榮觀房產網1.在國家嚴厲的調控*策下,為什么房價還在上漲
現在有點諸侯割據，地方*府要GDP，房產商要暴力，百姓要安居。
最倒霉是百姓。總理的話都當耳邊風，房產市場可以經歷房價和數量兩種泡沫。
近代大多數房產泡沫都是房價泡沫。上世紀80年代，東京房價猛增，供應卻沒有相應上漲。
上世紀90年代，香港房產市場也遭遇類似情況。房產市場易產生價格泡沫，因為一些獨特因素限制了供給的反應速度。
首先，房產建設與*府管制息息相關，與其所在社區關系尤其密切。成熟社區中，通常規定新建樓房不得超過一定高度和密度。
因此，這類社區實際上不可能迅速提高供給。其次，基礎設施建設耗時較長。
缺乏土地通常與基礎設施稀缺有關。基礎設施建設很費時間。
房價高時，假使資金充足，人們也對基建持謹慎態度，不敢一哄而上，擔心費時費力的基建結束后，房價已然回落。因此，即使在較長的一段時期內，房產供應也可能無法對漲價作出反應。
房屋數量泡沫比價格泡沫少見，而且持續時間不長。出現房量泡沫時，供給增加，房價遭遇下行壓力。
此時僅需增加貨幣供應，就可穩定房價。房量泡沫有時為建設泡沫，但往往伴隨建設周期一起結束。
因為一旦供給抬頭，房價將急劇回落。目前，中國正遭遇房價泡沫。
通過研究分析房價/收入比和房租收入，我們就可以判斷，泡沫是否已經產生，程度如何。如果城市里每平方米房屋均價為居民平均月收入的5倍-10倍，房市規模相對家庭總量大得多，高房價就很可能是泡沫。
成熟經濟體的房價/收入比應在1倍左右。在發展迅速的經濟體，比率可能為2倍。
中國房產價值都集中在大城市，其房價水平無法通過理性因素來解釋。中國的房租也正在上漲，而如果真是遍地都是閑置房，兩種現象無法互相解釋。
有人批評房產中介公司哄抬市場。除非市場待租賃房產都集中于一家之手，否則，難以積聚足夠的市場力量形成壟斷。
中國房產中介產業非常分散，因此，這種解釋很難成立。中國的房產泡沫與其他泡沫的不同之處在于，它有著前所未有的數量，中國不存在供給不足。
城市住房大多可分為單位舊房和私人住房。后者在過去十年突飛猛進，達6000萬套。
其中，約2000萬套由開發商在建。地方*府土地儲備大約還能再建2000萬-3000萬套房屋。
大量單位公房拆遷后再開發。在最近一輪再開發熱潮之前，單位公房量可能超過100億平方米。
相對于新建住房量，拆遷房數量不可能太大，否則，這些公房對地方*府來說就失去了商業意義。現有住房總量可能在90億平方米左右。
除了商品房建設，公司和*府也自行建房，分配給員工。農村也建設了大量住房。
在毗鄰大城市的地區，此類住房影響房產供給。如果郊區農田被重新規劃為城市用地，官方分類將農房變為城市住房。
獲得城市住房總量的可靠數字實在很難。人均住房面積數據還比較有用。
在大部分城市開展的調查顯示，平均住房面積為每人28平方米-30平方米。我們不知道這項調查覆蓋了多少人口，但是，這些數據肯定不包括農民工。
我們不知道這項調查是否將空置房計算在內。粗略估計，中國城市住房總量約為170億平方米，誤差區間為上下各10%。
盡管數據不精確，但仍可斷定，中國不存在絕對住房短缺的情況。如采用日本的標準，中國城市住房足以安置所有的中國人，所有農村人口遷到城市都足夠。
掌握投機型（而非其他目的）空房的數量，比掌握住房總體數據重要得多。雖然*府未能公布空房數據，但我認為商品房空房率為25%-30%，比正常市場情況下至少高出100%。
這種差異可被視為投機庫存，如同有人囤積黃銅，待價而沽。這種投機庫存的價值可能占GDP的15%左右。
更可怕的是，2010年-2011年將可能形成大量投機庫存。近期信貸收緊，擠壓第二套及第三套房購房者，導致全國交易量崩盤。
我從房產中介發現，大多數房產需求被納入調控范圍，即投機購房。可以假設，2010年-2011年，房產供給將接近GDP總量的15%。
房產*策調控抑制市場過熱，開發商勢必囤積供給，作為庫存。一旦再次放寬調控，投機行為將卷土重來，可能導致投機庫存價值翻番。
放松現有調控措施的幾率很大。部分城市的銀行已經逐步放開信貸。
地方*府靠房地產增加收入。如果交易量持續走低，他們將陷入財*危機。
許多地方*府本已債臺高筑。地方*府負債超過收入五倍很普遍。
如果收入來源枯竭，地方*府會拖欠債務。有鑒于此，中央*府可能放松調控力度。
調控放松可能秘而不宣。*府改變心意，雖然短期內可緩解*府的財*困難，但是，一旦房產泡沫破滅，問題將接踵而至。
除了商品房空置，其他類別的房產空置率也居高不下。優勢群體或關系戶（例如，郊區的農民和可以自行建房的公司的雇員）不受市場約束，將占上風。
因此，這方市場的閑置率將比商品房市場更高。雖然這些房產不參與市場競爭，但它們卻參與租房市場競爭。
它們構成有效供給的一部分。計算房產市場過量時，也應考慮它們的閑置率。
即使中國的城市空房少于6450萬套，也將達到國際標準的一半。這仍相當于城市住房總量的20%，高于*高峰期的閑置率。
如果放松調控*策，空房量將超過城市住房總量的30%。中國的房量泡沫的規模的確前所。
2.中國房地產價格一路走高的原因有哪些
房改以來，中國房價一路走高，即便是很多中產階級面對房價也顯得無力承擔，國際通行的房價收入比標準為3-6倍，但當前中國很多城市的房價收入比均已經超過10倍，而北京、上海已經遠超12倍，高房價既給百姓生活帶來了很高的負擔，同時也不利于中國經濟的健康發展。
高房價原因，分析言論多種多樣，有說*府炒地皮高地價推高了房價，有說開發商暴利推高了房價，有說炒房投機炒高了房價，有人說市場化推高了房價，亦有人說壟斷推高了房價……眾說紛紜，但這里面很多言論要么受利益集團影響，要么受分析方法影響，甚至受主觀情緒影響，分析常常不夠客觀！事實上回歸經濟學本質，中國的高房價應該由如下三大原因所致：一、土地，石油，鋼鐵等資源商品價格不斷走高，特別是土地，使得房地產成本不斷攀升，刺激了房價的上漲。二、社會資金投機炒房嚴重扭曲房地產供求關系，使得房產價格不斷上漲。
同時房產投機使得房產價格除了商品價格本身外，又附加了房產的資本價格，如此增厚了房價。三、房地產領域中的腐敗以及部分地方*府依靠房產追求GDP也不定程度上推高了房產的成本。
一、土地，石油等資源商品價格不斷走高，特別是土地，使得房地產成本不斷攀升，刺激了房價的上漲。成本決定價格，當前土地，建材等房產硬件成本占了房產成本的60%左右，而制造房產硬件的原料均屬于資源產品，就趨勢而言供應將不斷趨緊，特別是土地，資源趨緊必然會刺激房產成本的不斷高漲。
就土地而言，我們國家國土面積雖有96O萬平方米，但人口卻有13億，而更為嚴重的是，我們國家不適宜居住土地如山地，沙漠等占了國土面積的60%強，如此我們國家用了全球7%的耕地養育了22%的人口。人多地少的基本國情，加上土地資源的不可再生性，隨著城市化進程的不斷加快，必然會使得城市房產的土地成本越來越昂貴，特別是那些大中城市的市區土地。
就建材成本而言，隨著儲量的下降，石油、鋼鐵等資源性商品價格將不斷走高，作為高耗資源的建材商品，價格亦會不斷跟著走高，土地、建材價格的走高、水漲船高的稅費，自然會推高我們國家的房價。二、社會資金投機炒房嚴重扭曲房地產供求關系，使得房產價格不斷上漲。
同時住房的投機使得房產價格除了商品價格本身，又附加了房產的資本價格，如此增厚了房價。供求關系影響價格，如果商品供不應求，則價格會不斷上漲。
我國人口眾多，房產市場需求巨大，但造成房產市場“泡沫”繁榮的，更多還是社會資金的炒房需求，在我國缺乏自主創新，自主品牌的粗放型經濟背景下，投資渠道顯得不夠寬暢，而我國投資房產的高收益加上缺乏對炒房投資的合理*策調整，在首付30%本金的情況下，資金年收益常常能達到100%的暴利，客觀上、主觀上均使得大量社會資金進入房產，于是乎我們發現一次狂購上百套住房的買單不計其數，發現很多樓盤交付使用卻依然夜間瞎燈黑火，空置率遠遠超過20%的最高警戒水平，暴利和炒房互動，嚴重扭曲的供求關系，使得中國房價瘋狂飆升。更重要的是如同股票，在對房產增值的預期下，房產不僅具備了一般消費商品的屬性，同時也具備了資本商品的屬性，雙重屬性為房價打開了更為廣闊的溢價空間。
市場房價常常遠遠大于房產的實際商品價格。三、房地產領域中的腐敗以及部分地方*府依靠房產追求GDP也一定程度上推高了房價。
房地產運作流程中的拿地，拍賣的流程過長，透明度低，為腐敗滋生了土壤，增加了房產運作成本，最終腐敗的成本將通過房價進行轉嫁。賣地的收益巨大，很多地市賣地收入居然能占地方財*的3成強，加上房產稅收，房產收益甚至能占到地方財*的近50%，而且是房價越高，地方財*的收益越大。
而房產經濟對于地方GDP的影響力桿見影，比如賣出一塊10億元的地，GDP數字上便立即由0增加了10億元，乘數效應下，地產開發過程中的設計規劃，建筑施工，地產策劃等費用，地產銷售之收入均會累加至GDP，這樣的GDP增長比依靠企業業務增長獲得要容易的多，而且房價越高，乘數效應越明顯；在缺乏對地方*府合理的公益責任要求下，地方*府具有很高的做高房價的經濟利益和*治*績動機。
3.房價暴漲還能維持多久
可以預見，到2020年，中國房地產的剛需，會比現在大幅下降達到三分之一左右，因為適婚人口大量減少，城鎮化速率大幅下降，所以在大城市的商品房需求也會明顯減弱。
事實上，三四線城市房價已經沒的漲了，一二線城市房價，因為人口暫時還有流入的原因，還能維持幾年的好光景。但是，從2021年開始，中國人口開始小幅下降，并且每年下降的人口數量會逐漸增加。到2030每年減少的人口數量將超過500萬。到2040年每年減少人口數量達到1000萬左右，并且這種人口大幅下降的狀況會持續40年左右。如此長時間大幅的人口減少，恐怕沒有那個城市的房價能幸免。當然，如果以匯率大幅貶值來緩解房價下跌，那么到時候就不是房價降不下來，其他物價都飛天了。
4.中國房價只漲不跌這是為什么
有國家的宏觀調控，房價不會有很大的波動，因為房價是影響GDP的重要因素！房價的漲與跌，主要影響因素是當地的庫存和供求關系，當供大于求，則房 價上漲無力！在“3·25”新*的持續影響下，上海、深圳樓市持續看跌；一線城市樓市供 求關系逆轉，呈現供大于求態勢，出現明顯降溫。
業內人士預測，部分一、二線城市房地產價格上漲過快帶來了房地產新的泡沫風險，未來樓市可能出 現大逆轉.需求部分：一線城市人口基數大，對商品房需求量十分巨大遠遠超過供給量 ，在這種情況下房子成為了高價奢侈品。供給部分：首先是新房方面，一線 城市可供應土地日益減少，拿地成本的持續走高推高了新房房價；其次是二 手房方面，存量房流通不充分，市場上行期供需矛盾更為加深。
在這種供需 長期失衡的狀態下遇上寬松貨幣*策，價格上漲成為了必然。
5.為什么房價老是那么高的
房價的漲與跌，主要影響因素是當地的庫存和供求關系，當供大于求，則房價上漲無力！在“3·25”新*的持續影響下，上海、深圳樓市持續看跌；一線城市樓市供求關系逆轉，呈現供大于求態勢，出現明顯降溫。
業內人士預測，部分一、二線城市房地產價格上漲過快帶來了房地產新的泡沫風險，未來樓市可能出現大逆轉.需求部分：一線城市人口基數大，對商品房需求量十分巨大遠遠超過供給量，在這種情況下房子成為了高價奢侈品。供給部分：首先是新房方面，一線城市可供應土地日益減少，拿地成本的持續走高推高了新房房價；其次是二手房方面，存量房流通不充分，市場上行期供需矛盾更為加深。
在這種供需長期失衡的狀態下遇上寬松貨幣*策，價格上漲成為了必然。由于一線城市庫存規模實際上還在減弱，所以根據目前的供求關系，其實價格繼續上漲依然是有充分的理由。