榮觀房產網1.請問香港,日本等地方出現過炒房潮,然后90年代出現泡沫,為什么現
其實不是房價高了，是錢越來越不值錢了。
聽起來現在100萬很多錢。可是以前工資幾十塊。
現在好幾萬一個月在大城市很多的。試問以前幾十塊錢的購買力和現在一萬的購買力呢。
以前我還記得我小時候大米只要1塊錢一斤，現在在上海超市都是4元5元一斤的米，還都是拋光的。其實房子還是那個房子。
看房價漲跌還是要看貨幣*策，在寬松貨幣*策和負利率的情況下，一般房價都是漲的。看中國的房地產市場不能光看供需，要結合*策，要知道中國的*策還是很牛逼的，還有貨幣增速，銀行信貸各方面。
還有。房產泡沫破了，整個的經濟都會不好，不是對老百姓有利，以前的農民還可以有地重，你想想一個國家的經濟不行了，到那里去找工作，錢又不值錢。
唉，你還是想的太簡單。
2.香港房地產泡沫破裂的原因
20世紀90年代初，香港經濟經過幾十年的快速發展，累積了大量財富。
1990年與1970年相比，香港銀行存款增加了81倍。財富的積累使當時香港房地產市場的需求極其旺盛，而每年50公頃的土地供應量更使房地產價格易升難跌，房地產市場成為“資金市”，各類資金以及銀行貸款都投入到房地產市場，造成房地產價格狂升不已。
這種暴炒房地產的行為本可通過*府調節而加以適當控制，但當時處于“后過渡期”的港英當局，泡沫主要著眼于*治問題，根本無心他顧。而香港全社會也樂此不疲，房子倒來倒去不斷升值，經濟不斷吹脹。
香港樓市泡沫的形成，既有經濟本身的因素，也是特殊歷史時期下的產物。 據專家粗略估計，20世紀90年代前7年的房地產和股市泡沫，一共為香港帶來約7萬億港元由“通貨制造”的額外財富，相當于香港在這7年間生產創造出來的本地生產總值的總和。
也就是說，1997年以前香港由生產創造和通貨創造而產生的財富造就了經濟的表面繁榮。 香港回歸的第二天亞洲金融危機發生。
在金融風暴的猛烈沖擊下，香港經濟泡沫應聲而破，房地產價格急速回落，社會財富大量萎縮，香港由此進入經濟的衰落期。據專家計算，從1997年10月到2002年年底，5年的時間里香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港生產創造的本地生產總值還要多，也超過1997年前7年因房地產和股市泡沫上升而增加的財富總量。
香港樓市泡沫破裂的主要原因 此間專家認為，造成香港房地產泡沫破裂的原因很多，但主要有三點。 一是經濟結構中房地產比重長期太大、依賴性太強。
香港地域狹小、寸土寸金，“需求拉動”香港房地產長期在經濟中“獨占鰲頭”，與制造業和金融服務業“三足鼎立”。 到1997年時，房地產以及相關行業的增加值，占香港GDP的比重已超過四成，整個經濟活動幾乎都圍繞著房地產業而轉。
財*收入則長期依靠土地批租收入以及其他房地產相關稅收。房地產投資長期占固定資產總投資的2/3。
房地產股歷來是第一大股占港股總市值1/3，股票和房地產價格“互相拉扯，榮辱與共”。 房地產和銀行業也互相依賴，房地產開發商和居民住宅按揭始終占銀行貸款總額的30%以上。
二是長期采取高地價*策，造成地價和房價長期上漲太快。1984至1997年香港房價年平均增長超過20%，其中1990至1994年“豪宅”價格猛漲了6倍，甲級辦公樓價格猛漲2.5倍，沙田等非市中心的中檔樓盤價格猛漲近3倍。
房價中位線長期是居民收入中位線的8倍以上，不少年份為4倍甚至更高。房價大幅度上漲后，居民還貸壓力巨大，很多居民從每月收入40%用于還貸上升到60%甚至80%。
20世紀90年代初期，香港中環、灣仔、尖沙咀等中心區域每平方米房價已經高達10幾萬港元，元朗、屯門等新鎮地區每平方米房價也要3至4萬港元，而大部分居民年薪卻只有10幾萬甚至不到10萬港元。 三是房價上漲太快形成巨大的“財富效應”，炒樓成風。
房價上漲太快之時必是炒樓成風之日，炒樓越烈也就說明離泡沫崩潰不遠了。由于地少人多資本集中，香港房地產投資回報率長期比世界其他主要城市高2至3倍。
在房價狂漲的時候短期炒作更加有利可圖，轉手之間就可以賺20萬、50萬港元。 當年的香港房地產泡沫屬于典型的房地產投資泡沫。
當初的香港，房地產價格持續飛漲，人們寄希望于一種虛無縹緲的預期，一個勁兒地置房投資，甚至當月租金收入低于月供時也不例外。 最終的結果是，金融危機致使經濟泡沫破滅，房屋租賃市場需求一路下降，房租收入與月供差距日益拉大……香港樓價從1997年最高峰開始持續下跌，到非典時期累計跌幅已達65%，港人財富蒸發了2.2萬億港元，平均每個業主損失267萬港元，負資產人數達到17萬人。
3.香港的房價為什么那么貴
香港的房價貴的原因：
1、收入跟房價沒同步上漲。：人們覺得香港房價高，是因為香港人平均收入的增加并沒有與房價的上漲同步。在香港這種城市，房價不必反映大部分居民的購買力，它對應的是“用家”。
2、供應量超少，供需比例不到1%。
從市場供需來看，香港房子的買家也不可能是所有居民。香港每年的新房供應量只有約20000套。這個數字在曾蔭權年代更低，年均10000套左右，最低曾至8000套。但香港有250萬個家庭，供需比率還不到1%，或者說，只要不到1%、甚至0.8%的家庭買得起，也就可以了。即便按照這個比率，也會有20萬到30萬個家庭買房，但只有2萬套的供應量。
3、香港的房子是賣給投資者的。
或許應該這樣說，現在的房價的確很多人買不起，但這個“很多人”之外的人數，也絕對可以把新增供應量給消化掉。更何況，現在香港的房子，很多甚至也不是賣給“用家”，而是賣給投資者的。所以，現在香港的房價反映的其實是投資者的偏好和實力。投資者考慮最多的，不是房子的實際用途，甚至不是運營用途，而是值不值得進行資金配置。如果投資者現時的偏好是房產，那就會有大量資金涌入。
4、各投資產品中，香港房產回報率最高。
從歷史經驗上看，在黃金、債券、股票和房產之中，投向香港房產的資金回報率是最亮麗的。得手后的投資者們覺得自己是高手，會有成功的路徑依賴，于是會再加碼。
5、高收入人群足以吞掉新房供應
另外一個誤區，是人們總將房價與收入增長掛鉤。房產是投資性商品，而不是消耗性商品。消耗性商品當然要看新增收入的情況，收入增加，大家會吃好用好一點，否則就節儉一點。房子有投資功能，房價反映的是人們積累財富之后，再進行配置和轉換的結果。
4.為什么香港的房價會那么的貴
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香港的土地一點都不少
有人說香港彈丸之地，承載了如此之多的人口，房價必然上漲。地少人多會導致房價上漲這個邏輯支撐了日本的上一輪房價大泡沫，已經被證實為偽命題，而人口密度比香港還大的新加坡，多年來房價始終平穩，更是徹底的證明這個論斷是錯誤的。更有利的證據是，香港的土地一點都不少，只是都沒開發而已。
根據目前的數據來看，整個香港的土地，目前有接近80%尚未開發，這些土地如果不用于商業和工業，全部造成住宅，每提供1%的土地，可以解決100萬人的置業問題。至于有些人拿香港多山，丘陵地區開發困難說事，認為這些土地不能開發為住宅。我想說的是這話簡直太業余了，中國目前的土木技術，上能平山下能填海，香港如此之高的房價，就算是喜馬拉雅山，開發商都能給你挖平了。
目前的現狀是，香港一方面房價暴漲，一方面仍有大量的儲備土地和閑置土地，全香港1100余平方公里的土地上，僅郊野公園就有400多平方公里，而與此同時，香港人均居住面積16平米，大量香港人居住在鴿子籠里，住房痛苦指數全球第一。
為什么香港寧愿房價這么高也不增加土地供應，下文會有仔細分析。
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香港人多也不是房價上漲的理由
很多人說，香港人多啊，且人口持續涌入，所以房價必然上漲。但是其實，100年來，香港的人口始終的爆發式增長的，但是歷史上香港的房價從來沒有成為人民的沉重負擔，香港的房價實際上是最近一二十年開始暴漲的，但是與此同時，最近十年香港的人口增速卻是是歷史上最慢的，所以人口持續增長是導致香港房價上漲的論斷站不住腳。
我們可以看到，香港自開港以來，人口從0開始始終持續增長，建國以來增長速度維持恒定，基本就是20年翻一倍的速度，這個人口流入速度是很恐怖的，這和香港金融中心的地位是分不開的。但是這個不重要，重要的是，我們知道香港的人口流入是一種常態，而不是突然發生的意外，那么為什么以前的房子沒人喊貴，現在的房子人人喊貴，這就有問題了。
5.需要幾個房地產泡沫造成經濟崩潰的較詳細案例
從1985年香港房地產市道復蘇算起，到1997年房價則上升了近10倍，并且在1997年到達頂點后，泡沫開始破滅，樓價一路下跌，至2003年年中香港樓價已下跌70%左右，導致大量負資產——持有物業的市場價值已經跌至按揭金額以下——人士產生，給香港經濟帶來嚴重的負面影響。
這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復蘇的跡象。 1997-98年金融風暴的“尾巴”在香港掠過，威力無比。
由于香港采用了固定匯率制度，內部成本和價格結構無可避免地向下調整，造成不少痛楚，資產價格大幅下跌，本地生產總值下降，失業率上升等。盡管香港經濟基本因素維持穩健，但上述形勢正為炒家營造了發動攻擊的有利條件。
1998年夏天，香港的貨幣和金融市場果然受到嚴重的投機沖擊，金融體系的健全受到威脅。到1998年8月，特區*府毅然在股票和期貨市場上進行了一場具爭議性的干預行動，擊退了炒家。
在這次入市行動中，特區*府購入以當時市值計約150億美元的香港股票。到1999年9月，該批股票值已升值至260億美元，也保住了港元的聯系匯率制度，但是，香港投資者卻蒙受了巨大的經濟損失——戶均損失達到250萬元港幣。
許多家庭因此破產，萬劫不復。 1997-98年金融風暴襲來，在全球經濟一體化的壓力下，經濟架構及社會現狀出現實質改變，知識經濟使以往的商業模式新陳代謝大大加速，很多人感到自己的生活、投資及職位越來越不受保障，貧富懸殊、社會分化、工作及生活方式改變等問題亦令他們感到不安。
香港金融管理局總裁任志剛認為，令香港人之中出現大量物業富翁和其后出現數以十萬計的負資產家庭，很大程度上是因為整個區域的經濟結構轉型和變化所致。 這些年，筆者跟各個層面的香港人打交道，他們中一部分人似乎仍然未能從資產爆破的震蕩中恢復過來，并產生了一種非常負面的心理狀態，香港評論家稱之為“資產泡沫爆破癥候群”，其特征是為當前的處境和問題，跟香港人接觸發現，普遍都有一股子氣，應該說是一股怨氣，那就是需要尋找替罪羊。
*府、公營機構、企業、銀行、傳媒、內地新移民，上海、新加坡與香港爭奪亞洲金融中心地位，甚至鄰近地區的崛起，都成為香港人埋怨的對象。1998年以后，香港人的自我形象愈來愈低落，社會氣氛愈來愈意氣用事，二者相互交織，逐漸形成惡性循環，長此下去，香港社會的動力，會在內耗中消磨殆盡。
香港總面積只有1078平方公里，人口超過700萬，能夠開發利用的土地不到總面積的30%。所以香港*府一直非常謹慎地沿用較為嚴格的土地供應*策。
在香港，對于房地產，人們通常稱之為物業（Property），在美國，當地人則稱之為住屋（Home），物業和住屋兩者所指的，其實是同樣一樣東西，都是人們居住的這個建筑空間。仍有微妙不同，“物業”一詞強調的是轉售的價值，而“住屋”一詞著重的是功能方面。
“物業”包含住屋的功能，同時也有保存財富的作用。20世紀80年代以來，曾經不斷上揚的地產改變了香港人的投資和消費習慣，有不少人傾其所有投資在房地產上。
在城市化過程之中，*府不斷建設新市鎮的一系列*策（如公共設施完善等），直接推動房地產市場走強。香港幾十年來都享有增長，主要基于過去幾代人的努力及堅定不移的信心，西方經濟蓬勃及中國持續增長亦為這個區域增添動力，每次經歷危機或金融風暴，香港社會所得的最大裨益是信心的建造。
而這種信心又體驗在房地產的興旺之上。港府每年財*預算的30%左右來自土地拍賣，*府從地稅和印花稅上獲得的收益經常在財*收入之中占據重要的比例；同時香港的大地產開發商又是上市公司，從這些公司的股票交易中*府又可間接得利。
另外，曾經火爆了十幾年的房地產不僅制造了像數家香港巨型家族企業財團，而且也催生了一個龐大的產業隊伍。香港700萬人口中，高峰時期，幾乎有接近一成人在從事著房地產業從調研到建筑到銷售等一系列工作。
不僅如此，香港銀行的主要業務也是給房地產貸款，因此銀行的贏利也和房地產有密切關系。香港的問題在很多方面都與危機前過度樂觀的心理因素有關。
在經濟持續上升的年代，人們對于物業的信心會隨著財富的儲存而水漲船高，國際游資流入帶動房地產升值，房地產升值使得人們信心倍增。其實，作為一個區域性的國際金融中心，資產價格不斷暴漲，本來已蠶蝕香港的競爭力。
香港要發揮它的金融優勢，就必須讓房地產價格降下來。 香港地產泡沫的形成與1990年代港英*府嚴控土地供應量密切相關。
1990年代初，在香港經濟蓬勃發展拉高土地需求的時候，港英*府并沒有增加土地供應量。1995年以前，香港每年私人和*府蓋的房子加起來不超過4.5萬套，遠低于市場需求。
到1996年的時候，在香港要買房，還得先花150萬港幣買一個“買樓的號”。1997年，特區*府接管香港后，為了遏制漲得離譜的房價，高調推出“八萬五計劃”，即*府每年推出8.5萬套*府補貼公屋，以不到市場價兩成的價格出售給合資格人士。
這年夏天的亞洲金融風暴，使房價一瀉千里。大傷元氣的香港私人房地產業再遭遇大量*府補貼公屋的。
6.香港房價下降的主要原因有哪些
首先，從資本面來看，港股和樓市的關系比較密切，一般是股市先變化，樓市后變化，而從去年年中開始港股就開始持續下跌，也陸續傳導到香港樓市；
第二，從經濟基本面來看，香港的經濟形勢也持續走弱，進出口量同比下跌、零售業疲軟，經濟的下行也使得人們的消費購買力下滑；
第三，從貨幣層面看，港幣貶值導致資產價格下跌；
第四，從*策來看，去年開始，港府主動調控樓市，除了強化額外印花稅、推出「買家印花稅」來遏制外來需求、投資需求和炒賣需求外，還計劃加大土地供應遏制房價上漲；
第五，從房價來看，香港房價已經經歷了長達十年的上漲周期，房價產生了泡沫，需要回歸理性。
第六，相較于香港投資，不如投資附近的東南亞地區，這里正處于新興市場，正處于價值洼地，想要資產增值升值，這里是不可錯誤的地區，如有疑問可向我詳細咨詢，希望能幫到你，謝謝。