榮觀房產網2002年—2008年國家對房地產的宏觀調控*策概覽
房地產作為國家的支柱產業，關乎國計民生，已遠遠超越經濟范疇，對經濟結構構建，對社會安全和*治穩定都至關重要。
鑒于我司為房地產開發企業，公司的發展戰略與國家相關*策息息相關，故將2002年以來國家對房地產的宏觀調控*策進行整理編輯和簡單解析，以方便同仁查閱，更期能對公司的項目開發和土地儲備有所幫助。
一、2002年拉響了房地產宏觀調控的號角
1、2002年5月9日，國土資源部下發了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資發[2002]11號），文件叫停了已沿用多年的土地協議出讓方式，要求從7月1日起，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。
它的頒布，被業界稱為"新一輪土地革命"的開始。
2、2002年8月26日，建設部、國家計委、財*部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局頒發《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》（建住房[2002]217號）肯定了房地產對改善居民居住條件，帶動相關產業發展，拉動經濟增長作出了重要貢獻。
指出了局部地區出現了房地產投資增幅過大，土地供應過量，市場結構不盡合理，價格增長過快等問題。
提出了加強房地產市場宏觀調控，促進房地產市場健康發展的九條意見，拉響了房地產宏觀調控的號角。
二、2003年抑制房地產過熱措施的宏觀調控*策
1、2003年2月18日，國土資源部下發了《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》（國土資發[2003]45號），嚴格控制土地供應總量。
2、2003年6月8日，**發布《物業管理條例》（**令第379號)，提出物業服務收費從04年10月1日起實行明碼標價。
3、2003年6月13日，中國人民銀行下發了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發〔2003〕121號)，拉響了宏觀調控的警報。
通知規定，對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。
此份文件是中國第一輪房地產牛市啟動之后，中央*府第一次采取抑制房地產過熱的措施，表明中央*府對房地產的態度由支持轉為警惕，拉響了宏觀調控的警報。
4、2003年7月9日，國家稅務總局為了加強房地產企業所得稅的征收管理，規范房地產的納稅行為，制定發布了《關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號），規范了房地產銷售收入、預售收入、視同銷售等收入的確認，明確了費用成本扣除標準。
5、2003年7月18日、2003年7月30日，**辦公廳分別下發了《**辦公廳關于暫停審批各類開發區的緊急通知<javascript:gotoAct(82730,%200)>》(國辦發明電(2003)30號)、《**辦公廳關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》（國辦發[2003]70號），通知要求嚴格控制土地供給。
2003年7月31日，**再次專門召開全國進一步治理整頓土地市場秩序電視電話會議。
2003年8月8日，**責成國土資源部與國家發改委、監察部、建設部、審計署五部委聯合組成十個督查組，對全國31個省（區、市）的土地市場進行督查。
2003年11月3日，**又發出《關于加大工作力度，進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》，提出要通過治理整頓，使違規設立的各類開發區得到清理和規范，亂占濫用耕地和非法轉讓土地的行為得到依法查處，經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度得到全面推行和落實，土地市場秩序和土地執法環境得到明顯改善。
年底統計，全國撤并整合各類開發區2046個，基本剎住了圈地之風。
6、2003年8月12日，**下發了《**關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號)，對我國房地產市場發展不平衡，一些地區住房供求的結構性矛盾較為突出，房地產價格和投資增長過快，房地產市場服務體系尚不健全，住房消費還需拓展，房地產開發和交易行為不夠規范，對房地產市場的監管和調控有待完善。
為促進房地產市場持續發展，提出了六條宏觀調控*策，20條調控辦法和要求。
三、2004年繼續對房地產宏觀調控
1、2004年1月7日，建設部發布了《做好房地產市場信息系統和預警預報體系有關工作的通知》（建住房[2004]7號），要求相關部門建立房地產市場預警預報聯系會議制度，對房地產市場運行情況進行分析，并采取切實可行的*策措施，保證*策方向的一致性。
2、2004年3月30日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(國土資發[2004]71號)，要求從即日起就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內的執法監察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權收回土地，納入國家土地儲備體系，城市建設用地的供應全面市場化，土地供應的口子開始收緊，同時提高了房地產開發的資金門檻，是為“8.31大限”。
此舉是中央*府從土地供給上抑制房地產過熱的又一舉措。
3、2004年4月25日，經**批準，中國人民銀行決定從2004年4月25日起，提高存款準備金率0.5個百分點，即存款準備金率由7%提高到7.5%。
4、2004年4月27日，**發出通知，決定適當提高包括房地產開發在內的四大行業固定資產投資項目資本金比例，房地產開發(不含經濟適用房<
5、2004年4月28日，**下發緊急通知，要求全國半年之內暫停農用地轉為建設用地審批，深入開展土地市場治理整頓。
6、2004年4月30日，為貫徹落實中央確定的宏觀調控*策措施，國家發改委、中國人民銀行、銀監會下發了《關于進一步加強產業*策和信貸*策協調配合控制信貸風險有關問題的通知》（發改產業[2004]746號）。
7、2004年5月13日，建設部、國家發展改革委、國土資源部、中國人民銀行下發了《經濟適用住房<
8、2004年8月2日，國家稅務總局發布了《關于加強土地增值稅管理工作的通知》（國稅函[2004]938號），對房地產開發企業的土地增值稅采取按月申報納稅或預征和稅款結算等征收管理，加強了征收力度。
9、2004年9月2日，中國銀監會公布了《商業銀行房地產貸款風險指引》，規定建筑商不得為開發商墊資建樓，開發商開發項目自有資金不低于項目總投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的50%，這是繼去年央行121文件后金融監管部門發出的又一次加強房地產貸款監管的重要信號。
10、2004年10月29日，中國人民銀行決定從2004年10月29日起上調金融機構存貸款<
金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%。
11、2004年12月2日，國土資源部下發的《關于開展全國城鎮建設存量用地情況專項調查工作的緊急通知》要求，全國國土部門將以2004年12月31日為基準日期，到2005年3月31日，對全國城鎮的存量用地、閑置用地情況進行地毯式調查。
四、2005年進一步加強房地產宏觀調控
1、2005年3月16日，中國人民銀行發布《關于調整商業銀行住房信貸*策和超額準備金存款利率的通知》（銀發[2005]61號），決定從2005年3月17日起，調整商業銀行自營性個人住房信貸*策。
宣布取消住房貸款優惠稅率，對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付比例由現行的20%提高到30%。
中國人民銀行的這一舉措，是國家對房地產的*策調控力度的進一步加大。
2、2005年3月26日，針對房價上漲過快的現象，**下發了《關于切實穩定住房價格的通知》（國辦發明電[2005]8號），通知提出八點穩定房價的意見。
一是高度重視穩定住房價格；二是將穩定房價提高到*治高度，建立*府負責制；三是大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，并督促建設；四是嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數量；五是正確引導居民合理消費需求；六是全面監測房地產市場運行；七是積極貫徹調控住房供求的各項*策措施；八是認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。
業內將以上八點意見稱之為“國八條”，其將穩定房價提高到了*治高度，要求建立*府負責制，省*府負總責，并第一次明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的要追究有關責任人責任”。
3、2005年4月27日，**總理**主持召開**常務會議，著重分析當前房地產市場形勢，研究進一步加強房地產市場宏觀調控問題。
并提出了“加強房地產市場引導和調控的八點措施”，其八條內容為：1、強化規劃調控，改善商品房結構；2、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；3、加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應；4、完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；5、運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度；6、加強金融監管；7、切實整頓和規范市場秩序；8、加強市場監測，完善市場信息披露制度。
即“新國八條”，其強調必須把解決房地產投資規模和價格上升幅度過大的問題，作為當前加強宏觀調控的一個突出任務。
基本原則是積極穩妥，把握力度；突出重點，區別對待；因地制宜，分類指導；強化法治，加強監管。
4、2005年5月9日，繼“國八條”、“新八條”之后，**轉發了由建設部等七部委聯合制定的《關于做好穩定住房價格工作的意見》（國辦發[2005]26號），要求各地區、各部門要把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。
這是目前中央*府在進行房地產宏觀調控過程中由*策層面向操作層面的細化措施。
5、2005年5月18日，國家稅務總局發布《關于進一步加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]82號），要求稅務部門進一步加強房地產稅收管理，即實施一體化管理。
以契稅為把手（即先稅后證），以信息共享、數據對比為依托，以優化服務、方便納稅人為宗旨，通過部門配合、環節控制，實現房地產業諸稅種間的有機銜接，不斷提高征管質量和效率。
五、2006年拉開新一輪房地產宏觀調控
1、2006年3月6日，國家稅務總局發布了《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題通知》（國稅發[2006]31號）（以下簡稱《新通知》），使部分房地產企業需用的一些“避稅”手法將不再行得通，對房地產開發企業影響較大，應引起房地產經營者的高度關注，一些過去行得通的籌劃運作方法應及時調整和變更，以規避不必要的稅收風險。
2、2006年4月28日，中國人民銀行將金融機構一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.58%提高到5.85%；5年期的貸款由現行的6.12%提高到6.39%。
這是中國人民銀行加息后短短一年多時間里再次上調貸款利率。
這次加息進一步抑制投資需求，進一步鞏固宏觀調控成果，穩定房地產價格，保持國民經濟持續、快速、協調、健康發展的良好勢頭，進一步發揮經濟手段在資源配置和調控中的作用。
3、2006年4月30日，國家稅務總局發布《關于開展利用信息化手段加強建筑業、房地產業營業稅征收管理試點工作的通知》（國稅函[2006]422號），總局按照“以票控稅、網絡對比、稅源監控、綜合管理”的要求，利用信息化手段加強對建筑業、房地產業營業稅征收管理工作。
六、2007年進一步加大宏觀*策調控
1、2007年3月6日，**總理**在全國人大五次會議上做*府工作報告時指出，房地產對發展經濟，改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產業持續健康發展，并進一步提出了房地產調控的四項舉措。
指明了今年房地產調控的總體思路，把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置。
2、自2007年1月15日起，中國人民銀行分別在1月15日、2月25日、4月16日，5月15日、6月5日、8月15日、9月25日、10月25日、11月26日、12月25日上調金融機構人民幣存貸款基準利率，將金融機構人民幣存貸款基準利率由2007年1月14日的9.5%分10次上調至2007年12月25日的14.5%。
調整后的存款類金融機構的存款準備金率在一定程度上控制了銀行放貸的額度，對于普通房產消費者的影響程度并不是很大，但由于頻繁的上調，存款準備金率已經達到歷史的最高點，這對于2008年銀行系統的放貸量將產生一定的影響。
3、自2007年3月18日起，中國人民銀行便吹起了加息的號角，接下來5月19日、7月21日、8月22日、9月15日，12月21日，2007年央行已連續進行6次加息。
在經過了6次加息后，房貸消費者開始面臨巨大的成本累積風險，特別是部分大戶型持有者；在銷售周期本來就長的情況下，為了盡快出售，其心理價位有所松動。
3、2007年3月29日，建設部等8部委聯合發布《關于開展房地產市場秩序專項整治工作方案的通知》（建稽[2007]87號），將安排一年左右的時間進行專項整治，強化房地產市場監管，對房地產開發企業依法進行審計和檢查，依法打擊房地產開發建設、交易、中介等環節的違法違規、權錢交易行為，建立健全長效機制，促進房地產業持續健康發展。
七、2008年宏觀調控*策及*策走向
2008年1月7日，**辦公廳下發《**關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號），通知指出：（1）優先開發利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設用地利用效率。
（2）嚴格執行閑置土地處置*策，即土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。
對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。
通知還要求，2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民*府要將閑置土地清理處置情況向**做出專題報告。
（3）優化住宅用地結構。
合理安排住宅用地，繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應。
確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品，房多占土地。
《**關于促進節約集約用地的通知》雖然是圍繞土地問題展開，但卻是“意在房價”，在為2008年的樓市格局和房價走勢定調。
從時間上來看，《**關于促進節約集約用地的通知》是在房貸新*實施以后，在房地產市場成交低迷，房價走勢面臨著巨大內在調整沖動的情況下出臺的，有著明顯的“再加把力”的意味。
促使房地產開發商在規定期限內開發土地，增加房屋供給，打擊開發商過度囤地行為，是國家實行對房地產行業“增加供給、抑制需求”的調控思路的具體表現。
**嚴厲打擊囤積土地的行為倘若被不折不扣的執行，無疑將直接增加住房的有效供應，從而改變炒房者對未來房價一定上漲的預期。
房地產市場的“*策市”時代正在來臨，毫無疑問，2008年*府還會出臺一系列配套*策來進一步起到穩定房價的作用，而且*策的針對性會更強一些，從需求上面，如加息、物業稅等，通過增加購房支出，減少收益角度入手，來降低購房需求。
2008年還有加息的可能，另外，2008年或將出臺物業稅，這些*策預期都會促使消費者購房理性考慮，不再一味追求大戶型，而是從舒適和經濟層面去考慮，中小戶型60-90平米，以其高性價比而受到市場追捧。
從供給上，*府會繼續加大對保障性住房的建設力度，以及加大對開發商土地開發進程監督，嚴防囤地和捂盤現象出現，最大限度地增加供給，緩解供需矛盾，達到穩定房價的目的。
房價漲跌取決于供求關系緊張程度，房價不斷上漲，說明供需矛盾在不斷加劇，而調控*策只是對供需矛盾起到一個緩解作用。
應該說，2007年中央針對金融以及房地產市場的一系列調控*策，已經為2008年乃至更長時期我國房地產市場，特別是住宅市場的發展確定了明確的*策取向。
2008年以后，從嚴*策的實施，市場土地與住房供量會增加，新的商品房以及存量房，再加上*策性住房將出現“三足鼎立”的市場局面，這種結構上的改變，有利于形成梯級消費。
經濟適用房及兩限房進入市場，也會使商品房市場在價格預期方面受到較大的影響。
2008年，希望仍是市場繁榮的一年。
不過，“歸于理性”將成為2008年房地產市場的走向。
只有房價理性回歸，走上平穩發展的道路，才是購房者乃至整個行業、整個國家的重大利好。
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