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甘肅天水的房價問題
對于任何一個急于購房的老百姓來講，再也沒有比房價更揪心的事了。馬不停蹄地跑遍市區的每一個小區、每一棟樓宇，在一次次激發了強烈的購房欲望后，人們表現更多的是對不斷上漲的房價的極端不滿和無奈……我市的房價究竟怎么了？我市的房價到底高不高？今后房價的趨勢如何？帶著這一串串令人費解的問題，記者近期深入到市房產管理部門、房地產開發企業、銀行及部分消費者中進行了調查。 市房管局的一份權威資料顯示，近幾年，我市商品房價格同全國其他城市一樣，一直呈逐年攀升趨勢。2000年平均售價每平方米1165元，2001年為1194元，上漲2.49%;2002年為1256元，上漲5.19%;2003年為1418元，上漲12.8%;2004年為1502元，上漲5.93%；今年上半年則漲至1557元，年均上漲幅度為6.5%。事實上，這些數據是全市商品房售價的綜合平均指數，而在備受百姓看好的秦州區，2004年商品房均價已漲到每平方米1850元，年均漲幅達6.74%。 采訪中記者了解到，目前構成房價的因素基本包括前期開發工程費、建筑安裝工程費、開發管理費、營銷交易費用、稅收和利潤五大部分，在這些因素的比例中，土地和拆遷費用占總房價的40%，建筑安裝成本占50%，稅收和各種行*性收費約占10%。幾乎所有企業老板的感受都如出一轍地相似，即我市土地和拆遷成本費用在房價構成中所占的比重逐年增大，其房產利潤一降再降。 那么，引起我市房價上漲的主要原因是什么呢？市房管部門負責人介紹說，第一，成本因素直接推動房價的上漲，它是影響我市房價上漲的主導因素。首先是土地資源的緊缺，導致土地供應價格的大幅上漲，無形中加大了開發成本。我市自2003年實行土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓后，地價大幅上揚，當年一類地段每畝為47萬元，2004年全年沒有供地。今年5月，市內8宗掛牌出讓的土地中，最高一宗竟賣到每畝67萬元。到目前為止，市內可供開發的土地已接近“極限”。加之城市基礎設施建設的快速發展，改善了城市局部地域環境，優勢環境形成優質地價。其次是城市拆遷補償費用不斷增大，推動房價的上漲。以貨幣安置價格為例，土木結構的房屋2003年為每平方米補償1000元，2004年1100元，今年第一季度為1250元，年均上漲115元；磚混結構的樓房2003年補償費為1350元，2004年為1380元，今年第一季度為1550元，年均上漲120元。再則，房屋建材價格上漲，特別是鋼材、水泥等大宗基礎建材的上漲，致使建筑安裝成本增大。為迎合住戶對住宅質量、環境、科技含量的更高要求，新建住宅品質的增強也是影響房價上漲的因素之一。第二，旺盛的市場消費需求刺激了房價的上漲。由于近年來城市經濟的發展和城市品位的提升，目前我市有一個較為穩定的住房消費需求，包括正常的人口增長和以舊換新、以小換大、改善居住條件以及舊城拆遷改造等形成的購房需求，再加上外地進城置業安家和越來越多周邊地區人士前來居住的購房需求，進一步激活了商品房銷售市場。第三，隨著各商業銀行內部普遍嚴格控制了對房地產開發項目的貸款，開發企業融資困難并受土地資源的約束，決定了房地產市場供應 不可能無限擴大，在一定程度上也推動了房價的上漲。除了以上原因外，影響房價上漲的因素還有行*性收費項目的增多和收費標準的提高、開發企業本身管理費用的增加等等。 從這個意義上分析，我市的房價到底高不高？有什么衡量標準？對于這個業內人士和老百姓共同關注的焦點問題，市房管部門出具了一份國際理論界公認的計算公式，即房價收入比=（商品房銷售均價*當年人均居住面積）÷（城鎮居民人均可支配收入*城鎮家庭平均人口）。那么，依據這個公式，按照我市2004年的房價1502元/平方米，人均居住面積24平方米，人均可支配收入6426元，家庭戶均3口人計算，我市的房價收入比為（1502*72）÷（6426*3），結果為1:56。再按照國際普遍認同的商品房均價與城鎮居民家庭年均可支配收入之間的最適宜的比例在1:4—1:6之間相比較，我市整體商品房價格是基本適宜的。 但是，我們應該清醒地認識到，以上的適宜是全市的綜合均價比，而具體到每一個縣區，差別卻很大。就秦州區而言，按照2004年均價1850元計算，收入比為1:6.91，說明本區房價已經偏高；麥積區為1:6.29，反映該區房價開始偏高，其他各縣均在正常范圍。從以上房價收入比中可以看出，我市的商品房價格在總體基本合理的前提下，秦州、麥積兩區都不同程度地呈現出房價偏高的態勢。因此表明，我市今后控制房價上漲的首要任務主要是秦州區老城區范圍內，必須引起*府及相關職能部門的高度重視，切實在今后的決策和發展中逐步解決。 盡管房價一漲再漲，而開發商口口聲聲念叨著利潤越來越小，但是買新房、住新屋，擁有住房產權的人卻越來越多。據調查，我市住房私有化率已達到76%。人們對“居者有其屋”的理解是，不僅要自己有產權，而且不要舊房。這種觀念，有關專家認為是住房消費心理的誤區。在引導消費心理的過程中，銀行發揮的作用超出人們的想象，各商業銀行推行的新房按揭貸款業務，極大地刺激著購房者的購房欲
我想在天水秦州區和麥積區之間,大概就是二十里鋪那里買房,但是
沒有房產證就表示不能證明對房子的所有權！將來一旦出了問題，由于不能證明你們對房子的所有，你們將不能得到任何補償！而且，如果你們買了房子，但是由于你們是在明知沒有房產證的情況下買的，出了問題后，你們不屬于法律上所規定的善意取得，如果你們沒有證據證明你們是房主，你們不能證明你們從朋友那里買的房子，你們的權利也不會得到保證！沒有房產證根本就不行！法律不會提供任何的保障！將來拆遷的話你得不到任何補償！所以你必須讓你朋友補上房產證，這是他的義務！否則如果你買了，那么就代表你是明知沒有房產證而買房！不屬于法律上保護的善意第三人！另外一種新房沒有房產證的就是開發商沒有得到土地證，或準建證或者兩者都沒有情況下開發的商業樓盤。這樣的房子和看似沒有和正規的樓盤沒有什么區別，可是區別很大，一般購房者是很難知道樓盤是違法建設的，如果購房者都知道是違法建的，國家有關部門早找到他們了。這點沒什么關系，如果買了這種房子因開發商違法的原因，辦不了房產證，沒關系消費者協會投訴要求退房。如果這樣的房子不錯，價格還便宜的話，你認為買這樣便宜實惠的房子有必要冒點風險買這樣的房子。那你就要注意一下這個樓盤是不是建的在市規劃所規劃的居民區范圍中，或者說不是礙事的地方，如果樓盤違法了建設，只要樓房質量過關，不是礙事的地方，國家只不過通過罰款房地產公司，辦上有關證件就可以讓所有的居民辦上房產證了。一般來說房子建設好了，不是很礙事，或者影響城市容貌，國家是不會對這種房子進行拆除的。 這種無房產證的房子相對的以后能合法的房子還是較安全的。除非這種房子將來會被拆除，這樣的情況下就不安全了。這樣暫時沒有房產證，將來將成為合法的樓盤，可以辦理房產證的樓盤還是可以買的，只是麻煩了一點，不會有什么太大的危險。
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