榮觀房產網發布日期：2008-3-7瀏覽次數：202次房價會不會漲對于這種老生常談的問題，很明確的告訴大家，明年的房價會漲，而且會大漲。
那些認為房價會跌的人，強調的最多的無外乎就是宏觀*策調控的打壓。
其實這里從根本上就犯錯誤了，建設部明確表示宏觀調控的目的不是降低房價，相反的，那些高高再上的在辦公室里的頭頭們一直最希望看到的是房價穩中有升，這才能達到胡core同志強調的建設和諧社會的目的嘛。
當然，給很多人宏觀調控的目的是打壓房價是因為宏觀調控確實使某些病態的房地產市場如上海等的價格下跌了。
換句話說，對于長沙來說，宏觀*策調控的根本目的是使房價穩中有升。
那么為什么明年房價會上漲呢，主要是如下幾個原因1.宏觀*策影響,現在的宏觀*策最多的是強調提高房地產開發的門檻，提高信貸等的門檻，規范管理等等，這實際上肯定會增加開發商的融資等成本，而在目前基本上還屬于賣方市場的情況下，這種成本毫無疑問的會轉加給消費者。
而宏觀調控的那種“一地感冒，全國吃藥”的作用，對長沙來說在限制房價方面，隔靴捎癢的作用都起不到2.各種因素導致的開發成本提高,第一就是地價，現在開發商要想從市場上買到一塊地基本上是2年前的2倍甚至更高，而我們的土地成本一般占了所有成本的1/4～1/3左右，而一般來說，2年前買地的項目就目前市場上在銷的項目，而今年年初買地的項目則可能明年上市，這里每平米的成本一般會上漲370元/左右（以地價每畝上漲50萬，容積率2計）；第二就是建筑材料的上漲，這里就不多說了；第三就是產品品質的不斷提高導致成本上漲，比方說現在的小區綠化、景觀等都在不斷提高，硬質鋪裝的檔次也在提高，對于建筑本身如保溫隔熱的要求也在提高等等，必然會導致開發成本提高3.長沙的整體房價在同等層次城市中處于低水平。
對比武漢、南昌等就不說了，就是對比合肥這種普通員工600元/月，到餐館炒個肉只要4塊錢的城市，合肥二環線的房價基本都在3500元/平米以上，而2003年夏天，二環線以內的“別墅”只有1900元/平米綜上所述，可以明確的講，我們有99％的可信賴程度保證長沙商品房的價格在2007年會漲，并且會漲不少，而對于那些認為房價會跌，現在應當趕緊拋售的人，我們真的懷疑是不是腦子進水了2008年我們應當做什么樣的產品？這是說起來是一個很復雜的問題。
對于住宅來說，一般不外乎這么幾種：普通住宅、高檔普通住宅、別墅及類似別墅的產品。
我們認為對于××集團來說，在未來的幾年內，我們可以對于普通住宅、高檔普通住宅大力發展，對于別墅我們應當說不（當然我們不反對把高檔普通住宅包裝成類別墅的形象如疊拼別墅等）。
因為目前市場上已經有的別墅樓盤和號稱是別墅的樓盤已經有20～30個左右（已經上市和據同行了解已經拿到地塊準備上市的），頂級別墅和號稱頂級別墅的（一般起價在300萬以上的）都可能有接近10之多，而且這些樓盤大多在1000畝以上！在細算一下，一個1000畝的項目，3～5畝地一個頂級別墅,那么未來5年內，這種起價在300萬～500的別墅都可能超過2000套，這種狀況跟2003年的北京的總量可能可以拼一下了！別忘了除了消費能力，長沙的人口不到北京的1/5！我們并不反對很多同行說的想把外地人引到長沙買別墅的想法，但我們堅信如此多的別墅和號稱是別墅的產品，如果都能銷售理想，那我們應該開始反思我們是否具備上小學的素質這種基本問題了。
所以，我們認為我們應當不遺余力的發展普通住宅和高檔普通住宅，特別是高檔普通住宅即類似于星城世家、西街花園的產品，目前看來市場上總體放量不多，銷售情況也較為理想怎樣樹立高端的企業形象在企業發展過程中，對于負責營銷和推廣的部門，最尷尬的莫過于跟別人說起××集團，有的人甚至認為我們一直主要開發經濟適用房了！還有很多人認為國內的比不上國外的，內地的比不上外地的，當然除了歷史原因以外，我們也一直在反思，怎樣樹立起集團的高端品牌形象，讓我們以后只要提及××集團，別人都會認為我們開發的是高端產品。
目前我們認為應當從如下兩個方面出發在這里說的不是那種流于文字上的概念，本文也沒有一句那種緊緊停留在文本上的廢話。
我們反思順馳，當然，那個公司已經以悲劇收場了，但是不可否認的是，在它高速發展的頭幾年里，在很多方面還是很成功的，2003年的時候正是它發展最快、最成功的年頭，那時候讓我們一直記憶深刻的時候在天津的梅江南板塊，它的各個項目形象統一、品牌突出，“明天，用藍色覆蓋天津”的廣告語停留在汽車站牌以及戶外廣告牌上。
我們認為對于××集團來說，在推廣方面，應當從三個方面：第一，改變傳統的推廣手段，我們認為不管是對于項目還是對于企業形象來說，我們做好戶外引導和現場形象已經足夠了，對于報紙這種效率低下，成本高昂的推廣手段，除了年底交點“保護費”的時候基本上不考慮；第二，我們認為，適當的造成銷售的火爆對于銷售和樹立品牌必不可少，筆者長期從事奧林匹克花園的銷售，參與和負責過3～4個奧林匹克花園，對于奧園的“節點式”的銷售手段了如指掌，而其實很多奧園是很多本地的從來沒有搞過房地產開發的土地主給中體交了點品牌加盟費以后就從零開始的，但慶幸的是，她們基本上都引進了這種銷售模式，在不考慮“建設和諧社會”和企業性質額的前提下，僅僅從銷售方面來說，讓客戶“買不到房子砸了售樓部”又何妨！第三，我們認為應當有更加貼近消費者的廣告語，我們認為如“給你一個五星級的家”、“建筑無限生活”等廣告貼近生活而且客戶更容易認同，我相信，能夠知道“構筑價值、成就精彩”的客戶沒有幾個，因為這個看起來似乎與客戶無關！其他諸如房交會等等各方面品牌推廣的問題由于篇幅限制就不再累述2.細分產品品牌長期以來，我們很多人對于大眾的認同絕對比不上對同是德國車寶馬的認同。
為什么？因為最開始大眾是生產桑塔納的！！長期以來，很多不了解車市的人會認為一輛寶馬（不管是寶3還是寶7）的價值應該是一輛奧迪（不管是A6還是A8）的幾倍！同樣××集團也是從開發經濟適用房起家的！我們認為要使人們不再認為××集團是開發經濟適用房的根本辦法就是區分幾個品牌，不成熟的想法，如以后凡是經濟適用房都叫××××家園，商品房都叫××××郡之類的，具體怎么做應當還要多加完善，但是細分品牌我們認為必不可少四銷售應當如何做其實我們一直希望引入的兩個理念是：“銷售導向的開發理念”和“成本營銷理念什么是“銷售導向的開發理念”呢，簡單的就說，項目開發應當以銷售為中心，不管是設計、施工，都應當以銷售為導向，不是因為筆者搞銷售就自賣自夸，而是因為不管是作什么樣的產品，最終要賣出去才是硬道理！開發商關注的是成本，設計公司關注的是產品的舒適度，工程施工的關注的是質量問題，可是即使這些全部做好，賣不出去又有什么用，所以，我們強調應當重視銷售，把銷售提高到龍頭的位置上，有的時候非常奇怪的現象，很多沿海來的開發公司的項目除了銷售經理等，還有專門負責銷售的銷售總監，而我們只有營銷企劃部，這3～4個人的部門除了管銷售還要管企業形象甚至物業！這在類似和記黃埔的公司，至少是3～5個部門的工作！除了人力上的重視，我們也應當從拿地塊開始就把銷售作為導向“成本營銷理念”，這里就不多少了上述已經說過了，就是把推廣等費用用在最該用的地方，對于每一塊錢的支出我們都應當評估五長沙到底是個什么樣的市場跟同等城市比較，長沙房地產市場到底是個什么樣的市場？用數據說話“嚇死人的市場”。
為什么這么講？長沙2006年度的預售面積肯定超過700萬平米（1～11月已經超過690萬）！這是什么概念，2005年廣州的全年預售面積是731萬，而廣州有1000萬左右的人口！同等200萬人口的城市，一般每年的上市在200～300萬平米是正常的，長沙是這個數的3倍！另外一種算法，以長沙200萬人口計，每年人均增加3.5平米，5年以后，人均就達到了31.5平米！（以當前人均14平米計），在住房問題上，我們提前趕超發達國家水平！！但目前慶幸的是，由于長沙在快速的城市化，因此，在未來相當長一段時間內，需求都可以保持在相當高的水平“正在成熟的市場”。
我們曾經反思過，對于內地的城市，房價什么時候會大漲，由于筆者早年做代理，走過很多城市，我們總結出，當有幾個外地開發商（一般是一線城市或沿海來的）在這個市場上一期銷售完畢的時候，這個城市的房價會大漲，產品品質也會提高，市場也會更趨于成熟。
我們分析過原因，當然不一定完全正確，可能是由于，外地來的開發商相對本地的都是以較高的地價拿地，從成本上考慮，他必須提高售價，而要提高售價，必須提高產品品質等等各方面，然后才能銷售出去，這也就打亂了原來這個市場上閉門造車的土地主們的市場秩序，因此，會有一輪新的“品質潮”和“價格潮”。
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