榮觀房產網
上海住宅用地是如何分級的
上海市標準城市居住區公共服務設施設置規定 關于批準《城市居住區 公共服務設施設置規定》為 上海市標準的通知 滬建建（96）第1013號 各有關單位： 根據我委滬建建（94）第0387號文下達的上海市工程建設地方標準、規范編制任務的要求，由上海市城市規劃管理局主編的《城市居住區公共服務設施設置規定》，經有關專家審查及我委審核，現批準為上海市標準。 該標準統一編號為 DBJ08?5?6。 該標準自1997年3月1日起實施。原滬建規（88）第613號《關于居住區（含小區）配置公共建筑項目規模和指標的調整意見的批復》同時停止使用。 該標準實施前，已有經批準的修建性詳細規劃，仍按該規劃實施；該標準實施前，已經城市規劃管理部門核定設計方案或核發建設工程規劃許可證的，仍按原審定要求實施。 該標準由上海市工程建設標準化辦公室負責組織實施，由上海市城市規劃管理局負責解釋工作。 上 海 市 建 設 委 員 會 一九九六年十二月十三日 附錄2 上海市標準 城市居住區公共服務設施設置規定 l 總 則 1。 0。1 為確保居住區公共服務設施（也稱配套公建）的設置，提供適宜的居住生活環境，滿足居民的物質和精神生活的需要，參照中華人民共和國國家標準《城市居住區規劃設計規范》（GB50180?3）結合本市的實際情況，制定本規定， 1。0。2 本規定適用于新建的城市居住區配套公建的規劃設計和規劃管理。 舊區改建、效縣城鎮居住區的配套公建，參照本規定執行。 1。0。3 居住區按人口規模可分為居住區、小區、組團三級。居住區人口規模一般為50000人左右，小區人口規模一般為20000人左右，組團人口規模一般為2500人左右， 1。 0。4 居住區配套公建的設置水平，必須與居住人口規模相對應。在符合規定的配套公建面積總指標的條件下，配套公建可根據規劃組織結構類型統一安排，合理布置， 1。0。5 居住區配套公建應包括：行*管理、金融郵電、文化體育、醫療衛生、商業服務、社區服務、市*公用和教育等八類設施。 1。0。6 居住區（含居住區、小區、組團三級，下同）配套公建的設置指標應符合《居住區公共服務設施分級分類面積表》（表1。0。6）的規定，并按下列指標進行總體控制， 居住區配套公建建筑面積的千人指標為3514。9平方米（人均3.5平方米）， 居住區配套公建用地面積的千人指標為4393。 4平方米（人均4。4平方米）。 居住區配套公建建筑總面積與居住區住宅建筑總面積的比例為 l7。6:100。 居住區配套公建用地面積一般占居住區總用地的百分比為22。0%，最少不得低于18。7%。 1。0。7 居住區各級配套的項目應按照《公共服務設施的設置規定和指標》（表1。 0。7）的規定，并遵循下列要求： 規劃用地內的居住人口達到居住區級的，應配建居住區、小區、組團三級的設置項目，居住人口達到小區級的，應配建小區、組團兩級的設置項目，居住人口達到或未達到組團級的，應配建組團級的設置項目。 規劃用地內的居住人口介于居住區和小區，或小區和組團之間的，除配建低一級應設置的項目外，還應根據所增人數和周圍的設施狀況，增設高一級的有關項目和增加有關指標。 1。O。7。3 規劃用地內的居住人口超過居住區級的，應根據周圍的設施狀況，增設更高層次的配套公建。 表列項目的內容可按具體情況調整，表列的一般規模是根據各項目自身的經濟合理性或經營管理需要決定的，供有關項目配建時參考。 商業服務類的各項目，在符合規定的分級、分類千人指標的條件下，可進行合并、調整。 1。0。8 為節約用地，使用性質相容的配套公建宜采用綜合樓或組合樓；居住區運動場宜與學校運動場結合設置；自行車庫應結合住宅設置。 1。 0。9 配套公建設在住宅底層或地下室的，在建筑設計中，應采取措施避免干擾居民的生活、休息；配套公建應有獨立的供電、供水和下水道等設施。 1。0。10 為貫徹平戰結合的方針，配套公建應積極、合理地利用居住區民防地下空間。 1。0。 11 新建居住區的配套公建應與住宅同步規劃、同步建設和同時投入使用。對分期建成的居住區，其配套公建可采取過渡措施。 1。0。12 在規劃設計和實施建設時，應注意保留公建發展備用地。 1。0。13 配套公建設置除執行本規定外，尚應符合國家和上海市現行的有關標準、規范和條例的規定。 2 居住區級公共服務設施的設置要求 2。0。1 居住區級商業服務、金融郵電和文化體育（運動場除外）等配套公建宜集中布置于交通便利的中心地段，形成居住區級公共活動中心。 2。0。2 中心菜場和集貿市場應設在室內，宣設在運輸車輛易于進出的相對獨立地段，與住宅要有一定的間隔，避免干擾。 2。0。3 居住區級公共活動中心、中心菜場、集貿市場和人流較多的公共建筑，應按照《建筑工程交通設計及停車庫（場）設置標準》（DBJ08??6）的規定，就近配建公共停車場（庫）。 3 小區和組團級公共服務設施的設置要求 3。 0。1 幼兒園、托兒所應按其服務范圍均勻分布，設于方便家長接送的地段。幼兒園、托兒所應有獨立院落和出入口，其建筑應滿足規定的日照要求。 3。0。2 中學、小學應按其服務范圍均勻布置，小學的。
上海房產樓盤那處最有升值價值浦東新區有否
上海升值潛力最大的區域在楊浦東外灘板塊。
最大潛力點：地段價值提升關鍵：潛質地段+良好規劃=價值回歸
板塊簡介：楊浦東外灘板塊位于楊浦區最南部，緊鄰黃浦江；西面與虹口區北外灘開發區相接，北面是大連路現代服務區，南面與浦東開發區隔江相望。軌道交通4號線，內環高架貫穿板塊，大連路隧道和楊浦大橋使得板塊與浦東之間的交通非常便利。目前板塊沿江區域集中著大型工業企業，船塢碼頭，主要功能是生產作業，倉儲和碼頭，板塊內的房地產市場起步較晚，目前沒有大量供應。
潛力分析一、地段該板塊大部分位于內環以內，屬于市中心區域稀缺地段；而且周邊區域楊浦內環板塊，虹口的北外灘板塊，浦東的洋涇源深板塊均是適合居住、樓盤品質較高的成熟板塊。
板塊位于軌道4號線和內環線兩條交通線的包夾之中，交通出行十分便利。
板塊靠近黃浦江，內有沿線數公里的江景資源可供利用，必然會使板塊內樓盤增加附加值。
二、規劃：從市*規劃來看，板塊屬于上海市重點開發黃浦江“4+1”地區的一部分。板塊內將規劃建設一個具有水上風情的休閑、餐飲、購物、觀光場所等極具特色的“漁人碼頭博覽旅游觀光區”，將把板塊打造成既具有傳統文化內涵，又有豐富景觀效果的親水型、生態型、高品位的濱江特色區域。
三、配套：由于該板塊房地產起步較晚，缺乏城市改造，目前區域內多為老式住宅。但由軌道4號線，內環線，大連路以及規劃中的18號線所構成的交通配套體系已經初現雛形。
隨著這些新盤的陸續上市，板塊缺乏供應的局面即將結束。
潛力分析：從入住該板塊的開發商品牌來看，都不乏實力，項目的品質是板塊價值的保證。從上市的時間節點來看，板塊內樓盤的上市時間有序而持續，客觀上既避免了同質化競爭又能逐步地提升板塊價值。
上海買房不容易 怎么看房子升值潛力
上海房價那么高，好不容易買套房子，不管是自住還是投資，買房者都希望在房子入手之后能盡可能迅猛地升值，這樣一來，想轉手的時候還能輕松賺一筆。可是，怎么在買房前就識別樓盤的升值性呢？別急，待小編為你支出妙招！一看：地段地段絕對是房地產保值增值的第一保障，好地段的房子可能未必是自住的首選，但一定是投資的首選。據置業專家分析，在樓市銷售非常好的情況下，可能郊區的房子和市中心的房子都同時在漲，甚至有些偏遠地段的房子漲幅更大，但是從長遠來看或者在經濟不景氣的時候，好地段的房子則會表現出良好的保值增值屬性。
二看：配套配套說白了其實也是樓盤對于稀缺資源的一種占有，在樓盤配套中，有些是開發商適當地進行一些投入就可以做到的，但有些配套是必須由*府進行操作，甚至是多年累積才可以形成的配套，很顯然，后者應該是購房者在投資買房過程中予以重點考慮的。
比如在所有配套中，優質教育資源就是可遇而不可求的資源，一些重點學校不是硬件好就能達到的，它往往是一個學校幾十年的積累形成的，因此與普通住宅相比，學區房雖然貴些，但升值肯定也是更快的。
三看：區域前景
有人說，買房子就是買未來，這個說法有道理，一些新規劃的*府大力支持的區域，即使在配套還不完備、交通出行也不是十分便利的情況下，但因區域發展潛力巨大而支撐著樓盤未來具有很強的升值能力。但是，對于區域前景的判斷需要購房者擁有前瞻的眼光和準確的判斷能力。需要知道城市的整體規劃、發展重心甚至一些一線城市的發展經驗。
比如像地鐵建設對于區域經濟的拉動及房價升值也是比較明顯的，因此往往了解規劃獲批后即開始買房，一定會取得不錯的投資回報。再有，臨近市區的資源型區域也是房子增值保值的最好選擇。
四看：物業相信越來越理性的購房者在買房過程中，誰都不會忽略物業這一重要因素，有時甚至超過了對樓盤其他硬件設施的考察。好物業讓房子保值增值，壞物業讓業主的居住環境迅速惡化，這樣的例子舉不勝舉。
尋找上海房產升值潛力大的板塊
1）南匯板塊
地塊搶手指數★★★★
由于**批準了上海市*府的申請，同意將南匯并入浦東新區，再加上當前，正是上海大建設、大規劃高潮，建設國際金融中心、國際航運中心，舉辦2010年世博會，迪斯尼項目，都是浦東的熱點，這些熱點給房地產市場帶來投資機會。還有一點，就是這里目前的房價還是在你的預算之內，投資的話還相對寬裕。
但樓主考慮到一兩年將房子轉手，就本人認為，等個三四年以后，這個區域完全接管過來，會有更多的資金注入到南匯投入建設，那時房價是一個什么趨勢，應該是相當可觀的了！
2）松江板塊
地塊搶手指數★★★★
自今年松江區*府召開新聞發布會，明確今年松江區將投資15億元左右用于九亭地區的基礎設施項目后，九亭樓市再次被高度關注。據了解，基礎設施項目中，A9上匝道工程、滬松公路拓寬工程、軌交9號線配套公交樞紐站等項目的完成，將明顯緩解九亭地區的交通壓力。社區衛生服務中心、幼兒園、社區文化生活中心等項目的建設將改善九亭居民的醫療、教育等問題。隨著九亭基礎設施越加完善，九亭將成為虹橋、古北向西延伸的又一個國際化社區，今后將吸引到大量的外籍人士來此置業。就目前而言，貝尚灣、上海奧林匹克花園等大盤已經是日韓籍白領的主要聚集地。
就目前，自己接觸最多的，還是在滬30歲左右的外來人口在此定居，以后轉手升值的話，是很穩健的，而且周期也不會長，就目前來說，像大的一些開放商都在松江有儲蓄地，最近幾年大規模的開發建設是指日可待了！
以上僅供參考，雖然處身這個行業，但畢竟是高額投資，具體可以咨詢一些資深分析師。
應樓主要求
在追補幾個板塊！
古北虹橋區域
地塊搶手指數★★★★
古北和虹橋板塊是上海房地產的明星板塊之一，追根溯源，古北和虹橋板塊是上海最早形成的國際聚集區，由于靠近虹橋國際機場，出行較為方便，因此外籍人士到滬之后，便自然而然選擇在這兩大這板塊作為居住首選地。而與此同時，在房地產的開發過程中，*府和開發商都有意將這兩大板塊打造成國際聚集區，因此，從1986年開始建設的古北新區一期中，便有了了鹿特丹花園、羅馬花園、巴黎花園、里昂花園等流露出濃濃的歐路風情的建筑群。虹橋板塊成為高檔國際社區聚集地，便順理成章了。特別是自05年以來這里的房價一直是穩健揚飚，居高不下。投資的話，回報率是相當的可觀，哪怕就是以后出租，收益也頗為豐富。
昌里板塊
推薦指數：★★★★
受到世博會規劃輻射效應及軌道概念的深入人心，昌里板塊（周家渡街道，南碼頭街道，六里街道）居住環境日益提升，尤其受到工薪階層的青睞。據上海順馳運營統計分析，目前該板塊成交熱點小區為成山小區、東盛公寓等，前者成交單價在每平方米7500-8200元左右，毗鄰6號線成山路站。東盛公寓成交單價是每平方米9600元，1998年竣工，毗鄰4號線浦三路站。博愛家園和上南花園的容積率和性價比也在同類小區內非常值得稱道，但是目前出房較少。
該板塊地理位置優越，毗鄰上海小南京路之稱的昌里路；生活配套完善，社區衛生服務中心以及文化中心，提供給居民更貼心的服務和享受；該區域居住人口多為由浦西搬至浦東的土生土長的上海人，文化素養較高；交通出行較為方便，值得一提的是正在建設中的軌道交通4號線、6號線及多條線路可直達陸家嘴、淮海路、徐家匯等主要商務區，附近的南碼頭、長途汽車站等更加方便客運。由于該區域的掛牌價格和客戶的購房預算接近而更受工薪階層青睞。
推薦理由：軌道概念已經開始，潛力可深入挖掘。
差不多就是這些了，其實投資不動產80%會升值，只不過是看升值的潛力與高度了，只要靜下心來想一想，盤算一下，剩下的就沒有多大的什么風險了！
還是祝你投資成功。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 上海房地產觀察1級地段
