榮觀房產網1.日本房地產泡沫是怎么回事
這問題..樓上的回答都沒有說到前因..
80年代起..日本對美國的貿易每年都出現大量的出超.電子產品如電視機.隨身聽.音響.以及各種電機方面的工具機.出口到國外賺取高額的收入..在美國及歐洲國家的壓力下..80年代晚期.日圓大幅升值.很短的時間里升值了5成.
當日元大幅升值后.日圓的價值提升.購買力道變的很強..什麼進口貨物都變的非常便宜..整個日本.似乎覺得什麼都買的起..房地產也急速高漲..整個日本社會{在80年代晚期}對經濟.與工業出口信心十足.此時.很多企業和民間開始將資金投入不動產..若是資金不足就像銀行貸款..甚至很多企業.為了擴大基地.向銀行超額貸款..
在大約1990年時..曾有不動產業的專家推算..日本整體房產的價值竟然可以買下4個半美國整體的不動產價值..：90年起.日本的不動產達到了最高點..房價再也上不去了..但是很多企業和個人卻已經向銀行貸款了很多金錢..
由於..前幾年日圓已經大幅升值.升值后的日圓.造成日本出口報價變的很貴.不具競爭優勢..出口開始明顯衰退..當不少企業在出口市場上接不到訂單時.企業賺不到錢.也造成無法還銀行貸款利息..此時.問題開始引發.并且連鎖效應發生..
由於.太多企業欠銀行錢..而房地產價格已經上不去..銀行接收還不起貸款的企業資產..一定要拍賣那些房產.拍賣價.不如預期.銀行大虧..案子很多..銀行被拖累..信貸控管管理不良的銀行.甚至有倒閉的危機。當新聞一報導.造成人心惶惶..欠銀行大量貸款者.害怕.自身亦成為一份子.於是也想賣房產來還貸款.此外.有些銀行.也怕被借款客戶拖累.於是開始催收資產..各方壓力傾巢而出..房產市場兵敗如山倒..
我已經盡量說得簡單明了了.希望你能了解涵義..
2.日本的房地產泡沫是怎么一回事
日本的房地產泡沫
1985 年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。
為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融*策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。
美元貶值（大量增發美元）后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。
受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，于是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。
到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。
到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從后果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財*危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。
人們常稱這次房地產泡沫是 “二戰后日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。
3.日本房市泡沫是怎么回事
1985年"廣場協定”簽訂后。日元大幅升值，從1985年的241:1變到1995年的94:1，由于日元的升值，以日本貨幣計價的資產收益率提高，大量外資涌入，由于日本是以出口為導向的國家，日元升值對其影響重大，為保持國民經濟的增長，日本主要采取了擴內需的財**策，下調銀行利率，由于利率長期偏低，貨幣供應量增長超過10%，大量貨幣不是投入到生產領域而是成為不動產投資，炒作的動力。
1986年日本土地價格陡然上漲，東京都中心地區商業用地價格變為1983年的350%，住宅價格增長300%并一直持續到1991年，1990年日本土地總值達15萬億美元，比美國土地資產總值多4倍，相當于當年日本GDP的5倍多，與此同時日經指數翻了兩倍多，股票市值從224.2萬億日元增加到890萬億日元，增加了4.7倍，是當年名義GDP的2。23倍。
1989年日本銀行上調貼現利率，金融市場呈現收縮局面。股價地價暴跌，1992年日經指數相比1989年最高峰下降了62%，房地產價格從1991年開始下滑，以1983年為基準，商業用地價格從最高峰的350%下降到96.3%，住宅用地從300%下降到135.4%由于泡沫的破裂，日本經濟受到重創，一直低迷不振。
全是我自己打的，希望給個好評
4.經濟問題,日本當年房價大跌的原因是什么
東南亞當年的經濟危機是美國華爾街的大佬們由索羅斯為首的炒家惡意炒作，日本的房價大跌當然和日本的經濟有關系，當年日本電子業和汽車制造業相當的發達，東芝，索尼等數不清的大公司，那時的效益非常的好，所以就業率就高工資也高，后來中國崛起了，日本的企業和日本本土的就業率等問題就一年不如一年，人們看淡了市場當然就拋售了預期很高的房產，股票等了，就和現在的中國一樣，房價之所以高的離譜，就是因為大家預期中國的經濟會非常的好，如果大家預期經濟不好的話，失業率增加，當然也不會去買房子，之所以敢去買，敢去炒，就是因為預期，經濟的泡沫，實際就是對經濟的預期太好了，于是整個的國家都感覺浮躁，沒有人想老老實實的去做實業，都想炒作一把，而炒作是需要資金支持的，而實業跟不上，各個行業都靠炒作，沒有實際的利潤，資金當然會有斷鏈的時候，當資金鏈斷了，泡沫也就破裂了，因為沒資金了，吹不動了。誰會是最后一棒，這就得靠運氣了。
5.日本為何會出現房地產泡沫,通俗一點
土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎，日本是島國，土地的稀缺和有限顯而易見了，就拿首都東京來說東京是世界上最大的的經濟中心也是世界上擁有最多財富500強公司總部的城市，東京都人口1301萬，大東京圈人口達3670萬。
這樣的人口和經濟規模對房地產的要求顯而易見，這樣就造成房地產的價格被炒高了然后就出現投機需求，投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因。對房地產出于投機目的的需求，與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。
這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產泡沫隨之產生。有了基礎和誘因，產生地產泡沫是很正常的事。
和樓上說什么*府為了發展從百姓哪拿錢的被害思想無關，產生泡沫的基礎和誘因是因為國情和投機者。
6.泡沫破裂后的日本房產為什么值得投資
1、投資的話二手房肯定是比新房要百劃算，一般公寓的投資回報率在5%-7%左右。民宿的回報率在8-15%左右。
2、日本房子產權永久，房子都是精裝修的，使用面積不含陽臺，走廊等公攤面積。
3、日本的房產在出售時均為精裝修且按使用面積計算，以東京比較度好區域的80平米一戶建專為例，一般價格在5000-6000萬日元，約合300-400萬人民幣。大阪要便宜三分之一。
4、而且日本房產泡沫已經在90年代破滅了，目前房價處于穩定上升階段，有比較大的投資價值，
5、另外也可以增加個人海外資產配置，規避單一幣種貶值的風屬險
7.日本房地產泡沫捅破后為什么經濟上不去
日本至今都還沒有走出20余年前那場房地產泡沫的陰影。
今天我們在此做一個總結以期真實地還原當年的那段瘋狂。雖然中國目前不可能發生那樣的情況，但人類的貪婪所導致的“市場的均衡是短暫的”這一點是一致的。
日本房地產泡沫的特征：2007年底，六大城市土地價格僅相當于1991年高點的27.7%。絕對價格也只相當于25年前，也即1982年的水平； 三、房地產泡沫期間的調控*策 在泡沫期間，日本*府主要從土地*策和貨幣*策兩個方向進行調控。
土地*策調控不僅沒有效果，反而助長了房價的上漲。貨幣*策中的利率*策和不動產貸款總量控制*策效果顯著。
1、土地*策 日本*府1987年開始意識到房地產泡沫的問題，開始有意識的通過土地*策來抑制土地價格上漲。如下圖所示：到1991年為止，主要出臺了六個方面的*策。
這些*策總體是非常失敗的。 2、貨幣*策 貨幣*策包括調整利息和控制貸款兩個方面： 提高利息：在日本房地產泡沫期間的大部分時間里，銀行基準利率都維持在2.5%的超低水平，直到1989年5月，日本銀行開始加息。
此后的15個月內，日本銀行連續5次加息，將基準利率提高到6%； 控制貸款：在加息的同時，1990年3月大藏省推出了不動產貸款總量控制*策，即規定銀行對不動產貸款時，增長率不能超過其貸款總量增長率。 四、房地產泡沫的破滅 從表面上來看，在直接融資縮減的情況下，貨幣*策突然剛性收縮，企業破產猛然增加，導致內外融資環境惡化，導致土地的有效需求減少；而企業破產增加，企業前期購買土地量的72%左右被迫出售而重回市場，導致有效需求與有效供給發生扭轉，不斷減少的貨幣去追逐猛然增加的土地，土地價格因而下降。
金融加速器的逆作用加劇了土地價格下降。這是房地產泡沫破滅的直接原因。
更深層次來看，與前兩次價格暴漲不同，1986-1991年的這輪價格暴漲缺乏住宅基本需求的支撐：土地價格的上漲離不開居民的基本住宅需求，這取決于人口數量、人口年齡結構和人口的區域結構。但是到1992年，這些因素已無法支撐高漲的土地價格。
1、直接原因：有效需求與有效供給關系發生逆轉 （1）初始原因：內外融資環境極度惡化，企業在1991年的土地購買量縮減64% 股市下滑，1990年后，直接融資額按50%的速度縮減； 不動產貸款總量限制*策導致銀行貸款同比縮減85%，由9.5萬億日元降至1.4萬億日元； 1991年，破產企業增加，破產企業負債總額增長5.7倍，由1.2萬億日元升至8萬億日元； 外部融資（新增不動產貸款+直接融資）與倒閉企業負債總額的差額由1989年的35.2萬億日元，下降到1991年的0.8萬億日元，到1992年變成了-1.6萬億日元。企業所面臨的惡劣的內外融資環境不言而喻。
控制貸款*策效果非常顯著，房地產貸款增長率由1989年的30.3%，突然下降到1990年底的3.5%，成為了房地產泡沫破滅的誘導因素之一。 由于內外融資環境極度惡化，企業購買土地的能力和積極性顯著下降：1990年日本非金融法人企業購買了12.43萬億日元的土地，但1991年的土地購買額僅4.46萬億日元，同比縮減64%。
企業購買量占居民土地出售量的比重由70%下降到45%。 (2)決定性因素：被作為資產保有而囤積的土地在短期內進入市場 企業由土地的凈買入方轉變為土地的凈賣出方，成為了捅破房地產泡沫的決定性因素。
股票和土地的擔保價值隨著兩者的價格下降而下降。這導致企業凈值下降，企業被迫提前償還貸款； 企業被迫出讓股票，土地等資產以避免破產，與此同時大量的破產企業之前所抵押的土地，被銀行強制性變現。
而金融加速器機制加速了這一進程； 前期被企業大量囤積的土地被迫投放市場。 如下圖所示：從1993年企業由土地的凈買入方變成了凈賣出方，到1998年，日本企業將占1985-1992年購入土地額的55%，購入土地面積的72%。
五、房地產泡沫破滅后日本*府采取的*策 1、泡沫的代價 房地產泡沫和股市泡沫破滅，日本付出了慘重的代價。根據瑞穗證券的數據統計，1992-2004年： 日本企業和銀行處理泡沫經濟的成本約208萬億日元，年均處理成本占GDP的比重高達3.5%。
日本的實質年均GDP增長率不足0.3%； 日本法人企業經常利潤累計374.4萬億日元，特別損益-特別利潤累計111.3萬億日元，扣除有關稅收后凈利潤70萬億日元，年均5.4萬億日元，年均銷售凈利潤僅率0.4%； 日本銀行累計利潤86.4萬億日元，壞賬處理損失累計額96.4萬億日元，凈損失10萬億日元。 2、泡沫破滅后日本*府采取的外匯*策 如下圖所示，泡沫破滅之后，日元繼續升值，1995年4月底達到最高點84.3日元兌1美元。
與之相對應的是，日元計價的出口額同比下降。日本經濟增長幾乎停滯。
1995年，日美之間簽訂了反廣場協議，允許日本*府干預日元匯率。此后日元加速貶值，日本出口（日元計價）逐漸恢復，對于扭轉日本經濟衰退起到了一定的作用。
六、日本房地產泡沫的啟示 1、中國房地產不會發生日本式的泡沫 中國房地產不會發生日本式的泡沫，二者最主要的區別就是“城市化進程”。85年，日本房地產價格開始上漲的時候，其城市化率已經達。
8.日本為什么敢刺破樓市泡沫
日本*府其實并沒有做什么去刺破樓市，是樓市自己已經達到了一種不得不破的狀況了。
當時日本*府為了刺激日本的經濟發展，采用了寬松的財**策（expansionary fiscal policies），鼓勵資金流入房地產及股市。1985年，美國貨幣開始貶值，大量國外的資本逐漸開始流入日本房地產，致使日本房地產的價格迅速提升，達到美國的4倍之多。
但到了1991年，大量國際資本開始撤出日本（因為當時很多國家開始使用了expansionary demand side policies），導致日本樓市泡沫開始破滅，房價開始暴跌。
日本房價暴跌，從宏觀經濟學的凱恩斯AD/AS模型上可以看出，AD迅速向左移動，使得日本的實際輸出（real output）大幅度減少，低于充分就業（full employment）時的real output。此時，因為日本所需要的real output減少，工廠就不需要生產這么多的商品（goods and services），打來了大量的失業，直接引發日本財*問題，進入經濟衰退期（recession）。
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