榮觀房產網請問目前國家對外資進入國內房地產開發的限制規定有哪些？ 愛問知識
龍哥1號：你好！ 境外機構和個人在境內購買非自用房地產，其目的是用于出售、出租等經營活動，屬于投資經營行為，根據《中華人民共和國中外合資經營企業法》、《中華人民共和國中外合作經營企業法》、《中華人民共和國外資企業法》等規定，應依法申請設立外商投資企業，并在核準的經營范圍內開展經營活動。
境外投資者未按照外商投資法律的規定取得《外商投資企業批準證書》和《營業執照》的，不得進行房地產開發和經營活動。 國家外匯管理局對來自境外的炒房熱錢再出“撒手锏”：對境外購房主體購買境內商品房和外商投資房地產企業涉及的外匯管理進行了規范。
外匯局的這份《國家外匯管理局、建設部關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》（下稱《通知》）是在7月份建設部等六部委發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（下稱《意見》）的基礎上出臺的。 外匯局表示，新的規定有利于加強和改進房地產市場宏觀調控，也有利于規范房地產項下跨境資本流動秩序，促進我國國際收支基本平衡。
外匯賬戶資金禁用 《通知》首次規定，境外機構和個人在境內銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶內的資金，不得用于房地產開發和經營。 花旗集團地產投資部副總裁張虎躍在接受《第一財經日報》采訪時介紹，過去境外投資者用外匯專用賬戶上的外幣資金直接支付給國內開發商，再由國內開發商自己去結匯，這是交易中經常采用的方式。
目前，外國投資者專用外匯賬戶分為四類，涉及到房地產開發與經營的主要是“投資類”和“收購類”賬戶，用于存放與支付有關外匯款項。 張虎躍認為，上述規定對外國投資者投資于中國房地產市場的影響并不大，因為無論是由外國投資者還是國內房地產開發商來操作，結匯以及相關的審核是必不可少的過程。
借外債門檻提高 《通知》還對外商投資房地產企業市場準入、開發經營等所涉及的外匯管理問題進行了明確規定：凡外商投資房地產公司未全部繳付注冊資本金、未取得《國有土地使用證》或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得借用外債。 張虎躍認為這條規定對外國投資者的影響較大。
他說，以前在投資一個項目時，自有資金和債務各投進一部分，債務在資本金中比例甚至可達60%，這樣的操作比較靈活，而按照新的規定，所有的自有資金必須先到位，項目運作的靈活性降低，而且自有資金過早投放會降低項目回報率。 對外經貿大學金融學院副院長丁志杰認為，上述規定在資金來源上約束了外債的規模，提高了自有資金的比例，這樣很多以“炒房”為目的的小投資者就被攔在了門外。
在此之前，中國銀監會已經明確規定，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款。此次外匯局禁止未達到上述比例的外商投資房地產公司借用外債，從而堵住了其另一條外部信貸途徑。
目前，一些國內房地產公司在境外注冊，然后在境內設立外商投資企業，通過借外債方式募集資金用于國內房地產投資。 丁志杰認為，現在借外債門檻提高后，這類“離岸”房地產公司的“殼”資源價值將縮水，這有利于規范房地產項目下的跨境資本流動。
自用和實需購買 《通知》還重申了《意見》中外國投資者購買國內房地產的自用和實需原則，規定在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，可購買符合實際需要的自住商品房。 根據外匯局公布的《2005年國際收支報告》，2005年我國非金融部門吸收外商來華直接投資734億美元，其中，境外機構購買建筑物34億美元。
張虎躍說，對國外投資者購房行為應當區別看待，有些個人投資者一次性購買幾套高檔住宅，而一些機構投資者往往是購買整個樓盤然后長期持有，后者和房價過高關系不大。 他認為國內房價過高是由于住宅需求過旺。
他認為上述文件對外資進入國內房地產影響較大，但花旗集團將會繼續投資于國內房地產業，包括開發新項目和收購既有樓盤，盡管預期回報率均會有所降低。 一位外資投行人士向《第一財經日報》表示，一個成熟的房地產市場房價走勢較穩定，比如香港，即使房價有波動也不會太大。
而中國內地房地產市場還遠未成熟，20年內房價還會保持上行，因此只要投資中國內地房地產業，長期看來一定有收益。 。
國內房價暴漲,海外投資*策收緊,海外房產還能買嗎
海外房產還是值得的投資的，不過要慎重一些。
1. 海外資產配置成為新的熱門投資風向隨著全球經濟的高速發展及全球經濟一體化的逐漸形成，國內市場相對單一的環境已經不能滿足國內投資者的需求。高凈值人群對海外資產的青睞與日俱增。
胡潤研究院最新的報告顯示，自2011年至今，中國高凈值人群人數連年增長，截至2016年5月，中國大陸地區千萬資產的高凈值人群數量約134萬人，上億資產的高凈值人群數約8.9萬，而據最新調查，60%高凈值人群擁有海外資產。根據波士頓咨詢公司和興業銀行近期發布的報告，針對家庭可投資資產大于600萬元的1000多名客戶進行調查，未來考慮開展境外投資的人群在資產保值、增值的需求明顯較高，在尚未展開境外投資的客戶當中，有超過50%的普通私行客戶表示未來3年內會考慮進行海外投資。
2. 房價漲勢接近尾聲今年國慶節期間，北京、天津、蘇州等20個城市先后發布新樓市調控*策，多地重啟限購限貸。近期多個限購限貸城市的樓市報價出現下調，購房者群體呈現持幣觀望的態勢。
有投資者把目光轉向非限購城市和海外地產，考慮更多海外資產配置。3. 人民幣瘋狂貶值近期人民幣下跌已經超過了市場預期，自9月30日以來，人民幣兌美元匯率已經跌去超過1000個基點，貶值幅度超過1.5%。
進入10月人民幣兌美元的匯率一再刷新6年新低，貶值趨勢可能還會持續。10月24日，人民幣兌美元中間價報6.7690，創2010年9月9日來最低。
最近三個月，在岸人民幣兌美元匯率，以及離岸人民幣兌美元匯率也貶值了3.25%，年化12.8%。人民日報海外版刊登題為《人民幣是負責任的國際貨幣》的文章稱，與歷史上其他曾經歷過由“盯住匯率”制退出的國家過程一樣，市場各方未來也必將經歷一段逐步適應人民幣波動幅度加大的時期。
不過，隨著全球化趨勢越來越明顯，出境旅游和留學也越來越多，匯率也實實在在的影響著我們每個人的生活。對注重投資的中高凈值家庭來說，適當配置海外資產對未來的財富增值是很有必要的，因為配置海外資產主要也是為了分散投資風險，實現投資收益最大化。
4. 中國企業海外投資規模猛增據經濟學人智庫發布的《中國海外投資指數》報告顯示，中國的直接對外投資從 2004 年的 20 億美元快速增長到 2013 年的 1630 億美元。商務部數據顯示，2015 年，我國對外非金融類直接投資創下 1180.2 億美元歷史最高值，同比增長 14.7%，實現中國對外直接投資連續 13 年增長，年均增幅高達 33.6%。
2016 年，這一勢頭或將更加明顯。據美國數據供應商 Dealogic 發布的全球并購數據顯示，截至 2 月 18 日，今年已經有 102 起中企發起的海外并購案，交易總額達 816 億美元，去年同期的交易額是 110 億美元，同比激增了近 7 倍。
經濟學人智庫預計，到 2017 年，中國對外直接投資將小幅超越外商直接投資，屆時將成為全球一大凈對外投資國。5. 中國面臨經濟結構轉型中國私人財富在未來的十年將會面臨很大的困境：一方面，很多有錢人的心態還停留在過去，想要去尋求一些快速賺錢致富的途徑；另一方面，我國經濟正在進入一個新的經濟轉型階段，錢變得不在那么好掙了。
要做到財富的增長，就要有風險評估的意識，因為風險意識的缺乏必將以侵蝕財富為代價，從而才能讓人們回歸冷靜。在中國目前面臨的經濟轉型呈現的風險性較高的情況下，想要守住財富，就需要考慮合理的海外資產配置，通過減少和國內資產的相關性，規避風險，獲得更為穩健的投資收益。
中國進入慢增長時代，投資的配置十分重要。相較于國內資產配置而言，高凈值人群在配置海外資產時更加關注長期投資趨勢。
一方面是因為海外市場比較成熟，另一方面是因為人們對海外資產的價格變動關注相對不太頻繁。在全球資產配置中，澳洲房產市場也是重要的一塊。
鑒于海外置業發展迅猛的趨勢，越來越多的旅行社已經嗅到了其中的商機，并著力布局旅游看房團業務。旅行社與房地產置業公司聯手合作，旅游看房團應運而生。
參團的游客除了可以和普通的游客一樣游覽當地美景外，還將參觀考察多處當地房源。澳洲金鼎旅行看房團再次揚帆起航，斥巨資打造，奢華墨爾本深度游，感受這座文化、藝術、時尚并存的國際都市，配備貼身私人管家、五星級豪華酒店、獨特的行程、精美的項目樓盤，美味的佳肴。
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境內居民購買境外房產如何購匯
境內居民不可以到海外買房。在海外買房被外匯局界定為境外投資，而不是消費。境外投資屬于資本項目項下，在中國，資本項目外匯管制非常嚴格。根據外匯局的*策，境內企業可以在境外投資，如設廠、并購、參股、設子公司等等，這些業務的流程、操作都有明確的規定；但境內居民個人在境外投資，除了與特殊目的公司有關的*策，就沒有其他的*策了。境內居民個人可以通過外匯局辦理的資本項目外匯業務，只有移民轉移、繼承轉移項下的業務，還有最新推出的參與境外上市公司股權激勵計劃等，并沒有對在境外投資、買房做出過什么規定。
換言之，即使你想去外匯局辦理海外買房項下的購付匯核準，外匯局的人員都沒法受理你的申請，因為他們沒有可依據操作的文件。而如果你想通過銀行渠道把用于在海外買房的資金匯出去，銀行會跟你要外匯局的核準件。外匯局又沒法核準，所以，這種渠道沒法把資金匯出去。
2019海外房產投資哪個國家好
你好，環球管家為您回答這個問題！要點：適合自己的才是最好的高凈值人士在選擇海外投資的國家、具體的項目以及地區的時候，是有自己清醒的認識的，根據自己的財務狀況、對投資回報率的需求、對海外置業的需求，每個人都會有自己不一樣的想法。
從國人海外置業的預算角度來講，如果是初次置業者和初級置業者的話，一般來講他的預算是不超過50萬美金的；對于中級的海外置業者，也就是說家里比較富裕，但并不是那種超級有錢的高凈值客戶，并且愿意做出一部分資產配置的話，他的預算大概是不超過100萬美金；對于高凈值人士的話，他的預算是150萬到200美金之間；超高凈值人士的話，買完了民宅之后，一般來講就會涉獵到商業地產，這個時候他們的預算會是200萬美金起。所以基本來講200萬美金算是一個坎，比較有效的劃分了商業地產和民宅這兩個不同的市場范圍的界限，也比較有效的劃分超高凈值人士和高級人士投資金額的數值。
所以，只有對自己的投資可承受風險有一個正確的認知，才能夠選擇好適合自己的投資國家。
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