榮觀房產網1.簡述容積率、樓面地價與房價的關系
在地皮價格一定的情況下，容積率越高，樓面價格就越低；房價要考慮的因素主要取決于房產的位置、地產商心理的預期和銷售的情況，樓面價格一般情況下只占總投資的20%左右，對房價沒有實質性的影響。
1、樓面價=土地總價格和建筑面積的比值。
2、其中建筑總面積=土地總面積乘以容積率。（由此可見，在土地面積一定的情況下，容積率與建筑面積正相關。一些樓盤的地下室不算容積率的面積）。
3、無論是容積率還是樓面地價都不是房價的決定性因素，最終的決定性因素與廣告、商家的心理預期、樓盤的銷售情況、人力成本等有很大的關系。
土地總價格要包含購買土地時產生的所有支出；容積率就是用實際建筑的總面積/土地面積，比如在一萬五千平方的土地上建18000平方的房子，那么它的容積率就是1.2。
假設一個小區土地價格為80萬/畝，容積率為2的話，兩種方式得出樓面價：樓面地價=800000*0.002/2=800元/平方米（0.0015畝是1平方米）。樓面地價=800000/(666.6*1.5)=800元/平方米（一畝約666.7平方米）
2.樓面地價和房屋最終售價之間究竟有什么關系
樓面地價代表著一個項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。
商品房的最終售價包含著樓面地價，所以開發商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標準之一。 樓面地價是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，還有建安成本，稅費成本，營銷成本等，根據這些成本費用，我們基本上就可估算出一個項目的成本價格是多少，最終售價大約會在什么范圍。
最終售價=樓面地價+建筑成本價+開發商利潤 在這里，樓面地價和建筑成本價都是相對透明的，購房之前，以你的預期價格與售樓部給出的房價做一個對比，就能更加明確該項目的房子是否值得購買。
3.樓面價,樓板價,地價分別是什么概念
一、樓面價是單位建筑面積分攤的土地出讓價格。
計算方法：出讓土地價格除以該土地允許的最大建筑面積。最大建筑面積受*府批準的容積率控制。
二、“樓板價”是指開發商將已列項的房產開發項目上的土地價值按所需建造的房產建筑面積折換成一定價格后對外轉讓的價款。這個轉讓價格不包括房產的建筑工程造價，僅僅是土地的價值體現在要建造的房產建筑面積上的一種形式。
計算方法為：土地成交總價除以總建筑面積
三、地價是指土地所有者 向土地需求者讓渡土地使用權所獲得的收入，是買賣土地的價格。
計算方法為：地價=地租/平均利息率
例如，假定平均利息率為5%，每年200元的地租，可以看作是一個4000元資本的利息，據此推算出地價為4000元。
擴展資料
交易地價
交易地價是指土地買賣雙方按市場交易規則，在土地市場中實際成交的價格。它與基準地價、標定地價不同，是已經實現了的土地價格。交易地價的形式很多，在中國主要有：國有土地使用權出讓價格、轉讓價格、租賃價格、地役權價格等。
1、土地使用權出讓價格
土地使用權出讓價格是指國家將一定年期的土地使用權出讓給土地使用者，土地使用者向國家支付的一切代價（包括貨幣和實物）。土地使用權出讓價格因出讓方式不同，又分為拍賣地價、招標地價、掛牌地價和協議地價四種。
招標、拍賣和掛牌地價是指通過市場公開的招標、拍賣和掛牌出讓方式而成交的價格，具有市場代表性，較能體現土地的真實價值。協議地價是通過*府出讓方與土地受讓方雙方協商的方式確定的土地成交價格。由于這種方式沒有充分的市場競爭，其價格不能完全反映土地的市場價值。
2、土地使用權轉讓價格
土地使用權轉讓價格是指土地使用者之間依市場規則轉移土地使用權，受讓者向轉讓者支付的代價。轉讓市場中主體對客體的選擇余地較大，交換較為自由，市場競爭更為充分。轉讓價格是一種正常的市場價格。
3、土地租賃價格
土地租賃價格是土地所有者或土地使用者將土地以出租方式交與他人使用而獲得的報酬。目前，我國的土地租賃行為較為普遍。有國家以所有者身份直接出租土地行為的，也有土地使用者以土地租賃和因房屋租賃而實現的土地租賃等多種形式。租賃價格一般由租賃雙方自主確定，是一種較為正常的市場價格。
4、地役權價格
地役權價格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過等權利而支付的代價。地役權是為自己土地使用便利而在他人土地上設定的權利，如通行權、通過權等。通行權即需役地使用權人在供役地上通行的權利。通過權是需役地使用權人將某些管線設施通過供役地的地表、上空或地下而在供役地上設定的權利，如管道通過權、架線通過權。
參考資料：搜狗百科——地價
參考資料：搜狗百科——樓板價
參考資料：搜狗百科——樓面價