榮觀房產網報告：人口紅利終結 中國房價到頂
來源：搜狐財經
中國持續享受了三十多年的“人口紅利”，似乎就要告一段落了。
在方正證券最近的一篇報告中，易富賢與蘇劍兩位人口學專家指出，中國的年齡結構很快就要變成高度不穩的倒三角形——勞動力嚴重短缺、人口高度老年化、經濟喪失活力。
報告認為，中國勞動力人口（20-64歲）將從2015年后開始負增長，而且下降速度將超過日本。受此影響，中國的房價基本上也已經到頂。
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日益嚴峻的人口趨勢。圖片來自方正證券 [保存到相冊]
人口趨勢從四個方面壓制房價
報告認為，所謂剛需是由人口決定的，房價的大拐點主要決定于人口因素。
第一個因素是人口總量。
人口是決定房價長期趨勢的最主要因素。方正證券預測，如果目前的人口*策不調整，中國的人口將在2023年前后到達峰值。這跟大多數人的觀念不一致。當人口到達峰值的時候，房價差不多也就該到達峰值了。
第二個因素是勞動力。
新進入勞動力的人口是對住房具有剛需的人群，不管是買房還是租房，都是需求。中國的工作年齡人口在2013年前后到達峰值，現在已經開始減少。隨著勞動力總量的減少，剛需自然會下降，對房價構成向下的壓力。
第三個因素是人口的年齡結構。
上世紀60-70年代是中國的一個生育高峰，當60后、70后進入勞動力市場的時候，對住房就構成了巨大的剛需，此后又構成了巨大的改善型需求，因此2000年到現在房價狂漲。隨著60后逐漸進入老年，80 后、90后人口急劇減少，剛需以及此后的改善型需求也將急劇減少。方正證券認為，當90后進入勞動力市場的時候，父輩、祖輩可能已經給他們留下了足夠的住房，住房需求減少已是毫無疑問。
第四個因素是城鎮化。
按照官方估計，中國目前的城鎮化率僅有54%左右，空間還很大，而農村人口大量進入城鎮，必然產生對城鎮住房的需求。
但是，方正證券認為，官方公布的城鎮化率數據到底能夠在多大程度上反映中國的真實城鎮化情況，還無法斷定，“如果你去農村看看，就會發現，中國的城鎮化很可能已經接近尾聲，繼續城鎮化的空間基本上已經沒有了。”
方正證券指出，近年來中國每年都會出現的民工荒，就明白無誤地表明，農村已經沒有了富余勞動力，把城鎮化看作推動中國房價上漲的因素，有點不太靠譜。
方正證券認為，農村現在只剩下不愿意或者沒有能力城鎮化的人的時候，認為中國的城鎮化剛剛開始，是一個錯誤，“去農村實地考察一下，一切就都清清楚楚了”。
方正證券估計，中國的人口跨區域流動可能會導致部分地區房價走勢跟全國不一樣，人口凈流入的地區房價可能會穩住甚至上漲，人口凈流出的城市房價會下跌；如果中國房價泡沫如果破裂的話，會從小城市開始，逐步向三四線城市蔓延，然后到二線城市，最后到一線城市
房價又漲了是真的嗎,大家來說說,現在房子值得購買嗎
1、理財是抗不過通貨膨脹的。
高利息的理財同時也是有高風險的。
2、投資和開店有可能會賠錢的。
風險和利益都是有的，而且不是人人都有開店或投資渠道。
3、房價上漲，房租也會漲。
4、不買房的人不是不想買，而是買不起。
如果你真的有錢買房，你就真的會買房，因為買房是目前對抗通脹實現財富保值的最好方式。
5、房子值得買。
但是不是人人都買得起，在通貨膨脹中，人們是存不夠錢買房的。
現在能買得起房的，除了少數的高收入人群，大多數購房者都是之前存的錢在通貨膨脹縮水中，急于保住財產的人。
他們知道不買房，這些錢很快就什么都買不了了。
錢越來越不值錢。
如果你打算現在開始存錢買房，還是打消這個念頭吧。
錢越存越不值錢，唯有消費才是未來。
有錢就花掉，別存錢。
最好提前消費，讓自己變成負資產，現在的大環境下，誰欠債多誰最劃算。
知道誰是負債最多的企業嗎，工商銀行。
為什么現在的房價又漲了？坑爹滴*府啊.搞活了房地產.害死了小老百...
我懷疑房價上漲跟ZF有關，受益最多的也是ZF，為什么這么說呢？首先：1、商品房土地都是開發商跟ZF買的，這就叫“坐地起價”，它不可能拿20年前的地價賣你對么，相反，它還要根據當下的經濟水平考慮未來的經濟發展趨勢加價賣你。
2、各種稅收多如牛毛你懂的 3、基于前面2點，ZF坐地拿錢不好么？開發商還能給你建設城市，還能拉動經濟，城市建設好了當官的*績也好看。
4、其他貓膩你們自己腦補。
然后這幫東西作為房價上漲的推手，以市場經濟行為和開發商漫天開價為由賊喊捉賊，無恥至極。
...
2015年房價是漲還是跌 2015年房價走勢預測
一線城市和全國70個大中城市的走勢一致，出現了下跌，跌幅達到了0.08%。
隨后也經歷了跌幅擴大、跌幅收窄的態勢。
2011年一線城市房價下跌的特征，當時跌了8個月。
如果按這樣一個歷史邏輯看，考慮到目前一線城市成交量已經上升，那么今年跌幅也基本要沿襲2011年的走勢，要持續8個月。
如果這樣考慮，那么也基本在年度呈現跌無可跌的態勢，即出現房價上漲。
二線城市是目前救市和刺激程度最徹底的城市，主要包括限購*策放松、限貸*策放松、積極落實央行降息*策、各類刺激性的*策如補貼契稅等。
二線城市在總體上漲的過程中，以部分重點城市的漲勢最明顯，包括南京（樓盤）、杭州、鄭州（樓盤）、廈門（樓盤）、合肥（樓盤）等城市，此類城市經濟發達，過去壓抑的房價或面臨報復性反彈的可能，這個風險值得購房者警惕。
從三四線城市看，依然會面臨分化的現象。
部分經濟基礎好的城市，比如佛山（樓盤）、珠海（樓盤）、昆山（樓盤）、廊坊等城市，在限購松綁下或者各類刺激下，此類城市會在外來人口導入速度快的情況下，房價被帶動起來。
？？另外一種是返鄉置業的需求，包括郴州（樓盤）（機場建設帶來利好）、金華（樓盤）（高鐵貫通帶來利好）等城市，都有房價上漲的充足理由。
而一些房價下跌的城市，依然是庫存過大、市場信心不足的城市。
最典型的就是東北部分三四線城市、西北地區部分產業導入速度慢的城市。
預測：一二線房價止跌反彈的跡象最明顯，三四線則出現分化。
部分經濟發達的三四線城市會追隨此類一二線城市，而部分經濟相對落后的城市則會有繼續下跌的可能。
2015年的房價是漲還是跌 15年房價走勢預測
樓上說的有一定道理，但是都不完整。
房價會漲的主要原因有兩點：第一：中國銀行競爭下的貸款開放。
第二：中國特色的按揭。
這兩點也分別解釋了投資商與炒房者分別獲利的原因。
先說貸款開放，其實房價的爆漲的因素主要是因為百姓在替*府所犯下的錯誤買單。
比如以前一個開發商通過某銀行貸款了1000萬開發了一個房子。
如果還不起那他就倒霉了，因為所有的銀行都是一個體系，你欠了錢沒還就再也沒有翻身的機會。
但是中國在銀行改革的基礎上開了一條口子，為了各銀行之間的競爭所以把工行，農行，建設銀行等等全部獨立運營。
這本來是好事。
但問題是這些銀行都不是私有的，而是國家的。
我們不難想象。
當一個開發商從工行貸款1000萬的后果。
他只需要用500萬來開發房子，然后把售價提升，再把這個開發中的房子按他的售價標準抵押從農行再貸款2000萬，然后再用這 2000萬中的1000萬開發一套售價更高的房子來找建設銀行抵押貸款4000萬。
就是這樣一個滾雪球的瘋狂貸款模式。
房子賣不賣得出去不重要，關鍵是房價要高，不得降價。
反正銀行的錢不是私人的，所以稍微疏通一下行長加之又有＂合法的＂高零售價的樓盤做抵押所以自然就越來越好從銀行貸款。
那么這樣造成的結果就是，房子價格只攀不跌！因為不能跌！一跌銀行貸出去的款就再也回不來了。
這可是*府的銀行，*府的錢！所以為了堵住這個資金黑洞一些被收買的專家、媒介便開始瘋狂制造輿論用各種輿論手段威逼利誘人買房子。
再說中國特色按揭。
按揭本來是一種西方很流行的制度，也很合適。
但這個制度一旦運用到中國就有點問題了。
因為從大的體制上來說。
所有銀行都是國家的，而不是私人的。
所以貸款這個關口就不可能控制得住。
只要文件上說得過去，人們就能貸到款。
為了早日緩解第一個錯誤所帶來的資金黑洞。
*府開始實行個人按揭制度來售房。
還經常舉什么美國來太太和中國老太太的例子來誘惑人們去按揭。
確實有人按揭了，而且是瘋狂的按揭。
只要和銀行有點＂路子＂的人。
他們先按揭一套80萬的房子，自己出10萬首付然后再從銀行貸出70萬。
之后再把這個房子抬高價格到180萬出售。
這個時候他們的親戚或者老爸老媽再去買下，也用按揭的方式自己出首付30萬再從銀行貸出150萬。
然后就不管了。
他們不還貸款怎么辦？銀行愛收不收。
反正根據合同我還不上錢你可以收走房子，我們兩不相欠。
所以轉了一圈，抬高了幾倍價格的房子又回到了*府回到了銀行手里。
這就解釋了為什么很多新樓盤剛開始修就被＂炒房團＂買走了。
他們炒的不是賭房子會升值。
而是拿了房子去收拾銀行。
房價肯定會跌，而且一定會跌很多，隨著WTO5年緩沖期的結束，大量外資通訊，銀行，醫療，保險等等公司都會陸續進入中國。
到時候沒有人能阻止你把錢存入花旗，存入匯豐。
請問一下到那個時候誰愿意把錢存在呆帳壞帳如此之多的中國國有銀行呢？即使*府再怎么采取措施也可能擠兌，所以到時候會發生什么現在還很難說。
但有一點可以肯定的是到時中國國有這些銀行的壓力將變得非常巨大。
貸款就會難上加上，因為銀行根本無錢可貸。
同時大量具備高素質人材的外資企業進入中國必定帶來市場的強烈沖擊和大量現有企業的倒閉以及白領失業。
而且外資銀行一旦積累了資金開始投資房地產，那么由于它們是正常的操作流程所以造出來的房子就會便宜，其必然拉動全國房地產大幅下跌。
房價一跌，緊跟著跌的就是你所在的企業的工資收入。
可你之前買的房子還貸價格并不會降低或者減少，所以你將無力支付高昂的貸款。
那么你的的房子會被銀行收走，你的存款會被直接凍結。
所以未來中國城市中的白領們最大的可能是和幾十年前的中國國有企業職工一樣。
辛辛苦苦二十年，到頭來竹籃打水一場空。
房價漲了又漲,為什么大家還是蜂擁去買房
開發商的詭計，開盤之前先排號，積蓄力量，開盤時一次只開放少量樓盤，比如排號排到1000號，那開發商一次開盤就只放出200個房源，這樣一開盤立馬就銷售一空了，而且給人造成一種印象：房子賣的太快了。
下次開盤的時候又是同樣的伎倆，而且房價已經被炒起來了，大家怕再買不上，當然越貴越追了。
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