榮觀房產網按照市場價值規律，價格都是由供需關系所決定的，那么房價本質上是由城市的產業結構、城市行*等級與人口凈流入等因素決定的。因此今天我們就看一下全國各個城市的行*等級、人口凈流入情況來看一下該城市2016年上漲的空間。
一、2016房價走勢
1. 房價上漲的城市：
（1）北上廣深一線城市
2015年12月17日，同策咨詢研究部聯合同海咨詢發布的《35個大中城市商品住宅投資價值研究》報告顯示，在包括北上廣深等一線、省會及重點二線在內的35個大中城市中，供需比在1.1以下位于合理區間的城市僅有7個，占比20%其中房價最高的深圳供需比數字最小，僅有0.57.供需比低的城市，這些城市房價上漲可能性大。
以供需比為0.91的上海為例，2014年常住人口2425.68萬人，人口基數多，且處于穩定增加狀態；由于上海是整個長三角地區經濟中心，產業聚集效應明顯，因此我們預測上海未來三年的潛在需求達到了1886萬平米，在35個城市中位于前列。
（2）重點二線城市
在樣本中的重點二線城市中，成都、廈門、天津、杭州、西安、南京，供需比排名位于中上游.他們的經濟發展程度較好，基本上屬于人口導入型城市，也具備一定的投資價值。
（3）省會城市
另有福州、合肥、石家莊等三個省會省市的供需比也在這一區間。供需比位于這一區間的城市，商品住宅具備較高的投資價值。
2. 去庫存壓力大的城市：
青島、長春、蘭州、沈陽、貴陽、大連六個城市的供需比均超過3，大連供需比則達到7.18，成為樣本中供需關系失衡最嚴重的城市。這些地區房地產行業去庫存壓力大，房價的上漲壓力也大一些。
（1）重點二線城市
同樣作為重點二線城市，武漢、蘇州和重慶供需比排名卻并不理想，分別為1.96、2.03、2.03。主要原因在于這三個城市土地供給量偏大，導致其供需比上升。
（2）省會城市
東北的幾個省會城市和部分西北城市，由于供需比偏高，在城市投資價值排名中處于“墊底”的地位。如青島的供需比為3.07，長春為3.27，蘭州為3.7，沈陽為4.32，貴陽為5.33，大連則高達7.18.
根據調研，對于部分供需比大于2.0的城市，且由于其經濟放緩人口外流加速，未來市場容量小，這樣的城市往往也面臨較大庫存壓力，風險已經累積較多，開發商和投資者都要提高警惕，該類型城市主要包括太原、呼和浩特、貴陽、蘭州、長春、沈陽、大連等。
以下為統計顯示的35個城市供需比排名，供需比越低，房價上漲的可能性越大，而供需比越高，則去庫存壓力更大，上漲的空間也較小。
二、2016各大城市人口流入規律
第一，高度集中在三大都市圈
人口流入超過100萬的13個城市，三大都市圈就占了8個，長三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，渤海灣有京津。
長三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無錫+常州=流入863萬人。
珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬人。
渤海灣北京+天津=流入684萬人。
第二，非都市圈人口，流入集中在五大樞紐城市。
流入人口超過100萬的城市中，只有鄭州、成都、重慶、廈門、武漢五大城市不在三大都市圈。
其中的成都、重慶、武漢，這三大城市是近年來GDP快速增長的明星城市，分布在長江中上游的樞紐位置，既是國家規劃中成渝都市圈、長江中游城市群的核心，又得益于近年來沿海產業轉移的東風。意外的是鄭州和廈門。
第三，其他二三線城市，人口流入速度緩慢，甚至停滯。
35個主要城市合計流入3778萬人，其中前13個大城市就流入了2832萬人，后面的22個二線城市，則只流入了946萬人，相當于總數的25%。
事實上，這22個二線城市，基本上都是各省的省會，或者經濟中心，那么可以想象，省會以下的三四線城鎮，人口的停滯或者流失將不可避免。
三、城市產業結構影響房價
人口流入雖然重要，但并非影響房價的唯一要素。例如，近五年來東莞人口凈流入位居全國第五，佛山人口凈流入位居全國第九，但這兩個城市的房價與區域內的兩個中心城市廣州和深圳均有較大的差距。這種差距背后的因素在于產業結構不同。
一般來說，服務業強的城市，往往是因為傳統工業產業等已經逐漸外遷，整個城市的發展實力在提升。服務業發達的背后，往往是商業地產發達以及商圈繁榮的一面，此類物業對于房價的帶動作用很高。
像東莞、佛山等勞動密集型制造業為主的城市，雖然外來人口也很多，但流動性比較強，因此并沒有轉化為有效購買力。相比之下，以服務業為主的城市，聚集的高端人才更多，收入比較高，穩定性好，他們留下來落戶的機會、能力和愿望也要強很多。通俗來說就是，二產和三產的財富集中度不同。
產業結構的背后，對應的是這個城市的行*等級，在區域中所處的地位以及教育、醫療等公共資源的分配。因此，產業結構的背后和城市的行*等級是緊密相關的。行*級別高的城市，會帶來更優質的資源導入，對于產業導入、城市規劃方面都會更有優勢。
所以，決定未來城市房價走勢還有兩個因素：三產的發展水平和公共配套服務。行*級別高的城市，擁有的公共資源更多，很容易吸附周圍城市的資源，因此像南京，雖然GDP總量不如蘇州、無錫；廈門GDP總量不如泉州，但南京、廈門因為行*級別高、資源豐富，因此房價卻更高。
（以上回答發布于2015-12-24，當前相關購房*策請以實際為準）
中國哪的房價最貴？
如果問中國房價最貴的城市，你會想到什么，北上廣深，還有就是一些二線城市，房價還是很高，原因是什么呢？一起看看中國房價最貴的城市有哪些。
10.珠海 珠海的平均房價為22767元每平米，同比去年上漲了10.92%，橫琴地區的房價可能是最高的，總體趨勢還是上漲，是中國房價最貴的城市之一。
9.福州 福州的平均房價為27109元每平米，同比去年上漲了44.63%，和廈門一樣，作為一座二線城市，房價卻還是那么高，受到很多因素的影響，比如可供應土地日益減少，是中國房價最貴的城市之一。
8.南京 南京的平均房價為27368元每平米，同比去年上漲了13.73%，河西地區的學區房持續上漲，市區新房源不多，江浦的房子還會再漲，是中國房價最貴的城市之一。
7.杭州 杭州的平均房價為29038元每平米，同比去年上漲了37.13%，杭州的房子是從近年5月開始持續走高的，剛需很高，遠遠超過一般負擔能力，是中國房價最貴的城市之一。
6.廣州 廣州的平均房價為30979元每平米，同比去年上漲了41.13%，可以這么說廣州的房價已經炒的很高了，有消息稱城區房價已經被炒高了70%，是中國房價最貴的城市之一。
5.三亞 三亞平均房價為31466元每平米，從去年的12月到近年來看，價格一直持續走高，原因也有，旅游城市，環境好，剛需多，是中國房價最貴的城市之一。
4.廈門 廈門的平均房價為45429元每平米，同比去年上漲了21.57%，有人在問廈門只是一個二線城市，為什么房價會緊隨上海其后，原因有很多，其一是北方人來炒房，這里環境好，又是旅游城市，是中國房價最貴的城市之一。
3.上海 上海的平均房價為52075元每平米，同比去年上漲了11.03%，其實總體來講，上海的房價還是會持續走高，為什么西方國家不熱衷炒房，究其原因可能還是持有稅問題，是中國房價最貴的城市之一。
2.深圳 深圳的平均房價為52952元每平米，同比去年上漲了20.89%，其實深圳的房子是最搶手的，又是海濱城市，太緊俏，房價持續走高，是中國房價最貴的城市之一。
1.北京 北京的平均房價為65347元每平米，同比去年上漲了23.09%，受國家調控房價的影響，近年有小幅的降，城區的學區有下跌，其實從總體來看，北京房價是不會漲的，是中國房價最貴的城市之一。
小結濟南現在的平均房價為18477元每平米，同比去年上漲了45.94%，可以說是上漲幅度最大的，從總體來看大部分的省會城市的房價還是上漲，只是上漲的幅度小。
來源：一點排行網
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