榮觀房產網中國房價是一個很籠統的、寬泛的說法。
美元加息，是一個貨幣*策，準確的說就是美國的貨幣本國收益增加了，那么之前留在中國儲備里面的美元外匯會流出，那么從外匯供求上來說，直接的反應就是人民幣貶值、美元升值。
其中，最為敏感的就是熱錢（外國投機者投資本國），那么直接就把這部分人民幣賣給我央行，而造成了通貨緊縮。在通貨緊縮的宏觀背景下，如果央行不采取措施，所有的商品價格都會降低，包括房價。
而從目前來看，央行采取了措施，對內超發了人民幣，不會造成通貨緊縮，所以以人民幣為計價單位的中國樓市，從宏觀的角度看，不會收到國外貨幣波動的影響。
但是，從熱錢比較多的沿海發達城市的樓市，相對受到的影響會比內地影響較大、問題暴露較為集中，但是從中國如此大的房地產市場來看，平均波動會比較小。
美元加息對中國房價有什么影響
美元加息，世界各地資本加速回流美國本土，方式有幾種，購買美國國債，換匯，購買美國大宗商品（不動產）等等。國內資金流動性面臨考驗。國家需要重振實體經濟，這是基本國策，誰也不敢動搖。那么重振實體經濟的資金從何而來。
資本都是逐利的，包括銀行資本，其貸款之前很多都流入了房地產領域，包括開發商直接貸款、開發商間接融資、購房者房貸。其中購房者房貸是除公積金貸款利率以外最低利率的貸款種類。從2016年7月底以來，國家先是限制了開發商土地融資，之后又限制了開發商直接貸款。到2016年9月底10月初，又開始對購房者開始限貸。種種措施都表明，國家準備讓銀行把資金更多的投入實體經濟里，而不是房地產相關的渠道。
其實實體經濟的融資利率一直居高不下，主要是因為供求關系不平衡，銀行的資金只能拿出為數不多的份額給實體經濟，尤其是小微企業貸款甚少。雖然之前幾年一直是降息通道，但實體經濟享受到的低息貸款少之又少。加上人民幣長期升值通道，以外貿出口為龍頭的實體經濟一蹶不振，產能過剩，關停并轉。現在中央提出供給側改革，就是抑強扶弱，調整供求。通俗點講，就是把資本驅趕到實體經濟里。房地產只要維持正常需求即可，淡化弱化增值套利投資工具的功能。
美國加息對中國樓市有什么影響
從新華社連發六篇文章來評論美聯儲加息，可以看出這件事情對中國經濟的影響的確很大，官方傳媒用一種可以說焦急的態度，表達了以下觀點：美國應充分重視其貨幣*策對其他國家的溢出影響；美國的加息不會影響到中國的經濟表現。
怎么看都覺得這兩個觀點自相矛盾啊！！！不過考慮到一個是英文寫給美國人看的，一個是中文寫給中國人看的，那么也可以理解了。
另一方面的重頭戲，是本周經濟工作會議的召開，這次會議有好幾個議題，都是值得說道的有幾點。
一個是貨幣*策，“貨幣*策穩健中性”，其實就是從緊，中國很多年都不直白的用貨幣*策從緊的說法了，大概只有積極，從寬，穩健，穩健中性。這個穩健中性你可以理解為從緊。
其實想不緊也不行，這是被動從緊。
另一個就是對房地產的*策，房子是用來住的，防止房產價格大起大落，去庫存和城鎮化相結合，這一段話明顯是針對近兩年一線房產價格的暴漲。“根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方*府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應”，這一段非常重要，關鍵看能不能落實。我之前在《房市密碼——如何看待中國這二十年來房地產暴漲的現象》這篇文章里面提到過，一線房產價格暴漲，很大原因就是由于*府控盤了土地供應。而如果真的能夠“合理增加土地供應”，同時在金融*策和貨幣*策加以配合，一線城市的房價必然會下跌，關鍵看這個增加的土地供應有多少。
對于匯率的這一段也很有意思。“要在增強匯率彈性的同時，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。要把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點”。合理均衡水平，看來中央對匯率下跌是有一個底線的，就是不知道這個底線畫在什么地方。
我主要關心貨幣*策、財**策、匯率、房地產這幾個方面，其他的就不說了。
下面是長文詳細的解釋。
一，從全球化的歷史談起：全球化1.0和2.0
要談經濟問題，就不能忘了*治問題。
要談美聯儲加息，就不能不談這次加息的前生后世，不能不談這次加息在更大周期中的意義。
我之前寫過一篇《舊神已死，新神將至，人類的歷史再次面對轉折》的文章，這篇文章知乎已經找不到了，網上可能還能搜到。在這篇文章里面，我提出了一個大膽而重要的觀點：最近這幾十年，將是二十一世紀新秩序建立的重要轉折點。這個判斷的依據有兩點，一個是長周期經濟危機的來臨，一個是世界*治秩序的深刻變化。
從西方人開始地理大發現和殖民浪潮以來，我們已經經歷了兩波全球化和三波科技革命，其中第一波全球化是西方殖民浪潮，結果以大英帝國為首建立了世界殖民秩序，背后的推動力量是第一次工業革命，導致的結果是封建帝王的垮臺和資本主義工業國的興起。這就是大英帝國的全球化1.0。最終由于新興國家爭奪殖民地和勢力范圍的兩次世界大戰，摧毀了全球化1.0的世界*治體系。
然后是第二次工業革命，英國由于種種原因在這次革命中落后了，導致了新興的工業國德國發動兩次世界大戰挑戰其秩序，雖然德國人失敗了，但是英國人的殖民秩序也被動搖了，最終歐洲失去了其世界中心的位置，美蘇這兩個出于“邊緣地區”的新興工業國各自成為世界一極。但是其實蘇聯人的經濟體量和底蘊，都遠遠不如美國；蘇東國家的整體經濟體量，也遠遠不如美國及其盟國。二戰后的世界主流，可以視為美國人主導的，聯合國為*治框架，以WTO，IMF，IBRD為經濟秩序框架的世界秩序。雖然有蘇聯這個二當家的屢次挑釁，但是最終隨著中國倒向美國，蘇聯解體，標志著美國完全掌控世界秩序。這就是美國的全球化2.0，比英國人更高明的金融殖民。
其后，三個世界的格局徹底穩固了：第一世界的歐美依靠自己的科技優勢、文化優勢、*事優勢和金融優勢，利用世界經濟體系和金融體系，壓榨和剝削其他國家；而中國則成為了世界加工廠，專門給第一世界提供低價產品，隱形的給歐美國家輸送經濟福利；廣大第三世界國家則是純粹的原料出產地、廉價勞動力來源和肉體出賣者（泰國、東歐、南歐）。
看上去，這個體系牢固而持久，美國的*事具有壓倒性的優勢，第一世界的科技專利也是壁壘森嚴，其他國家即使有人才出現，也是稍微優秀點的就往歐美跑，越落后的國家越是如此。所以，當此之時，有日本的狗腿子經濟學家福山發表了著名了的文章《歷史的終結》，給他的美國爸爸吹捧，希望其江山永固，可以一世，二世，三世至于萬世，傳之無窮。
二，美國全球化2.0的痼疾
而然幻想終究是幻想，資本主義私有制內在的缺陷，導致這種制度根本不可能永遠穩固的發展。而且它發展的生產力越高，卷入全球化工業生產體系的人越多，其內在的痼疾也就越嚴重。
其緣由，我已經在《資本主義制度的數學原理》一文中詳細解釋過。在經濟全球化已經相當深入的今天，我們可以把全世界看做一個大的封閉經濟體系，在這個封閉體系內部，其內在矛盾隨著兩個不均衡而越來越尖銳，一個不均衡就是生產和消費的不均衡；第二個不均衡就是貧富差距的不均衡。兩者又是相關的，正是由于貧富差距過大，才導致想消費的窮人沒錢，有錢的富人更傾向于投資而不是消費，進一步導致了生產相對過剩。
2008年的金融危機就是一個體系，金融危機的根本原因，在《大空頭》里面解釋的比較詳細。說白了就是金融體系通過種種金融魔法，把房子賣給根本買不起房的窮人。金融魔法的數學游戲玩的再復雜，其本質也不過是負債二字。通過負債來擴大窮人的消費能力，這只是飲鴆止渴的手段，因為所有的負債，最終都是要還的，你不管采用什么金融魔法，當現金流收入連利息都無法覆蓋的時候，信用違約必然會大規模發生，經濟危機必然會到來——這就是明斯基時刻。
美國人利用全球金融體系，剝削全世界供養自己。在這個過程中，并不是所有美國人都是受益的。按照上面說到的三級全球經濟體系，由于大量工業被轉移到東亞——中高端的到日本韓國，中低端的到中國越南，所以美國國內原有的第二產業是最慘的，尤其以五大湖地區的原工業化城市最嚴重，比如底特律和芝加哥，都是其中的典型。很多人認為是黑人毀了這些城市，其實不是的，最根本的還是由于經濟原因造成的。在第二產業衰落的同時，以金融業、互聯網、好萊塢為代表的第三產業，卻在這場經濟全球化之中，收益不菲。同時由于中國提供的大量廉價商品，美國底層的生活也有所改善。這種情況，已經埋下了2016年大選美國分裂的因子，而且隨著幾十年的發酵，到了最近幾年經濟越來越艱難的時候，這種不滿山呼海嘯一般爆發出來，最終推動了特朗普這個民粹主義*治家的上臺。
看上去完美無缺的三級世界經濟體系，三級世界出賣一切資源包括肉體，二級世界出賣勞動力生產產品，一級世界利用科技和金融優勢來消費，但是在其中卻隱含著越來越大的問題。
中國自從加入WTO之后，年年入超，外匯儲備越來越多。美國人只顧消費，美國*府只顧打仗，財*赤字越來越高。歐洲一部分國家工作比較努力，經濟發展較快，還有一部分國家背靠歐盟躺著享受福利，統一的貨幣背后是不同意的財*狀況。
看上去，由資產證券化和金融創新導致的2008年金融危機只是一個偶然，但是這個偶然背后，是美國世界經濟體系循環無法維持的必然。隨著美國貧富差距的拉大，美國的消費能力必然會相對減弱；而隨著中國倒貼血汗的出口，中國的生產能力只會越來越強大。這個矛盾到達某個臨界點必然會爆發，爆發在美國房地產市場看上去是一個偶然，其實是一個必然。
某種程度來說，08年金融危機的提早引爆，對美國人是一件好事情。
三、08年金融危機后，中國的應對
08年以來，放了8年水，全球維持了8年的實際零利率，大水泛濫之下，掩蓋了無數的問題。然而混資本市場的人都知道，只有等到落潮了，你才知道誰沒穿底褲。問題是這次放水的時間太長太久，游得太嗨而把底褲拋之腦后的人，實在是太多太多。
當年08年的時候，中國的形勢可以說是很不錯的，雖然股市崩潰了，然而中國的股市不過是上面用來圈錢、處理不良資產和背黑鍋的工具，歷來地位不是很重要，A股崩盤到1664也是無傷大雅。然而這時候為了對抗進出口狂降（歐美金融危機造成的外需不足）的影響，為了保住GDP數字，中央搞出了四萬億——這種只顧眼前飲鴆止渴的措施埋了長期隱患。
中國犧牲了自己，拯救了世界經濟，在全世界人民的眼光中，變成了一個好人——才怪。
本來當時歐美遇到金融危機，是我們一個調整產業結構，修煉內功的好機會，也是一個輸出資本的好機會，那時候要是搞了一帶一路和放開生育，中國的經濟前景要好的多得多。然而產業結構調整和升級，這都是很難干的工作，但是炒地皮搞基建，這是一個很簡單、很出*績，又很能夠順帶賺錢的工作，結果官僚們選哪一樣，地球人都知道了。
實際上中國的股市，曾經為產業結構的調整，是作出了巨大貢獻的。炒股票的童鞋都知道，創業板和中小板的股票，后來從12年一直漲到了15年，中間涌現出了無數的牛股，這些公司才是產業結構調整和升級的方向和標桿，是中國本土市場涌現的佼佼者。與之對照的，是主板的指數，在四萬億的雞血打下去之后，牛了一年，就一蹶不振，在底部蕩漾到了2014年底——直到另一波降息降準的雞血打下之后，才見效。
然而創業板和中小板的體量太小了，這中間的牛股，也太多屬于TMT行業，光靠這些公司和一個行業，不足以承擔中國這個經濟大國的轉型重任。等到新一屆的領導上來，想利用股市搞經濟轉型，提出了互聯網+，一帶一路等等戰略，已經晚了。整個國家的經濟，吸了太久的房產鴉片，已經毒癮入骨，無可救藥。國家試圖利用股市搞經濟轉型，將間接融資變為直接融資，扶持新興產業和輸出資本的戰略嘗試，最終在杠桿牛崩盤的煙花之中，墮落為碎片。連之前牛了好幾年的創業板和中小板，也在國家牛市這個雞血打下去之后，創造了一個歷史上最高的估值——平均市盈率一百多倍——之后，如煙花一樣墮落消散。最終還是要靠國家隊接盤，化解了一場潛在的金融危機，拯救了很多差點被迫平倉的質押股東——不過最終看起來還是沒有拯救賈老板。
用資本主義的根本痼疾來對照中國經濟，你就會發現，中國經濟的問題其實非常嚴重。不管是生產相對過剩，還是貧富差距，現代中國，都是特別厲害的。而造成這一原因的由來，很大程度就是由于地產經濟。詳細的解釋請參考我《房市密碼——如何看待中國這二十年來房地產暴漲的現象》這篇文章。文章很長，但是對照現實情況，你很容易看懂。主要闡述了中國的土地*策和貨幣*策是如何影響房地產爆炸式發展的，以及這種爆炸帶來的影響。
為什么說房產經濟造成了更嚴重的問題？第一，房產價格相對工資和物價的暴漲，實際上大幅度拉開了貧富差距。大城市的人更有切身體會，有沒有買房，通常就是過去十年貧富拉開的鴻溝。第二，房產基本上都是貸款買的，也就是提前預知了買房者的現金流，削弱其潛在消費能力。第三，房地產和相關基建行業飛速增長，造成了相關產業鏈的嚴重生產過剩。第四，房價和租金過高，實際上是在用地租剝削其他行業，造成了一業興而百業衰的局面，極端例子就是香港。
所以，這幾年中國*府所說的調整產業結構，去庫存，擴大內需，都是針對上面我們說到的兩條不均衡：生產和消費的不均衡；貧富差距的不均衡，這兩條就是資本主義私有制的根本痼疾，而中國的房產經濟，大大強化了這兩個不均衡。
4. 美聯儲加息的緣由和影響
上面已經說過，經濟全球化的情況下，整個地球可以看作一個封閉的經濟體系，而美聯儲，可以看作地球的央行，其他的央行或多或少要以其馬首是瞻。
我們可以回顧過去幾十年美聯儲的加息周期，都會導致一些國家產生經濟危機，這種現象，其實已經表明了美國的全球化2.0體系，存在隱患。這個隱患就是經濟全球化和*治割裂之間的矛盾。換言之，經濟全球化了，資本和商品可以自由流動，但是*治沒有全球化，人口不能自由流動，貨幣也沒有統一。美國人當然知道這個缺陷和隱患，但是他們視而不見，因為他們認為這可以更加有助于他們剝削全世界來供養美國，所以他們連家門口的墨西哥都懶得管，放任墨西哥*府被毒販各種吊打。
由于這種經濟上的統一和*治上的割裂，美元是全球流通的貨幣，用于全球商品和金融的交換，但是各國內部又各有自己的貨幣，這就給了美聯儲這個世界央行剪羊毛的機會，所以美國人降息QE，則全球貨幣泛濫資產價格節節上漲；而美國人加息緊縮，則全球貨幣緊縮，各國如果這時候和美國經濟不同步，出于債務擴張期，可能就會被美國人的加息一把給扼死。
最近死得最難看的，就是97年東南亞金融危機，這和后來美國人的納斯達克泡沫破滅也有很大關系，感興趣自己查查。
從08年開始，美國人被迫放了8年水，全球央行也跟著放水，日本央行連出錢直接購買資產這種很不資本主義的事情都干出來了。表面上看，維持住了經濟增長的數字，但是實質上，使得資本配置社會資源的能力近乎喪失殆盡，大量資金進入了金融體系空轉，還有很多資金進入了僵尸企業續命。還有一點很重要的就是，放水的時間太長了，已經接近了下一次經濟周期的到來，要是再來一場經濟危機，已經放水放到零利率的美聯儲就沒轍了。為了給未來*策調整留下彈藥，美聯儲必須要加息，趁著美國經濟數據還行的時候，把利率快速的加上去。
本來這件事去年就要干的，但是去年歐洲和中國的經濟太嚇人，又是股災又是債權危機，美國自己經濟也不穩，美聯儲怕搞出大新聞，所以加了一次又縮了。之后嘴上加息無數次，讓全球經濟體系已經充分預期和適應之后，美國人才敢趁著這個大好時機趕緊把利率加上去。所以我預測未來一段世界的加息速度會很快，美聯儲會趁著這個時間窗口把事情利索的辦了。
所以這次12月份的加息，全球大半人猜到了，沒猜到的是這次美聯儲非常鷹派，加息的速度超過一些人想象。從新華社的發言來看，估計是超出中國的想象的。
由于美國經濟這次也是弱復蘇，所以加息的次數應該不會很多，很可能在2017年年內就加完了。但是雖然次數不多，可是這個影響卻會很大，因為放水的時間太長，沒穿底褲的人，實在是太多太多了。
歐洲的銀行，中國的房產，日本的股市，包括美國人自己的股市，一個個都是光著屁股說了若干年的股市，就等著看退潮的時候，誰的**先露出來了。總之出來混，早晚是要還的，你之前把泡泡吹得多大，借的錢多少，到了加息的時候，都得還。
至于那些三級世界的國家，哎，這個時侯大流氓都自顧不暇，誰會去管他們的死活呢？我也沒心思一個個去研究他們國內的經濟情況，但是可以預先會垮掉幾個這是肯定的。
5.美聯儲加息的持續影響力——20170634繼續更新
眼看著美聯儲6月份再次加息，可是整個市場看上去好像是波瀾不驚，大家似乎對美聯儲的加息已經司空見慣了。用很多人的話來說，市場已經消化了這一次的加息。
那么真的是這樣嗎？
我個人認為，并非如此。從歷史經驗和心理學知識來說，人類有兩個傾向很難避免：一個是高估了某件事情的短期沖擊；一個是低估了某件事情的長期影響。
表現在資本市場，就出現了一個現象，大家好像對某些標志性的事情很感興趣，但是這件事情過去了之后，好像也就過去了。典型的比如美國加息，相當年美國人第一次要加息的時候，真真假假，全世界持續關注了一年多。但是真的加息了，好像也就這么回事兒，大家貌似都已經“消化”了這次事件。類似的中國A股加入MSCI，闖關四次，每一次都是挺熱鬧的，但是如今真的闖關成功，好像也就是這么回事，對A股市場的影響大概就是早上高開了幾個小時。
放眼歷史來看，也一樣如此，人們總是習慣于高估某個沖擊性事件的影響，但是對潛藏在地下持續醞釀的事件，缺乏體會。因為，后者的影響力需要長期的發酵才能表現出來，而前者則是驚心動魄奪人眼球。
所以，切不可低估美聯儲持續加息的影響力，尤其是這種連續加息帶來的影響長久而持續的時候。不要成為了溫水里面被煮的那支青蛙，對周圍的事物失去判斷力。
我們知道，任何資產的定價，都必須要以無風險利率為基礎，而美聯儲的加息，加的就是這個無風險利率，具體來說就是聯邦基準利率。中國也有一個類似的利率，就是shibor，不過由于中國的利率沒有完全市場化，所以我們一般用一年期存款利率作為基準利率。但是Shibor依然是非常有指導意義的。
目前雖然中國央行并沒有調整一年期的存貸款利率，但是我們看shibor，就能看到，利率實際上已經上升了半年多了，尤其是3M shibor可謂是漲勢兇猛。而且還出現了倒掛的現象，1M和3M高于1Y shibor。而且目前前段時間央行放了個MLF之后，1M和3M穩住了，但同時2W Shibor卻開始急速上升了。
房價最新消息：美聯儲加息 中國樓市還撐得住嗎
北京時間今天凌晨，美聯儲宣布將聯邦基金利率目標區間上調25個基點到0.5%至0.75%的水平，時隔一年后再度加息。靴子落地，一絲寒意襲來。
此次加息，國內資金流出壓力將增大，人民幣資產的吸引力也恐將下降，樓市會否遭受打擊？
新愁之下，舊賬似乎讓人略感“安慰”——根據國家統計局數據，今年1至11月份，商品房銷售額達102503億元，已高過韓國、澳大利亞、俄羅斯等國去年的GDP。中國的房地產業看似已富可敵國。
房地產銷售額固然高，卻通過透支廣大老百姓未來數十年的收入來實現，還是略虛，而各國GDP是當下實打實的市場價值，二者本身沒有可比性。不過，就著這個數字，我們不妨來重新審視下讓人愛恨交織的中國樓市。什么？你只有恨？那更得往下看了。
庫存
數據來源：國家統計局
過去6年間，商品房銷售額將近翻了一番，尤其是今年前11月，大漲37.5%，超過10萬億，再創歷史新高。雖然由于勢頭過熱被潑了幾盆冷水降了溫，但既成事實方面卻有著一種看似意料之外、卻又意料之中的“慰藉”。
隨著猛增的銷售額而來的，是前11月國有土地使用權出讓收入達3.1萬億元，同比增19.1%。
據統計，僅僅今年前10月，土地出讓收入和涉房地五項主要稅收之和，已達近5.7萬億元。這是什么概念？就說1999—2008年這十年吧，全國土地出讓收入累計5.3萬億元——十個月便抵十年！
還有，前三季度，房地產市場的火爆對經濟增長的貢獻率約為8%。
看似捷報頻傳，皆大歡喜，另一邊卻是同樣高企的庫存——待售面積占銷售面積比例在這6年間也翻了一番。
記得去年曾有經濟學家測算，“現在的庫存，按照去年的銷售速度好好賣，要賣八年才能夠賣完。”到了今年這個時候，在收緊的限貸限購*策下，恐怕已經沒法按去年的銷售速度好好賣了，八年的時間是不是也不夠了？
2015年底中央經濟工作會議提出房地產去庫存任務，要擴大有效需求，打通供需通道。彼時，房地產待售面積已達71853萬平方米的高位，
而今年前11月的數據顯示，待售面積依然高達69095萬平方米，目前來看，被去掉的2758萬平方米庫存，占剩余庫存約4%。以這個速度，難道要去25年不成？
如此巨量的庫存，在今天美聯儲加息的背景下，恐怕將會迎來更艱難的旅程。
美聯儲加息，美元走強，人民幣將進一步承壓貶值，甚至有人預測明年可能“破7”。在中國樓市興風作浪的熱錢，也許會更快地回流美國。如果繼美國加息之后中國明年再加息予以應對，市場上的錢將更為緊張，資金成本必然大幅上升，庫存高企、資金鏈緊張的房地產企業，將雪上加霜。
為加速回籠資金，降價賣房將成為一些房地產商不得不做出的選擇。房價松動，隨著“買漲不買跌”的心理蔓延，無論是房地產企業還是房價都可能迎來一番調整。
雖然有專家指出，由于我國對資本賬戶長期實行較為嚴格的管制，資本外流渠道不暢通，歷史上的美聯儲歷輪加息對我國房地產市場基本沒有造成影響。但美國市場的虹吸效應明顯，以往外資流出中國樓市的數據已經顯示，渠道不暢通，不代表渠道不通。
年初去庫存，年底被限購，本來說的好好的，怎么就畫風突變了呢？
能不變嗎？*府讓大家去三四線買滯銷的房子，大家偏要去一二線炒日進斗金的房子，一起把熱點城市的房價越推越高。怪誰？不能怪老百姓，掙錢不易，作為一個正常人，有點閑錢想投資，一般都會做出這樣的理性決定。
然而，趁著中央要求去三四線城市的庫存，一些熱點城市是不是也搭上便車，趁機壓縮原有的土地供應，人為推高地價，為土地財*再添把柴？就現有數據看，恐怕也不是空穴來風，今年以來，地方財*收入依賴土地房地產市場的比重大約在40%左右，幾近“半壁江山”。
在市場化的商品房環境里，老百姓自然是用腳投票。想讓房地產擺脫投資屬性，回歸居住屬性，光靠限購限貸的行*手段顯然遠遠不夠。否則，一番滅火*策過后，“鬼城還是鬼城，熱點還是熱點”，濤聲依舊了。
接盤俠
島妹又翻出近幾年的房地產開發企業到位資金分布情況，發現有一降一升兩趨勢很惹眼。
數據來源：國家統計局
一方面，房地產利用外資增速大起大落，近年來又陡降。另一方面，個人按揭貸款卻節節攀升，今年前11月，已經首超國內貸款數2771億元，增速高達49.3%，遠超去年的21.9%，更遠超前年的-2.6%。
遙想2006年，同樣是房地產價格快速上漲，為了防止外資炒作，監管部門出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，對于境外機構和個人購房設置了一系列限制條件，然而依舊擋不住外資削尖了腦袋往中國樓市里鉆。
2015年，有關部門修改了上述意見，大大放寬外資投資中國房地產的限制，當年卻迎來近6年房地產利用外資的最低增速——-53.6%。
不是打臉，而是房地產行業的基本面出現了變化，此一時彼一時也。
進入本世紀第二個十年，房地產行業的暴利時代或者說“黃金時代”已慢慢不再，高收益光環逐漸褪去。然而，在連同外資等各方力量的炒作下，房價已在高位盤整，當初來勢洶洶的炒樓者賺個盆滿缽滿后人去樓空，如今單剩下一個一旦崩盤就將引發各種系統性風險的樓市。
俠之大者，為國為民，此時的接盤俠們更以個人按揭貸款的逆勢上漲刷出了高昂的存在感。
說為國接盤，純屬無奈自黑，以未來二三十年的青春與收入投入中國的房地產事業，自此與房貸為伴，誰又真的愿意？誰就沒點詩和遠方想去追求？
問問自己，為什么要接盤，為什么要買房，是自己內心的召喚？還是丈母娘的召喚？又或是更多旁人目光的脅迫？在高房價上騎虎難下，反而成了如今許多年輕人生活的常態。
機制
無論是媒體隔三差五出來喊話，還是前不久萬科總裁郁亮接受島妹大東家專訪時，提出要利用踩剎車后的寶貴時機，建立長效機制，言語從來沒能將市場的迫切表達千萬分之一。
缺乏長效機制的房地產市場是怎樣的存在？請看——
數據來源：國家統計局
(2016年前11月房地產用地供應量增速數據暫缺)
顯然，全國房地產用地的供應量增速與開發投資的增速呈現了較強的相關性。*府供地多時，投資增速也快。
比如2013年，房地產用地同比增26.8%，到2015年，增速則大跌至-20.9%；供應量懸殊8萬公頃左右，增速懸殊將近47個百分點！沒有懸念，兩個年份的投資增速分別是19.8%和1%，各自大開大闔。
在房地產供應市場，*府的絕對強勢地位和頗為隨性的供應風格，使市場的投資步伐和預期充滿了不確定性。
身處其中之人，更能理解長效機制為何如此重要。郁亮感慨，從房地產行業看，今天“魚翅撈飯”、明天“喝西北風”絕非好事，暴飲暴食、大漲大落對所有人都是傷害，健康穩定的發展才最好。
長效機制帶來的是穩定的預期，而預期穩定又是市場與行業繁榮發展的生命。然而，在沒有長效機制的現實情況下，經濟低迷時，*府希望靠房地產拉動經濟，經濟過熱時，又通過控制需求時不時來點急剎車，對行業管控彌漫著隨意性。如此頭疼醫頭、腳疼醫腳的管控方式，再加上任性的土地供應方式，只會導致行業發展如同坐上過山車，投機大行其道，非理性行為頻出，反正過把癮就死，沒人考慮明天。
可惜，這過山車玩的不只是某幾個人的心跳，更是行業和經濟社會的健康穩定。
前不久的中央**會議已經提出，要加快研究建立房地產平穩健康發展長效機制。“加快研究建立”幾字意味深長，也足以看出之前的空白與未來的難度。
畢竟房地產行業已是牽一發而動全身，建立長效機制，不僅要改進被詬病已久的土地供應制度，還有住房制度、住房金融體系、房地產稅收制度、房地產市場規制等一整套配套機制亟待跟進。
如今，在美聯儲加息背景下，中國樓市的泡沫面臨更易破裂的危險，如何確保蟄伏于其中的一系列危機不被連鎖引爆？眼前火要滅，長效機制更是分秒等不得。
美元加息對中國外貿會有怎樣的影響
(一)有利方面
1。有利于增加我國對美國的出口，尤其是紡織、服裝等行業企業的出口
目前美國是我國第二大貿易伙伴和第一大出口市場，每年雙邊貿易總值占我國外貿總值的15%左右，尤其是對我國紡織、服裝等行業來說，美國一直是主要的出口市場。美國加息表明美國經濟在金融危機后有了實質性復蘇，終端消費需求將會有所增加。同時，國際資本回流美國會推動美元升值，削弱其自身產品國際競爭力，這將有利于降低我國出口企業尤其是紡織、服裝等企業提高其出口到美國的產品的競爭力，增加對美國的出口和擴大順差，最終拉動整個出口額的增長。
2。有利于降低能源資源性產品進口成本，增加進口數量，緩解國內能源資源環境壓力
美國加息、美元升值將推動以美元計價的國際大宗商品價格走低。2014年下半年以來，國際原油、基本金屬等國際大宗商品價格跌至近幾年的低點，這有利于降低我國能源、資源性產品進口企業的外匯支出和成本負擔，同時也有利于我國擴大利用國際資源，增加能源資源進口，緩解國內面臨的能源資源約束以及環境壓力。
3。有利于營造人民幣“走出去”的環境，加速人民幣國際化進程
一方面，從中長期看，美國退出量化寬松并加息，意味著其貨幣*策正常化，全球經濟流動性過剩和資產泡沫風險將有所降低，從而有利于為我國經濟營造一個相對穩定的國際經濟環境，人民幣信用將會進一步得到提高；另一方面，在美國貨幣*策正常化后，國際社會對全球宏觀經濟*策協調、危機應對機制以及穩定貨幣等國際公共品的需求將隨之上升，尤其是2016年10月1日人民幣正式加入SDR(特別提款權)后將成為其他國家央行的外匯儲備，外匯市場對人民幣的需求將增大，這將為加速人民幣國際化進程提供難得機遇。
(二)不利方面
1。增大全球經濟復蘇不確定性，影響我國經濟發展的外圍環境
目前，全球經濟復蘇基礎仍然比較薄弱，發達國家和新興經濟體各自面臨新的問題：受主權債務危機影響，歐洲經濟復蘇仍然乏力，而且內部經濟分化愈加明顯，內部協調困難重重；日本經濟在量化寬松刺激后雖有所改善，但長期遺留的結構性問題未得到解決，增長動力不足；許多依賴出口的新興經濟體收入下降，經濟增幅減緩；中國經濟下行壓力凸顯，經濟結構亟待優化。美國加息意味著近年來支撐全球經濟緩慢復蘇的寬松貨幣環境發生改變，對大量借入美元債務的新興經濟體有顯著影響，以大宗商品出口為主的國家更是形成雙重壓力，從而增加全球經濟復蘇的不確定性。
2。可能導致區域金融動蕩甚至危機，進而波及我國境內金融穩定
歷史經驗表明，美聯儲在長期低利率后加息往往會導致國際資本流動格局發生重大調整，引發局部金融動蕩甚至危機，尤其是新興市場國家都會出現麻煩。美國加息將導致全球資本流向逆轉，資本從部分新興經濟體、資源輸出國流出，導致其本幣貶值，債務負擔加重，進而引發局部地區金融動蕩甚至危機，進而波及我國金融穩定或使我國房地產市場、地方債務、影子銀行、部分實體經濟債務結構和期限錯配等潛在問題顯性化。
3。從長期看，推動美元匯率走強，給人民幣帶來貶值壓力
美國加息推動國際資本回流美國，將導致美元走強，美元匯率或進入上升通道，進一步改變國際資本的風險偏好。如果人民幣跟隨美元強勢，就會導致人民幣匯率的嚴重高估，從而使得人民幣隨時都存在貶值的風險。另外，美國加息后，中美利差縮小，我國將面臨國際短期資本流出，對國內資產價格與人民幣匯率形成沖擊，人民幣也將承受貶值壓力，國際市場也可能形成人民幣貶值預期，出現炒作套利交易問題。
4。促使國際資本回流美國，影響我國吸引外商直接投資(FDI)
隨著美國經濟復蘇日益穩固、“再工業化”戰略的推進以及由頁巖氣革命等帶來的成本優勢，美國加息后，美國債券收益率上升，未來全球流向美國等發達經濟體的長期資本將進一步增加，會極大地分流全球的FDI。同時，我國目前面臨著人口結構老齡化、勞動力成本上升和資源環境約束增強的壓力，雙重作用疊加使得資本外流有所增加，并形成不利循環，或將在很長時間內影響我國利用外資發展經濟。
5。增大我國對美國以外市場的出口壓力
之前，人民幣名義有效匯率明顯回升，相對走強，降低了我國企業在國際市場上的競爭力。另外，美元升值驅使新興市場國家企業信用下滑，金融環境惡化以及出口下降。為保住市場份額，越來越多的新興市場和日本、歐盟等發達經濟體加入貨幣貶值的陣營，不僅會造成貨幣競相貶值，加劇全球貿易和貨幣摩擦，還會使人民幣兌歐元、日元、韓元及澳元等非美元匯率出現“過度升值”現象，導致我國對歐洲和日本出口銳減。據統計，11月我國對歐盟、日本、東盟和印度的出口都出現下降。美國加息后，未來我國向歐盟、東南亞、拉美等地區的出口競爭壓力更大，貿易摩擦更多。
6。加大國內企業美元計價的債務負擔，銀行壞賬率上升
根據國際清算銀行測算，在2008年金融危機以來美國零利率條件下，非美元國家發行了大量美元計價債務。而在這些新增債務中，我國占了最大份額。由于我國企業的美元計價債務水平較高，這意味著一旦美國加息并推動美元匯率上漲，那么這些企業可能將在償還貸款的問題上面臨困境：一方面，以美元借款會更加昂貴；另一方面，如果不能獲得更多美元收入，強勢美元意味著將要支付更多本幣才能償還債務。在當前經濟放緩背景下，高杠桿率的房地產開發等行業可能受到較大沖擊，信用債違約面臨風險，很多企業還不上錢，造成銀行的壞賬率上升。而對于國內能源資源生產企業來說，國際大宗商品價格的下降進一步增大其經營困境，生產經營壓力增大。
7。增大國內工業生產資料價格下行壓力，通縮風險加大
美國加息、美元升值將導致鐵礦石、國際原油、煤炭等初級原料、大宗商品價格繼續下降，增大全球通貨緊縮壓力。目前，盡管我國價格總水平(CPI)同比仍保持1.5%左右的增長，未進入傳統意義下的通縮狀態，但反映國內工業生產資料價格走勢的工業生產者出廠價格指數(PPI)已連續44個月同比下降。由于我國大宗商品對外依存度較高，如果國際大宗產品價格仍持續下降的話，勢必會引發國內工業生產資料價格進一步下降，最終傳導至消費終端，增大通貨緊縮的風險。
二、相關*策建議
綜上所述，盡管美國加息對我國弊大于利，但總體上對我國經濟增長影響有限，也不會對國內市場產生強烈的沖擊，不必對此過度恐懼和悲觀：一是美聯儲很早就釋放出加息的消息，*策決策過程高度透明，使得市場有充分時間形成并事先消化加息預期。我國對此也早有預案，并采取一系列主動應對策略與機制。二是美國加息對其自身經濟增長也有一定的負面沖擊，而且目前世界經濟復蘇緩慢，決定其加息幅度不會很大，頻率不會過快。三是雖然當前我國經濟增長下行壓力依然較大，但經濟基本面較好，財*狀況、金融穩定性以及外債規模等都在合理和可控范圍內，而且在內需、產業升級、海外投資等方面仍有巨大發展空間，有能力保持經濟中高速增長。不過，我們也要對美國加息及時進行研判，做好應對準備。
第一，加強對世界主要國家貨幣*策走向的研究。
美國加息肯定會引發日本、歐盟等其他主要國家對其貨幣*策進行相應調整，我國應密切跟蹤和研判主要國家貨幣*策走向及可能帶來的影響，研究估算主要國家貨幣*策調整給我國帶來的熱錢異動規模及形勢，研究制定應對跨境資本流動的新管理制度和新辦法，做好相關的應對方案。
第二，保持適當寬松的貨幣*策。
面對跨境資金流入放緩甚至流出，國內“資金池”水位下降的情況，應在保持貨幣*策適當寬松的同時增加靈活性，相機抉擇*策調整。關鍵在于保持基礎貨幣投放渠道通暢和穩定，及時通過加大公開市場操作力度、調整存款準備金率甚至調整利率等*策手段靈活調節市場流動性。在避免宏觀經濟出現通縮的同時，盤活金融存量降低融資成本，加強對熱錢的監管和打擊，加強對境外資本在境內流動的管理，守住不發生系統性金融風險的底線。
第三，審慎對待短期資本的開放。
美國加息對我國外匯、貨幣和資本市場帶來一定的壓力，若在短期內過快開放資本市場，這種壓力會急劇放大，造成短期資本快進快出的局面。因此，從維護金融系統穩定的*策目標出發，目前應放緩資本賬戶開放的腳步，對短期內資本的出入進行管制，防止資本非正常的外流，同時放寬外資準入門檻，進一步改善投資環境，以留住外資和吸引新投資進入，并大力提高外資使用效率。中國龐大的市場需求對外國投資者依然具有極大的吸引力。我們既要繼續吸引國外直接投資，又要擴大國家和企業海外直接投資，加速從“靠勞動力賺錢”向“靠資本掙錢”的轉變。
第四，適時擴大人民幣匯率波動幅度，推進人民幣匯率形成機制改革。
在全球資本劇烈異動、熱錢沖擊人民幣匯率的情況下，可考慮通過放寬人民幣匯率波動幅度的辦法，以增強人民幣匯率的彈性，釋放相關壓力和風險。在美國加息之后，可引導人民幣匯率適度向下調整，應對未來人民幣可能相對于其他貨幣升值的情況。另外，現階段人民幣與美元關聯程度過強，極大地削弱了我國貨幣*策的獨立性，而且容易在面臨緊縮沖擊時陷入貨幣*策選擇的兩難境地，應盡快推進人民幣匯率形成機制改革，適當調整一籃子貨幣中的權重分配，以降低人民幣對美元的關聯程度。
美元加息對中國有什么影響
2015年以后，世界上會出大事，那就是美聯儲加息。
隨著美國經濟逐漸向好，美聯儲減少購債、退出量化寬松，以致最后加息，都是必然的。
美聯儲加息是中國經濟的災難，是中國房地產的災難。這件事可能發生在2015年，也可能是2016年，或者再晚一點時間。無論早一點，晚一點，這件事一定要發生。
當美聯儲加息時，依賴于大量廉價資本瘋狂生長了一二十年的中國經濟及中國房地產的好日子結束了。
美聯儲加息，使國際資本像潮水般地退出中國（最近中國熱火朝天地建設自貿區，使資本在一定程度上自由流動，剛好能配合將來可能發生的國際資本退潮）。國際資本的退潮，再加上資金成本的大幅飆升，會讓國內幾十萬或上百萬億地方債總爆發，中國*府無力抵抗，唯有大量印鈔，苦渡難關。
美聯儲加息會讓世界上的一切都變得不再便宜，資本、石油、原材料，還有糧食，都會變得很貴。中國的輸入性通脹不可避免。
輸入性通脹加上*府大量印鈔最終會使得中國通脹失控，物價飛漲，人民幣開始貶值。中國*府在進行了數月的頑強抵抗后，中國人民積累了幾十年的外匯儲備全部耗盡，人民幣匯率終于失守，開始大幅貶值。美元兌人民幣回到1比8,、達到1比10、或超過1比12。國內黃金價格達到每克600元、800元，或超過1000元。
在這場災難下，中國經濟或中國*府能否逃出生天，都是未知之數。
覆巢之下無完卵。中國經濟遭受重創之時，也是中國絕大多數城市的房價崩盤之日。很多在境外融資的房企的資金成本飆升，只能降價甩賣現房，或者甩賣公司，如果沒人接手，只好關門跑路。那時，便宜的房子比比皆是，但是同時，民營企業也大量破產，老百姓的實際購買力大幅下降，房子再便宜也沒有人買。那時的房價到底能低到什么程度，現在真的無法想象。
在災難中，唯獨北京、上海的房價依然堅挺，雖然略有下降，但是絕沒有深跌。盡管中國經濟遭到重創，但是只要中國的體制不變，貪官還會一茬茬地生出來。貪官們貪了錢，還是首選北京及上海買房。另外，具有龐大民間資本的老百姓也依然還要結婚娶媳婦，北京上海的房子還是不愁賣。
在這場浩劫中，隨著中國巨額外匯儲備的飛灰湮滅，人民幣國際化成為世界上最大的笑話。不過，便宜的人民幣帶動中國出口強勁復蘇（美國人民要過好日子，仍然需要中國的便宜商品），中國經濟浴火重生。北京上海的房價重拾升勢，廣州、深圳、寧波等以出口外向型經濟為主的城市的房價緊隨其后。
不知不覺中，世界經濟完成了一個輪回。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 2016年美元加息會導致中國房價崩潰嗎
