榮觀房產網近年來,我國房地產金融*策的變化對房地產市場的影響
在房地產業企業發展的過程中，業界都強烈地感受到了住宅與房地產業的特點，即要求產業資本和金融資本緊密結合。
當前的中國對于房地產開發商，對于消費者，對于銀行界，一個普遍的共識是：住房金融的發展是推動中國住宅與房地產市場啟動的關鍵環節。剛剛起步的中國住房金融與發達國家成熟的住房金融相比，有著巨大的差距。
中國的住房金融業的發展，對住宅產業與金融行業來說，更多意味的是機遇。 金融*策對房地產市場的影響 2001年以來我國房地產金融*策的幾次調整 從2001年起，國家每年都出臺了新的房地產金融*策，基本上經歷了規范、發展、加強管理和適度調控四個階段。
規范。 2001年6月19日，中國人民銀行以特急件下發了《關于規范住房金融業務的通知》（銀發[2001]195號文，以下簡稱“195號文件”）.該文件針對1999年以來各商業銀行為了競爭任意放寬房地產貸款條件的現象，重點強調了三個方面：一是重申了過去房地產金融*策的一些規定。
二是適當提高了個人住房貸款門檻，要求多層住宅達到工程主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二，否則不能提供貸款支持；三是對過去沒有規定的個人商業用房貸款在貸款成數、期限、工程進度方面進行了明確。客觀地講，195號文件主要是重申過去的*策，其目的是規范商業銀行的行為。
發展。 2002年2月21日，中國人民銀行調低貸款利率0.54個百分點，這是自1997年以來第六次降息，促進了房地產業的快速發展。
加強管理。貸款利率下調以后，我國房地產業發展迅猛，局部地區出現過熱苗頭。
為了防止出現房地產泡沫，中國人民銀行于2003年6月5日下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發[2003]121號文，以下簡稱“121號文件”），加強了對商業銀行房地產金融業務的管理。 適度控制。
2004年，國家有關部門利用直接調控手段，對房地產金融業務進行適度控制。直接調控手段表現為：今年4月，**將房地產開發項目的資本金比例由20%提高到35%和10月29日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。
金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%。 對房地產開發企業的影響 房地產貸款品種減少，貸款門檻提高，對房地產開發企業資金實力提出了更高要求。
過去，商業銀行對房地產開發企業發放的貸款有流動資金貸款、房地產開發貸款和公積金委托貸款。由于流動資金貸款不按項目管理，房地產開發企業僅憑自身信用就可以獲得貸款，許多房地產開發企業用這部分貸款來支付土地價款（有的地方稱為“過橋貸款”），在“四證”齊全后再申請房地產開發貸款，自身投入較少。
另外，商業銀行受住房公積金管理中心委托，用住房公積金發放了不少房地產開發貸款。121號文件出臺以后，商業銀行不得再對房地產開發企業發放流動資金貸款，公積金委托貸款只能用于發放個人住房貸款，房地產開發企業可以申請的貸款品種減少，只能依靠房地產開發貸款。
121號文件對房地產開發貸款設立了兩個準入門檻：一是自有資金（所有者權益）不低于項目總投資的30%，二是“四證”齊全，第一個門檻宣告了房地產開發企業將自籌資金與自有資金混為一談、蒙混過關傳統做法的結束。隨著**將房地產開發項目資本金比例提高到35%，商業銀行相應地提高了房地產貸款自有資金比例，客觀上對房地產開發企業資金實力提出了更高要求。
部分商業銀行因央行實行窗口指導和提高存款準備金率緊縮貸款規模以后，對房地產開發貸款的審查會更加嚴格，房地產開發企業特別是一些中小企業越來越難以獲得貸款。 開發資金來源減少，項目爛尾風險增加，房地產開發企業優勝劣汰進程加快。
過去，房地產開發項目資金主要來源于四個方面：房地產開發企業自籌資金、房地產貸款、建筑施工企業墊資和預售房款。實施宏觀金融調控以后，由于房地產貸款門檻提高，許多房地產開發企業無法獲得貸款；建筑施工企業墊資盡管早已受到《建筑法》的禁止，但實際上仍然十分普遍，而墊資中有相當一部分來自于建筑施工企業向銀行申請的流動資金貸款，121號文件下發以后，建筑施工企業將很難獲得用于墊資的貸款，墊資現象和墊資數量將明顯減少；預售房款由兩部分構成：一部分為借款人支付的首付款，另一部分為借款人申請的個人住房貸款，隨著我國購房者提前消費意識的增強，個人住房貸款占據了很高比例（最高可達80%），本輪宏觀金融調控推遲了部分借款人的購房行為，抑制了部分購房需求（詳細原因將在后面分析），結果將導致預售房款減少。
四個資金來源中有三個趨于減少，項目開發不得不依賴于房地產開發企業的自籌資金，一些資金實力雄厚的房地產開發企業勉強還可以應付，而一些中小企業可能會面臨資金鏈斷裂的風險，項目出現較大的資金缺口，導致已開工項目形成爛尾工程。可以預見，房地產開發企業將面臨重新洗牌的格局，一些資金實力有限的房地產開發企業將會被淘汰出局，而那些實。
房地產泡沫對中國經濟的影響
從四個方面分析了我國房地產泡沫形成的原因：一是分析了土地價格、建筑安裝和融資成本上升導致的成本推動的房地產價格上漲；二是分析了居民購房能力大幅度提高、流動性過剩、短期投機資金和外資大量流入房地產業導致的需求拉動的房地產價格上漲；三是分析了房保障制度、房地產稅收制度、土地*策和對地方*府的考核制度等制度缺陷對我國房地產泡沫形成的影響；四是研究了利益集團的市場操縱和心理因素對我國房地產泡沫形成的影響。作者既全面考量了我國房地產泡沫形成的原因，又抓住了問題的重點。并就以上幾個方面提出了相對應的*策建議，前后內容銜接非常緊密。
我非常贊同作者在書中的幾個觀點：一是我國經濟發展已經越過了溫飽階段而進入小康階段，自有住房對居民而言已經不是奢侈品，而是生活必需品。隨著經濟發展和房屋建設效率的提高，購買自有住房對居民而言應該越來越輕松和容易，從而享受經濟社會發展的成果和福利。二是中國的財富大規模投向了房地產，全國人民為房子而瘋狂，這必然導致我國高新技術產業的投入不足，降低中國的國際競爭力，影響中國經濟的發展后勁。三是房地產業不能僅僅為少數富人服務，而必須面向廣大普通百姓，以高房價為標志的房地產泡沫抑制了普通百姓的住房需求，使很大一快住房需求消失，這將給該我國房地產業的發展帶來巨大風險。
利益集團對公共*策的影響
利益集團是
使用各種途徑和方法向*府施加影響，進行非選舉性的鼓動和宣傳，用以促進或阻止某方面公共*策的改變，以便在公共*策的決策中，體現自己的利益主張的松散或嚴密的組織。
在關于利益集團的研究中，利益集團的意義多體現于兩個方面，其一在于利益集團對公共*策的影響，通過這種影響途徑來理解現實；其二在于利益集團對*治民主化的影響，以及它對于*治民主化的重要意義。第二種意義上，對利益集團給予了正面評價，它甚至進入*治變革的路徑認識中：這個社會產生越來越多的利益集團，利益集團圍繞公共*策博弈，并形成博弈規則，憲*民主也就產生了。
補充：在西方，利益集團又稱利益團體、壓力團體、院外活動集團等。關于利益集團的研究滲透于西方*治學、經濟學、社會學等多門學科，是一個綜合性的范疇。許多學者分別從不同的角度對利益集團作了界定。美國著名學者大衛。杜魯門1951年在其《*治之過程》一書中系統地論述了利益集團及其在*府決策中的作用，認為利益集團是指“在其成員所持的共同態度的基礎上，對社會上其他集團提出要求的集團”；《布萊克維爾*治學百科全書》定義利益集團是指“致力于影響國家*策方向的組織，它們自身并不圖謀推翻*府。川詹姆斯·麥迪遜認為，“最普遍、最持久的*派來源卻是多種多樣、不平等的財產分配。擁有財產的那些人和沒有財產的那些人已經形成了不同的社會利益集團”，“對這些多樣的、相互干擾的利益集團進行管理，構成了現代立法的首要任務，并且涉及到在必須的、正常的*府運行中**和派別的根本態度。”一般說來，利益集團的主要活動有：在選舉公職時，一致投票，募集經費，協助競選；組織或雇用人員進行院外活動：建立共同基金，從事學術、文化、*、慈善活動；扶持輿論機器或智囊集團制定和宣傳*治經濟主張，等等。
客觀上具有共同利益基礎、主觀上意識到這種共同利益的存在、現實中以聯合的方式自覺追求和維護這種共同利益的社會群體
分析我國*府房地產調控*策對房地產價格的影響
2006年國家出臺了第一個房地產市場的調控*策，時稱“國六條”2010年出臺了“國四條”以及“國十一條”2010年4月15日，前所未有的重磅*策：90平米以上購房首付3成，第二套執行首付5成利率1.1倍。
從下午5點*策出現在各大網站，立刻影響到了北京房產交易市場。 4月16日，土地掛拍*策大改革，日后難再出地王：首個“限房價”地塊掛牌式的項目。
弱化價格因素，防止高價地限制企業拿地，規模防止囤地試點限房價、限地價方式。 4月17日，《**關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）下發，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。
短期來說對地產有很強的抑制性，長期來看這些*策的打擊力度還是不會到位。應為經過2008年地產炒家已經不是原來那樣脆弱了資金已經非常充足短期的提高利率等措施只會讓一些最后接力的炒房者受打擊長期來看提高信貸率對炒房有一定抑制作用估計房價下降20%-30%是沒有問題的但是不更笨上改變我國住房體制還是沒用的我國目前來看只有開發商才能建房經濟適用房占得比例太少而且都是開發商來建設商品房比例過大廉租房投入太少我國城市化進程還是比較快的短期難以滿足普通人對經濟適用房的需求我國不允許城市自建房、合建房這樣一來只能由開發商建設這樣無形中設立了壟斷不能做到真正的自由競爭保護百姓自住用房還有使房屋銷售透明化、期房將禁止轉讓、地方*府與開發商的利益鏈等多種問題都需要慢慢來解決。
我國房地產市場發展問題的探討？可以從以下幾個角度進行分析：（1
房地產企業發展趨勢分析 前言 房地產企業是我國房地產企業的主體，占我國房地產企業總數的百分之八十多。
房地產開發業是競爭性行業，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。分析我國房地產企業發展趨勢，對促進房地產業和整個國民經濟的健康發展，乃至維護整個社會的穩定都有十分重要的意義。
1、 研究概述 1.1 我國房地產發展歷史 我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。
據統計，自從1992年以來，我國房地產開發投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現在的20平方米。 八十年代以前，沒有人公開地把房地產看成商品，更不會把它作為商品來買賣。
它自然就不會形成產業。*的十一屆三中全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。
八十年代的中國 房地產業是初步形成和發展階段，是房地產業的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，*和*府為房地產業的發展在理論和實踐上制定了*策依據。
1991年4月，中共中央關于制定國民經濟和社會發展十年規劃和“八五”計劃的建設中要求：“城鎮住房建設要保持合理規模和增長速度，適當加快房地產綜合開發和住宅商品化進程”。經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業的飛速發展。
中國房地產業已經出現走向商品經濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產業在整個經濟發展中的地位、作用、意義突出地顯現出來。
歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發步伐的加快，及中國入世后投資環境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業將以更大的規模進入我國，尤其是外資機構的進入，則有利于改善房地產開發的融資環境，刺激房地產業的發展。這意味著房地產業發展的第三次高潮已經到來。
形勢喜人，但存在的問題不少，困難很大。房地產開發具有資金密集型和生產周期長的特點，而這正決定了其規模經營的性質。
但是，我國的房地產企業大部分是各自為*，分散經營，綜合實力弱，發展緩慢，競爭力差。而且各開發企業的狀況也不平衡，總體看是東南實力強，西部實力弱。
這些都極不適應當前迅猛發展的經濟形勢和人民群眾日益增長的物質需求和要求。 我國房地產業目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業呈現出欣欣向榮的景象。
到目前為止，全國房地產企業已達到3萬多家，房地產行業從業人員已突破1000萬人，并且出現了一大批優秀樓盤和高素質的房地產開發、經營與管理人才。除房地產開發業外，十年來，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢為內容的房地產中介業，以及以經營管理樓宇、小區為主的物業管理業，從而形成了較為完整的中國房地產業的產業構架體系。
全國各地房地產業蓬勃發展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，它們中有成功樓盤的開發，也有成功的中介經紀和成功的物業管理。 1.2 研究房地產企業發展趨勢的意義 房地產業作為我國新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業，將會在新世紀面臨前所未有的發展機遇和挑戰。
一方面，個體消費者已成為我國房地產市場的消費主體，房地產市場供求關系、消費者需求等方面不斷發生變化，引起了國內房地產企業之間的競爭加劇， 使全行業從“暴利時代”迅速轉入“微利時代”，利潤水平向價值回歸，市場逐漸走向規范；另一方面，中國加入WTO后，海外資金和開發商進入中國房地產業的成本大大下降，將導致海外的開發商搶灘中國房地產市場，從而形成中國房地產市場的全球化競爭格局。海外的開發商運作經驗豐富，專業化程度高，管理水平先進，資金實力雄厚，具有強大的市場競爭力。
隨著我國加入WTO，外國大型房地產企業將大舉進*國內市場，將會給國內房地產企業帶來前所未有的競爭壓力。由于國外企業在資金、技術和管理等方面具有顯著優勢，勢必使開發的商品房質量更好，品質更佳，建設成本更低，房地產市場競爭格局將會發生明顯變化。
為了要在激烈的市場競爭中取得優勢，房地產企業必須要有市場危機意識，強化企業管理，逐步形成企業的核心競爭力，以高科技、高品質、高效益、低消耗、低成本、創品牌的房地產開發，不斷開拓市場、占領市場，才能維持企業的生存和發展。 因此， 探討一條我國房地產企業的良性發展之路，以迎接全球化經濟所帶來的高層次競爭，已成為國內房地產業面臨的重要課題。
2 、房地產企業現狀和問題 2.1 我國房地產市場現狀及展望 經過十多年的發展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程。現在的市場在產品供給和企業"市場類型和消費者"產品和科技進步等方面都呈現出不同的特征。
具體地講，有以下三大特征： 從產品供給和企業角度來講，現有的房地產市場呈現出以下五個特點：（一是房。
我要寫關于房地產網站的論文,題目是：我國房地產專業網站現狀分析
先看看網站運營模式和盈利模式 如何作好網站。
發揮網站的效益是我們面前的重大課題。網站效益有兩種。
一個是社會效益。 一個是經濟效益。
大家的側重面不同。 但是發揮網站的效益是我們共同發展的的重大課題。
下面探討一下網站運營模式和盈利模式 網站運營模式： 一。 *府網站。
靠專項撥款 二。 企業網站。
固定經費和電子商務 三。 專業網站。
有風險投資和專項資金以及上市作為啟動費用。 主要有十二種掙錢方法 四。
公益網站。 靠有關人士的熱情。
還有社會贊助。這就是當前網站的運營四種模式 專業網站的掙錢的十二種方法： 一。
網絡廣告 二。 經營游戲 三。
制作網站 四。 短信聯手 五。
代理域名 六。 代理空間和主機 七。
收費郵箱 八。 電子商務和點擊廣告 九。
推廣網站排名 十。 替客戶維護網站 十一。
經營自身網站 提高知名度。 最后出賣網站。
十二。 軟件下載收取注網費。
房地產網站作為專業的網站，有其獨特性，你可以結合房地產產業的特色進行分析。 全國性比較著名的房地產門戶網站有：新浪房產，搜狐焦點，搜房網等等。
國家房地產新*策對房地產市場趨勢影響的分析
上面的回答不知道從哪搜的，也不完整
近期如果國家沒有出新*策，房價很快會漲上來，因為剛性需求還是很大的。
國家前一階段的調控，目的是為了遏制過快上漲勢頭，*策一出，市場冷靜了許多，實際上這也是國家告誡房地產商和炒房的：“別給我亂漲價，后果很嚴重，國家有辦法懲治你們的”。
但是國家還是需要房地產行業拉動經濟的增長，所以短期調控只要達到目的，國家是不會下狠手的，畢竟手心手背都是肉，國企和私企都對國家有貢獻，打擊的只是鉆空子的且對國家經濟有害無利的個人炒房行為。
在調控和控制兩個*策上，國家還是選擇前者，是不會過多干預市場的。
個人淺見，見笑見笑
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