榮觀房產網1.國家如何調控房價
最近，住建部、國土資源部、財*部等多個部委，在近半個月的時間里，緊鑼密鼓地出臺了若干房地產調控*策：從“營業稅征收2改5”，到“國四條”，再到“拿地首付不低于50%”，從“5年內普通住房轉讓差額征收營業稅”再到“督辦全國18宗房地產閑置土地”，調控之聲不絕于耳。
但是，相關調控措施可能適得其反，因為，這些措施不僅未能解決根本問題，還滋生出了新的問題——這也是被以往房地產調控后的效果證明了的，幾乎每次房地產調控過后， 房價 都會出現新一輪報復性上漲。 12月23日，在接受央視《今日觀察》采訪時，我提出了兩點建議（播出時只播了第一條）： 一是對現行分稅制進行調整。
分稅制改革以后，地方*府的財權減少了，事權反而在增加。地方*府不僅要 發展 經濟，還要提供足夠的公共服務、公共產品，但它面臨著資金短缺的困擾。
目前，地方*府基本上就是通過土地出讓金、房地產相關稅費收入來填補這個資金缺口的。所以說從利益驅動方面來看，地方*府是沒有任何動力去抑制 房價 的。
道理非常簡單， 房價 上漲，才能拉動地價上漲，地價上漲，地方*府才能獲得更多的土地出讓收入。無論房地產調控措施多 么 嚴厲，最終都要靠地方*府來落實，由于受制于利益因素，。
最近，住建部、國土資源部、財*部等多個部委，在近半個月的時間里，緊鑼密鼓地出臺了若干房地產調控*策：從“營業稅征收2改5”，到“國四條”，再到“拿地首付不低于50%”，從“5年內普通住房轉讓差額征收營業稅”再到“督辦全國18宗房地產閑置土地”，調控之聲不絕于耳。 但是，相關調控措施可能適得其反，因為，這些措施不僅未能解決根本問題，還滋生出了新的問題——這也是被以往房地產調控后的效果證明了的，幾乎每次房地產調控過后， 房價 都會出現新一輪報復性上漲。
12月23日，在接受央視《今日觀察》采訪時，我提出了兩點建議（播出時只播了第一條）： 一是對現行分稅制進行調整。分稅制改革以后，地方*府的財權減少了，事權反而在增加。
地方*府不僅要 發展 經濟，還要提供足夠的公共服務、公共產品，但它面臨著資金短缺的困擾。目前，地方*府基本上就是通過土地出讓金、房地產相關稅費收入來填補這個資金缺口的。
所以說從利益驅動方面來看，地方*府是沒有任何動力去抑制 房價 的。道理非常簡單， 房價 上漲，才能拉動地價上漲，地價上漲，地方*府才能獲得更多的土地出讓收入。
無論房地產調控措施多 么 嚴厲，最終都要靠地方*府來落實，由于受制于利益因素，地方*府在執行房地產調控 房價 只會陽奉陰違。因此，要從根源上來解決這一問題，必須對分稅制進行調整，增加地方*府的財*收入，只有在它的財權得到保障的情況下，才可能真正地落實抑制 房價 上漲的措施。
二是改變現行的官員*績考核標準。現在主要以GDP來考核干部*績，地方官員為了獲得更高的GDP增速，更有動力推高地價、房價 ，以提升其進行基本建設投資的能力，推高GDP，獲得更多、更好的升遷機會。
只要這種畸形的干部*績考核標準不改變，地方官員推動 房價 上漲的動力就永遠不會減弱。GDP只是量化經濟活動的一個指標，世界上絕大多數國家在追求民眾幸福指數的提高而非GDP，我國的許多官員本末倒置，在畸形的考核制度下，把GDP當成了唯一的追求目標。
試想，在這種考核標準下，哪一位官員能夠真正關心民生呢？因此，現在必須盡快調整對官員的考核標準。 由于這兩條建議，在目前并不受到重視，那 么 ，就必然導致越調控 房價 越漲的畸形結局。
以土地“重拳”為例。12月17日，財*部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。
如果開發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。此舉被媒體稱為“房市調控第一拳”。
開發商囤地、炒地的目的，在于獲取增值收益。即使讓開發商一次性付清全部土地出讓金，他仍然可以囤積土地，坐等土地升值。
也就是說，開發商囤積土地的源動力不在于他是分幾次拿的地，而在于他可以分享升值帶來的暴利——這種暴利甚至超過他搞房地產開發獲取的收益。中國的許多開發商并不建房而只炒地，也源于此。
其實，打擊囤地并不需要另出“重拳”，只需嚴格執法即可。我國早在1994年7月公布的《城市房地產管理法》就規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，超過出讓合同約定的動工開發期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金 20 %以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。
此后，國家又陸續出臺類似的法律法規，但是，相關法律法規、*策文件越來越多，而囤積土地的現象卻有增無減，囤積土地者有恃無恐，原因在于法律與土地一 樣 “閑置”。如果嚴格執法，沒有一個開發商敢囤積土地，道理非常簡單，囤積兩年后不僅不能享受增值收益，連地也重新被*府收回了。
這個賬開發商都會算。 開發商為何敢囤積土地。
2.*府怎樣調控房價
*府調控房價主要通過以下幾個方面：1、調整利率的升降掌控房價2、降低出租自住房稅 3、限制投資性房屋數量 4、*府大力推行廉租房5、推行福利*策鼓勵租房6、重稅控制房產投機 ，對于投機房產行業加大稅收比率【補充】：1.利率是指*府負責設定的基準利率，即商業銀行間隔夜拆借利率。
通過調節基準利率，*府可以引導住房抵押貸款利率升降，實現為住房市場降溫或刺激住房市場發展的目的。2.*府出臺一些有利于普通消費者購房的規定。
比如，在有70套以上的住宅項目中，開發商必須將至少10%的住房出售給為當地社區服務的人，像教師、消防隊員、警察和圖書館工作人員等。這些住房面積可以比較小，但售價必須比整個項目住房平均市價低25%。
3.有了廉租房制度，低收入居民在考慮住房時首先考慮的是租房住，從而降低了市場上對住房的需求，遏制了需求量的快速擴大。由于房地產價格受供求關系影響較大，可以說廉租房制度或多或少起到了穩定房價的作用。
3.國家用了哪些方法控制房價
、對于開發商在取得竣工備案表后1年內未售出的房子，國家強制征收緊缺資源閑置稅（閑置房屋，待價而沽，絕對是浪費行為），年稅率按預售定價的5%征收，開發商肯定沒有一個不急的！
2、對于大城市面積在20萬建筑平米以內的小區，必須一次性建成；
3、同時規定任何一個開發商從拿到地開始算起的樓盤，建筑面積在20萬平米以內建設周期不能超過2年，20萬到50萬平米的建設周期不能超過3年，50萬平米以上不超過4年；
4、第一批樓與最后一批樓的均價漲價幅度限制在10%以內，超出部分雙倍扣除！
4.*府怎樣調控房價
□今報記者 高二坡 實習生 李丹 1月26日，在省十一屆人大三次會議的記者招待會上，副省長張大衛表示“為了控制房價過快上漲，促進房地產業健康發展，已經詳細做了安排和部署”，其中包括對房地產市場的監測和管理、廉租房建設、加強土地供應等。
昨日，記者連線河南省住宅產業商會、省內知名房地產企業以及地產企劃企業，就張大衛副省長的講話精神進行解讀，為河南房地產行業的健康發展獻策獻計，省內房地產行業資深從業人士一致表示，支持*府尊重市場規律進行宏觀調控，以推動房地產行業長期健康發展。 具體執行的是國家調控*策 記者：張大衛副省長在兩會上明確表示，為了控制房價過快上漲，促進房地產業健康發展，我省已經詳細地做了安排和部署，其中包括對房地產市場的監測和管理、廉租房建設以及加強土地供應等五大項，各位怎樣看待省*府這一*策？ 趙進京（河南省住宅產業商會常務副會長、秘書長）：房地產業是我國國民經濟重要的支柱產業，每當過熱或過冷時，*府都會出臺*策進行調控。
年初，**辦公廳的通知就旨在控制投資投機性購房需求。 國家此前的多項*策，有兩方面目的：一是保障民生，不斷強調保障性住房的供應，抑制投資性和投機性購房；二是推動房地產行業的持續健康發展。
省*府領導此次表態，也是對國家*策的落實和細化。 馬水旺（鄭州市永威置業有限公司常務副總經理）：近期國家頻繁出臺房地產行業調控*策，有利于房企在繁榮的市場中保持理性思維。
此番省*府強調在房地產行業調控的幾項*策，是對國家*策的貫徹執行，責任性重申了地方*府對房地產行業的調控*策以及調控點。 于陽（河南明天置業有限公司總經理）：省*府五個方面的調控措施對房地產市場的影響都是比較積極的，也是房地產市場目前迫切需要解決的問題。
我們都希望這個行業能夠健康持續長久地發展。 閆治國（河南朝陽地產機構總經理）： 此次，省*府出臺的對我省房地產行業調控的措施，是對國家*策的落實。
記者：此番調控是為了抑制投資性和投機性購房需求。鄭州市的投資性與投機性購房情況是否嚴重？ 趙進京：目前來看，鄭州樓市的需求以自住性和改善性需求為主，投資性和投機性需求并不是很大。
省*府調控應該以保障民生和加大土地投放量為主，同時，對房地產行業不規范行為進行限制和處罰，這樣將會促進河南房地產業穩定健康發展，開發商也不希望房地產行業忽冷忽熱、大起大落。 馬水旺：從目前的鄭州市場來看，短期還是求大于供。
在市場經濟中，只要供過于求，就會降價，求大于供就會漲價。投資性購房與投機性購房都是一種市場行為，與市場供需有關。
因此，我們要從市場供需關系上來解決，加大土地投放和保障性住房投入，這才是解決問題的根本。 閆治國：我省2009年房價一路飆升，造成這種狀況的主要原因還在于剛性需求的累積和市場低成本住房供應的稀少。
因此，加大土地供應量將會促進供求關系的平衡。此外，推進保障性住房，也能解決供需不平衡的矛盾。
增加保障性住房供應量 記者：此前，國家和地方*策多次提及保障性住房，包括廉租房建設等，但是受到金融危機等的影響，并未完全按照原定計劃實施。此次，我省大力推出10萬套廉租房，同時還有經濟適用房等保障性住房，這些對房地產市場會有什么影響？ 趙進京：我省如果今年投建10萬套廉租房，將極大地改變房地產市場供應量，對社會民生影響深遠，也會促進房地產市場的平衡發展。
馬水旺：鄭州市曾提出建設限價房，但目前還沒有實施，我了解到，很多開發商對此都很有興趣，限價房將會使房價維持在一個比較平衡的位置，不會過快上漲。此外，廉租房以及更多保障性住房的投入，也將很好地改善住房供求關系。
于陽：我認為，有些消費者不應一開始就去買商品房，可以選擇買經適房和保障性住房。*府不應只推經適房，應多考慮投建過渡性住房，條件不足以買商品房的可以買過渡性住房。
等經濟條件好時再買商品房，到時，過渡性住房可以退給*府，*府可以再拿給需要的人做過渡用。 閆治國：*府力推保障性住房有利于擴大供應，緩解房價上漲壓力。
加大保障性住房供應量可逐步解決低收入者的住房問題，降低無房戶對房地產市場的過度依賴，抑制房價的過快上漲。研究表明，廉租房或經濟適用房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%~4%。
反之，則會推動房價上漲。 記者：保障性住房大量投入市場的同時，土地供應也在進一步加強，這對房地產市場是不是一種積極的影響？ 趙進京：此前的多次調控，多是提高購房者門檻與開發商門檻，對于房價過快上漲沒起到作用，屬于本末倒置的調控。
此次，更多的*策是從源頭開始的，比如加大土地供應量、加強保障性住房建設，都是在增加房地產市場的供應量，促進市場供需平衡，進而抑制房價過快上漲。 馬水旺：增加土地供應量才能治本。
對于鄭州而言，土地主要來源于郊區地塊和城中村改造，最值得關注的也僅有城中村改造，因為能形成規模開發，即便成本高點，仍有一定的利潤空間。 于陽：目前，房地產市場的核心問題應是土。
5.國家出臺的控制房價的*策,采取了那些措施
(1)保障房用地計劃；2010年3月22日，國土部召開國土資源系統視頻電話會議，再次強調要加強房地產供應和監管。
首次提出要制定保障性住房供地計劃，用地計劃公布前不得出讓住房用地，并且還將在部分城市開展試點，堅持和完善土地招拍掛制度。（2）78家央企退出地產（3）國19條。
2010年3月10日，國土資源部出臺整治房地產用地的專項文件——《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》（以下簡稱“國19條”），全文包含19條土地新規，明確了保障性住房用地供應、商品房用地出讓、打擊囤地等方面的具體要求。（4）2010年3月9日首套房契稅優惠收緊。
3月9日，財*部、國家稅務總局日前聯合下發了《關于首次購買普通住房有關契稅*策的通知》，通知指出，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠*策。 （5）七折利率優惠取消（6）改善性住房優惠收緊：在2010年年初的“國十一條”中，只要是已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。
借助改善型住房的名目獲取信貸優惠不復存在。 （7）存款準備金利率上調：對于房地產的影響在于，控制了銀行貸款量，影響到開發商開發貸款，增加開發商貸款壓力。
（8）《住房保障法》起草：1月29日，清華大學法學院教授王振民透露，我國已經開始起草《住房保障法》，明確規定各級*府如對住房保障不力，將被追究法律責任。 與此同時，各地對保障性住房也給予了前所未有的重視。
（8）保障性及普通住房不低于住宅用地70%；國土資源部1月21日發布《國土資源部關于改進報**批準城市建設用地申報與實施工作的通知》提出，城市申報住宅用地時，經濟適用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%,。