榮觀房產網2000年至2010年北京海淀樓市價格走勢圖（其他可以找我要）
中國房價會出現"歷史大頂"嗎
2015-2016年，中國房地產銷售市場再度火爆，根據百城價格指數，兩年全國平均房價漲幅超過20%，一線城市平均漲幅超過40%，部分熱點二線城市漲幅甚至超過一線城市。
主流觀點認為，中國進入老齡化時期，城鎮化接近尾聲，貨幣超發、加杠桿是房價上漲的主要原因，因此房價上漲不可持續，隨著新一輪房地產調控*策出臺，中國房價將出現“歷史大頂”。對于上述各項觀點，我們均持否定態度。
海清FICC頻道認為，不能簡單的認為高房價就是“房地產價格泡沫”。中國一線城市的高房價本質上是“產業集聚、資源集聚導致的特大城市化傾向”（決定需求）與“嚴控特大城市規模”（決定供給）之間的矛盾。
在*府城鎮化*策根本改變之前，一線城市的價格扭曲將長期存在。與2010-2011年房地產調控類似，此次房地產調控可能導致一線城市短期止漲甚至下跌，但改變不了一線城市房價的長期上漲趨勢。
在本文中，重點分析主流觀點普遍存在的五大誤區：
誤區一，房地產市場只考慮需求不考慮供給；
誤區二，認為“人口流動”可以代表房地產需求；
誤區三，認為“老齡化”將導致房價下跌；
誤區四，認為中國城鎮化接近尾聲；
誤區五，認為加杠桿必然等于“炒房”和泡沫。
主流房地產分析框架
對于中國房地產問題，主要有兩種分析方法：一種是從宏觀的角度，研究房地產的供需和*策，判斷房地產市場的拐點；另一種是從估值的角度，使用房價收入比、杠桿率等指標，確定中國房地產市場相對于全球的估值水平，判斷房地產市場的拐點。
在本文中，主要集中于宏觀的角度，對目前主流的房地產分析框架提出質疑。在之后的系列文章中，將對估值指標進行討論。
從宏觀角度，市場上對于中國房地產的主流分析框架是“人口流動+貨幣現象”。這一分析框架的本質是，認為房地產價格由需求決定，而需求分為兩部分：剛性需求和投資需求。其中，“人口流動”對應“剛性需求”，“貨幣現象”對應“投資需求”或者反映價格泡沫程度。
其中，“人口流動”又包括兩部分，一部分是“老齡化”，一部分是“城鎮化”，這兩部分共同決定了城市人口的變化，市場主流觀點認為城市人口的變化可以代表房地產的需求變化。
市場主流觀點認為，中國已經進入老齡化拐點，同時城鎮化接近尾聲，因此購房人口數量或增速將下降，房地產需求將長期下滑，因此中國房地產正處于存在歷史大頂。同時，主流觀點認為，由于房地產需求正在下降，因此房地產價格上漲是“貨幣現象”，也就是房地產價格泡沫。
海清FICC頻道認為，上述房地產分析框架看似很完整，很充分，但實際上存在諸多似是而非的問題，也完全沒有揭示中國房地產問題的本質。下面重點分析“人口流動+貨幣現象”框架的五大誤區。
誤區一：房地產能只看需求而不看供給嗎？
在“人口流動+貨幣現象”框架中，只從房地產需求的角度出發，而完全忽略了供給因素。
事實上，供給是中國房地產問題的關鍵之一。最直接的證據是，北京、上海低供給、高房價，重慶則是高供給，低房價。
北京、上海實行了嚴格的控制土地供給規模*策，而重慶則沒有限制土地供給，導致北京、上海2010年以來房地產銷售面積維持低位，而重慶房地產銷售面積則持續上行。
與北京、上海等一線城市甚至絕大多數二線城市相比，重慶的房價漲幅微乎其微。我們認為，重慶的土地供給、住房供給充分，是其房價能夠在2010-2015年基本不變的重要原因。
在2014-2015年“忽視房地產供給”的誤區較為突出，2016年以來已經得到一定程度的修正。“土地供給不足”因素越來越被市場接受，呼吁放松特大城市人口和土地規模管制的聲音越來越多。
2016年以來，市場主流的誤區出在需求端，這些錯誤觀點包括：“人口流動決定剛性需求”、“老齡化導致房價下跌”、“中國城鎮化接近尾聲”、“加杠桿就是炒房、泡沫”，在下面的誤區二到誤區五中將一一進行論述。
誤區二：“人口流動”能決定房地產剛性需求嗎？
我們認為，決定房地產剛性需求的并不是“人口流動”，而是“購買力流動”。
在2016年初，很多人將上海“人口凈流出”作為上海房價不能上漲的主要依據，但結果讓人大跌眼鏡。事實上，2011年以來一線城市人口增速一直在下降，但一線城市房價在全國漲幅仍然位居前列。
為何人口下降，反而房價大漲？因為我們只關注了人口下降，而沒有關注其背后的原因。是因為大家不渴望北上廣的教育、醫療、就業、娛樂條件嗎？答案顯然是否定的！
一線城市人口增速下降，根本原因有兩個：
一是限制特大城市人口規模是一項基本國策，“嚴格控制特大城市人口規模”明確寫在“十八屆三中全會”《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》、《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》等重要文件中。北京市人口上限為2300萬；上海市人口上限為2500萬。
二是一線城市超高的房價使得很多人難以在一線城市體面的生活，不得不“逃離北上廣”。
換句話說，一線城市的人口增速下降，是*府*策、高房價阻止了中低收入階層人口流入的結果。如果人人都能在北上廣深買得起房、人人都有購房條件，那一線城市的人口增速有可能下降嗎？
盡管現實有些殘酷，但不得不承認，離開北上廣的是中低收入階層，而全國各地的中高收入階層仍然在進入北上廣，只有極高收入階層才有可能真的希望離開中國一線城市、出國移民。
我們的核心觀點是，衡量一線城市房地產剛性需求，要看的是“購買力流動”，而不是“人口流動”。即使一線城市總人口數量減少，只要買得起房的人口數量在增加，一線城市的剛性需求就是在增加。簡單的將“人口流動”等同于“購房需求”，存在嚴重的問題。
誤區三：“老齡化”真的會讓房價下跌嗎？
在宏觀層面，“老齡化”一直是論證中國房地產市場“歷史大頂”的重要依據。很多觀點認為，“老齡化”導致適齡購房人口占比下降，進而導致房地產需求下降，進而導致房地價格下跌。
上述觀點的主要證據是日本，日本70年代之后人口老齡化加速，最終導致了日本80年代的房地產泡沫破裂，同時日本房價近二十多年一蹶不振。
上述理論和證據是不是看起來合理、很充分？但事實并非如此。從全球數據來看，“老齡化”與房地產價格基本沒有關系，日本更可能是一個特例。
先看美國，老齡化完全無法阻擋房價上漲。美國1990年之后老齡化明顯加劇，適齡購房人口占比持續下降，但美國房價上漲并未停止，甚至出現加速趨勢。即使次貸危機房價階段性下跌，目前房價也已經漲回危機前的水平。
摘自百度網友，謝謝。
歷史驚人相似 限購后中國房價到底會怎么走
這個十一長假過的不尋常，尤其對于樓市來說國慶節更是變成了“國慶劫”。各地*府紛紛出臺限購措施，房地產成交量一下子降到了冰點。
樓市的巨大泡沫已被管理層高度重視，老百姓也翹首以盼房價能真正回到其合理水平。那么新近出臺的限購措施真的能抑制瘋漲的房價嗎？我們今天來分析一下。
樓市一夜變天 成交量狂跌
“十一”長假前后，房地產市場迎來了新一輪調控大潮。繼9.30北京出臺新的限購措施之后，各地也紛紛出臺了意在控制房價瘋漲的限購限貸等舉措。
9月30日至10月7日，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、廈門等19個涵蓋了一線、二線、三線的城市發布了力度不一的樓市調控*策。長假結束*策出臺的節奏并沒有放緩的跡象，10月8日，南昌也緊跟著出臺了新的樓市新*，上海則公布了六條措施，遏制房價過快上漲。短短9天，先后有21個城市出臺了新的樓市調控*策。
各地出臺樓市調控*策之密集程度可謂空前，*策拐點顯露無疑。
限購*策出臺之后，各地樓市的成交量呈明顯下跌走勢。一線城市以北京為例，在9月30日當天北京一手住宅成交套數是452套，而9月30日出臺更嚴厲的樓市*策后，10月7日北京網簽的套數只有12套；而現房成交套數僅為兩套，讓人大跌眼鏡。二線城市我們以熱點城市廈門為例，國慶期間廈門商品住宅成交套數只有30套，同比暴跌近9成，同樣令人倒吸冷氣。
下面的這幅圖可以讓大家更加直觀的感受到各地出臺新*之后樓市的陣陣涼意，包括武漢、蘇州、廣州、深圳在出臺樓市新*后無一例外地上演了成交量大幅縮水的情況。
四大熱點城市限購后樓市成交量變化
樓市限購讓房產交易量出現了冰點，那么對房價會有多大的影響呢。我們不妨出歷史角度來分析這個*策對房價的影響。
限購真的能遏制瘋漲的房價？
限購在近10年房地產調控歷史中應該是經常用到的手段，而這個措施實施最多而且最苛刻的應該就是北京了。我們今天就以北京為例來分析歷次限購之后樓市的表現。
先來看一副圖：
對比上面圖表來具體分析：
第一次限購：2010年4月30日北京正式開始限購，具體舉措是同一家庭限購一套新房二套房認房不認貸，被稱為“京十二條”，這個當時在全國應該是最嚴厲的措施。我們從圖表中可以2010年4月北京的新建商品住宅價格是2.35萬元每平米，限購之后5月份樓市*策效果顯現，2010年6月份2.16萬元每平米，但是之后房價出現了穩步回升態勢，到2010年的12月房價上漲到了2.34萬元每平米，距離調控前僅僅一步之遙，在2011年1月份房價漲到了2.46萬元每平米，而到了2月份，房價瘋漲到了2.51萬元每平米，明顯超過了調控前的房價。
第二次限購：面對不斷上漲的樓市，北京在2011年2月再次出臺限購措施，具體是外地人社保連續滿五年限購一套住房，北京人只能擁有兩套住房。房價應聲跌落，從2011年的2月份每平米2.51萬元降到了2012年2月的每平米2.11萬元。但是好景不長，用于實體經濟不景氣央行從12年6月連續降息，很多資金進入了樓市，房價繼續瘋狂上攻，在2012年10月房價上漲到了2.55萬元每平米，再次超過了2011年2月的高點。
第三次限購：由于房價的不斷上漲，**2013年2月發布了“新國五條”，要求堅持嚴格執行限購限貸等調控措施，并讓各地公布年度房價調控目標。但是這次房價像脫韁了的野馬一路狂奔，沒有絲毫停下來的意思，從上面圖中我們可以看出，北京房價從2013年2月的2.88萬元每平米一口氣漲到了2014年4月的3.67萬元每平米。而根據最新的統計數據顯示，到2016年9月北京房價漲到了5.52萬元每平米，遠超上次限購*策出臺時的房價，每平米高出2萬多元。
從上面我們可以很明顯的看出，每次限購之后往往房價會有一小波的回調，但是在一段時間之后，往往會繼續抬頭瘋漲，限購措施并沒有得到預想的效果。其實北京并不是個案，在限購的各大城市中，其房價走勢跟北京大同小異。限購的出發點是好的，為了抑制投資需求平抑房價，結果往往隨著貨幣*策和其他措施的轉向，樓市往往又開始了新一波的瘋狂走勢。這次限購之后房價何去何從，讓時間給你答案吧。
那么真正決定房價的因素是什么呢？在筆者看來，貨幣*策在很大程度上決定這房價的中短期走勢。
樓市中短期走向還需看貨幣*策
拋去影響房價的其他因素，貨幣*策在影響中短期樓市走向異常重要，我們可以從下面房價歷史走勢和貨幣*策的走向看出，其有很強的反相關關系，
如圖：
近幾年歷次利率調整和住宅價格指數走勢圖
從圖中可以很明顯的看出，從2009年到2011年隨著央行不斷加息，大中城市的房價是向下運行的；而隨著2014年開始，為了拯救實體經濟，央行連續六次降息，而房價則是一路上攻。
房價的理性回歸，既需要必要的限購等行*措施去打壓瘋狂的投資需求，也需要貨幣*策來抽離其中的流動性。
而在當前實體經濟走好還需要進一步觀察的情況下，貨幣*策轉向收緊短期不太可能，這就給控制房價造成了較大壓力。而貨幣*策沒有收緊，單單依靠限購舉措很難讓房價回歸到合理價位，尤其在當前資產荒沒有好的投資標的出現情況下。
房價飛漲背后是一系列因素共同作用的結果，既有寬松的信貸*策和瘋狂的投資需求，也有國企開發商融資成本低助推高價地王頻現在火上加油，更有一些不良房地產企業囤積居奇制造恐慌……
樓市病了就要對癥下藥多管齊下，在用限購措施防止瘋狂投資需要的情況下，我們是不是也可以從土地*策和財稅制度等因素同時下手，只有這樣才能達到預期的調控效果。
房價的影響因素
房價受各種因素的影響而發生變動，要掌握房價的運動規律，必須弄清影響房價的因素。
根據各種影響房價因素自身的性質，可以將其分為經濟因素、社會因素、行**治因素、房地產的內在因素和環境因素。
一、經濟因素
影響房價的因素主要是國家、地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財*收支、金融狀況。這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財*收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。沿海地區與內地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房價水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經濟因素方面存在的明顯差異所造成的。
二、社會因素
影響房價的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中，人口因素包括人口的數量、密度、結構（如文化結構、職業結構、收入水平結構等）；家庭因素指家庭數量、家庭構成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。
社會因素對房價的影響作用是相當復雜的，它的作用方式不如經濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對一個地區房價水平的影響，雖然不如經濟因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠并具根本性的，在中國許多城市中，某一個特定的區域，由于其獨特的發展歷史，而始終成為房價水平的高值區，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房價的影響在不同的階段，作用結果是不同的。如人口密度的提高，一開始會造成房地產需求的增加，引起房價上升，但發展到一定程度，則會造成生活環境惡化，有可能引起需求量減少，房價下降。
三、行*與*治因素
行*因素主要是國家或地方*府在財*、稅收、金融、土地、住房、城市規劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規、*策和行*措施。*治因素主要指*局安定程度、國與國之間的*治、*事關系等。行*和*治因素都是由國家機器來體現的，因此它對房價的影響作用也比較突出。如城市規劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。與經濟和社會因素不同，行*和*治因素對房價影響作用的速度相對較快，如果說經濟、社會因素的作用是漸變式的，則行*和*治因素的作用可以說是突變式的。如，加強宏觀調控，緊縮固定資產投資規模，收緊銀根*策，會使所在地的房地產需求減少，房價在較短的時間內迅速下跌。
四、房地產內在因素和周邊環境因素
這個因素主要是指房地產自身及其周邊環境狀態，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等。首先，房地產自身的內在因素對房地產的生產成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產的價格。如地價上漲，建筑材料漲價，會帶來成本推進型房價上升。商品房內在品質提高，效用增大也會造成內在品質提高型房價上漲。再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。由于房地產的個別性，房價受自身因素(特別是一些與自然有關的因素)制約的現象是非常明顯的。這是房地產與一般商品不同的一個重要表現。其次，房地產的使用離不開其周圍的環境，因此房地產周邊環境的因素，也影響房地產的價格。如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風景怡人的環境，價格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機場等噪聲源或垃圾處理場、臭河浜等視覺、空氣污染源，則價格就低。
如何查詢中國的房價歷史數據
可以試著登陸一下國家統計局，或者是住房和城鄉建設部的官方網站，可能會有這方面的統計數據。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 北京歷史房價數據誰有發給我吧
