：一、銷售不動產發票開具基本規定銷售不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代 開增值稅發票時，應在發票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼（無房屋產權證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產的詳細地址。
二、房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目發票開具規定（一）房地產開發企業中的一般納稅人銷售其自行開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向*府部門支付的土地價款、在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用后的余額為銷售額。房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
發票開具：一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票，本條規定并無開具增值稅普通發票的時間限制。
一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。（二）房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。
發票開具：小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請代 開。
小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得申請代 開增值稅專用發票，本條規定并無開具增值稅普通發票的時間限制。小規模納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代 開增值稅專用發票。
二、營改增后房地產企業增值稅稅率是多少
房地產開發企業征收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
征收土地增值稅按規定稅率和增值額計算，房地產開發企業的土地增值稅需要在國家財稅*策的要求下進行會計處理，根據會計準則和制度實施核算，滿足房地產開發企業會計處理的特殊性。
2016年3月18日召開的**常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。
目前，市場環境競爭激烈，營業稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發票將降低房地產企業的市場核心競爭力。
因此，房地產開發企業實施“營改增”制度具有一定的必要性。
擴展資料：
2016年3月24日，財*部、國家稅務總局向社會公布了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》。
經**批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。
銷售不動產：
銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。
建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。
構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。
轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。
房地產業：房地產開發企業征收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
參考資料：
公務員期刊網-營改增后房地產開發企業增值稅會計處理
百度百科-營業稅改增值稅
百度百科-營業稅改征增值稅試點實施辦法
三、營改增后房地產開發銷售發票怎么開
營改增”試點改革后，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應該如何處理？
1.根據國家稅務總局〔2016〕18號公告規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分，不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額*（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）。房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。
2.納稅人銷售自行開發的房地產項目，已在4月30日前向地稅機關繳納營業稅預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具（或申請代開）增值稅專用發票。納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，可以開具增值稅普通發票，不得開具（或申請代開）增值稅專用發票。
3.房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》規定的銷售自行開發的房地產項目
