榮觀房產網這又是一本從天涯BBS出來的書，作者本人在珠三角從事土地拓展工作，也就是拿地之前的地價測算工作，也在國土局工作過，所以算是行業內人士。
作者總結了一套模型，嘗試探究城市房地產的根本規律。
這本書總體寫的還算不錯，值得一讀。
不過竊以為用一套模型來解釋全國市場有點力有未逮，有些地方結論正確但是論證過程不是很清晰。
作者對珠三角城市的房地產了解很多，得出的結論值得參考，但是對中國其他地方的房地產市場點評則要謹慎看待。
------------------作者的模型和我的一些摘錄：住房的需求，從低到高的有四種需求：首次置業型需求，改善型需求，投資需求，投機需求。
每一個城市，都會體現出以某一種需求為主的特征。
1，首次置業型需求為主的城市：對產品的要求不高，最大的關注點是價格。
這些城市樓市漲幅都很低，毛坯交房最為常見，對裝修交房極大反感，因為都提高了總體房價。
樓梯房最常見，電梯房如果有的話也只需要一部電梯，因為兩部電梯得房率下降。
品牌地產商一般不愿意進入這種城市，因為他們沒法得到品牌溢價。
2，改善型需求為主的城市：對產品要求很高，一梯兩戶，舒適的電梯間和入戶大堂。
面積越大的房子，賣的越貴。
可以接受裝修交房，但是不能太貴。
一個城市的房地產市場，從首次置業型轉向改善型，那一般都將引發樓市翻倍。
品牌地產商受到市民的追捧，并可以實現比一般開放商高出10%左右的品牌溢價。
3，投資需求為主的城市：首要的特點是裝修溢價（開發商可以通過裝修賺一筆），這主要是因為客人缺乏時間去裝修，公寓是典型的投資型產品。
對產品的要求更高，因為只有更好的產品才能實現價值的增長。
小戶型受到歡迎，并且售價比大戶型更高，因為總價要低，對投資者的資金要求不高。
樓市進入這個階段的城市，一般價格將會至少翻番。
4，投機需求為主的城市：這里城市并不多，譬如北京、上海、深圳、杭州、溫州。
另外還有一些旅游城市，譬如海南、珠海和廣西北海。
這些城市往往是資金的匯集地，大量無法通過其他渠道消耗的資金，只能選擇以樓市為泄洪口。
資金匯聚的速度有多快，這些城市樓市增長的速度就有多快。
從二手房和一手房的交易比例來判斷一個城市的房產市場處于哪一個階段-----投機需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例超過1.5:1。
投資需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例在1:1到1.5:1之間。
改善型需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例在0.5:1到1:1之間。
首次置業型需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例在0.5:1之下。
------------------一個城市的實業（或者說制造業）是一切的基礎，中國城市的發展的歷程，一般遵循著一個相同的軌跡：工業化---居住化---CBD化。
絕大多數城市只能進步到宜居型城市。
所以三線城市，首要目的是提升城市工業化水平，完成原始積累。
經濟發達的二線城市，首要目的是從工業型城市變成宜居型城市。
一線城市的城市化目標是打造核心經濟區-也就是CBD。
注：城市等級的簡單劃分標準：人均GDP在一萬美元以上的，是一級城市；人均GDP在6000美元以上的，是二線城市；人均GDP在3000美元以上的，是三線城市。
結論：近100年來全世界的城市經營模式，就是通過對城市經濟狀況和居住環境的持續改善，激發地價和房價的持續上漲。
所以房價的本質，就是城市的經營水平在住宅銷售價格中的集中反映。
關于投資：處于轉型期的城市，投資價值最大，如果一個城市表現出強烈的城市化發展趨勢，城市的產業經濟也在穩步發展，就會開始從首次置業到改善型市場的轉型，就會有很高的投資價值。
具體例子：合肥。
2013年6月19日