肇慶作為一個剛上來的三線城市房價升到10000每平米合理嗎

不合理，肇慶4線城市通不了地鐵，房價高完全是因為正府賣地價格高，增加開發商成本其中之一，目前大量的拆遷賠償，增加了購房需要，站穩了目前的價格，后面怎么辦呢？肇慶地多面積廣，這個價格會降嗎？肇慶的工資標準低，收入低，沒有中山市的這么多的外地人過來工作，本市有為的年輕人都去廣州大城市發展。現在這個城市面臨老齡化，和幼小一代在讀書，比如西大，工商等大學畢業的學生，有幾個是能留在這個城市工作的，本地人基本有地有村屋，2售房量多，成交量底，只有等*府拆遷賠償。本地人的工資收入是在是低

肇慶作為一個剛上來的三線城市，房價升到10000每平米合理嗎？

不合理，肇慶4線城市通不了地鐵，房價高完全是因為正府賣地價格高，增加開發商成本其中之一，目前大量的拆遷賠償，增加了購房需要，站穩了目前的價格，后面怎么辦呢？肇慶地多面積廣，這個價格會降嗎？肇慶的工資標準低，收入低，沒有中山市的這么多的外地人過來工作，本市有為的年輕人都去廣州大城市發展。現在這個城市面臨老齡化，和幼小一代在讀書，比如西大，工商等大學畢業的學生，有幾個是能留在這個城市工作的，本地人基本有地有村屋，2售房量多，成交量底，只有等*府拆遷賠償。本地人的工資收入是在是低

1月18號到2月14號的新聞。每天一條。不要太長。一句話就可以。

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廣州東站廣場前面的爛尾樓的詳情，誰知道？

脫去那襲華麗的廣告外衣，天河北的中水廣場又恢復原有的裸坯模樣。

14年了，初生的嬰兒也已步入豆蔻年華，周邊地價亦已飆升N倍，唯有它爛尾至今。

在近期被曝月收入廣告費38 0萬元后，這個擱置了14年的爛尾樓重成廣州市民茶余飯后的談資，其背后的爛尾始末更顯撲朔迷離。

假設以2012年體育中心地段寫字樓的平均租金13 2 .5元/平方米計算，地上建筑面積達63928平方米的中水廣場每月亦可收租847萬元，相當于每天有28萬元、一年有近10億元白白蒸發。

事實上，中水廣場從來不缺關注。十余年來不少開發商都動過它的主意，無奈其負債累累且官司纏身，不少人因此望而卻步。

每天消失28.2萬元

從廣州火車東站出來，映入眼簾的中軸景觀中，除了中信廣場（資料、團購、論壇），中水廣場必然是第二搶鏡的“尤物”。此前，它因外表被巨幅酒廣告包圍仿若一瓶酒；如今，則因它的毛坯容顏滄桑與周邊色彩鮮明的高樓大廈格格不入。

過去多年，中水廣場曾和中誠廣場、合銀廣場、京華廣場、保華廣場并稱廣州的五大爛尾樓。但在近年房價高飆中，后四者先后被盤活更名啟用，且運營不錯，唯有中水廣場未見動靜。

在寸土寸金的天河北，分分秒秒都是黃金。

滿堂紅寫字樓部的數據顯示，2012年體育中心區域熱點二手寫字樓的售價約27343元/平方米，同比升5.23%。即便是老牌的廣州國際貿易中心，去年二手均價亦達19833元/平方米，與中水廣場為鄰的中信廣場則為34100元/平方米。去年，體育中心的平均租金比2011年上漲了5.7%，達132.5元/平方米；中信廣場是150元/平方米，中泰國際廣場是110元/平方米至142元/平方米。

即使在今天看來，中水廣場無論外形或地理位置，都不失為寶地。若取該地段寫字樓平均租金132.5元/平方米計算，地上建筑面積達63928平方米，每天可收租28.2萬元。

實際上，倘若真正運營起來，中水廣場的收入或不止于此。其地上裙樓6層的商業面積11162平方米，而商鋪的租金非寫字樓的租金可匹敵；且地下室四層達14080平方米，亦有相應的停車收入。

但于目前看來，中水廣場的官司糾紛不知何日可息。每天至少28.2萬元，每月847萬元，一年達近10億元的租金收入，仍繼續于爛尾中無形消失。

7000多萬元地價至今未付清

中水廣場位于林和西路，與中信廣場百米之遙，與廣州體育學院一墻之隔。

知情人透露，1994年，占地面積4358平方米的中水廣場屬于體育學院的地，后被廣州建筑置業公司拿下，“當年拿地的成本，大約是總價7000多萬元，錢至今未付清”。

廣州市晉新房地產開發有限公司(下稱晉新地產)2008年的審計報表佐證了此事。在1997年4月、1998年1月，晉新地產原財務經理廖漢通分別支付廣州體院校辦產業辦公室50萬元，合共100萬元。

晉新地產于1995年8月2日由廣州市建筑置業公司(下稱建置公司)和香港新中國集團有限公司(下稱新中國公司)合作而設，雙方合作經營中水廣場的開發、建設銷售、出租管理等，投資總額為2065.34萬美元，注冊資本826.14萬美元。當年，建置公司是廣州市房地產實業總公司旗下的子公司之一，成立于1992年的廣州市房地產實業總公司則是廣州市房地產管理局(現房管局)*企分開而組建的國企。香港新中國公司則是由汕頭市*府在香港設立的窗口公司粵東發展有限公司與另一公司投資成立。

“當年合作就是因為資金的問題沒錢開發，而且合資風行一時。”建置公司現任法人陳朝平表示。

1994年12月，建置公司在獲得土地7個月后找到了香港新中國公司。雙方曾初步達成建置公司占股兩成，新中國公司占股八成。雙方約定，合作條件是建置公司提供中水廣場的土地使用權及其合法有效憑證，新中國公司提供建設所需的全部資金(含稅費)并保證所投入的資金能達到工程正常進度，直至竣工交付使用。

“商品房（資料、團購、論壇）的銷售，由香港新中國集團有限公司在境外獨家總代理銷售，銷售對象以海外華僑、港澳同胞、歸僑為主，國內居民為輔。內銷、外銷的比例為內銷占30%、外銷占70%。”1995年，晉新地產正式成立，雙方約定廣州市建筑置業公司以30%，香港新中國集團有限公司以70%的比例分享利潤或分擔虧損，合作期限為15年。

穗港合資還引入央企

然而，合作半年，晉新地產內部就發生重大變化。

1996年5月2日，晉新地產董事會決議通過，引進央企中國華水水電開發總公司(下稱華水公司，為長江三峽集團的子企業)參與合作公司的經營，建置公司讓甲方于華水公司，退居為乙方；新中國公司則居丙方。晉新公司亦從越秀區小北路的建置公司遷往天河區天壽路朝暉商業中心。

1996年8月23日，三方再次修訂合同，對項目的總投資額2065 .34萬美元作出重新分配。華水公司負責投資額1445 .74萬美元，并繳付注冊資本578.298萬美元；新中國公司負責投資額826 .14萬美元，并繳付注冊資本247.842萬美元。三方約定，投資額從合同生效起六個月內投入，總投資額全部在三年半內投入完畢，建置公司則負責提供土地使用權。

分工明晰，開發管理費華水公司承擔70%，新中國承擔30%，項目竣工后華水獲70%權益，新中國占30%。華水公司負責項目的全部建設資金及有關稅費，新中國公司負責拆遷補償費、三通一平費及有關稅費，建置公司負責跑*府，負責各類批文等。合作期間，晉新公司按建筑面積(地下室、設備層除外)每平方米人民幣120元向建置公司支付開發管理費，做為建置公司在晉新公司的固定收益分配，建置公司不再收取總承包管理費、土建管理費等其它費用，也不享有晉新公司的其它權益。

華水公司委派三人，建置、新中國公司各委派一人組成了五人董事會，董事長由華水公司人員擔任，副董事長由建置、新中國的人員擔任。此次合作后，中水廣場動工終于正式提上日程。但誰也沒料到，國企、央企和港企三方合作，項目竟然也爛尾。

1999年封頂，曾為市文明工地

在中水廣場報建之際，天河北周邊仍是大片荒地，已落成的高樓大約有國貿中心、市長大廈，中信廣場（資料、團購、論壇）還在施工中。

中水廣場1996年8月以前的資料顯示，其曾規劃為總建筑面積約28000平方米。直至1997年5月，廣東省建設委員會批準其建成主樓地面以上43層，局部46層，裙樓6層，建筑面積共63928平方米，地面以下4層，建筑面積14080平方米，總建筑面積78008平方米，建筑高度173.4平方米。

即便在今天看來，毛坯的中水廣場外形仍不失時尚，就像早期的大哥大手機，如今的對講機。大樓首層為大堂門廳，2至6樓為裙樓商場、餐廳廚房，7至22層為避難層，8至10層為公寓式辦公樓，11至43A層為大開間辦公樓，43B層為電梯機房、蓄水池，45至46層為觀光廳及電梯機房。

“漂亮那是當然，這還是原來的副市長李卓彬擔任廣東省建筑設計研究院院長時該院設計的。”憶及當年輝煌，陳朝平略顯興奮。

中水廣場結構抗震等級為二級，構造抗震等級采用一級。14層、22層和43B層設置加強層，以控制大樓側向位移。當時工程概算暫按27947.2萬元，即3850元/平方米進行總量控制。

1997年7月29日，中水廣場在未辦妥征用地手續下，獲得廣州城市規劃局先行施工土方及護壁工程的批文，其征用地手續辦理獲延期至1998年12月30日前。直到2001年9月19日，中水廣場方辦好國有土地使用權出讓合同，規劃用途為50年產權的寫字樓。

有關資料顯示，中水廣場還被評為廣州市1999年度文明工地。陳朝平證實，中水廣場大約在1999年封頂，但此后由于資金鏈問題工程開始中斷，直至今日。而接踵而至的官司亦打至今日。

負債數億致爛尾

“原來我們和新中國合作就是資金鏈問題，沒想到后來引入央企也還是爛尾，不過，這個現象在上世紀90年代很普遍，那時廣州爛尾的工程很多。”陳朝平說，當年的建設資金，多是以項目公司做擔保去貸款。

在1996年至1998年間，晉新公司曾五次向工商銀行越秀區德*中路支行貸款2.694億元，截至2005年5月20日，尚欠工行本金2.68億，利息1.1億，共3.7億未歸還。在2005年，工行將此債權轉讓中國東方資產管理公司廣州辦事處(下稱東方資產)，東方資產于2006年初起訴晉新地產追索債款。

晉新地產2009年的審計報告顯示，在三方合作約定的投資計劃及出資中，華水公司已履行應繳的578.298萬美元注冊資本；應繳付出資247 .842萬美元的新中國公司，繳納了125.86萬元美元，欠121.982萬元未繳。

知情人透露，晉新地產在開發過程中，除向工行貸款外，還曾向華夏銀行、建設銀行等貸款，并都因欠債成了被告。在此期間，多家銀行分別起訴晉新地產追索債款，工地因而也被查封。21世紀初，廣州的房地產正處于快速上升期。不少爛尾樓都被開發商看中，中水廣場也不例外。

“我們從來沒有反對任何機構盤活項目，我們歡迎任何人來合作，但這首先要保證我們股東的利益，保證大家的利益。”陳朝平證實，這些年間，曾有不少開發商看中項目，并欲進駐，但最終不了了之。

而項目在爛尾擱置下，其負債利息逐日增長。截至2009年6月26日，僅欠工行的五筆債款的利息已從2005年的1.1億漲至2.5億，加上2.68億本金，合共負債5.18億。

秦發公司買下70%股權

在廣州開發商對中水廣場欲接還拒的同時，北方的秦皇島秦發實業集團有限公司(下稱秦發公司)在經過多次考察，已決定接受這個“燙手山芋”。

“當時我想將公司總部搬到南方，打算在廣州建一個大樓，沒想到后來那么不順，只好搬到了珠海。”秦發公司董事長徐吉華記得，大約在2008年，他經人牽線和晉新地產的大股東華水公司對接上。但于此事，華水公司的法人陳逸詩三次以開會或在忙為由，拒絕接受南都記者采訪。

2009年底，秦發公司和華水公司簽訂《擔保代償協議》，華水公司將截至2009年6月20日所欠東方資產的2.68億本金及2.51億利息的債權轉讓給秦發公司。

“東方資產免除了相應利息，將整個資產包打折以2.7億元轉讓給秦發公司。”2009年底，秦發公司和華水公司簽署《股權轉讓承諾函》，華水公司表示在秦發公司付清2.7億的債權后，同意將晉新地產70%的股權轉讓給秦發公司。此舉亦獲得華水公司的集團公司中國水利電力對外公司及長江三峽集團公司的批準同意。

同年12月，秦發公司先后將2.7億元匯入東方資產公司代華水公司償還。

華水公司2010年6月底的《關于轉讓晉新地產70%股權的**聯席會議決議》內容顯示，評估公司2009年12月31日評估晉新地產的相關資產及負債，資產總額為74926萬元，負債總額為92976萬元，所有者權益為負18050萬元，華水公司持有的70%股權價值為負12635萬元。

即便在秦發收購期間，亦有多方在打量中水廣場。在2010年至2011年7月期間，多家拍賣行曾聯手對中水廣場進行拍賣。“但拍賣會搞到上海去舉行，后來被股東干擾不了了之。”知情人士透露。

“大股東”確權未竟

“當年簽完合同后，華水公司將晉新地產的管理權，項目的所有資料等也給了我們。”徐吉華往中水廣場派駐了多名保安看守工地，直到今天。

他曾打算將新中國的30%股權也一并收購，“但新中國談妥后又提出加價，且還有6000多萬元的貸款。”

徐吉華說，他剛欲接手中水廣場時，以為1.5萬-1.6萬元/平方米左右的成本就可以拿下，“沒想到小股東在談判中不斷加價，越談越高，后來變成1.8萬-1.9萬元/平方米，更關鍵的是，我后來到香港查，發現新中國公司廣州的法人在香港并無職務，要求新中國出具授權書，他又不配合”。

“我2007年在琶洲買下整層辦公室，不過也就是1.6萬元/平方米。”徐吉華因而中斷收購小股東，未料，他欲將華水公司的股權更名到秦發公司名下卻遇波折重重，官司不斷。其間官司從廣州中院打到廣東省高院、國家最高法院。

“債權從東方資產轉變為晉新公司，再轉為秦發公司，其間涉及兩次主體變更，廣州中院因此要求我們去做確權，方可變更執行主體為秦發公司。”2011年廣東高院、2012年底最高人民法院相繼判決，“金融資產管理公司轉讓、處置已經涉及訴訟、執行或者破產等程序的不良債權時，人民法院應當根據債權轉讓協議和轉讓人或者受讓人的申請，裁定變更訴訟或者執行主體。秦發公司應根據其與晉新公司之間簽訂的《債權轉讓協議》以及華水公司與東方資產公司之間簽訂的《資產轉讓協議》向做出生效判決的法院的執行部門申請裁定變更執行主體。”

徐吉華表示，在最高院判決可直接申請變更主體后，業已向廣州中院申請變更執行主體，尚在等待批復。未料，小股東阻撓，他們認為，“中水廣場的債權屬于國有資產，其轉讓未經法定程序是非法的。”

而秦發公司的股東資格確權也極為不順，“本來已經去辦理的了，現在華水公司又反悔”。官司交錯至今，秦發公司仍未正式確權為晉新地產的股東，更別提盤活中水廣場。

中水廣場盤活未有期

近段時間，中水廣場因為巨幅廣告牌而被市民所關注。坊間傳稱高達380萬元的廣告收入令人咂舌，而樓宇背后的價值更令人關注。

徐吉華透露，中水廣場其實負債不少，已知的就有欠某資產公司本金7200萬元(已還500萬)，體育學院2500萬，工程停工損失費1400萬，土地出讓金7500萬，欠工人工資1800萬，已代償還的監理費91萬和律師費150萬，該筆數字均為本金；而東方資產公司的5.5億則已償還。

去年初，網上不少資料稱中水廣場整棟9.99億出售。記者日前聯系上委托代理人，其自稱是合富輝煌人士，并告知早已不代理這個項目，“太復雜了，里面各種關系很亂，建議你別買了”。

有業內人士認為，若忽略中水廣場的各種負面，其價格可高達15億元。

雖然珠江新城（資料、團購、論壇）已成為新貴，但天河北熱度亦不遜。而中水廣場亦擁有相當成熟的配套，其周邊有地鐵廣州東站和林和西站，樓下就是林和西公交站，附近是一棟棟寫字樓及林和西、天河北豪宅圈。即便爛尾多年，至今仍不失為一塊寶地。

“很多人找到我，想逼我出局，但我怎肯退讓？我已投入3億多元。”徐吉華稱，近期華水公司亦反悔，雙方正在官司拉鋸。但他表示，會堅持到底，設法盤活項目，“只要更名成功，項目就有望重啟了”。

但項目具體何時能重啟，眾多股東均表示仍是未知數。

　鏈接

　　中水廣場爛尾始末

1992年8月18日，廣州市房地產管理局實行*企分開，組建國企廣州市房地產實業總公司，市建筑置業公司是其下屬單位之一。

1994年5月6日，建置公司征用廣州體院內林和西路以西地段興建寫字樓。

1995年4月25日，建置公司和香港新中國公司確定合作關系，8月成立晉新地產。

1996年5月2日引入華水公司，華水為甲方，建置為乙方，新中國為丙方，華水占70%，新中國占30%，建置提供土地。

1997年5月23日規劃設計獲批。1998年2月27日，工程報建獲批,1999年底封頂。

2001年9月19日簽署土地出讓合同。2001年12月起貸款還款全部逾期。

2005年7月，工行將債權5.18億轉讓東方公司，其間晉新地產與東方公司、華夏銀行、建設銀行不斷官司。

2009年底，秦發公司和華水公司簽訂《擔保代償協議》，轉讓晉新地產70%股權協議，秦發公司以2.7億代還東方公司5.18億資產包。同年小股東抗議，秦發先后同新中國公司、華水公司打官司。

2012年11月，最高法院判決秦發直接找執行法院申請變更執行主體。（

請介紹一下香港?

香港（Hong Kong）

香港 全稱香港特別行*區，是中華人民共和國的兩個特別行*區之一(另一為澳門)。它由位于珠江口、南中國海上的香港島，與中國大陸連接的九龍半島和新界地區，以及附近的235個小島組成。東北部東平洲以北海域及北部深圳河對岸就是廣東省的深圳市；水域以南就是廣東省珠海市的萬山群島。香港曾一直都是中國領土，但相繼于1842年至1898年間被清朝*府分批割讓及租借予英國，至1997年7月1日中華人民共和國對香港恢復行使主權。

根據中英兩國所簽訂的《中英聯合聲明》，中華人民共和國*府承諾執行“一國兩制”*策；回歸后50年之內，中華人民共和國的社會主義體制將不會在香港實施，香港將享受到除外交和國防以外所有事務的高度自治。

人口：1840年之前，香港只是一個人口僅5000人的小漁村，時至今日，香港的人口超過660萬，每年訪問香港的游客超過1000萬人次。1997年回歸后有自己的香港區旗和香港區徽。

名稱由來：香港，意為“清香的海港”，大概與很早以前在島上制造檀香和香燭所散發出的香氣有關。

民族：華人占97%，大部分是廣東籍；外籍占3%

*：佛教、道教、*教、天主教、*教

語言：英語、粵語及普通話

譽稱：東方之珠、動感之都、購物天堂

區花：紫荊花

歷史背景：

1842年 清*府與英國簽訂不平等的《南京條約》，割讓香港島給英國。

1860年 簽訂《北京條約》，割讓九龍半島給英國。

1896年 英國強迫清*府再訂條約，租借九龍半島界限街以北地區及附近島嶼，租期99年，二次世界大戰期間，被日本占領。

1945年 日本投降，又被英國重新占領。

1984年 中英簽署關於香港問題的聯合聲明。

1997年 香港回歸中國，實行“一國兩制”、“高度自治”。

氣候溫度：

香港屬于亞熱帶季風氣候，全年平均氣溫為22.8攝氏度，平均降雨量為2225毫米，平均相對濕度78%。

春季(3月至5月中旬): 天氣回暖潮濕，經常有霧和毛毛雨，平均氣溫攝氏二十三度，濕度百分之八十二；

夏季(5月下旨至9月中旬): 仲夏之后是臺風季節，夏季天氣炎熱潮濕，下午氣溫可以升逾三十一度，間中有驟雨和雷暴，平均氣溫二十八度，濕度百分之八十；

秋季((9月下旬至12月下旬): 天氣晴朗，清涼干爽，所以是抵港旅游旺季。平均溫度二十三度，濕度百分之七十二；

冬季(12月中旬至2月下旬): 天氣最涼爽干燥，間中會有寒流從北面內陸吹來，屆時溫度可能會降至八度以下，至于冬季的平均溫度是十七度，濕度百分之七十二。

活動節慶：

香港的多元文化，也體現在眾多的節日之中。這為香港人帶來更多的熱鬧與歡樂，也為旅客造就了更多的驚喜。中國的傳統節日熱鬧、喜慶、吉利，當然不能錯過；西方的節日新潮、 刺激和有趣，更是令人興奮。

農歷新年 (農歷正月)：新年是中國人最重視的節日。除了合家團圓、 拜訪親友等必不可少的內容；

香港的春節特色項目還有：

年宵花市：農歷新年前數天在多區舉行，其中一年一度的維多利亞公園年宵花市最熱鬧，出售桃花、菊花、 水仙花等各種賀歲鮮花及其他商品。

花車巡游：大年初一，在市內舉行。每年的巡游表演有來自世界各地的花車，以及顯示不同地區文化和風情的巡游隊伍，組合成多姿多采的大型表演，慶賀新一年繁榮豐盛。

煙花匯演：大年初二 ，在維多利亞港海面舉行。海港兩岸和高層建筑臨海的一面，都成了最好的觀賞位置。

圣誕節 (12月25日) ：圣誕節是香港最熱鬧、最隆重的節日。維多利亞港兩岸的高大建筑，提前個多月就布置上色彩繽紛的燈飾，各商店也換上圣誕裝飾，僅是這一風景，就引得不少游人贊嘆不已。此時的香港，展現出最輝煌的城市面貌，如果對香港的繁華有興趣，那么，最好的游覽時間一定是圣誕。

最熱鬧的是平安夜，教堂里有神圣的平安夜彌撒，一些酒店和商場還有唱詩班獻唱圣誕歌，全港市民紛紛涌到街上，其中，尖沙咀海濱花園長廊和臨近大街更是人潮涌動。

如果能在圣誕來香港，購物也是一大樂趣。這時各大商場都會實施大減價，可低至半價， 這已經成了香港的慣例，香港居民都會選擇這個時候購買圣誕禮物，為至愛送上濃濃的暖意。

元旦（1月1日）、情人節（2月14日）、天后誕（農歷三月二十三）、佛誕（農歷四月初八）、太平清醮（農歷四月初八）、端午節（農歷五月初五）、乞巧節（農歷七月初七）、孟蘭節（農歷七月十四）、中秋節（農歷八月十五）、萬圣節（10月31日）。

歷史

主條目：香港歷史

早在新石器時代就已經有人在香港居住。在新界和大嶼山不少地方曾經發現新石器時代人類聚居的遺址。唐朝開元廿四年，香港屬于循州。設立屯門*鎮[1]，派員2000駐守來保護海上貿易。當時*隊屯駐在今天的屯門，該區因而得名。及由于大步一帶海面盛產珍珠，南漢劉氏遂于公元963年設官辦珠場，稱為媚川都，宋太祖趙匡胤滅南漢后明令禁止官方采珠。至元朝曾復采官珠，但受到士紳反對，不久又再次停辦。明清兩朝采珠事業時禁時馳，但仍不能回復至五代十國時的昌盛。

香港自唐朝至清朝康熙元年，即公元1662年止，香港的瀝源，大奚山沙螺灣的土壤適合牙香樹生長，所以種香及產香也慢慢發展起來，據考證明朝時由東莞南部、新安全境（包括香港）所有香樹制品皆用木箱裝好，經陸路運至尖沙頭的香埗頭（運香樹制品碼頭）用小艇到石排灣，再用俗稱大眼雞的艚船至廣州，再用陸路經南雄，越大庾嶺，過贛江至九江市，再沿長江輸往蘇杭銷售。公元1662年清朝為防犯沿海居民接濟及明朝遺臣鄭成功反攻，遂下遷海令，使種香及產香大受打擊，即使康熙八年(公元1669年)復界，亦難復舊觀。

香港海岸線漫長，故香港多處皆適宜興建鹽場公元971年北宋開寶四年于今日的九龍灣一帶設立官富場并派鹽官駐守，負責產鹽及統籌各小型鹽場。公元1183年(南宋孝宗淳熙10年5月29日)大奚山的私鹽被禁引起公元1197年(南宋寧宗慶元三年)大奚山發生騷亂。南宋末年，兩位小皇帝宋端宗趙是和宋帝昺趙昺被元朝*隊逼迫逃到香港，據說曾在一塊大石頭上休息，人稱該處為宋王臺。后來宋帝昺在梅蔚登基，因元*追趕，遂經淺灣循海路西渡前往新會。但當船只駛至今日廣東新會崖門時，被元*趕到，陸秀夫于是背負8歲的趙昺跳海而死。

公元1514年（正德九年）葡萄牙派兵抵達并攻占屯門，遂于1521年（正德十六年）中葡戰爭爆發，戰役持續了四十天，葡*陷入苦戰，但仍未肯撤退更于6月27日增派兩艘*艦從馬六甲趕來增援，仍無法挽回敗局。最后，他們決定把剩下的士兵集中到三艘*艦上，準備突圍。9月8日早上，三艦試圖天黑突圍，不幸遇上中國的戰船，雙方又發生了激戰，葡*寡不敵眾，陷入了絕境。不久，海上刮起了風暴，敵艦因船體大，乘風逃脫，狼狽返回馬六甲。但葡*不甘心失敗，翌年四月，再派出由四艘*艦組成的艦隊，路上又增加了兩艘，企圖重新占領屯門，于7月10日進犯中國海區。8月，兩*在大奚山茜草灣附近對峙。由于中國海防實力已大大加強，此戰從茜草灣海面一直打到了哨州[2]海面，中國海*繳獲敵艦兩艘，生擒艦長于都盧等官兵四十二人，斬首三十五人，明*大獲全勝。

清代香港屬新安縣管轄。清廷為防沿海居民接濟明朝遺臣鄭成功，遂于康熙元年公元1662年下令遷海，沿海居民須向內陸遷徙五十里，使居民家園盡失。加上實施海禁，香港本區受嚴重影響。遷海后漁鹽業廢置、田園荒蕪，沿海居民深受遷海之苦，廣東巡撫王來任、廣東總督周有德請求復界。康熙八年(公元1669年) 朝廷終允復界，本區居民陸續遷回。因此新界五族[3]于上水設立報德祠[4]恭奉兩公該祠及鄧族于岑田設立周王二公祠內設周王二公書院并每十年打醮一次以作答謝。

英治時期

早期統治

1842年，清朝在第一次鴉片戰爭中被大英帝國打敗，并于翌年與英國簽訂《南京條約》，將香港島連同鄰近的鴨脷洲割讓與英國。1860年清廷再敗于英法聯*，被逼簽下《北京條約》，把九龍半島南部、經常對香港島擾亂治安的地區連同鄰近的昂船洲一同割讓給英國。當時在九龍半島上的新邊界只用矮矮的鐵絲網分割，位置就在今天的界限街。1898年，英國通過與清廷簽訂《展拓香港界址專條》及其他一系列租借條約，租借九龍半島北部、新界和鄰近的兩百多個離島但九龍砦城除外，租期99年。這一系列的租借和割讓，形成了今日香港的邊界。

中華民國建立以后，國民*府有意取消不平等條約。無奈國力不繼，北伐的事情使國家*府無閑考慮取回香港的主權。但是，當時香港*府仍然開放中港邊境，兩地市民依然可以自由來往。當時不少香港人為了建設國家，除了捐錢回國以外，更身體力行的加入國民*府里工作。前國民*府外長伍廷芳就是當時香港的名流。

抗日期間

抗日戰爭爆發，日*在1938年登陸廣東，并迅速占領與香港為鄰的廣州及附近地區并派間諜潛入香港調查英*的布防位置。香港的華人支持抗戰，出錢出力，日本**府為此表現不滿，曾多次向英國的領事抗議。1941年12月8日，日本偷襲珍珠港后數小時后，同時進攻馬來亞及越過深圳河侵占香港。其間日本和加拿大及英印*發生多場激烈戰事。最后由于駐港英*戰力不足，1941年12月25日，當時的港督楊慕琦宣布向日本投降，開始了香港3年零8個月的日治時期。期間，日本人為方便統治，多次將港人遷回中國大陸。

抗戰勝利及國共內戰

香港殖民地最后的一面旗幟，由英國藍旗和代表香港的殖民地徽所組成。

1945年香港重光（重見光明的意思）后，在中環和平紀念碑前升起中華民國及英國國旗抗戰勝利以后，米字旗同時在香港港督府前升起。當時因國共內戰開始，中華民國*府無力向英國*府取回公道。當中國**在1949年成立中華人民共和國*權后，中、英雙方就香港問題達成協議：中方無意收回香港主權，也不干預前國民*府*民在香港的活動，用以換取英國對中華人民共和國的承認。1950年，英國承認中華人民共和國，是第一個承認中華人民共和國的西方國家。而后來由于中華人民共和國在朝鮮戰爭與西方世界交惡，被西方國家禁運，使香港成為中華人民共和國的轉運物資、征集資金、收集情況的唯一窗口。

1956年10月，九龍深水埗區發生右派工會暴亂，中華民國*府的情報人員從此被禁止進入香港。

繼1966年**席卷中國大陸及受到同年11月于澳門的騷亂，迫使澳葡當局妥協的剌激，1967年，中國國內的**多次意圖越過中港邊境。后來左派公然響應國內造反派的號召，在香港多處策動暴亂。當時在香港街頭放滿寫上“同胞勿近”的真假菠蘿[5]，使香港陷入一片恐慌之中。后來中華人民共和國**總理**，以“長期利用、充分打算”的方針，堅持不打算收回香港，使這一件事情得以平息。

經濟起飛

經歷過1960年代末的暴動，香港*府于1970年代初調整了*策方針，開始咨詢華人的意見，逐步吸納華人進入決策機制。1973年由于受石油危機的影響，香港經歷了一次經濟大衰退，但自1974年開始了長達20多年的高速增長。1970年代中香港地鐵開始動工，廉*公署成立，開始實施九年免費教育，并進一步擴展公共房屋計劃，皆為香港未來的“經濟奇跡”奠定基礎，使香港于1980年代初成為世界著名的“亞洲四小龍”[6]之一。

1970年代初期，由于新界土地契約的問題，使香港*府不得不考慮香港前途的問題。英國*府曾經多次要求向中華人民共和國*府延續新界的租約，但為中華人民共和國*府拒絕。不過在1970年代末，“香港前途問題”已成為中英兩國正式議題，但誰先提出轉移香港*權，外界一直眾說紛紜；但不論誰先提出，香港前途問題為中英兩國，揭開了近20年爭拗的序幕。

香港在1970年代末至1997年20年來的經濟起飛，改革開放是中國**于1978年召開的中國**11屆三中全會上提出的一條戰略決策，是中華人民共和國成立以來第一個對外開放的基本國策，這個決策的成效之一便是改變了中國長期以來對外封閉的情況，香港繼續發揮中介人本領而進入了經濟高速發展時期。

中英談判

主條目：香港聯系匯率制度, 1981年香港股災, 和 我國對香港恢復行使主權

在1980年代初，英國曾提出分拆香港的“主權”及“治權”，前者歸中華人民共和國，但英國仍保留治權。不少香港傳統上流社會的*治及商界精英，開始時亦支持有關建議。傳統的英資公司，如匯豐銀行、怡和洋行，亦曾參與游說工作。期間，1981年由當時的商界年青領袖**飛率領當時香港的工商界精英組成“年青才俊團”前往北京交流，并得到當時的領導人**接見。當他們向**提出有關建議時，被**嚴辭指責，這種強烈反對及絕不讓步的態度，令游說工作失敗。1982年9月22日，英國首相撒切爾夫人乘福克蘭群島戰爭大勝阿根廷之威，到北京提出繼續“以主權換治權”作為方針，企圖延續對香港的管治，但結果與之前“年青才俊團”一樣，但中國悄為讓步讓香港人可享有“高度自治、港人治港”，這亦成了中英兩國談判時的唯一方針，亦因中方對收回香港立場強硬，其間香港的樓價、股票及港元匯價持續急挫，更于1983年9月，出現港元危機，港元兌美元由1982年約6港元兌1美元跌至9.6港元兌1美元的歷史低點。為挽救香港金融體系，香港*府于1983年10月15日公布聯系匯率制度[7]，港元再與美元掛勾，匯率定為7.8港元兌1美元。此后穩定下來，聯系匯率制度一直實行至今，而作為英資首席財團—怡和，于1984年3月28日宣布遷冊百慕大，這舉動被*經人士視為英國資金撤走先兆及對中國收回香港的舉動投不信任票。

1984年12月19日，中英雙方簽訂《中華人民共和國*府和大不列顛及北愛爾蘭聯合王國*府關于香港問題的聯合聲明》，簡稱《中英聯合聲明》。根據這份聲明，中華人民共和國*府在1997年7月1日將對香港恢復行使主權，而香港成為中華人民共和國的一個特別行*區。在上述協定中，中華人民共和國*府會依照**所提出的“一國兩制”*策，確保中華人民共和國的共產主義制度不會在香港實行，并保證香港除外交及國防外，各方面都擁有高度自治。

回歸后的香港

香港國際金融中心二期主條目：對香港恢復行使主權

過渡期在1997年6月30日結束，香港正式結束英國的殖民管治，成為中華人民共和國的特別行*區，董建華為首任行*長官。然而，就在3個月后，東南亞及日、韓、臺貨幣受外來沖擊。香港亦不能幸免于難，地產產值大幅下跌、失業率由2%升至6%、經濟增長率亦由正變負、恒生指數由1997年8月所創的16820點歷史新高，下跌至翌年8月的6700點、銀行同業拆息由被狙擊前的數厘升至數十厘，當中隔夜利率更于1997年10月23日高見300厘。1998年8月中，當時的財*司司長曾蔭權、金融管理局總裁任志剛會同香港交易所行*總裁鄺其志宣布動用外匯基金入市，試圖扭轉一年多恒生指數跌勢，最后動用了1180億港元成功擊退以量子基金為首的炒家。隨著1999年因當年因香港*府于1998年入市購入的“官股”而衍生出來的盈富基金加上美國的科網熱吹至，香港股票市場再一次進入瘋狂狀態。恒生指數亦約12000點，上升至18300點歷史新高，失業率由6%下降至4.5%，經濟增長率上升10%，但隨著美國的科網熱減退，香港的科網泡沫亦隨即破滅，及后于2001年美國發生911事件，香港交易所繼87股災停市四天后，宣布停巿一天。香港無可避免持續衰退，加上以往香港扮演中國轉口港的優勢受到上海、廣州和深圳的挑戰，而且面對經濟轉型和全球化帶來的沖擊，令制造業北移，失業、通縮問題隨之而來。*府連串*策失誤和不擅建立良好的公關形象，令*府處于弱勢，社會不滿氣氛與日俱增，這股衰退潮一直持續至2003年尾仍未竭止。

2003年春，由于嚴重急性呼吸道綜合癥（SARS）爆發，香港各方面都大受打擊；直至6月23日，世界衛生組織宣布將香港從“發生本地傳染地區”的名單中剔除。是次疫癥中，香港有1755人感染，共299人死亡，經濟損失無法估計，失業率升上至8.7%的歷史新高。*府處理抗疫過程備受批評，市民由從前只著眼經濟發展、轉而開始關心本土*治。同年年中，*府就《香港基本法》第23條關于國家安全問題強行立法時，成為市民對*府施*不滿的導火線，引發同年7月1日的50萬人大游行及視為親*府一方的自由*于此時突然宣布反對，*府才只好暫時擱置立法。游行過后，中華人民共和國中央*府的對港*策，再次變成著重經濟方面，如落實香港與中國大陸的“更緊密經貿關系安排”（CEPA），以及推行“個人游”，容許中國大陸部分省市居民來港作短暫旅游，并落實興建港珠澳大橋，鞏固香港作為亞洲物流中心的地位。

2004年5、6月、香港成為“泛珠三角9+2”經濟整合的成員，繼續發揮原有的優勢。另外，民企自由行令香港繼續成為大陸企業拓展海外市場、外國和香港企業進*大陸市場的“窗口”。人民幣可在香港兌換令香港成為人民幣最大的離岸中心。特區*府亦開始和中央、各級*府商討香港和內地的公路、鐵路規劃，加強兩地的陸路交通聯系，確保香港繼續成為亞洲重要的金融、航運和服務中心。同年7、8月，香港開始出現輕微通脹，正式走出持續了68個月的通縮期。

2005年3月12日，行*長官董建華突然以健康為由辭職，同時獲中央委任為全國*協副主席。董建華辭職的原因，社會普遍認為他是面對各種壓力，尤其面對七年來施*效果不理想的指摘，身心俱疲。時任*務司司長的曾蔭權，宣布參選行*長官以替代董建華辭職的空缺，最后成為唯一獲得有效提名的候選人，于6月21日獲中央*府正式任命出任新的行*長官，并于6月24日赴京宣誓就職。曾蔭權繼任之后，給香港*壇帶來新氣象，市民對香港*府的信心和評價普遍回升。

2005年9月12日，亞洲第二個迪士尼樂園于在香港大嶼山竹篙灣開幕，為香港的旅游和經濟注入了活力。

地理及授時

主條目：香港地理, 香港生態, 和 香港時間

香港在中國及亞太地區的位置

地形

香港這名稱是來自位于珠江口外、南中國海的香港島。亦包括四周小島、九龍半島及新界，合共235個小島組成。香港地形主要為丘陵，最高點為海拔958米的大帽山。香港的平地較少，約有兩成土地屬于低地，主要集中在新界北部，分別為元朗平原和粉嶺低地，都是由河流自然形成的沖積平原；其次是位于九龍半島及香港島北部，從原來狹窄的平地外擴張的填海土地。

雖然香港一名取自香港島，但香港最大的島嶼卻是面積比香港島大2倍多的大嶼山。

授時

香港的授時服務自1885年1月1日下午一時起在尖沙咀警署1907年后遷訊號山[8]的鐵球作為授時之用，并由香港天文臺負責。1904年正式確定為格林威治標準時間快八小時（GMT+8）。但自1941年起至1979年香港是實施夏令時間，但除了日本淪陷期間，名義上實施夏令時間，實則以日本當地時間為準（GMT+9）、1973年12月30日至1974年10月20日因能源危機曾于冬天期間，以冬行夏令方式實施夏令時間，1977年及1978年沒有實施夏令時間外，每年皆有實施夏令時間。1972年1月1日，香港時間則改用協調世界時作為法定時間標準。現時，香港天文臺以銫原子鐘報時系統作為香港時間的標準，誤差僅為每日1微秒之內，只要每隔數年在格林威治標準時間午夜十二時，把時間較慢一秒作為閏秒便可。

土地利用

香港自1841年6月14日起直至現在，香港的土地由香港*府租出或以其他方式批出[1]。早年，香港土地契約的年期計有75 年、99年或999年三種，但有例外[9]。其后，香港島及九龍市區的土地契約年期劃一為75年，并容許該等契約續期，惟承租人每年須根據舊有的《官契條例》繳付重新評估的地稅。至于新界及新九龍的土地契約則由1898年7月1日起計，年期一般為99年減三天或75年加24年減三天。

在1985年5月27日(《中英聯合聲明》生效之日)至1997年6月30日期間，當局按照《中英聯合聲明》附件三的規定，制定有關批出或出租土地的*策。本港一般的批租土地的契約年期，不得超逾2047年6月30日，有關契約的承租人須繳付地價和名義租金至1997年6月30日，該日以后則須每年繳納租金，款額相當于有關土地應課差餉租值的百分之三。至于在1997年6月30日前期滿的契約，亦可根據《中英聯合聲明》的規定續期至2047年，惟短期租約和特殊用途契約則除外。

開埠至二十世紀早期的開拓

香港島

自1841年6月7日公報可公開發售的土地并于同月14日由義律的主持下成功售出合共404幅土地，當中39幅為海旁地段、75幅為市區地段、22幅為郊區地段118幅為上市場段，150幅為下市場段[10]。1843年香港*府設立年薪1000鎊的總量地官一職，1844年5月9日A.T哥頓委任為總量地官負責基建及維修工程，包括港口建設、土地平整及填海工程，兼管土地買賣等。

當中上、下市場段[11]被列為華人區，其后香港*府為收取更多地稅，以水坑口以東，皇后大道中以南的太平山區一帶，換取原上市場段的1.5英畝土地。1843年田土廳廳長哥頓(即總量地官A.T哥頓)把文咸海旁至歌賦街及上市場一帶，并限華人于1844年7月前遷出。華商在沒有議價能力下被遷至水坑口以東城皇街以西一帶，但從事不道德行業的不能獲40元賠償及不準予1849年1月才需繳付為新地稅。1851年12月28日晚上10時至翌日5時半由東起皇后大道中、乍畏街及威靈頓街，南至皇后大道中、西至乍畏街與摩利臣街接壤，北至乍畏街以北海旁，火場面積達189792平方呎，1852年事后豁免共700鎊地稅，并把大火出現的瓦爍及附近山坡的泥土，放在自皇后大道中、乍畏街及威靈頓街至摩利臣街的文咸海旁及筑一條闊50呎道路并再次進行拍賣，香港自開埠以來第一次官方填海完成。由于上述土地大多數業主皆為華人及土地約滿，業主不多作投資，故填海阻力較小，但*府仍未意識到原擁有海旁土地業權的業主對新填土地業權看法是填海最大的阻力。

雖然自1842年3月22日刊憲訂明新所有海旁新填的土地歸英皇所有作為賣地條款，但1841年6月14日售出的土地不受影向，但寶靈計劃推出后，旋即受到擁有3號及4號海旁地段的寶順洋行強烈反對，并申明于1841年6月14日購買的土地面績及范圍，不希增加地段面積及堅持擁有海旁業權，最后寶靈計劃在*方及英商的反對下失敗告終。雖然擴展都市不成，但亦見規模，可分為四環九約，并繼續向東西發展。

繼1850年代，香港*府于1868年在文咸東街以西與摩利臣街37號A交匯點向西發展，建造文咸西街并于同年完工，是次填海還披露的早期的技術和建筑特色如強調防御臺風的能力，建造的海堤用了堆石法，靠海一面斜度為2:1;陸地為1:1，提基用每塊不少于2立方米的大石，再用碎石填隙，提壁則用方石加三合土及黏土黏合劑筑固提壁，而建造方法成為日后填海楷模。1870年至1875年填海工程伸延至西灣卑路乍街以北，海岸線向北推至德輔道西。但1875年東邊街及西邊街的填海計劃及一條由山道至掃桿埔的海堤因1874年的甲戌風災無法推行。

由寶靈計劃起至1880年代香港*府仍未能統籌各方利益，直至1887年7月13日九龍倉大班保羅遮打提出由西環的煤氣公司至中環美利碼頭填出一幅長10200呎，闊250呎，面積達58.7英畝，當中5.5英畝為*府土地、27英畝為道路,其余可建1320幢樓房，供39000人居住，足夠紓緩人口壓力及改善衛生，最后幾經波拆及圖積修改，最后工程于1889年開始至1903年完成。同期，香港*府透過招標讓私人公司承辦西環堅尼地城的填海工程。及由19世紀末開始至20世紀早期長達二十年磋商由軒尼詩道與莊士敦道交界起填海至波斯富街，把位于灣仔醫院山及摩利臣山移平，騰出一幅廣闊空地，最后工程隨著*部同意把醫院山的海*醫院遷至昂船州及業主協調，相關法例通過于1921年動工，但工程較預期艱辛，要到1931年才完成。較原先的1927年完工日期遲及要374.4萬超支167.7萬。

自從1841年香港開埠至上世紀初，華人雖于在*治上得不到應有的發展，但在財*上已可與英人匹敵，如商人李升逝世時，其后人所繳的遺產稅是李升逝世前一年香港*府的歲入三倍。故很多富裕華人不斷遷往原有的歐借人士區域居住，亦使原先居于上址的歐借人士不斷向山上遷居，直至1904年，立法局通過《保留山頂住宅區條例》，禁止華人居住山頂[12]，該法例直至1947年才取消。由1904年至1947年間華人想遷居至山頂，需得到香港總督會同行*局首肯，才能遷居至山頂。

九龍半島

*府于九龍半島與香港島的賣地條款合約，按土地劃分為海旁地段、內陸地段、郊區建筑地段，花園地段，年期為一般是75年，而海旁地段亦分成兩種，一種是直接臨海及潮漲能接觸海水；一種是接近海旁地段，土地與海濱中間受公路所阻。十九世紀末至二十世紀初，*府曾把填海計劃加入賣地條款，進行小規模填海。1876年*府拍賣東起廟街、南至甘肅街、西至新填地街，北至永星里一帶的海床出售，買家需按*府規格進行填海。后于1899年再次透過拍賣差館里以西一帶土地，與1876年那次一樣，買家需按*府規格進行填海并年繳地稅10022元，但自新填地街于1900年擴闊五十呎后，減至27元一年。

珠海市的金鼎鎮屬于哪個區？

珠海行*區劃只有三個區，即香洲、斗門、金灣，所以金鼎屬于香洲區1992年12月，經**批準成立珠海國家高新技術產業開發區，是全國54個國家級高新區之一，總面積9.8平方公里。1993年3月，珠海國家高新區正式掛牌運作，與三灶管理區合署辦公。1999年12月，國家科技部對高新區區域范圍作出由南屏、三灶、白蕉、新青科技工業園及廣東珠海高科技成果產業化示范基地組成的調整。2000年8月，為提高高新區的科技創新能力和水平，市*府與國家科技部火炬中心簽署共建珠海科技創新海岸框架協議，地域設置在珠海唐家、金鼎一帶，面積1.4平方公里，形成了“四園一海岸”的發展格局。2006年7月，珠海市委、市*府作出“區（高新區）鎮（唐家灣鎮）合一，由市直管”的重大體制調整決策，高新區主園區設在唐家灣地區。

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