榮觀房產網1.中國樓價未來趨勢
未來房價發展的趨勢：一、中國的人口數量與結構決定著住房高增長的需求。
中國的人口數量的增長讓中國不得不進行大規模的住房生產。改革前的三十年中國并未合理的解決人口增長與居住的問題，1978年城市人均居住面積僅為3.6平方米，低于建國初期4.7平方米的水平。
雖然改革的三十年中有了長足的發展，特別是市場化之后，每年的開復工總量都在擴大，但仍無法滿足日益增長的需求。 縱觀全球曾經發生過的房地產泡沫中又有哪個國家或地區是在人口告訴增長中發生的呢？當人口增長下降且住房能滿足基本需求時，房價就失去了上漲的壓力，如現在的德國家庭總數少于住房總套數，房價自然也就難以上漲了。
中國的人口結構也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數已從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，并在不斷的下降中。
正是因為70年代之后的高生育率決定的，80—90后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會延續大約至少十年。 中國的城市家庭新增戶數從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。
而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投資與供給，長期的供不應求現象無法緩解，*策的調控可以平衡一時的供求關系，但不等于滿足、釋放了需求，最終反而讓鎮壓中的需求膨脹，嚴重的沖擊市場的穩定性。
二、中國的城市化需求。 中國正處于經濟數十年持續的高增長中，這個增長中的貢獻相當一部分來自于城市化的需求。
沒有哪個國家的房地產泡沫是在這個國家經濟的高增長中出現的，也沒有哪個國家可以在不實現城市化率的提高中實現經濟的高增長。 歷史上中國遺留下來的最大問題就是城鄉的二元結構所引發的貧富差別和發展不平衡問題。
改革前的三十年中國是重重工業而輕城市化的進程。世界上，特別是亞洲的多數國家都在二戰之后迅速的用低成本完成了本國的城市化進程。
大多在人均1000美元GDP時實現了城市化率65—70%。而我國1949年時僅有城市132個，市區人口僅為全部人口的7.3%。
到1978年只有城市194個，城市化率僅為17.92%，處于城市緩慢發展的階段。而1978—1995年期間承包制解放了大量的農村剩余勞動力，進城、城市化率開始加速。
1995年已有城市640個，城市化率達到了29.04%。 從世界各國情況看，30—70%的城市化率為加速和快速發展的階段，70%的城市化率之后為穩定發展的階段。
而我國正處于這個高速和加快的城市化率階段，1995年至今城市已達660個，城市人口已超過6億，城市化率已達45%，雖然低于49%的世界水平，但仍以年均1.26%的速度在增長，最高年份達4.65%的增長率。 中國用了三十年的改革時間解決了2億農民的進城問題，但還需解決4億農民的進程問題。
如果同樣的速度將需要60年的時間，必須以成倍增長的速度才有可能在未來的20—30年，當我國經濟總量達到世界第一時實現城市化率65—70%的水平。 中國現有存量住宅約145億平方米，至少還要建設240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實現這一目標，而長期的供給嚴重滯后，尚無法滿足這個城市化率的需求。
從近十年城市化進程的情況分析，外地非農戶籍人口約占用城市住房的16.4%，外地農業戶籍人口約占用城市住房的15.3%，兩者合計約占用30%以上。不管這些房子是用什么方式提供的，至少應有這么多數量的住房，而目前的生產能力是無法達到滿足條件的，市場化的供給條件只能在其中擇優錄取了。
這個競爭與選擇的手段大約就是價格了。 三、土地資源的稀缺性。
中國現有城市建成區的面積約3.84萬平方公里，僅占國土總面積的0.4%，而農村宅基地的面積約16.8萬平方公里，占國土總面積的1.75%。如果拿出1%的國土面積來建設城市，則至少可以解決14億人的居住問題。
實際中國是不缺少土地的。 但中國面臨著土地制度的約束性條件，無法讓農村的土地，特別是宅基地產生集中的效應，并讓農民的宅基地可以變成進城的資本。
尤其是中國對糧食安全的顧慮不得不出臺嚴守十八億畝紅線的*策。于是土地在生態保護、基礎設施建設、工業生產與城市發展的多項選擇中成為了資源極度稀缺的產品。
土地是再生的資源，但土地的用途則是多樣性的。目前國土的可耕種面積約占國土面積的17%，但實際的農田只剩了18億畝多一點，其中約13—15億畝用于糧食的生產，其余用于經濟作物等。
但從土地利用的變化看，變成只剩18億畝耕地的原因與建設用地的增減直接關系并不大，而最大量的則是退耕還林的生態保護。 而全國的建設用地中又有基礎設施用地、工業項目用地、交通水利用地、旅游用地、*事用地和城市建設用地等多項。
城市建設用地中又有商業、辦公和住宅用地之分。住宅用地中還要分保障性住房用地和商品房用地等多類。
結果最終的全部建設用地中房地產用地只剩了4.5%，而商品住宅用地就更少得驚人了，于是土地的稀缺性就埋下了招拍掛中不斷出現天價的種子。文章來源 /News_*?id=1816。
2.人口結構能決定房價漲到哪一年嗎
（一）人口數量結構決定了住宅需求數量結構人口結構對房價產生影響的邏輯在于：購買住宅的行為本質上是居住消費，人是消費主體，因而有居住需求的人口數量決定了住宅的有效需求量。
一個符合實際的假設是，居民只有在成年或者更準確地說結婚建立家庭之后才會有獨立住宅需求。由于種種原因，各年度人口出生數量并不相同，到這些居民長大成人時，相應的住宅需求數量也會有所不同。
因此人口出生數量決定了滯后期的住宅需求數量；而人口出生數量的波動會影響多年以后的住宅需求數量和結構。根據歷次人口普查數據，從1966—2010年間，中國共經歷了兩次人口出生高峰，第一個高峰是從1966到1975年，十年間出生人口近2.4億人；第二次人口出生高峰是從1981到1990年，十年出生人口約2.3億人；其后中國出生人口數量不斷下降。
我們認為，在過去的十多年，兩次人口出生高峰的人們相繼進入婚育期和中年期，由此帶來了婚姻購房需求和中年改善住房需求的迸發，驅動了中國房價的上升。（二）生育高峰帶來的婚育購房需求上升首先來看結婚購房需求，傳統文化強調“有房才有家和歸屬感”，因此多數城市居民結婚時都會新購住房。
表1是內地居民結婚登記人數和成套住宅竣工數量描述性統計，其中內地居民結婚登記對數既包括初婚，也包括再婚，因為離婚時通常會對原有住房分割，再婚時往往會重新購房，因此使用總的結婚登記對數表示結婚購房需求是合理的。我們發現，從2001年開始，國內居民結婚登記人數持續增長，從2001年的797.11萬對上升到2014年的1302.04萬對，增長了約63%，其中初婚人數從2001年的1481.74萬人上升到2014年的2286.81萬人，占據了絕大部分。
與此同時，城鎮化在加速推進，14年間，城鎮人口比重從37.66%上升到54.77%。假設所有在城鎮生活的居民結婚時都要新購房屋，那么城鎮化疊加婚育人口上升帶來了大量購房需求。
經計算可知，從2001年到2014年，結婚購房需求從300.19萬套上升到2014年的713.13萬套，14年間需求共計7016萬套，而同期全國開發商成套住宅竣工數量共計7071萬套，竣工成套房屋數量僅略多于結婚購房需求。顯然，在過去的14年間，住宅市場供求矛盾是相當突出的，因為新竣工房屋不但要供應結婚購房者，還要滿足其他需求如改善性住房需求。
（三）中年人群數量增加帶來的改善性購房需求上升所謂住宅改善性需求，是指居民在經濟收入水平提高后，為增加居住面積或者獲得更近的通勤距離而派生的住房需求。由于統計購房行為并不區分初次買房和改善購房，在此我們僅從人口數量結構視角對住宅改善性需求進行推算。
我們認為，35—59歲的中年人家庭穩定、收入相對較高，是改善性需求的主要目標人群。以2010年人口普查數據為基礎，我們對不同時點的中年人口數量進行推測并繪制為圖1。
從圖1可以看出，從2000年到2015年，中年人口數量在急劇增加，從2000年的3.6億增加到2015年的5.2億，其原因如前文所述：70年代人口出生高峰期的人大量進入中年。由于這一年齡段的人口數量急劇增加，進而改善性住房需求也隨之增加。
（四）人口結構空間分布不均衡帶來的房價增長差異經過多年普漲后，房地產市場區域分化日益明顯。目前已呈現出冷熱不均的局面，一線城市和部分二線城市房地產市場仍然需求旺盛，而大部分地區房地產仍然是供過于求，面臨著去庫存的壓力。
我們認為這種房價的區域差異是由人口空間分布的不均衡帶來的。目前國內人口出現從中西部地區向東部地區流動的趨勢，隨著城鄉統籌的推進，越來越多的流動人口會選擇在流入地定居買房，住宅購買力由此隨著人口流動發生了空間轉移，需求的增加引起房價上漲。
以北京、上海兩直轄市為例，從2001年到2014年，房價分別上漲了305%和393%，而同期全國住宅平均價格增長率為204%。其快速增長的原因與兩地流動人口數量不斷增多有關：兩市常住人口中流動人口比重（常住非戶籍人口除以戶籍人口比重）分別從2001年的23.4%、25.7%增長到2013年的61.4%、68.6%。
因此，綜合以上時空維度的人口結構變化，可以得到過去十多年房價迅猛上漲的一種基于人口結構視角的解釋：20世紀80年代人口出生高峰期的居民進入初婚高峰，加上20世紀60年代和70年代人口出生高峰期的居民進入改善性住宅需求高峰，兩種高峰放大了住宅需求，推動了住宅價格較大幅度上漲，而較高的房價漲幅催生了投資性需求，很多人將住宅視作只漲不跌的投資品。三種需求疊加形成了住宅需求螺旋上升效應，支撐了房價的持續增長。
在人口流入較多的中心城市，由于人口流入，婚育購房、改善性住宅需求、投資需求又疊加了外地住宅購買力的流入，房價增長速度更快。三、人口結構對房價的實證分析根據經濟學理論，商品價格取決于供求關系。
因此我們以供求為基礎對房價進行實證研究，在計量時我們側重于分析需求因素，需求因素包括人們的可支配收入，同時包括人口結構因素，即結婚購房需求和改善性住宅需求。中國各地發展水平、所處階段不同，面板數據分析方法能充分利用這一優勢，基于本文研究目的，最終我們。
3.人口因素對房地產價格有什么影響
人口數量： 房地產價格與人口數量的關系非常密切。
在某一地區（如某個城鎮），當人口數量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也就會上漲；反之，房地產價格會下降。 引起人口數量變化的一個重要因素是人口增長，它是在一定時期內由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長導致的人口數量增加或減少的變動現象。
根據人口增長的絕對數量，人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負增長三種情況。反映人口增減速度的指標主要是人口增長率。
某一地區的人口增長率是該地區一年內人口增長的絕對數與其同期年平均總人數之比。 人口結構： 人口結構是指一定時期內人口按照性別、年齡、家庭、職業、文化、民族等因素的構成狀況。
其中，人口年齡構成是指一定時間人口按照年齡的自然順序排列的數列所反映的年齡狀況，以年齡的基本特征劃分的各年齡組人數占總人數的比例表示。人口家庭構成反映家庭人口數量等情況，它對住宅類型的選擇等有重要參考價值。
家庭人口規模（每個家庭平均人口數）發生變化，即使人口總量不變，也將使居住單位數發生變動，從而引起所需要的住宅數量的變動，隨之導致住宅需求的變化而影響住宅價格。 一般地說，隨著家庭人口規模小型化，即每個家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需要的住宅總量將會增加，住宅價格有上漲的趨勢。
中國城市家庭存在著從傳統的復合大家庭向簡單的小家庭發展的趨勢。 人口素質： 人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產價格的變化。
人類社會隨著文明發達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，同時對居住環境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產的需求，從而導致房地產價格升高。如果一個地區中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區的房地產價格必然低落。
*、CPI、人口數量與房地產發展之間有什么關系
GDP是國內任何企業、*府等只要發生產出就記錄，所以說有重復，cpi是衡量通脹的指標，簡單地說小的通脹能刺激消費，CPI4以上就是比較嚴重的貨幣問題，就是過多的發行貨幣導致價格上漲，貨幣對于的商品價值，如果100元的商品你發行300元，那么你的100元的價值的商品朝著300元移動，GDP什么最大，GDP大說明國力強盛，我們以前的住房是沒有價值的，每月付5元的房租，交換也是如此，有人想了一個辦法房屋可以買賣商品化，你現在住的房子一下不就有價值了嗎？這樣住房就有了價值，你想改善生活吧就得掏錢，于是房地產的產生了巨大的GDP，從土地出讓到商品房的銷售，都是有鋼筋水泥堆起來的gdp，房子造好了你的有人來住啊，城市化就是在這種情況下發展的，理論上城市化是發展的必經之路，但是城市化不是在把農民土地收了，請他們到城市里來就是城市化，而是工業發展過程中的逐步推進的。
現在人進來了，城市不是無限制的可以擴容的，這些農2代甚至農三代，不適應的城市生活的很多，有的長期找不到工作，就在灰色地帶徘徊，因為cpi在上漲消費在下降，單一的投資性GDP一定會受到影響。