榮觀房產網1.中國當前的房價問題分析
關于房地產市場的討論，是當前宏觀經濟領域討論中問題最多、意見最不易統一的領域。
鑒于此，筆者認為，目前要選擇從長期看來是正確的調控*策，必須先就討論中經常出現的似是而非的觀點，從宏觀角度予以理論上的澄清。基于澄清后的正確認識，可以說調控房市的長期*策傾向本應是清晰的、簡單的。
關于房價的長期與短期問題 媒體上經常將上海、北京房價與香港比，認為中國房價將持續上漲。確實，如果看好中國經濟持續高增長和再過20年經濟總量將逼近美國、中國人均收入水平不斷提高的前景；如果看好中國經濟在進一步提高全球化水平過程中城市化進程的加快，北京、上海等大城市將更加繁榮這一歷史必然。
由于土地資源有限，從長期看，房價會呈上漲的趨勢。 但是，也應該看到，因為經濟周期調整的原因、因為目前房地產市場尚未成熟，*策尚需不斷完善的因素、因為人口老齡化，城市獨身子女家庭繼承雙方父輩房產逐漸增多的因素、或是宏觀*策出現重大失誤后的調整因素等等。
由于諸多的不確定性，決定了在某個歷史時期，房價未必一定是漲，也許是跌，或者漲的趨勢根本不是現在人們所預期的走勢。因此，投資房市特別是借錢進行投資，也許就會遭到嚴重損失，甚至是傾家蕩產。
所以，討論房價問題，要防止輿論上將長期與短期問題的混淆。 關于民生與市場的問題 經過近幾年對房地產市場宏觀調控*策的摸索，人們越來越清楚，居民住房問題不僅是個市場問題，也是個民生問題、社會*治問題。
調控房市，首先必須基本保障每個公民有最起碼的居住權，需要對一部分收入水平較低的家庭，以非市場化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才談得上對除廉租房性質之外的一切住房，從宏觀經濟變量間平衡的角度出發予以市場化調控。
因此，基于中國人均收入水平仍處于較低階段的特點，基于國民福利水平的提高是個漸進過程的特點，在調控中，只要是確保了宏觀經濟的基本平衡，即使面對居民改善性住房及其他房價的上升，輿論上的引導，不能給居民購買改善性住房和大學生畢業沒幾年就可以按揭買房，以更高的期望值。同樣，在調控中，面對改善性住房及其他房價的下跌，也不必驚慌關措，應盡量由市場規律發生作用。
因為只要宏觀經濟保持了基本的平衡，短期內房價出現較大幅度的漲跌，并不意味宏觀調控出了問題，需要研究解決的可能是一個不成熟房地產市場中的其他*策制度的問題。只有區分了民生與市場的關系問題，宏觀調控才有主動權，才有空間。
關于支柱產業與虛擬資產問題 毫無疑問，房地產市場已是我國重要的支柱產業。盡管如此，我們也應承認，當前的中國，買房既可作為消費，又可作為投資，這也是一個現實。
因此，如果*策引導不當，房價上漲預期較快，這時購房的投資、投機因素往往是大于消費因素，虛擬資產的特征會明顯突出。而在實際生活中，支柱產業因素與虛擬資產因素又是混合、同時存在的。
虛擬資產因素往往又是宏觀經濟周期過度波動的干擾因素。因此，基于宏觀調控的長期*策思考，第一，應想盡辦法消除房市中虛擬資產因素對宏觀經濟周期波動的負面影響；第二，即使作為支柱產業也不是鼓勵其做得越大越好，似乎一說支柱產業就不應該在一定時期采取壓縮、限制其過快發展的*策。
因此對一個支柱產業同樣應在宏觀經濟總量保持平衡的前提下，考慮其在增長與物價諸平衡間的取舍問題。特別是在當今流動性過多、存在資產價格上升壓力的情況下，且房市本身諸多制度還不完善、調控房市的*策尚處摸索階段時，更要關注其虛擬資產因素對宏觀經濟的負面影響。
在這方面，中國要吸取世界各國發展房地產市場中的經驗與教訓。凡是將房市作為消費市場的，一國經濟周期波動就比較小，如德國、法國等。
凡是將房市作為投資市場的，一國經濟周期波動就比較大，如美國、日本、西班牙等。基于此現實，"十七大"文件提出要提高老百姓的財產收入，應鼓勵老百姓從投資實體經濟中獲得更多的財產收入（資本回報），而不是鼓勵老百姓從投資虛擬資產市場去獲得不穩定的財產收入（靠資產價格上漲）。
關于跨期消費與信用膨脹的問題 美國金融危機后，使越來越多的人看清了，中國經濟不可持續的問題之一，是結構問題。集中反映諸多結構問題的突出表現是"高儲蓄、低消費"的結構問題。
因此，擴大消費是當今宏觀經濟*策調整中的核心內容。由此出發，鼓勵居民利用金融功能進行跨期消費是題中之義。
但是，跨期消費應該不應該有個"度"？"度"在哪里？這同樣又必須從居民可支配收入的增長與宏觀經濟穩定發展的平衡角度進行思考。相對于房價的持續、快速上漲，如果居民可支配收入增長較慢，此時宏觀經濟周期波動較大而出現利率水平的頻繁調整，原按揭利率水平較低的貸款或首付比例較低的貸款，有可能出現貸款償付風險，或者出現信用膨脹的宏觀風險。
因此，從宏觀經濟平衡增長出發，必須對跨期消費要有一個"度"的控制。既要允許跨期消費，又要防止信用過度膨脹。
在這個方面，美國金融危機已提供了一個典型的反面教訓。 基于以上四點宏觀思考，面對中國。
2.如何徹底解決高房價的問題
房價高主要是高在地皮。
這個是因為稅收體制造成了，不進行稅制體制改革，中國地皮就不用說降價的問題，因為目前，地方*府的最大收入是地皮。現在所說的消費稅也就是人均超過平米數收取的費用就是為了要給地方*府穩定的財*收入，也是稅制體制改革的起步、中國在解決房價和車子過多城市污染的問題上都有一個共同的毛病。
就是用暴力手段控制需求。這個稍微動腦子想象都是錯誤的。
就發達國家的經驗來看，應該增加使用成本來控制房價和汽車。這才是良好的辦法，而現在的控制最后很有可能遭到市場的報復，使得老百姓最后為錯誤買單。
3.怎樣有效解決房價問題
房地產業的健康發展，不僅能直接帶動鋼鐵、水泥、木材、運輸、機械等行業的發展，進而間接帶動煤炭、石油、電力、金融等行業的發展，而且，還能給社會提供一定量的就業機會。
就是說，房地產業的發展對整個國民經濟可以起到相應的拉動作用。反之，畸形發展的房地產業，不僅必然會給整個國民經濟造成或大或小、短期或長遠的不利影響，而且，在經濟之外，還可能給全社會帶來對倫理道德、社會保障、法律法規、*府職責以及社會安定等諸多問題的改革考驗。
基于對房地產發展具有拉動效應的認識，為了解決我國經濟當時面臨的通貨緊縮的壓力，1998年，在房地產方面，我國出臺了一系列刺激投資與消費的*策。這一年成了我國住房制度史上的一個“分水嶺”。
此前，我國長期實行高度福利化的住房供給制；以1998年開始的房改為標志，我國高度福利化的住房制度開始被期望著向以市場化為導向的住房分配制度轉變。然而，由于多種原因，這個轉變過程并沒有像人們預期的那樣一帆風順。
不僅房地產業自身在這個過程中日漸積累了諸多問題，其中，一路走高的房價就是這些問題的集中體現；而且，又同時引發了不少其他問題。于是，圍繞解決房地產方面問題的調控*策不斷出臺，較為嚴厲的就如，去年繼“國八條”之后中央七部位聯合出臺的《關于做好穩定住房價格的意見》等。
令人遺憾的是，據有關單位今年4月份的聯合調查，高達84%的人認為，去年的房地產調控收效不明顯；超過80%的人渴求出臺嚴厲的調控*策。房價沿四個惡性循環走高作為房屋建筑最基礎的資源，土地在空間分布上具有區域性的特征。
房地產一旦占了這個位置，同樣的位置，就不可能再建第二個樓，所以房地產具有壟斷性。土地在數量上又是有限的。
歷史地看，可供房地產開發的土地在量上是一個下降的趨勢；而受人口增長和城市化等因素的影響，住房需求卻是一個上升的趨勢。土地的兩個特征決定了房地產行業的特殊性。
即房地產在被推向市場化的過程中，開發商追求利潤的本性，在滿足維護大多數人民利益、解決大多數居民住房要求方面，具有一些先天不足。為彌補房地產方面的先天不足，實際上，*府在掌控著土地資源的同時，還采取如對經濟適用房的開發實行“限利”等*策。
趨利的天性，使房地產開發商對經過*府限利的開發項目興趣不大，而對此之外的商品房開發則不惜采取一切可能的手段，如為獲取項目而出現的商業賄賂和在項目進行中出現的違規開發行為等。開發商之所以對中高檔商品房開發有如此興趣，是因為，一方面，受壟斷因素決定開發商可以自主確定房價，“無論房價上漲速度是快是慢，毛利率基本是比較穩定的，就是32—38%之間”。
這是高房價的第一步。而各開發商之間又容易結成“高價同盟”，就是說，一個樓盤的高價位可以帶動一片房價的提升。
這樣就形成了一個惡性循環；另一方面，這些中高檔商品房本身主要的被作為了投資對象，在我國還有著特殊的市場。本身是消費品的房子，為什么會變成不少人熱衷的投資對象呢？去年1月到9月份，在全國39個工業大類行業中，除了能源行業外，其他行業的利潤都是下降的。
整體上來說，獲得同樣的產出需要的投資越來越多。相比之下，房地產仍然有比較高的投資回報。
尋求高回報的天性，導致資金必然趨利。不少行業利潤下降，這背后可能有多種原因。
但其中，與我國房地產業畸形發展可能也不無關系。與其他行業相比，房地產的投資是一種長線投資，即從開發到完成房子出售一般需要兩三年或者更長的時間；同時，由于房地產行業具有的壟斷性因素，房價由開發商說了算；再加上在房地產方面信息不對稱條件下，開發商等人為的欺騙性誤導宣傳，所以，商品房的壟斷價格在較短時間內不容易被人們發現。
而銀行在房地產信貸方面又存在著暴利——“我們做了一個計算，就是房地產抵押貸款剔除風險之后，它的收益是一般公司業務的兩倍。所以，房地產貸款存在暴利”——于是，銀行都把房地產作為主要客戶對象。
2004年，房地產信貸占中國建設銀行信貸余額比例大于20%，不到30%。“房地產信貸里面，比例最大的銀行是30%”。
到2005年末，我國銀行的房地產信貸余額是3.07萬億元。銀行對房地產信貸規模的擴大，事實上，不僅助長了房地產行業的投機行為，因為在此情況下，只要有眼光和批文就可以謀取暴利；而且對房地產行業的畸形發展起到了一個推波助瀾的作用。
同時，從另一方面看，它對其他行業的信貸規模相對而言就相應會減小。在資金比較短缺的情況下，這些行業的發展可能就會比較困難，利潤下降。
進而，資金就會更加“關愛”房地產業。至此，又一個惡性循環形成了。
高房價帶動了高地價；高地價又反過來影響房價，再形成一個惡性循環。房地產業與其他行業之間投資回報對比明顯的現象，又出現在一個特殊的環境里：我國的金融市場還正處在健全和完善的進程中，民間資本的正確出路還沒有完全解決，而我們的銀行卻有十幾萬億大概相當于一年的GDP的儲蓄存款存在；鄉里購縣城的房子、縣里購省城的房子，這種流動性集中區域目標的購房方式還沒有被。
4.房價為什么降不下來
要是有足夠耐心，我來給你分析一下。
起因：中國80年代的改革開放經濟轉型后，在98年后產生失業人員到達了高峰，我們稱為“下崗”，而為了解決下崗問題，提高就業率，就必須選擇一個行業作為支柱產業，最終，幾乎沒有選擇的情況下，選擇的建筑房地產業。
而搞建筑，必須有項目可做，最終國家大量開放了商品房，在賣土地造房子的過程中，產生了大量的就業崗位，經濟得到了高速發展，就業率得到了很大的解決。
這里有必要說明一下，一般國家住房比例，基本上都是10%~20%的商品房以及80%~90%的保障性住房，而中國發展到現在，是10%的保障性住房+90的商品房。
從這里我們可以發現，我們目前的經濟發展，是以犧牲我們自己居住條件為基礎，來增加我們的收入，增加我們的就業崗位。這是典型的寅食卯糧的做法，卻是無奈之舉。
以上的原因，造成了我們高房價的基礎，而房價在這幾年高速增長，也與金融危機，出口減少，資金無處投資有關。
所以，我可以明確告訴你，房價跌，是跌不下來的，房價問題如何解決，要看中國是否會出現新的經濟增長點，說的明白點，就是西部大開發以及節能環保新能源行業能否代替建筑業成為中國經濟的支柱，如果在這個領域沒有發展好，房價就被迫崩盤，那中國就會失去了支柱，經濟陷入停滯，還會附帶惡性通貨膨脹，高失業率，低就業率，中國經濟就會在30年內低迷，而且沒有任何解決方案。
5.買不起房子怎么辦
可以試著申請經濟適用房，或者購買較為偏遠郊區的小型二手房產。當然這也是需要一定的經濟基礎的，但是花銷上能夠節省很多。
1、降低身段。這是最重要的第一步。從你買得起的片區和戶型入手。明確你是要大單房還是1房1廳，又或者是很偏僻的小2房。列好計劃，超出預算的一概不看，以免心亂。一般來說，租金回報率最高的就是關內位置佳的大單房，有些樓盤每平米的月租能達到120-130元。不論是投資還是過渡都是較好的選擇。
2、做高評高貸，可以節省首付。因為很多剛需的問題不是月供能力的問題，而是首付的問題，那么做高評估可以減少首付。
3、尋找靠譜的中介。尤其是第一次買房的剛需，經驗很匱乏，再加上中介行業水平層次不齊，什么樣素質的人都有，支付的傭金每一家也不一樣，加上中間有贖樓、罰息、按揭服務等等名目眾多的環節，到處是陷阱，剛需吃虧上當的例子非常多，動輒損失好幾萬。所以選一個好中介公司、遇到一個素質好的中介還是很必要的。
6.如何看待當前房價問題
目前房價已經到了不能不跌 但是又不能跌 不敢暴跌的情況。
1，不能不跌：
很簡單 ，前幾年大量開發房地產，市場供需關系已經是供 遠遠大于求 ，如果房子不要錢 按人頭平均分， 幾乎可以讓每一個人都有一套房子住。
自從2008金融海嘯以來，中國國內GDP將近70% 來自鋼筋水泥。供大于求了 自然要跌，這是市場 規律，但是還不嚴重。
嚴重的是現在老百姓已經買不起房了，現在80 90后還可以啃老， 住爹媽的房子， 但是00后甚至90后的啃不起老的已經因為房價，嚴重拖累自己正常生活了！
8090后對國家有多重要？持續了30年的計劃生育*策，使得這一代的人數驟減，國家的未來即將交到他們的手里， 使得房價下跌是一個不得不出現的現象。
2.不能跌
不能跌， 關鍵是現在房產大量掌握在*府手里，*府的房子從哪來？
舉個栗子，房地產開發商A 買地皮建房上下打點一共花了300W，然后就可以賣房了，可是買房人不多，怎么辦？ 直接把沒人買的房子拿去銀行貸款，因為GJ制度的不完善，A自稱“我這房總價值3000W！” 然后給GJ銀行行長送點“小禮” 擺平。 然后A再拿著銀行貸款來的3000W繼續建更“華麗”的房子。
LZ可能會問，銀行行長是SB啊？ 這點技倆都看不出來？明知道假的還敢貸出去？ 這就是因為現在金融銀行是屬于被國家壟斷企業， 銀行屬于國企！ 這點很重要，銀行行長用“銀行”這個企業賺來的錢 不是給自己的，是給GJ的，而收到的“禮”是實實在在。 換成是LZ你， 這買賣你做不做？
繼續上文，貸款總歸會到期吧，房產商A沒錢還怎么辦？ 很簡單嘛，既然用房子作抵押，那你就把房子拿去好了。 總之要錢沒有，房子隨便拿。 就這樣 房子就歸國企銀行了 ， 這可是燙手的山芋，你明知道現在只有降低房價才能稍微降低老百姓的壓力，但是你敢降嗎？你主動降價，那ZF就要虧錢，最后查起責任來，你擔待得起嗎？ 所以他們也只好再添一點價格，繼續賣。這就是房價不能跌，真正原因，其實已經說得很明白了 LZ你懂的。
3不敢暴跌
不敢暴跌 為什么？！！ 13年以來，國內物價暴漲， 這是通貨膨脹導致的結果，
但是就目前來看， 房價支撐著中國經濟，如果房價突然暴跌，那么通貨膨脹的加劇不是還買不買得起房子的問題了， 可能連一件新衣服都買不起了。
7.為什么國家的調控*策無法有效的解決中國的房價問題
中國房價要跟著市場走，市場需要房價就高，例如北上廣房價總是要上漲的，三線以下說不定房價還要下跌，因為三線新建房子，很多是忽悠外地人的，所以中國房價不可能幾個*策就調控完成。
中國房價綜述如下：1、中國國家太大，城市太多，各個城市的情況很不一樣。那些數萬元一平的房價畢竟是少數。
多數是萬元左右的均價。中國城市化進程，就是一個人口由農村向縣城、縣城向二線城市，二線向一線城市流動的過程。
而一線城市總是有限的，北上廣這些房價只能上漲。2、中國有一線、二線、三線城市，只有一線城市是房屋較熱的，而其他地區，房產依然是泡沫不多的。
3、以筆者家為例，我這里靠海的地級市。房價貴的1萬多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能說很多。
因為各類上繳國家的稅是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房價也就應該是這個價格。剩下就是房地產商的利潤了，所以，我們這里沒有多少泡沫，而且房屋賣的也很火。
4、現在，都吆喝第四次單身潮來臨，說單身男女有2億之多，如果按照中國14%的單身率計算，那就是說這2億人中有2800萬不結婚。如果他們都結婚，需要1400萬套，如果都單身，則需要2800萬套。
這樣房子一下就多需要1400萬套。這些是剛需。
剛需啊，同志，中國全部庫存才600萬套，才占需要的42%。5、一般來說，一個三口之家住幾十平米的房子過于擠了。
現在為了舒適，總是房子越來越大，這樣小房子換大房子，一個衛生間換成雙衛生間，所以居住面積增加了。地產商自然也需要不停蓋房子。
6、中國每年畢業800萬大學生，如果都結婚，就需要400萬套房屋，如果都不結婚，需要800萬套。而且畢業大學生、研究生，你看到幾個回家中土豆的，不都是落戶北上廣嗎？7、另外中國*斧也不是當年的日本*斧，中國也不會坐視房價泡沫吹破而不理的。