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大俠描述一下東營房地產的市場狀況
2005年度我市房地產市場運行基本情況（一）房地產開發投資平穩增長。
全市累計完成房地產開發投資18.9億元，同比增長30%，房地產開發完成投資占固定資產總投資的20%，拉動了全市GDP增長約為1.5個百分點，已成為我市新的支柱產業；施工面積147.34萬平方米，同比增長26%，商品房完成新開工面積110.99萬平方米，同比增長32%，累計完成竣工面積96.8萬平方米，同比增長15%。在全市房地產開發投資中，商品住宅成為房地產開發的主體，全市商品住宅完成投資12.4億元，同比增長32%，占總投資的75%，商業服務設施投資為2.44億元，占總投資10%，辦公樓、綜合樓及其它物業完成投資1.22億元，占總投資的5%。
從新開工的結構看，商品住宅新開工面積為123平方米，同比增長40%，占總開工面積的75%，商業服務設施新開工面積為27.91萬平方米，同比增長20%，占總新開工面積的17%；辦公樓、綜合樓及其它物業新開工面積為13.31萬平方米，同比增長10%，占總新開工面積8%。全市安居工程建設穩步推進，各項工作進展順利，全面進入交付階段。
全市安居工程住宅施工面積達300萬平方米，完成投資19億元。其中市直安居工程住房施工面積達180萬平方米，完成投資12億元，東營區安居工程住房施工面積40萬平方米，完成投資2億元；勝利油田安居工程住房施工面積80萬平方米，完成投資5億元。
（二）房地產市場供求兩旺，個人購房比例增幅較大。近年來，隨著房改不斷深化、住房實物分配的停止和貨幣化分配的推進以及住房二級市場的放開，全市商品房消費持續擴大。
據統計，2005年全市商品房銷售面積110萬平方米，實現銷售額17.6億元，同比增長14.2%；其中住宅面積74萬平方米，占銷售額的65%。居住個人購房比例繼續增加，比重達到99%，已成為商品住宅消費的主導。
其中自用購房仍占首位，比重為90%，用于投資的購房比例有增長，比重達到10%。商品房空置率繼續維持低水平，空置面積為1.84萬平方米，同比略有下降。
（三）商品房價格穩中有升。受國家宏觀調控*策的影響，從2004年的平均每平方米2000元左右到2005年的平均每平方米2150元，年漲幅已降至10%以下，已接近省平均漲幅，但比較山東商品住宅平均每平方米2335元僅有增長空間。
（四）二級市場二手交易日趨活躍。2005年全市共完成二手房交易面積17萬平方米，戶數達1100戶。
（五）2005年4月，市委市*府按照建設“平安山東”和構建“和諧社會”的要求，在中心城區推行規范化物業管理，經過嚴格審批和篩選，確定了2家二級和35家三級物業管理企業，在全市153個小區（地方41個，油田102個）都實行了比較正規化的物業管理，使20余萬住戶擁有了整潔、安全、文明、舒適的生活環境。（六）房產中介市場發展迅速，全市9家房產中介服務機構經營狀況良好，全年共辦理房產評估業務2320宗，估價面積達55萬平方米，同比增長150%，房產測繪和住房貸款業務也持續發展，同比增長37%和22%。
二、房地產市場發展中存在的問題近年以來，針對房地產市場快速發展過程中出現的問題，國家把房地產市場調控作為加強和改善宏觀的重要內容，采取了一系列措施。嚴格房地產開發信貸和土地管理，提高房地產開發項目資金比例，控制城市拆遷規模，前不久還取消了個人住房貸款優惠利率的*策，將免征房產交易營業稅的使用年限由5年降到2年。
房地產時市場調控取得了積極成效，房地產開發投資、信貸和土地供應過快增長的勢頭得到了有效控制。在看到調控取得了一定成績的同時，也應當清醒地看到，當前房地產市場存在的問題還十分突出。
主要表現是：（一）從當前房價上漲的主要特點看：一是房價漲幅僅處于較高水平，商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅突破兩位數，2005年分別上漲14.4%和15.2%,2005年度一季度比去年同期又分別上漲12.5%和13.5%；中心城區房價漲幅較高，且有進一步上升趨勢；三是部分房價上漲過快，有的平均房價漲幅已連續二、三年在15%以上。一季度商品住宅價格比去年第四季度環比增長2.8%。
；四是房價上漲過快現象呈蔓延態勢，由中心城區向各縣區、經濟發展相對較好的區域發展；五是商品房銷售價格上漲帶動二手房交易價格上漲，2005年一季度二手住宅銷售價格上漲11.4%。房價過快上漲，已成為社會關注的熱點問題。
如任其發展，將影響房地產市場持續健康發展，影響宏觀經濟和社會穩定。（二）供求結構失衡，有效供給不足。
房地產市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉變為階段性、結構性需求過度擴張。2000年以來，全市商品房銷售面積增幅連續5年大于竣工面積增幅，其中2005年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點。
這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來局部地區出現了供求緊張的狀況。今年一季度，商品住宅竣工面積只有銷售面積的73%。
油田基地和中心城區尤為突出。商品住宅銷售面積已經連續4年大于竣工面積。
商品房供不應求，導致價格不斷攀升，并帶動二手房價格上漲。一些地方拆遷規模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。
現在廣大中低收入家。
東營市住宅房地產狀況分析
2008年，受全球經濟發展放緩的影響，全國的房地產價格總的呈低速態勢，尤其是深圳、上海等大城市最為明顯。受大環境的影響，我市房地產企業項目貸款審批難度增加，項目整體銷售量同比明顯下降。2008年東營市房屋 。
2008年，受全球經濟發展放緩的影響，全國的房地產價格總的呈低速態勢，尤其是深圳、上海等大城市最為明顯。受大環境的影響，我市房地產企業項目貸款審批難度增加，項目整體銷售量同比明顯下降。2008年東營市房屋銷售價格累計同比上漲8.3%。
一、 房地產市場價格變化情況
1、房屋銷售價格漲幅逐月回落。2008年，我市房屋銷售價格每月同比漲幅依次為11.7%、11.3%、11.3%、11.1%、9.9%、9.1%、7.9%、7.5%、6.7%、5.6%、4.1%和3.7%，房屋銷售價格漲幅呈逐月走低的態勢。
2、二手房價格漲幅高于新建房。2008 年新建商品房銷售價格同比上漲6.3%，在新建商品房中，住宅類上漲7.3%，其中，商品住宅上漲8.4%，多層住宅銷售價格上漲9.7%，別墅類銷售價格上漲4.1%。在新建商品房中，非住宅類上漲4.0%，其中，辦公樓上漲1.8%，商業用房上漲5.0%。 2008年我市二手房銷售價格同比上漲14.8% 。
3、二級地段房屋價格漲幅較高。隨著城市化進程的逐年加快，城市區域的不斷擴大，周邊生產和生活環境的良好營造，區域地塊迅速成熟，促使土地較快升值，并留有較大的發展空間，房屋成本上漲成為必然。從房屋所處地段級差分析，2008年我市一級、二級、三級、四級地段房屋銷售價格同比分別上漲1.5%、4.5%、1.8%和1.9%。其中，新建房銷售價格同比分別上漲0.3%、5.9%、1.8%和1.9%。
二、影響房屋價格的因素分析
就房價而言，雖然東營的房價保持平穩趨勢，但是房屋銷售價格增幅逐月放緩。由于受地價成本、建筑原材料成本以及其他行*性收費成本的制約，與省內其他城市相比，東營房價相對不高，基本上能反映出東營房地產市場的狀況，盡管存在著一些炒房者的投機行為，但是總體而言，東營的房地產市場不存在所謂的房產泡沫，也不會出現類似于上海、深圳等地大幅降價的可能。
從市場供給來看，在房價放緩增長的同時，東營的房地產市場供給量仍保持平穩趨勢。雖然已經開始實現由賣方市場向買方市場轉變，但還遠遠沒有達到市場飽和的地步。尤其是在特定的地段，甚至出現了供不應求的局面，這一點在西城表現得尤為突出。就目前市場形勢而言，大量新的樓盤上市時間進度，有可能受到市場的影響而放慢，但仍然會陸續開盤上市。隨著數量的增加，競爭會更加的激烈，這對于廣大消費者是有益的。
房地產開發商雖然傾向于利潤高的高檔住房開發，但是由于受收入水平和市場供求關系的變化，高檔住房市場從某種程度上已經趨向于飽和，而中檔和中小戶型的住房總體呈現持平甚至下降的趨勢，使購房者的選擇受到了限制，現有情況下能夠買得起高檔住房的人是有限的，絕大多數購房者還是更加傾向于中檔住房，這就導致消費群具有了一定的固定性，未來東營房地產市場住房的供應狀況應該向多元化方向發展。
三、房地產價格的基本判斷
東營市房屋銷售價格指數總體保持平穩，但相對趨于高位。2008年年初以來，房地產市場觀望氣氛濃厚，銷量銳減，各月同比價格漲幅回落，各類價格指數緩慢漸行。同時，由于上年房地產市場的持續火爆，開盤的樓盤大多已銷售75%-80%及以上，再加上在有的房地產開發企業謹慎看好東營市場，企業對剩余不多的樓盤主動降價已不現實。唯有今年新開盤的樓盤價格有可能松動，但由于周邊樓盤價格的標桿作用，加上開發企業對新樓盤在精裝修、精配套、星級物業服務等方面挖潛，以提高房屋使用的附加值，價格松動幅度不會很大。
從另一角度看，如果宏觀調控*策有所松動，或者調控*策對需求的心理影響減弱，期待房價自然下降心理落空，各種需求隨之增加，伴隨銷售量的增加，我市房屋銷售價格將會有小幅上揚的可能。
東營市住宅房地產狀況分析
2008年，受全球經濟發展放緩的影響，全國的房地產價格總的呈低速態勢，尤其是深圳、上海等大城市最為明顯。
受大環境的影響，我市房地產企業項目貸款審批難度增加，項目整體銷售量同比明顯下降。2008年東營市房屋 。
2008年，受全球經濟發展放緩的影響，全國的房地產價格總的呈低速態勢，尤其是深圳、上海等大城市最為明顯。受大環境的影響，我市房地產企業項目貸款審批難度增加，項目整體銷售量同比明顯下降。
2008年東營市房屋銷售價格累計同比上漲8.3%。 一、 房地產市場價格變化情況 1、房屋銷售價格漲幅逐月回落。
2008年，我市房屋銷售價格每月同比漲幅依次為11.7%、11.3%、11.3%、11.1%、9.9%、9.1%、7.9%、7.5%、6.7%、5.6%、4.1%和3.7%，房屋銷售價格漲幅呈逐月走低的態勢。 2、二手房價格漲幅高于新建房。
2008 年新建商品房銷售價格同比上漲6.3%，在新建商品房中，住宅類上漲7.3%，其中，商品住宅上漲8.4%，多層住宅銷售價格上漲9.7%，別墅類銷售價格上漲4.1%。在新建商品房中，非住宅類上漲4.0%，其中，辦公樓上漲1.8%，商業用房上漲5.0%。
2008年我市二手房銷售價格同比上漲14.8% 。 3、二級地段房屋價格漲幅較高。
隨著城市化進程的逐年加快，城市區域的不斷擴大，周邊生產和生活環境的良好營造，區域地塊迅速成熟，促使土地較快升值，并留有較大的發展空間，房屋成本上漲成為必然。從房屋所處地段級差分析，2008年我市一級、二級、三級、四級地段房屋銷售價格同比分別上漲1.5%、4.5%、1.8%和1.9%。
其中，新建房銷售價格同比分別上漲0.3%、5.9%、1.8%和1.9%。 二、影響房屋價格的因素分析 就房價而言，雖然東營的房價保持平穩趨勢，但是房屋銷售價格增幅逐月放緩。
由于受地價成本、建筑原材料成本以及其他行*性收費成本的制約，與省內其他城市相比，東營房價相對不高，基本上能反映出東營房地產市場的狀況，盡管存在著一些炒房者的投機行為，但是總體而言，東營的房地產市場不存在所謂的房產泡沫，也不會出現類似于上海、深圳等地大幅降價的可能。 從市場供給來看，在房價放緩增長的同時，東營的房地產市場供給量仍保持平穩趨勢。
雖然已經開始實現由賣方市場向買方市場轉變，但還遠遠沒有達到市場飽和的地步。尤其是在特定的地段，甚至出現了供不應求的局面，這一點在西城表現得尤為突出。
就目前市場形勢而言，大量新的樓盤上市時間進度，有可能受到市場的影響而放慢，但仍然會陸續開盤上市。隨著數量的增加，競爭會更加的激烈，這對于廣大消費者是有益的。
房地產開發商雖然傾向于利潤高的高檔住房開發，但是由于受收入水平和市場供求關系的變化，高檔住房市場從某種程度上已經趨向于飽和，而中檔和中小戶型的住房總體呈現持平甚至下降的趨勢，使購房者的選擇受到了限制，現有情況下能夠買得起高檔住房的人是有限的，絕大多數購房者還是更加傾向于中檔住房，這就導致消費群具有了一定的固定性，未來東營房地產市場住房的供應狀況應該向多元化方向發展。 三、房地產價格的基本判斷 東營市房屋銷售價格指數總體保持平穩，但相對趨于高位。
2008年年初以來，房地產市場觀望氣氛濃厚，銷量銳減，各月同比價格漲幅回落，各類價格指數緩慢漸行。同時，由于上年房地產市場的持續火爆，開盤的樓盤大多已銷售75%-80%及以上，再加上在有的房地產開發企業謹慎看好東營市場，企業對剩余不多的樓盤主動降價已不現實。
唯有今年新開盤的樓盤價格有可能松動，但由于周邊樓盤價格的標桿作用，加上開發企業對新樓盤在精裝修、精配套、星級物業服務等方面挖潛，以提高房屋使用的附加值，價格松動幅度不會很大。 從另一角度看，如果宏觀調控*策有所松動，或者調控*策對需求的心理影響減弱，期待房價自然下降心理落空，各種需求隨之增加，伴隨銷售量的增加，我市房屋銷售價格將會有小幅上揚的可能。
東營房價還會繼續漲嗎
在我看來，這個肯定是要漲。
因為，東營列為黃三角開發區之內，未來極具發展潛力，地價上漲是必然之勢。還有就是中國房地產未來20年的大趨勢是企穩上漲，估計全國的大形勢必然帶動東營的地方房價。
第三個就是，現在中國似乎要重復美國的老路，通過房地產業，帶動經濟的增長，勢必會造成一定得經濟泡沫。7.5萬億，估計又要被央企拿去炒房地產了，這年頭，房地產比啥都好撈錢。
哪個有錢的不想著趕緊去占點地。未來的發展必定會占用大量的土地，雖說咱東營鹽堿地多，可是，將來會隨著經濟的發展，建筑用地與工業用地、農業用地的矛盾會加劇。
這也會導致地價的上漲！。
