廈門房價為什么那么貴？

房價由人口、資金和*府三個主變量決定。而廈門這座城市，是中國房地產里面的一支奇葩，拿出來做案例研究，非常有意義。即使許多年后，也會是后人研究土地的經典案例。

廈門大學有個教授叫趙燕青，也是廈門土地市場的操盤手和大智囊，之前一篇文章很火，大致意思就是土地財*是中國特色社會主義獨創的，用來創造信用，聚集財富，為*府經濟建設提供了源源不斷的子彈，其創造性比當年英國的圈地運動還更勝一籌。

我看，趙教授就是供給學派的好學生，廈門的房地產市場，就是一個供給學派理論實踐的最佳案例。我看有人說供求關系決定價格，這在完全自由競爭的商品市場是成立的，但是絕大部分現實的市場里，是不成立的，經濟學學不好。中國二級市場構建起來的土地-房地產市場，到現階段，是很難用供給關系去解釋的。

炒過股票的朋友應該都知道，有一類股票叫小盤妖股，就是流通的籌碼特別少，要買進賣出都很難，隨便金額大一點，就會引起股價的劇烈波動，手里籌碼足夠多的莊家，可以輕易讓股票漲停跌停。藍籌股的掛單往往非常巨大，你拿幾個億砸進去，也不見得能冒個泡，引起股價的多大變化，但是這種小盤股，幾百萬就能輕易拉漲停。廈門，其實就是這樣一個被莊家高度控盤的小盤股。

還是從人口、資金和*府三個方面來說廈門。

先說人口，散戶是很難引發價格劇烈波動，散戶也沒有能力造成價格遠遠高于自己的承受能力之上，在供給充足的情況下，散戶的行為互相抵消，甚至不會帶來價格的大波動。即使人口增長，資產價格也應該是在極漫長的歷史里緩慢增長。參考國外許多*府嚴厲打擊投機需求的城市，資金面正常而*府抑制投機，其房價的變化與人口高度相關，資產價格與家庭收入相關，與總人口數量相關，健康的城市都是溫和緩慢上漲，衰退的城市也是緩慢陰跌。廈門常駐人口的平均收入大概6000，全市商品房均價40000，除了早期買方的，目前已經完全脫離了正常居住需求的支撐。人口涌入只是假象，增長的人口沒有形成有效需求，都是無效的。人口因素已經和廈門房價無關，只能說人口是一種借口與掩護，成為莊家拉動價格的遮羞布。

但是廈門有一個特殊的地方在于，閩南人鄉土情結較重，而閩南人在外賺錢后都喜歡在閩南置業，廈門成了最好的選擇，并且成了某種默契。廈門對福建省內高質量人口的吸附能力很強。這是人口中的一個支撐點。但是高質量人口畢竟數量有限，所以也不是主要因素。而廈門對外省的人口，則遠遠不如北上深這樣的大都市有魅力，甚至沒有太多知名度。有意思的是，之前我的另一個帖子談到廈門房價高得離譜，因為沒有提城市的名字，留言評論幾十條，幾乎沒有人猜到我說的房價前五的城市是廈門，可見認可度之低。

再說資金。從08年大水漫灌以來，年年都是大水漫灌，資金面十分寬裕。寬裕的資金面為投機炒作孕育了最佳的土壤。但是資金主要流入的是一線城市的土地，而廈門卻因為有*府背書，也成了吸引資金的一個好地方。尤其是自貿區成立后，各個自貿區的*策成了境內資本外逃的通道，外逃的資本在自貿區口岸附近往往喜歡囤積在地產中，這是自貿區落地后幾個自貿區房價一輪猛漲的原因。另外福建的民營企業較多，地下經濟發達，這些錢看到廈門土地的吸金效應后也從各路殺來。12年開始實體經濟滑坡，民營企業家減少實體投資，手里的錢也大部分流向房地產。廈門對福建的資金吸附能力極強。

最后說*府，廈門的奇葩之處就在于，*府在房價的上漲之中，扮演了最為重要的角色。我認為，要么廈門*府就是莊家，即使不是，也是給莊家下過保證的最佳靠山。

一直以來，關于廈門的輿論渲染，就有許多謬誤，這是炒作房價的輿論基礎，而這都是*府及莊家有意為之。1.廈門土地太少，所以供應不足。這個打輛車繞著廈門轉一圈就知道了，島內的城中村、荒地、棚戶區面積可比目前已經發展為城市的面積還大，也就是說，光島內就還有很大的發展空間。島外嘛，極目四望一片荒蕪的地方多了去了。廈門全部面積和深圳相當，深圳多山沿海的狹長區域實際可用面積更少，但是容納了2500萬人，廈門目前絕大部分土地都沒有開發，只住了500萬人，房價已經直追深圳。2.廈門環境舒適，每個冬季，廈門的PM指數也是會到200的，只是新聞不說罷了。還有因為過載的人口，街道擁堵骯臟，這個也沒有人說，只有自己去看。什么花園城市、最美大學，都是先給外人植入這樣的概念，其實客觀看看，沒有那么出色。3.廈門經濟發達，這個嘛，雖然戴了一大堆帽子，廈門的全市GDP沒有深圳一個區高，在所有副省級城市里排名倒數第一，增速在福建省內也經常倒數，主要拉動力還是房地產。當地最大的企業給應屆生的工資大概3000到4000。收入最高的人群是公務員群體，年薪十萬。

廈門高房價，*府原因占大頭。首先，多年來，廈門*府一直向外界釋放的信號就是，*府會強力兜底廈門房地產，你們放心來。每一次外部其他城市房價都處于下跌的時候，廈門房價都還是一枝獨秀的在上漲，成為奇跡，*府用各種行*手段來保房價，這為開發商及炒房客及各路投資人士打了很好的預期。

一方面，就是借著土地稀缺的借口限制土地供應。僧多粥少，必然哄搶。每次土拍，就一兩副地掛出來，制造饑餓效應，卻有幾十個開發商來哄搶，里面不少抬價的內奸，地價因此水漲船高，人為制造大量地王。第二，輿論炒作，廈門各路報紙媒體每天都在制造恐慌，裹挾不明真相群眾填補廈門的樓市。第三，市場不好的時候，派廈門的國企參與拍地，在下面托價，為了保證地價永無下跌的神話，很多次土拍都是本土國企奉命托價的結果，背后*府在悄悄返還部分價款或者給補貼或者再劃撥土地攤平成本。*府坐莊，國企掩護，權力與資本結合得十分美妙。第四，減少廉租房和公租房建設。第五，市場不好的時候，嚴厲禁止開發商降價。第六，從來沒有公開反對投機，暗中甚至有鼓勵投機資本的嫌疑。

在這樣一系列組合拳下，廈門的房價如同脫韁野馬。雖然廈門500萬居民里面真正有房的很少，不到200萬，而且新增有房人越來越少。*府依然熱衷價格操控。這就是供給學派的精髓，需求都不是自發產生的，而是由控制供給來激發的。害怕房價上漲的，貪婪的，各種各樣的眾生百態都在廈門的地產市場上出現了。但是，哪怕是島內，大量的房屋都是投機資本購置，甚至連出租的欲望都沒有，16年9月莫蘭迪臺風對全城的毀滅打擊至今，依然有很多空置率極高的小區沒有進行任何修繕維護。而廈門的房租，則多年匍匐前進，在幾個房價爆炒的城市里面，處于絕對的倒數。這種依靠投機資本和*府手腕維持的高房價，不知道最后會怎樣。

最近有一個很有意思的想法，如果按現有的價格把自己的房子一千萬賣掉，然后再花5000塊一個月售后回租，這樣還是住在自己的房子里面，卻憑空多了幾百萬，是不是很舒服。

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今年以來，廈門房市又進入一輪暴漲，還是和之前每一次一樣，都是突然加速暴漲，沒有任何征兆。我不相信這是散戶的腦海里一夜之間形成了什么共識去炒作，而是又有一股大資本涌入狂拉房價，*府再次袖手旁觀，引發散戶的新一輪恐慌，瘋狂開始砸鍋賣鐵騰挪換房。

眾生之荒謬，不過如此。

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針對17年初春這一波大漲，補充以下說明。這一波大漲依然是*府默許甚至可能暗自鼓勵，而由外來增量投機資本及本地杠桿資金聯手所為。

年初中央定調，房子是用來住的不是用來炒的，許多城市的房價立即普漲，這可能是有目的的資本在背后暗中拉升所致，暗流涌動掀起的浪花，又有部分中介及大戶帶頭起事，聯手壟斷房源拉抬價格，制造緊張氣氛。*府默許下，各種投機的氛圍再次點燃，無數人裹挾著往里沖。最近聽說這樣聯手坐莊的行為很多，先有大資本流入點火，后有中介大戶一起沖鋒。我覺得，這個可能已經不是單純的經濟行為了。

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4月1日最后一補充，說多了要喝茶，點到即止。

從收入房價相對數來說，廈門可能已經是地球第一的房價了，重點再強調：廈門房價，從收入折算的角度來說，是地球第一高。說白了就是牛市里面的創業板里面幾個最熱的小妖。現在的限購也好，各種查中介也好，和牛市里面查券商、停牌妖股做法一樣。

*府的目的從來不是要降房價，而是要穩，天下第一高的房價，隨時要出事，所以很緊張，廈門這新*一波接連一波，難說不是被點名狠批的結果。連*府都緊張，還有很多人覺得廈門房價其實很低。

每個地方都有自己的地域劣根性，廈門的地域劣根我總結為“島民思想”（我覺得又要招罵了），什么是島民思想，定義如下：1.孤芳自賞，覺得廈門這也好那也好，什么都好，宇宙唯一，貴是正常，因為人人喜歡我廈門，我廈門貴是理所當然。和當年清朝百姓那種蜜汁自信差不多，天朝盡善盡美，外面不是臭逼就是蠻夷，或者人家就算比我發達，也不如我精致，一樣沒我牛逼。總有一個維度可以產生秘制自信。類比一下，全通教育一個爛股票沒有業績飛到了400多塊，股評家們怎么說：這股代表了中國的未來，估值是沒有上限的，大家可以繼續持有，很快就會一千塊一股，成為中國股市的奇跡，我們中國的股市不需要業績支撐也可以干廢巴菲特，這是我們的民族自信！后來發生了什么我就不說了。2.戴著思想鋼印的人，不要說不愛去外地生活，哪怕去過外地的，思想鋼印的作用不是讓人看清楚自己的缺點，反而是強化自己的偏見。比如北京比我繁榮，空氣不如我好；上海比我洋氣但是不如我精致；武漢就是大農村不如我現代；杭州風景佳但是沒有海；成都很安逸但是很落后云云。

索羅斯的反身性可以很好的解釋現在這樣的人欲念與金融市場波動的關系，因為人的偏見會被自身強化而無法正視客觀的金融市場變化，金融市場本身又受到這些參與者認知與行為的影響，這種交互作用會對金融市場帶來扭曲，使得其超出常識。所以泡沫會不斷膨脹打臉，這一方面是*府的悉心呵護，另一方面是市場參與者的偏見。但是，每個人的閾值又不一樣，市場的逆流總會出現并且不斷壯大。比如說，最近深圳很多大戶持有很多年的房產，一下子幾百套拿出來掛單，*府一看砸盤的來了，二話不說就限購冰凍，成交量跌到歷史低點。在泡沫的前期，我們要果斷參與，賺取其他人的智商稅，但是泡沫的后期我們要遠離，你不知道什么時候把自己埋在里面。

廈門的蜜汁自信在于廈門沒有跌過，因為總有*府保底救市，所以才會有各種小清新不知天高地厚，自我感覺十分良好。島民打魚幾百年，也沒怎么努力奮斗，突然莫名其妙因為房價上漲成了千萬富翁，幸福來得太容易，就覺得有上天庇護，活在了幻覺里看不到危機。只有真的被一巴掌再打回糞坑里灌一肚子，好好清醒一下，可能才能腳踏實地。

言盡于此，話放這里，房價長的話還有5年，短的話今年就要見長期拐點。至于是瀑布斷崖式的，還是冰凍陰跌式的，主要看*府的手腕。韭菜熟了，差不多該隔了。小清新長大了，就該滾出玻璃房子掃大街去。

廈門的房價為什么比廣州還要高呢

首先就是環境好，廈門是個海濱旅游城市，而且是個海島城市，環境沒得說，加上廈門的城市建設和規劃也比較合理，城市管理比很多地方都更有秩序。

就是環境好加上城市建設和管理都很有秩序，所以很多次獲得宜居城市的頭銜，久而久之就名聲在外了，環境好了自然希望來定居的人就多了，房價就容易被往上炒，現在廈門島內的新房有很大一部分不是本地人買的，周圍城市的人，北方的人都會來廈門買房，一是可以度假用，二是當做投資。

還有一個很重要原因是廈門地方小，地方小了就是寸土寸金，*府賣地賣的貴，房價自然也就上去了。

前不久廈門有一塊荒地拍賣，10億起拍，引來華潤集團、銀泰、九龍倉三個巨頭龍爭虎斗，最后華潤20多億拍下來準備建萬象城，而且拍下這塊地的條件還很多，用途必須是國際高星級酒店和高端購物中心和高端寫字樓，所以也可以看出來廈門地皮的火爆程度，這種情況下房價不貴是不可能的。

廈門房價下跌是怎么回事

“據中介們說，現在房價但凡不降到2016年10月份的價格，就別想成交，高位沖進去的投資客，因經歷著煎熬，大套的都要虧上百萬，小套的至少五十萬，但因為限售又不能割肉。

”每經小編通過鏈家隨機查詢了廈門島內的多個小區發現，相比2017年3月的高點，如今廈門的二手房確實有一定幅度的降價。

比如位于湖里區金湖路的凱悅新城，2017年3月房價位于高峰期時，多起二手房成交價達到6萬一平，甚至超過6萬，而到今年5月的最新一筆交易，價格已經降到5.3萬一平。

值得注意的是，在成交價格下降的同時，二手房從掛牌到成交的周期也明顯延長。

從安居客公布的數據來看，廈門二手房價格的降幅還是相當明顯，與去年9月相比，每平米下降了3000元。

而據廈門房地產聯合網數據中心的監測，2018上半年廈門二手房（居住用房、非居住用房）共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。

與房價降溫相對應的是，地價的大幅回落。

7月2日廈門出讓了5幅地塊，溢價率高的也只有18%，最少的僅5%。

據海峽導報報道，廈門均和評估董事長王崎表示，土地是房地產市場的源頭，從7月2日的土拍結果來看，民企、國企和央企都有壓力。

“開發商有資金回籠壓力，周轉不開，否則他們應該在這個時候抓住抄底撿漏的機會。

”王崎認為，從最近的地塊拍賣情況來看，廈門的周邊市場均出現土地流拍的情況，而目前廈門的土地市場定價相對合理，目前土地價格回歸到兩三年前的水平。

中國最難買房的城市與全國多數城市房價從2015年下半年開始啟動不同，早在2014年全國樓市處于低迷期時，廈門樓市便異*突起，當年新建住宅平均價格超過2萬每平。

從安居客公布的數據來看，即使廈門的二手房價格已經較高峰時有了較大幅度的下滑，目前的均價仍在4.5萬每平左右，比肩一線城市。

不久前，易居研究院發布了一份《80城房價收入比偏離度研究》報告。

從中，可以知道不同類別城市的房價收入比與偏離度的變化，借此觀察不同類別城市房價泡沫的大小。

在這份榜單中，有54個城市偏離度為正，29個城市偏離度為負，其中偏離度最高的就是廈門。

也就是說，從居民收入的角度來說，廈門的房價是最難以負擔的。

廈門的城市建設確實不錯，映進眼簾的是藍天白云、依海傍水，一派風姿綽約的亞熱帶氣候風情，山、海、島、礁、巖、寺、花、木、橋、建相互映襯，風景秀麗，氣候宜人，僑鄉風情、閩臺習俗、海濱美食、異國建筑融為一體，景觀都屬于一流，顏值對得起“海上花園”美譽，可以說這里是全國環境最好的城市之一。

但發現廈門的消費水平并不低，可能和它是旅游城市有關。

但在房價上似乎更高，廈門國際中心附近的一小區均價達到了7萬一平。

據統計數據顯示，7月份思明區房價為59108元/㎡，湖里區房價為52230元/㎡，海滄區房價為36186元/㎡，8月份廈門市二手房均價為46941元/㎡，環比上漲1.46%，同比上漲31.29%，房價直逼一線城市的深圳。

可廈門市2016年GDP僅為3700多億，城鎮居民人均可支配為46254元，也就是說一平方米的房價相當于市民一年的人均可支配收入，這個房價可謂非常高。

然而，為什么廈門房價這么高呢？首先，廈門市住宅土地供應不足。

雖然廈門市面積偏小，僅為1700平方公里，常住人口不足400萬人，但與深圳1997平方公里、常住人口1190萬相比，人口密度沒那么大。

但房價直逼深圳的主要原因是，近些年住宅土地供應不足，很多開發商長期拿不到地，導致廈門樓市長期處于供不應求狀態，房價自然會上漲。

其次，廈門氣候、環境宜居，幸福指數高，適合養老。

因此，廈門是一座人口凈流入城市，目前廈門戶籍人口僅為220萬人，近一半的外來人口。

這些外來人口對房子的需求，使得廈門樓市供應更為緊張，推動了房價的上漲。

第三，福建人對置業的偏愛和對廈門的看好，使得他們熱衷于在廈門買房。

福建人對買房置業有著傳統的偏愛，再加上他們認為廈門是個好地方，是福建省級別最高的唯一的副省級城市，在這里投資房產不會貶值，所以都希望在廈門買房。

據統計數據顯示，廈門房地產銷售中，70%為外地人。

可見，廈門房價不是由當地工薪階層決定的，而是由全省乃至全國富人引導的。

廈門的房價為什么那么高啊？

不會，廈門的房價不繼續漲就是好消息了。

當然了，現在大環境下房價基本平穩，不會有大幅的波動，也是會有優惠，但是優惠的形式還有力度其實聊勝于無。

廈門特別是島內，土地太貴，這已經給高房價打下基礎了，另外廈門的居住環境比較好，無形中房價也被炒高是肯定的。

還有就是這兩年有很多概念性的東西也在推動廈門房價繼續增長，一個是地鐵，一個是自貿區，在這種大環境下房價不繼續漲就已經是利好了。

而且廈門的住宅已經趨于飽和了，下一步商業用地會多一緝怠光干叱妨癸施含漸些，這也會抬高房價。

廈門房價會不會在漲

原因如下：1、地處中心廈門是珠三角的核心區域，這樣的區域全國一共三個（長三角、珠三角、京津）。

中心城市，全國一共不超過20個。

廈門地處珠三角的核心區域，是典型的優越的地理位置。

2、廈門是著名旅游城市，環境非常好。

而且是副省級市3、廈門核心區域在廈門島上，地方有限，只有這么大，不向其他城市，有郊區可以開發。

所以，廈門房價高一點，是可以理解的。

廈門房價下跌原因是什么？

8月3日報道，上個周末我又去廈門出差了，所以順便對廈門樓市做了點了解，不聊不知道，一聊嚇一跳，廈門地價相比2016年已經腰斬了！2016年的地王有的不敢開盤，有的只能揮淚虧本甩賣，廈門島內那個寸土寸金，房價只漲不跌的神話也破滅了，相比2017年3月高峰期，島內每平米已經下降了1萬-1.5萬/平米，島外下跌6000-1萬元/平米。

據中介們說，現在房價但凡不降到2016年10月份的價格，就別想成交，高位沖進去的投資客，因經歷著煎熬，大套的都要虧上百萬，小套的至少五十萬，但因為限售又不能割肉。

廈門湖里區的一個中介告訴我，島內房價普遍跌了1-1.5萬/平米，島外跌了6000-1萬/平米左右。

環廈門島出橋頭位置的島外普遍也降價1萬左右單價。

廈門這邊二手房掛牌價和實際成交的價差會比較大！議價空間較大，基本能成交的價格，客戶都會參考2016年10月份的價位，高于2016年底的價格都很難成交。

比如湖里區枋湖，普宅，新景龍郡，2015年次新房，86平米，在2017年3月份高峰期賣到598萬元，單價6.95萬/平米，今年同戶型成交在460萬左右，5.35萬/平米，單價下降了1.6萬元/平米，降幅達到了23%。

老破舊更加不抗跌，枋湖新村，83平，樓梯房，2000年建成，高峰期成交到380萬，現在降到290萬。

2017年12月31日過后，廈門房產過后不能避稅是房價下降的很大原因，另外首付款提高了，次新房2017年3月份一次性漲了一萬五到兩萬的單價，調控后就慢慢降下來了，到現在全部跌回到原點。

但島內的豪宅還是很堅挺，真正的有錢人不會受到調控影響拋售，畢竟好的房子是稀缺的。

但島外的豪宅卻有所降價，因為島外供給量較大，產品有競爭壓力，不具有稀缺性。

集美區的一個投資者說，他平常接觸到很多投資客，現在大套要虧一百萬才能出手，小套要虧五十萬才能賣掉。

但有的如學區房，地鐵房，優質樓盤，降價20%，立馬就可以成交，說明需求還是有的，無非是被限購了，或者是價格太高了，但現在成交多是400萬左右，兩房，小三房成交居多，還有一些高端豪宅，1000萬以上，陸續都有成交，兩級分化。

當然并不是廈門所有房子都在大跌，學區房，高端豪宅，價格浮動比較小，一旦有降價，很快會賣掉，廈門有錢人還是比較多，豪宅是追求生活質量，學區房又是硬需求。

2016年廈門一手房成交量309萬平米，廈門二手房共成交了65170套，同比上漲38%，其中二手住宅成交51785套，成交面積500萬平米。

是近幾年成交的最高峰。

相比2016年的成交量，目前廈門的成交量已經跌入了谷底。

根據廈門房地產聯合網數據中心的監測，2018上半年廈門二手房共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。

其中，二手住宅共成交6465套，月均成交約1077套。

但從住宅的成交量來看，3、4、5、6月，是逐月增加的。

據中介說，成交量回升主要是改善型需求和首次置業的剛需，以及廈門周邊的剛需客戶，投資客基本上已經絕跡。

從安居客的二手房價格曲線圖來看，廈門房價確實下降了，就拿均價來說，跟去年10月比，都下降了3000元/平米，所以島外的個盤只會多不會少。

集美區的一個中介認為，廈門房價下跌，第一，主要是之前泡沫太大了，*府嚴打，開完金磚會議后，利好消失，調控嚴格，市場擠水分，觀望情緒濃厚，買漲不買跌，成交量下滑厲害。

第二，廈門限購后，戶口沒法操作，周邊的各市的人都失去了購房資格。

廈門高房價已經對實體經濟產生不利影響，人口出現近二十年來少有的凈流出現象，當然目前從統計上還看不出來，因為2017年廈門總的常住人口還是增長了9萬人，不過結構上島內人口確實是減少了。

2018年7月2日，廈門出讓五幅商住地塊，起拍價降至1.7萬-1.8萬/平米，而一個月前，海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2.5萬/平米創出新低，沒想到僅僅一個月，地價又降了30%。

這五塊地，都是底價或低溢價成交，就這樣拿地的除了金地都是國企和央企，而金地也只敢參股，這塊地位于翔安南部新城，靠近隧道口，18950元/㎡的樓面地價與融僑鉑樾府38345元/㎡的樓面地價相比，這已經是腰斬！2016年地價3字頭，2017年2字頭，2018年1字頭，一年下一個臺階，廈門只能默默流淚，黯然神傷，心里滴血，又不能放松調控，又想多賣點地賺收入，不然基建投資哪來那么多錢啊。

據廈門一個央企跟我說，廈門市有關部門跟開發商私下打招呼會放松限購，鼓勵開發商拿地，要不符合條件的購房者直接簽合同，網簽的時候會直接給他們簽，但沒有正式發文，開發商也不買賬，也不敢去拿地。

因為一般的民營房企沒什么錢了，大的房企又要考慮到融資成本的問題，地價就算回到1字頭了，也要看他們廈門當地分公司的項目賣的好不好，有沒有錢去買地啊，現在廈門島外的去化這么慢，2016年拿的那些燙手山芋地王還不知道怎么辦呢，哪敢輕易去拿地，國企嘛跟*府都是一家人，總要給點面子去托市了。

房企也跟我們普通老百姓一樣，瘋狂的時候腦子進水，大家都去搶地，地價跌了反而不敢買了，也是買漲不買跌。

而一般地王出來后，開發商不會虧本賣，地價都這么高了，房價只會更高的言論就會占據輿論主導，也會成為售售...