榮觀房產網近日，平安證券宏觀研究團隊發表一份《中國城市房地產的績優股和潛力股——城市房價驅動因素剖析（報告II）》的研報，這份報告以供給需求、金融信貸、調控*策等為依據，篩選出近年來房價表現最好的15個城市，以及未來潛力最大的15個城市。
近年房價漲幅最大的前15個城市排名：深圳，廈門，廣州，上海，南京，合肥，北京，鄭州，福州，武漢，杭州，天津，石家莊，長沙，濟南。
未來15個最具潛力的城市排名：烏魯木齊、成都、海口、天津、寧波、哈爾濱、西寧、北京、上海、杭州、石家莊、蘭州、呼和浩特、大連、深圳。
這份名單是在35個重點城市篩選出的，具體包括4個直轄市、22個省會城市、4個自治區首府（*拉薩除外）、5個計劃單列市（大連、青島、寧波、廈門、深圳）。
在小白的印象中，此類報告并不多見，報告從城市基本面進行了非常詳細的分析，對我們普通人的買房有一定的參考意義。
我們都知道，一個城市房價有沒有潛力，短期看*策、中期看土地、長期看人口，對這些驅動房價上漲的基本要素，報告分析如下：
一、驅動房價的需求因素：分為存量人口和流動人口
存量人口指標分析主要是常住人口與戶籍人口，工作人口與常住人口的比值以及小學生在校人數增速。
常住人口一般視為潛在購房需求，工作人口視為購房的經濟實力，常住人口與戶籍人口，工作人口與常住人口的比值越大購房需求越大。研報中還罕見運用了小學生人數分析人口，一般來說，小學生人數由教育局以數人頭方式統計，受*績干擾程度低，可信度高，小學生人數越高，說明潛在的人口增加越快。
二、驅動房價的供給因素：分為庫存土地和增量土地
庫存土地主要是分為狹義的庫存，即商品房待售面積；還有廣義的庫存，即商品房待售面積+（施工面積-竣工面積-期房銷售）。
土地供給主要是土地購置面積與當地人口的比例，庫存土地越多，土地供給越大，那么房價上漲動力越弱。
三、金融因素
1、信貸：M2同比增速越高，房價越容易上漲；個人住房貸款余額同比增速越高，房價越有可能上漲。
2、利率水平：2014年到2016年底，貸款利率總體下行，說明低利率在上一輪房價上漲中起了關鍵作用。
3、投機需求：房價與收入的比值越大，說明當地的投機需求越大。
四、房地產調控力度：包括限購、限貸、限售、房企拿地、棚戶區改造、房貸利率等。
綜上4點，最終篩選出了15個“績優股”城市，和15個“潛力股”城市。
那么我們怎么看待興業證券這份報告呢？對于15個“績優股”城市已經是歷史，我們不去分析了。我們著重看15個“潛力股”城市，也即報告認為的15個潛力城市。
對于這份報告總體還相對客觀，小白想說幾點：
1、15個潛力城市中烏魯木齊的入選有點讓小白感到意外，當然房價上漲潛力與當地的房價基數有關，目前烏魯木齊房價水平是6900元/平，在省會城市中算是價格的洼地，烏魯木齊是**自治區首府，全疆*治、經濟、文化、科教和交通中心，優點是作為中心的烏魯木齊可以集全省的資源于一身，*歷來受到國家的關照，容易獲得資源。但缺點也突出，烏市處于國家的邊陲，治安、交通、文化等是一大硬傷，對于烏魯木齊未來房價小白不是很樂觀。
2、成都、天津、杭州入選應該沒有爭議，2010年全國城鎮體系規劃綱要（2010-2020年將天津等城市定位為中心城市，2016年《成渝城市群發展規劃》明確提出成都將成為未來的中心城市，國家中心城市在中國具備引領、輻射、集散功能，一方面它體現了自身的實力，另一方面意味著受到國家的重視。相較其他城市，成都、天津潛力確實不錯。杭州金融、科創在二線城市中優勢也相當明顯，資金實力與廣州相當，是全國的電商中心，若說未來有可能成為一線的城市，杭州算是一個。
3、北京、上海、廣州當仁不讓，北京是*治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心，上海是經濟、金融中心。我在自己的公眾號：小白讀財經已經說過，無論是之前還是以后，兩大城市從國家獲取的資源遠遠多于其他城市，未來的地位只會固化而不是淡化。相比其他城市，廣州的實力雖然稍弱，但依靠在交通、經濟根基方面仍然享有優勢，其他二線城市短期還難以趕超。
4、有意思的是這份名單中，深圳雖有幸入選，但是排名最后。要說房價深圳是回避不了的話題，在歷次的房價上漲中，深圳均是一馬當先。深圳是經濟特區，可以直接向中央討要資源，在金融、科創等方面遙遙領先于廣州，未來的城市競爭，歸根到底還是金融、科創的競爭，如果論城市競爭力，深圳肯定要比廣州強一些。
2016年升值潛力最大的5類房 買不買房都要看看
您好！1.市中心的二手房在一線大城市和一些強二線城市，人口都在增長，城市也在往外擴張，而原來的市中心還是商業、交通中心，中心區一般沒有土地建新房，所以原來的二手房價格上漲就是必然趨勢了。
2.學區房新的房地產廣告法規定以后開發商的宣傳廣告中允許出現“學區房“的字樣，教育部也正在考慮推行多校劃片，是不是以后學區房就不值錢了呢？當然不是，正是由于這個原因，學區房價格才會有上漲的趨勢，而且重點學校的輻射范圍還會更廣。
多校劃片可能會給重點學校的學區房降溫，但是跟重點學校一塊兒劃片的周圍學校的學區房價格就很有可能上漲，這個范圍可比之前的學區房范圍大得多。
多校劃片之前，名校學區房的價格肯定高于普通學校學區房，但是多校劃片之后呢，將名校和普通學校部劃作一個片區，名校學區房不一定能上名校，普通學校學區房的孩子也可以上名校，那么名校學區房價格會下降，然后名校、普校合并所擴大的范圍價格卻都會上漲。
3.熱點城市旁的較小城市熱點城市人口增長太快，房價讓普通人難以承受， 很多人會選擇去熱點城市周邊的小城市置業。
得益于便利的交通，在較小城市買房價值凸顯。
比如深圳周邊的東莞與惠州，源于深莞惠大交通格局的形成，房價上漲趨勢明顯。
類似的城市還有北京與天津周邊的保定與廊坊、上海周邊的蘇州。
建議在熱點城市旁的較小城市的人群，無論是剛需還是投資，都應該趁早下手。
4.升值潛力大的軌道交通房如果不愿意在市中心買，又要去市中心上班，交通是買房考察的重要因素，通常來講地鐵附近的房子的升值潛力相當可觀。
5.保持穩定的中高端住宅中高端住宅在2015年可謂出盡風頭，成交呈現爆發式增長，并帶動市場整體價格的攀升。
2016年出臺的契稅新*，規定總面積在144平方米以上的首套住宅，契稅降低到1.5%，不少中高端住宅都在這個范圍內，雖然稅費費率降低對減輕負擔沒有太大影響，但是也會有相當一部分人受新*影響購買中高端住宅，中高端住宅也極有可能會維持去年的穩定態勢望采納，謝謝
未來中國三四線城市房價還有上漲的可能嗎
不管是幾線，窮人一定要往市中心去。
中國正在走日本過去走過的路，隨著老齡化到來，城市中心化是必然趨勢。
市中心的房子不只是那幾個平米，還有周圍的交通教育醫療服務都比郊區要好。
很簡單的道理，你叫個外賣市中心都要快于郊區。
房子不只是房子，而是一種什么樣的生活方式。
周邊房價會漲嗎,哪個商圈升值潛力大
從去年開始一二線城市限購*策出來以后，本以為這一輪房價上漲的趨勢就此結束，不想三四線城市的房價異*突起，房價一直是有持續上漲趨勢。
不少房地產專家都說過，三四線城市的房產投資潛力相比一二線城市來說較小，因為它的住房需求量相對來說比較小。
因為一二線城市的人口流動大、購房需求也大；城市建設和規劃項目多、經濟發展快速；土地有限、拿地價貴，房源供應緊張；城市吸引力強，人口多，房產增值快速，所以一二線城市的房產投資潛力更大，特別是北京、上海、深圳、廣州等大城市。
而三四線城市的房價現在雖然在繼續上漲，但是二手房卻難出手。
大家都知道，國家對一二線城市的樓市調控*策繼續收緊，“限購”、“限貸”、“限售”等調控持續加碼。
這也讓不少炒房客從一二線城市撤離，紛紛轉向三四線城市做房產投資。
一方面是三四線不少城市的房價原來處于低洼狀態，當前上漲空間大；另一方面是棚改*策和去庫存*策激勵，現階段購房需求量增大。
現階段三四線城市的房子仍然在繼續上漲，但是一般也是新房市場比較熱銷，而二手房因為市場不夠成熟或者購房者“買新不買舊”的觀念影響，銷量并不是很好。
并且一旦棚改結束或者去庫存結束，三四線城市人口不多、購房需求有限，當三四線城市的本地居民都人手一兩套房的時候，誰會愿意去做二手房的接盤俠呢？這是一個非常值得深思的投資就需要謹慎了。
目前，中國三四線城市的房屋空置率已經超過25%，比一二線城市的高很多，這也是一個不容忽視的問題。
房屋空置率高的城市，房產投資就需要謹慎了。
不然也是房子現在搶得到，將來未也必賣得掉，非常容易砸自己手里。
還有，國家對非首套住房征收房產稅，大大壓制了炒房的勢頭。
如果你的城市還有發展潛力，還會有很多人住進來，房價應該不會跌，但是上漲也不會有太大的幅度。
住宅房產一買一賣就要繳納約5%的稅，炒房者要考慮好買賣交易得錢。
2017年碭山買房置業房產有升值空間嗎？房價還能漲嗎？
有升值空間，碭山地理位置好靠近河南商丘，徐州，而且還有鐵路。
在碭山縣城買房比較好，在碭山買房時首先你要想好是為了自己居住還是為了投資，如果是為了自己居住，那考慮最多的是價格合適、居住合適等問題，而如果是為了投資而購房時，那就像投資股票一樣，考慮最多的是房產的升值問題，包括房屋價格和租金的上升。
你需要掌握并理解房產升值的八大因素：1.交通狀況影響碭山房產價格最顯著的因素是地段，決定地段好壞的最活躍的因素是交通狀況2.周邊環境包括生態環境、人文環境、經濟環境。
3.物業管理以投資為目的購買碭山房產，更應注意物業管理的水平，它直接決定了租金的高低4.社區背景這樣一個知識經濟時代，文化層次越高的社區，房產越具有增值的潛力，估計用不了多久，在周圍會形成新經濟產生的新社區。
5.配套設施足不出戶（戶：指小區）就能夠解決所有的生活問題，是中國特色小區模式的最高境界。
6.房屋品質網絡家居、環保住宅等已成為現實。
實際上，房屋的品質是在不斷變好的。
單從這個意義上說，建成的房子會隨著時間的推移而不斷貶值。
這就要求投資者在碭山買房時，要特別注意房屋的品質，對影響房屋品質比較敏感的因素，如布局、層高、建筑質量等，要重點考慮其抗“落伍”性。
7.期房合約投資期房具有很大的風險，投資者要慎之又慎。
但一般來說，風險大，收益也大。
如果能夠合理、合法地應用好期房合約的話，應該是可以獲得豐厚回報的。
8.經濟周期這是一個最難把握的因素。
普遍認為，中國經濟還有很大的向上發展空間，目前我國的房地產市場發展也很平穩，基本上沒有房地產泡沫現象，房產投資前景看好。
從地段、交通、環境、周邊配套、 戶型、開發商、價格等方面綜合考慮后再決定。
看房，買房，就上碭山新安房產網！...
論述北海南寧房價上升的原因
1.地理位置優越。
北海位于北部灣沿岸的黃金位置，背靠西南腹地，面向東南亞，是西南出海大通道的出海口；南寧是廣西的首府，全區的經濟，*治，文化中心，加上南寧是廣西北部灣經濟區的核心城市，優勢明顯。
2.旅游優勢明顯。
那個北海銀灘天下聞名，每年都吸引很多游客到北海目睹“天下第一灘”的風采。
南寧號稱“中國旅城”，城市環境建設排在全國前列，空氣質量優越，與東部沿海的很多發達城市比，南寧空氣質量可以堪稱一流！加上市內旅游資源豐富，如南湖公園，青秀山公園等，都是很漂亮的，南寧正日益受到越來越多的外來游客的歡迎。
3.廣西北部灣經濟區開放開發。
當今，廣西北部灣經濟區已納入國家發展層面，并表現出良好的發展勢頭，北部灣經濟區風聲水起，有望發展成為中國經濟發展新的一極，而北海和南寧是廣西北部灣經濟區的兩個最重要城市，很多房地產開發商把目光瞄準了這兩個城市，大量投資。
4.東部沿海發達地區房地產市場日益飽和，而中西部的很多二三線城市房地產市場還處在迅速成長階段，發展潛力大，從而促使東部房產商把資金投往中西部發展潛力大的二三線城市，像北海南寧這些城市就是理想的房產資金投資地區。
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