榮觀房產網1.廈門房價下跌了多少
連日來，樓市調控的信息引發關注，與抄此同時，素有中國"最難買房城市"之稱的廈門樓市出現的"量價齊跌"局面。
“廈門地價相比2016年幾近腰斬，2016年的地王有的不敢開盤，有的只能揮淚虧本甩賣，廈門島內那個寸土寸金，房價只漲不跌的神話也破滅了，相比2017年3月高峰期，島內每平米已經下降了1萬-1.5萬/平米，島外下跌6000-1萬元/平米”。 從確鑿信息看，襲廈門房價談不上"大跌"，但其二手房降價明顯，地價回到兩知三年前。
從廈門新建商品住宅各區的價格走勢圖發現，近十年來廈門房價一路上漲，以年度成交均價維度來看，廈門島內二區思明區和湖里區，均價從2008年的1萬多元上漲至2018年（前7月）的4.7萬元左右，島外海滄區、集美區、同安區、翔安區從道十年前的六七千元上漲至如今的三萬元左右。 整體來看，廈門各區均價在2017年達到上漲峰值，2018年前7月除了同安區和翔安區成交均價稍有上漲，其他各區均有不同程度的下跌。
其中，思明區今年前7月成交均價45547元/平方米，相比去年55427元/平方米，的確下跌了近萬元。
2.廈門房價下跌是怎么回事
“據中介們說，現在房價但凡不降到2016年10月份的價格，就別想成交，高位沖進去的投資客，因經歷著煎熬，大套的都要虧上百萬，小套的至少五十萬，但因為限售又不能割肉。”
每經小編通過鏈家隨機查詢了廈門島內的多個小區發現，相比2017年3月的高點，如今廈門的二手房確實有一定幅度的降價。
比如位于湖里區金湖路的凱悅新城，2017年3月房價位于高峰期時，多起二手房成交價達到6萬一平，甚至超過6萬，而到今年5月的最新一筆交易，價格已經降到5.3萬一平。值得注意的是，在成交價格下降的同時，二手房從掛牌到成交的周期也明顯延長。
從安居客公布的數據來看，廈門二手房價格的降幅還是相當明顯，與去年9月相比，每平米下降了3000元。
而據廈門房地產聯合網數據中心的監測，2018上半年廈門二手房（居住用房、非居住用房）共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。
與房價降溫相對應的是，地價的大幅回落。
7月2日廈門出讓了5幅地塊，溢價率高的也只有18%，最少的僅5%。據海峽導報報道，廈門均和評估董事長王崎表示，土地是房地產市場的源頭，從7月2日的土拍結果來看，民企、國企和央企都有壓力。“開發商有資金回籠壓力，周轉不開，否則他們應該在這個時候抓住抄底撿漏的機會。”
王崎認為，從最近的地塊拍賣情況來看，廈門的周邊市場均出現土地流拍的情況，而目前廈門的土地市場定價相對合理，目前土地價格回歸到兩三年前的水平。
中國最難買房的城市
與全國多數城市房價從2015年下半年開始啟動不同，早在2014年全國樓市處于低迷期時，廈門樓市便異*突起，當年新建住宅平均價格超過2萬每平。
從安居客公布的數據來看，即使廈門的二手房價格已經較高峰時有了較大幅度的下滑，目前的均價仍在4.5萬每平左右，比肩一線城市。
不久前，易居研究院發布了一份《80城房價收入比偏離度研究》報告。從中，可以知道不同類別城市的房價收入比與偏離度的變化，借此觀察不同類別城市房價泡沫的大小。
在這份榜單中，有54個城市偏離度為正，29個城市偏離度為負，其中偏離度最高的就是廈門。也就是說，從居民收入的角度來說，廈門的房價是最難以負擔的。
廈門的城市建設確實不錯，映進眼簾的是藍天白云、依海傍水，一派風姿綽約的亞熱帶氣候風情，山、海、島、礁、巖、寺、花、木、橋、建相互映襯，風景秀麗，氣候宜人，僑鄉風情、閩臺習俗、海濱美食、異國建筑融為一體，景觀都屬于一流，顏值對得起“海上花園”美譽，可以說這里是全國環境最好的城市之一。
但發現廈門的消費水平并不低，可能和它是旅游城市有關。但在房價上似乎更高，廈門國際中心附近的一小區均價達到了7萬一平。據統計數據顯示，7月份思明區房價為59108元/㎡，湖里區房價為52230元/㎡，海滄區房價為36186元/㎡，8月份廈門市二手房均價為46941元/㎡，環比上漲1.46%，同比上漲31.29%，房價直逼一線城市的深圳。可廈門市2016年GDP僅為3700多億，城鎮居民人均可支配為46254元，也就是說一平方米的房價相當于市民一年的人均可支配收入，這個房價可謂非常高。
然而，為什么廈門房價這么高呢？
首先，廈門市住宅土地供應不足。雖然廈門市面積偏小，僅為1700平方公里，常住人口不足400萬人，但與深圳1997平方公里、常住人口1190萬相比，人口密度沒那么大。但房價直逼深圳的主要原因是，近些年住宅土地供應不足，很多開發商長期拿不到地，導致廈門樓市長期處于供不應求狀態，房價自然會上漲。
其次，廈門氣候、環境宜居，幸福指數高，適合養老。因此，廈門是一座人口凈流入城市，目前廈門戶籍人口僅為220萬人，近一半的外來人口。這些外來人口對房子的需求，使得廈門樓市供應更為緊張，推動了房價的上漲。
第三，福建人對置業的偏愛和對廈門的看好，使得他們熱衷于在廈門買房。福建人對買房置業有著傳統的偏愛，再加上他們認為廈門是個好地方，是福建省級別最高的唯一的副省級城市，在這里投資房產不會貶值，所以都希望在廈門買房。據統計數據顯示，廈門房地產銷售中，70%為外地人。可見，廈門房價不是由當地工薪階層決定的，而是由全省乃至全國富人引導的。
3.廈門房價下跌原因是什么
8月3日報道，上個周末我又去廈門出差了，所以順便對廈門樓市做了點了解，不聊不知道，一聊嚇一跳，廈門地價相比2016年已經腰斬了！2016年的地王有的不敢開盤，有的只能揮淚虧本甩賣，廈門島內那個寸土寸金，房價只漲不跌的神話也破滅了，相比2017年3月高峰期，島內每平米已經下降了1萬-1.5萬/平米，島外下跌6000-1萬元/平米。
據中介們說，現在房價但凡不降到2016年10月份的價格，就別想成交，高位沖進去的投資客，因經歷著煎熬，大套的都要虧上百萬，小套的至少五十萬，但因為限售又不能割肉。廈門湖里區的一個中介告訴我，島內房價普遍跌了1-1.5萬/平米，島外跌了6000-1萬/平米左右。
環廈門島出橋頭位置的島外普遍也降價1萬左右單價。廈門這邊二手房掛牌價和實際成交的價差會比較大！議價空間較大，基本能成交的價格，客戶都會參考2016年10月份的價位，高于2016年底的價格都很難成交。
比如湖里區枋湖，普宅，新景龍郡，2015年次新房，86平米，在2017年3月份高峰期賣到598萬元，單價6.95萬/平米，今年同戶型成交在460萬左右，5.35萬/平米，單價下降了1.6萬元/平米，降幅達到了23%。老破舊更加不抗跌，枋湖新村，83平，樓梯房，2000年建成，高峰期成交到380萬，現在降到290萬。
2017年12月31日過后，廈門房產過后不能避稅是房價下降的很大原因，另外首付款提高了，次新房2017年3月份一次性漲了一萬五到兩萬的單價，調控后就慢慢降下來了，到現在全部跌回到原點。但島內的豪宅還是很堅挺，真正的有錢人不會受到調控影響拋售，畢竟好的房子是稀缺的。
但島外的豪宅卻有所降價，因為島外供給量較大，產品有競爭壓力，不具有稀缺性。集美區的一個投資者說，他平常接觸到很多投資客，現在大套要虧一百萬才能出手，小套要虧五十萬才能賣掉。
但有的如學區房，地鐵房，優質樓盤，降價20%，立馬就可以成交，說明需求還是有的，無非是被限購了，或者是價格太高了，但現在成交多是400萬左右，兩房，小三房成交居多，還有一些高端豪宅，1000萬以上，陸續都有成交，兩級分化。當然并不是廈門所有房子都在大跌，學區房，高端豪宅，價格浮動比較小，一旦有降價，很快會賣掉，廈門有錢人還是比較多，豪宅是追求生活質量，學區房又是硬需求。
2016年廈門一手房成交量309萬平米，廈門二手房共成交了65170套，同比上漲38%，其中二手住宅成交51785套，成交面積500萬平米。是近幾年成交的最高峰。
相比2016年的成交量，目前廈門的成交量已經跌入了谷底。根據廈門房地產聯合網數據中心的監測，2018上半年廈門二手房共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。
其中，二手住宅共成交6465套，月均成交約1077套。但從住宅的成交量來看，3、4、5、6月，是逐月增加的。
據中介說，成交量回升主要是改善型需求和首次置業的剛需，以及廈門周邊的剛需客戶，投資客基本上已經絕跡。從安居客的二手房價格曲線圖來看，廈門房價確實下降了，就拿均價來說，跟去年10月比，都下降了3000元/平米，所以島外的個盤只會多不會少。
集美區的一個中介認為，廈門房價下跌，第一，主要是之前泡沫太大了，*府嚴打，開完金磚會議后，利好消失，調控嚴格，市場擠水分，觀望情緒濃厚，買漲不買跌，成交量下滑厲害。第二，廈門限購后，戶口沒法操作，周邊的各市的人都失去了購房資格。
廈門高房價已經對實體經濟產生不利影響，人口出現近二十年來少有的凈流出現象，當然目前從統計上還看不出來，因為2017年廈門總的常住人口還是增長了9萬人，不過結構上島內人口確實是減少了。2018年7月2日，廈門出讓五幅商住地塊，起拍價降至1.7萬-1.8萬/平米，而一個月前，海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2.5萬/平米創出新低，沒想到僅僅一個月，地價又降了30%。
這五塊地，都是底價或低溢價成交，就這樣拿地的除了金地都是國企和央企，而金地也只敢參股，這塊地位于翔安南部新城，靠近隧道口，18950元/㎡的樓面地價與融僑鉑樾府38345元/㎡的樓面地價相比，這已經是腰斬！2016年地價3字頭，2017年2字頭，2018年1字頭，一年下一個臺階，廈門只能默默流淚，黯然神傷，心里滴血，又不能放松調控，又想多賣點地賺收入，不然基建投資哪來那么多錢啊。據廈門一個央企跟我說，廈門市有關部門跟開發商私下打招呼會放松限購，鼓勵開發商拿地，要不符合條件的購房者直接簽合同，網簽的時候會直接給他們簽，但沒有正式發文，開發商也不買賬，也不敢去拿地。
因為一般的民營房企沒什么錢了，大的房企又要考慮到融資成本的問題，地價就算回到1字頭了，也要看他們廈門當地分公司的項目賣的好不好，有沒有錢去買地啊，現在廈門島外的去化這么慢，2016年拿的那些燙手山芋地王還不知道怎么辦呢，哪敢輕易去拿地，國企嘛跟*府都是一家人，總要給點面子去托市了。房企也跟我們普通老百姓一樣，瘋狂的時候腦子進水，大家都去搶地，地價跌了反而不敢買了，也是買漲不買跌。
而一般地王出來后，開發商不會虧本賣，地價都這么高了，房價只會更高的言論就會占據輿論主導，也會成為售售。