會計準則中投資性房地產的制定方法

一、新會計準則投資性房地產的范圍有哪些呢

根據本準則第二條和第三條規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。

（一）已出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物。 其中，用于出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權；用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物。

（二）持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。 按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

（三）某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。 （四）企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

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二、投資性房地產會計準則變化的分析是怎樣的

財*部關于投資性房地產會計準則的《征求意見稿》將引入公允價值概念，未來可能“不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，并以期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。”

一、企業價值得到充分體現 我國會計準則對投資性物業一直采用“成本入帳+折舊”的會計法，近幾年來在房地產資產大幅增值的背景下，大多數投資性物業的賬面凈值相對市場價值已明顯低估。 采用公允價值模式，這是會計準則改革的重大步驟。

其對相關公司的利好主要體現在： 1、物業增值“顯性化”。新準則將使投資性物業比重較大的公司凈資產賬面值得到較大提升，利于公司融資、并購和規模擴張。

2、由于將不再計提折舊，投資性物業出租業務的成本將大幅降低，毛利率和凈利率會有明顯提高。 由于目前對房地產上市公司估值普遍采用RNAV與P/E相結合的估值方法，不少資產富余型公司由于過高的折舊和攤銷導致凈利潤水平過低，其真實投資價值一直得不到市場的認同。

采用公允價值模式后，這類公司的凈利潤水平將顯著提升，有利于“資產重估增值”概念股價值的體現。 3、征求意見稿明確提出：“公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。”

雖然該條規定可能不會最終實施（詳見下面的分析），但如果新準則最終維持該條款，重估增值將計入當期損益，股東將可能享受到公司物業持續升值的收益。此外，結合國際會計準則和香港會計準則之規定，我們認為計入當期損益的重估增值不應當征收所得稅。

因此，企業并不會因此承擔過多的稅收。 二、不明確之處與情景分析 征求意見稿很多方面沒有明確： 1、征求意見稿指出：“如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠的取得，應當采用公允價值模式。”

是否就意味著只要公允價值能夠持續可靠的取得，企業就必須強制性地采用公允價值模式？ 2、征求意見稿指出：“公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益”。 那么，計入損益的差額是否計征所得稅？根據香港慣例，公司采用公允價值與原賬面價值之間的增值不計入當期損益，而直接計入權益。

會計準則最終如何，存在不確定性。 3、由于征求意見稿取消了折舊，企業凈利潤將有提升。

如果稅收標準與新準則同步變化，所得稅將增加，對公司短期內的現金流不利。 那么，稅法是否還會沿用過去的“成本入帳+折舊”制度，并在公司財務報表中通過“遞延稅收”解決兩者之間的差異？ 顯然，稅收是以上幾個方面的核心問題，也是征求意見稿對企業影響最實質的地方。

由于征求意見稿沒有明確，我們只能按各種情形做以下的情景分析： 情景一：最優情形 假設1：稅法仍然沿用過去的“成本入帳+折舊”制度，通過“遞延稅收”解決兩者間的差異。 假設2：公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，并不計征企業所得稅。

此情形企業并沒有增加現金支出，對企業的DCF估值沒有變化。基于前文分析，新準則對于投資性物業比重大的公司是利好。

情景二：中性情形（最可能情形） 假設1：稅法與新準則同步修改，原來新建后立即計提的折舊被多年以后的資產減值所取代，公司在短期內失去折舊的“稅盾”，所得稅支出將有所增加。 假設2：開始階段的重估增值計入權益中的資本公積，一旦出現減值則首先以整個重估儲備為基礎與先前的增值抵銷，然后再計入當期損益。

其后如有任何增值將以先前扣減之金額為限計入當期損益，其他部分再計入資本公積。此外，可使用年限在20年或以下年期的投資性物業按最后重估值入賬，以后不再重估，按可使用年限折舊。

此情形中企業將因為會計準則的變更，在投資性物業竣工前幾年可能增加所得稅現金支出。但通過殘值增加和最后20年的折舊，增加稅收的負面影響可少量抵銷。

三、結論 1、資產增值部分直接計入損益的可能性不大。 2、由于開發類公司持有的土地、在建項目不屬于投資性房地產，因此該準則對萬科等單純房地產開發類公司影響很小。

3、對投資性物業公司短期利好。 4、我們認為下列公司會受到影響：金融街、中國國貿、浦東金橋、益民百貨和小商品城等。

建議投資者重點關注。 5、風險提示。

盡管新準則對稅收沒有明確說明，我們認為折舊抵稅效應推遲的可能性還是非常大的。 通過簡單的DCF模型，我們發現僅考慮折舊抵稅效應的推遲，將使新建投資性物業的DCF估值降低至少8%，基于50%的負債率假設，股東權益將減少16%。

這說明企業實際真實價值可能受到損害，但其程度取決于未來稅收方法。 綜合來看，征求意見稿對投資性物業公司的影響為短期利好，如果最終的新準則對公司的稅收影響不大，新準則的實施可能成為投資性物業公司股價上漲的催化劑。

中長期影響需要新準則的最終細則出臺，特別相關稅收標準明確后才能作出正確判斷。 以上是我對于這個問題的解答，希望能夠幫到大家。

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