榮觀房產網1.李翔：中國經濟硬著陸 房產泡沫破滅后會怎樣
最新公布的宏觀經濟數據進一步表明，中國的實體經濟的增速正在放緩。按照宏觀調控本意，這應該是在預期內的。但隨著調控時間的不斷延長，各方針對中國實體經濟增速放緩的擔憂也越來越多了。引發擔憂的理由多種多樣，但大家所擔心的結果確是共同的，那就是中國經濟或將無法平穩渡過轉型期，主動調控的動作可能會引發中國經濟的“硬著陸”，而非*策制定者所期盼的“軟著陸”。
在現有的各種預想的硬著陸的劇本中，最有代表性的，當屬中國房地產行業由調整開始進而引發崩潰，最終導致整個經濟崩潰。從房地產行業來分析的幾個常見視角如下：首先，在我國經濟轉型尚未成功完成之時，房地產行業的萎靡不振引發的房地產投資劇烈下滑將會直接導致與其相關的幾十個行業喪失增長的動力。更因為*府和銀行收緊銀根，地產商資金鏈緊繃，而地產商已把上游包括建材，施工等各個行業的資金轉移到自己手上，一旦最終資金鏈條斷裂，這種多米諾骨牌式的崩潰勢必會席卷這條鏈條之上的所有行業。
其次，整個地產行業的景氣程度與地方財*賣地收入息息相關，地產行業若雪崩，無異會把嚴重依靠賣地財*收入的地方*府拖入深淵。當地方*府喪失其掌控的經濟資源之時，原有的*府主導經濟活動也必將陷入停滯，相關行業隨即進入蕭條。最后，房地產價格泡沫的破滅，會帶來居民財富感的消失，使得我國內需消費受到嚴重壓制，致使我國經濟難以轉型。總之，基于以上的考慮，房價一旦持續大規模下跌，所有人都會成為輸家。
筆者不同意這樣的推斷，卻認為，如果*策應對得當，中國經濟未必被房地產行業所綁架。原銀監會主席劉明康曾在媒體表示中國的銀行業可以承受房價40%的下跌而不會引發系統性金融風險。盡管很多地產商和學者對這個數據表示了強烈的質疑，但是考慮到中國較高的購房首付比例，筆者認為，房價下跌對銀行系統的風險確實是有限且可控。
而對所謂房價下跌帶來財富效應的消失，由此可能會沖擊我國消費市場的擔憂，則需要在全國范圍的住房征信系統公布之后，方能有較為精確的評估。金融規劃有一個共識，一個家庭所擁有的第一套住房，不納入其可投資的財富范圍。也就是說，影響居民今后的生活水平的投資和消費決策，所依據的財富條件，并不考慮居民已有的第一套住房。覆蓋全國的居民住房信息征信系統的建立，將為我們科學的分析和*府后續調控*策落實提供全面堅實的決策數據支持。
如果中國的大多數居民的住房并不是用作投機而是以自住為主，那么房價下跌，打擊的就是以投機為主的市場需求。這樣對整個社會而言，由于相對收入較低的群體的邊際消費傾向要遠遠高于高收入群體，那么我們可以期待的是，房產價格下降帶來改善性住房需求的增加。照此判斷，則房價下跌帶來財富效應的消失，應該不會對居民的消費帶來十分顯著的沖擊。
另外一種情況，如果中國的房產市場確實已經變成了以投資為主導的市場的話，則*府就非常有必要利用財*稅收的轉移支付功能，盡快出臺相應的稅收*策，按照*府的*策本意，盡力促使住房市場向著消費品屬性起主導作用的方向發展。正如日前住建部姜部長所說的那樣，全國聯網的信息系統的構建是下一步*策出臺的前提和基礎。相信*府會在掌握全面信息的基礎上，做出正確的決策。中國的社會的貧富差距的進一步拉大不僅是我國構建和諧社會的巨大障礙，更是激發階層矛盾，引發不穩定因素的導火索。堅持不懈并不斷加大力度解決這個問題，是我國避免滑入中等收入國家陷阱，避免拉美化的關鍵所在。
至于中國是否會重蹈日本房地產泡沫破滅之后，經濟陷入幾十年停滯的覆轍的擔憂，筆者的觀點是，中國經濟調整之窗口還未關閉，如果*策運用適當，應該是可以避免這樣的危險的。面臨外部經濟條件巨大不確定的時候，****在APEC的講話再次強調了中國的問題在增長中解決，凸顯了中央決策層對經濟增長的重視。而對經濟增長，決策層如今在漸漸形成一種新的認識：此“增長”不是2008年美國次貸危機來襲之時，用四萬億*府投資去刺激經濟產生的彼“增長”。
國家新興的產業*策和調整經濟增長方式的一系列舉措，已經使得依靠投資拉動、密集型資源注入、追求GDP快速增長的“舊瓶”，無法承載拉動中國經濟新增長模式的“新酒”。無論如何，這種新的經濟“增長”是以催生若干嶄新的行業，而不是重新投入以房地產行業作為戰略產業的舊有范式。如果我們能盡快闖過這一關，在適當的產業和財稅*策支持之下，隨著舊的行業產能和資源向新興的行業轉移，中國的經濟結構就能得到進一步優化。（作者系英國約克大學金融學博士，現任教上海大學國際工商與管理學院）
2.房價暴跌究竟有多可怕
答：后果一：銀行紛紛倒閉，經濟急劇衰退如果房價急跌，銀行是最大的受害者。根據權威數據判斷，房價下降30%銀行將增加1萬億元的壞帳，可以肯定，房價急挫的結果將是金融機構的噩夢，與此帶動資本市場的估價，房價下跌就是下挫30%以上，銀行就會受巨創，一旦銀行倒閉，國家金融崩潰，國家經濟急劇衰退，中國經濟將要重建。
后果二：國民經濟通脹急劇轉為通縮，經濟硬著陸房價的急劇下跌，除了打擊開發商本身外，將嚴重打擊投資者對地產投資的信心，消費者的信心也會受到挫傷。鑒于地產在中國經濟中所占的比重，經濟會從嚴重通貨膨脹急劇轉為通貨緊縮，導致經濟的硬著陸，中國經濟將進入蕭條期。
后果三：房產投資者資產縮水，引發社會大動蕩如果房價急劇下跌，房產投資者的資產將會大幅縮水，大部分人是以貸養房，房價下跌幅度深，房產又不能快速套現，跳樓的人將不在少數，而這部分人在社會的影響力是巨大的，他們的利益受到損害，將引發社會的大動蕩。
后果四：住房保障體系無法正常實施房價急劇下跌，必然導致土地價格下跌。目前*府將為低收入者實施的建設保障型住房與限價房，主要財*支出由地方*府統籌，支出本來就十分困難。而地價的下跌，斷了地方*府很大的。一旦銀行倒閉：后果一，大部分人是以貸養房，斷了地方*府很大的財*來源，而這部分人在社會的影響力是巨大的，房價下跌就是下挫30%以上，就是財*收入與地價有著密切的關系。鑒于地產在中國經濟中所占的比重，將引發社會的大動蕩：銀行紛紛倒閉，導致經濟的硬著陸，國家金融崩潰：房產投資者資產縮水，經濟硬著陸房價的急劇下跌：住房保障體系無法正常實施房價急劇下跌，支出本來就十分困難，保障性住房的建設將又進入僵局，經濟急劇衰退如果房價急跌，住房保障體系將難以為繼，銀行是最大的受害者，房產投資者的資產將會大幅縮水，與此帶動資本市場的估價，房價急挫的結果將是金融機構的噩夢，他們的利益受到損害，中國經濟將要重建。根據權威數據判斷，必然導致土地價格下跌，消費者的信心也會受到挫傷。而地價的下跌，房價下降30%銀行將增加1萬億元的壞帳，中國經濟將進入蕭條期，跳樓的人將不在少數，房產又不能快速套現，可以肯定，銀行就會受巨創，將嚴重打擊投資者對地產投資的信心。
后果三，國家經濟急劇衰退，主要財*支出由地方*府統籌。
后果二，引發社會大動蕩如果房價急劇下跌：國民經濟通脹急劇轉為通縮。目前*府將為低收入者實施的建設保障型住房與限價房，除了打擊開發商本身外，經濟會從嚴重通貨膨脹急劇轉為通貨緊縮，房價下跌幅度深。
后果四。這也形成了一種怪局答
3.房價暴跌之后會帶來哪些驚人的后果
1。
銀行受重創，波及房奴和剛需族房地產貸款占商業銀行總貸款的20%，房價一旦暴跌，銀行必定會受到巨創。在這種情形下，銀行貸款審批或將更為嚴格，提高首付款比例，減少利率優惠。
2。房企紛紛申請破產，到處是爛尾樓，房價暴跌，對于房企，尤其是沒有強大資金做支撐的中小企業來說，無疑會帶來致命打擊。
為了降低損失，這些房企會申請破產，到時，會出現大量的爛尾樓。 3。
無數人下崗失業，作為中國經濟的支柱產業，房地產業及上下游涉及范圍廣，解決了無數人的就業問題。 4。
經濟硬著陸，引發經濟危機，房價的急劇下跌，還會嚴重打擊投資者對地產投資的信心，促使國民經濟通脹急劇轉為通縮，導致經濟硬著陸，經濟蕭條，財富差距更加懸殊，從而激發社會矛盾。 5。
離婚和結婚的都在增加離婚登記處前人頭攢動，此前不敢離婚是因為擔心房產問題，房價暴跌后，這種擔心已經不復存在了，所以離婚率上升。于此同時，另一面，無數戀人又不約而同走進了婚姻登記處，因為男士終于買得起房子，過了丈母娘這一關。
4.中國經濟被房地產綁架,經濟會硬著陸嗎
2012年世界主要經濟體將在反周期與再平衡中艱難抉擇，*治謹慎與經濟保守將會共存，溫和的增長與溫和的變革將成為重要選擇。
對于歐元區而言，債務危機不僅僅是主權國家的信用危機，更牽涉到歐元生存問題。如果對歐洲未來抱樂觀態度，那么可以認為歐元區最終會為保衛歐元而戰，因此，債務危機的解決僅僅是時間問題。
雖然財*緊縮會成為歐元區主基調，但也可期盼通過制度變革來實現統一財*紀律的目標。 中國經濟進入低增長階段，但在社會危機四伏背景下，中國也不得不啟動*府改革，以適應經濟轉型和社會變革需要。
目前中國經濟出現下行壓力，反映為企業盈利減少、投資下降，也表現為民營企業出現生存危機。當然，股市對悲觀預期的闡釋更加明了，股指不斷下跌，大盤重心拾階下行，投資者幾近崩潰。
考慮到貿易順差難以持續，外匯占款已現負增長，此時即便*府不再調控房地產，房地產市場的中長期拐點已經顯現。在庫存不斷增加，資金持續短缺狀況下，房地產投資減速不可避免。
就房地產而言，“硬著陸”正在成為現實。那么問題的關鍵是，房地產“硬著陸”是否意味著中國經濟也會重重摔到地上。
長期以來，房地產在經濟構成中占據重要位置，不僅產業鏈長，就業廣泛，而且地方財*收入也主要依靠房地產的各種稅金和土地出入收入。這樣看，房地產的加速落地，自然影響到經濟全局。
面對房地產窘境，中國*府采取的對沖措施是加速保障房建設，這在投資及建筑業上下游拉動方面都會產生積極作用。保障房問題在于資金如何獲得，地方*府積極性怎樣調動。
地方*府積極性不是問題，官員積極性取決于利益，不僅是經濟利益，*治利益更為重要，因為沒有了位子，就不會再有任何利益。所以，采取行*手段推動保障房建設能夠解決*府問題。
資金是個大問題，金融創新就顯得至為重要。但以中國國有金融占主導的市場體制看，如果*府真要解決這些問題，它就不會成為問題，如發行保障房債券等。
一旦涉及到債務，問題又來了。此前巨量*府投資產生的地方債務風險如何化解？從*治經濟學角度看，結論并不悲觀。
地方債務的解鈴人不是地方官員，而是中央*府。理論上的債務危機不一定會在現實中發生，這是因為中國沒有*府破產制度。
中央*府要解決地方債務問題易如反掌，就像把錢從左口袋掏到右口袋，最無奈時，還可以將地方國有資產重組，當然這會犧牲納稅人和股民的利益，不過債務危機終不會全面爆發。 如果以樂觀的態度去看中國經濟，就會發現，房地產泡沫破裂是好事情，這將徹底改變中國經濟的結構和社會價值觀，有益于經濟長期穩定增長。
如果房價出現大幅下跌，經濟或蒙受短期影響，但也會刺激新一輪房地產消費需求，如果能夠快速消化庫存，就會帶動新一輪房地產投資。既然認定房地產供求失衡，就有理由相信強大購買力會刺激新一輪房地產開發投資，只不過房地產暴利時代結束罷了。
出口下降也是制約增長的重要因素。但理性觀之，就可發現正面效應，即出口下降，順差減少，貨幣供應增速得到抑制。
這一方面抑制了通脹，化解泡沫經濟風險，另一方面則促進經濟結構轉型，讓中國經濟被迫轉向內需主導。經濟結構開始質變，也預示著*府管制被迫放松，經濟增長由*府主導漸變為消費者主導。
從*府投資主導過度到消費者需求主導，在經濟增長方式漸變過程中，勢必倒逼*府改革。因為要讓消費者和廠商決定產出，就必須讓消費者和廠商自主決策，這要求*府放松管制，增加市場自由度。
因為，需求既取決于消費者的可支配收入和消費傾向，也取決于于企業能否提供好的商品。若讓市場增加供給，除了減稅，還必須放松*府規制，鼓勵民間資本進行實業投資。
由此看，不該對*治改革持悲觀態度。*府放松管制，減少微觀干預，看起來似乎僅僅是*府改革，但隨著*府邊界縮小，官員尋租變得困難，市場的力量就會逐漸恢復。
減稅導致財*收入增速下降，預算變得吃緊，而同時民生保障呼聲日漸高漲，在預算方面就會體現為*府與民眾的博弈日益公開，那么*府若就此時機實行預算改革，規范*府支出，推動預算陽光化和民主化，就會促進*治民主化向前走一步。 中國經濟問題很多，但GDP目標已經讓位于就業目標，由于勞動供給顯現“劉易斯拐點”，當前失業問題并不突出，這讓經濟下滑變得并不可怕。
為擴大就業，*府鼓勵發展服務業，鼓勵實業投資，這都會建立內生增長動力。 細心的人會發現，“十七大”報告中，曾經有“增加居民財產性收入”的說法，而在今年中央經濟工作會議中，則強調“努力營造鼓勵腳踏實地、勤勞創業、實業致富的社會氛圍”，這標志著執**對經濟本質認識的轉變，也預示著房地產“硬著陸”不可避免。
房地產“硬著陸”并不就是宏觀經濟“硬著陸”，經濟下行恰恰是宏觀調控的結果。有理由相信，結構轉型會讓中國經濟進入低速穩定增長時期。
2012年，中國將迎來溫和的增長與溫和的變革。