房地產企業用應收賬款什么時候確認收入

1. 關于房地產企業收入確認標準差異分析

關于房地產企業收入確認標準差異分析

1. 企業會計準則中關于房地產企業收入確認條件與實務中分析

《企業會計準則——收入》規定，銷售商品的收入只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認：

(1)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；

(2)企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出商品實施控制；

(3)與交易相關的經濟利益能夠流入企業；

(4)相關的收入和成本能夠可靠地計量。

正確、真實確認房地產企業的收入實現，應具備以下四項具體條件：

(1)工程已經竣工并驗收合格；

(2)具有經購買方認可的結算通知書；

(3)履行了銷售合同規定的義務，且價款已經取得或確信可以取得；

(4)成本能夠可靠地計量。

房地產企業（建造承包商）在什么情況下可采用完工百分比法確定收入實現？《企業會計制度》第95條規定，固定造價合同符合下列四個條件可采用完工百分比法確認收入：

(1)合同總收入能夠可靠地計量；

(2)與合同相關的經濟利益能夠流入企業；

(3)在資產負債表日后合同完工進度和為完成合同尚需發生的成本能夠可靠地確定；

(4)為完成合同已經發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預計成本相比較。

中國證監會發行部也曾明確，除代建房產可使用完工百分比法確認銷售收入實現外，房地產企業收入不能根據完工百分比法來確認。代建房產實際上要求有建造合同。歸納起來，其條件有：

(1)有建造合同，并且合同不可撤銷的；

(2)買方累計付款超過銷售價格的一定比例（一般為50%）;

(3)其余應收款能夠收回；

(4)開發項目的完成程度能夠可靠地確定。

2. 房地產企業銷售收入與成本確認是怎樣的

一、房地產企業收入確認及流轉稅問題房地產企業收入是指企業對外轉讓、銷售、結算開發產品等所形成的經濟利益的總流入。

會計法規與稅收法規分別從不同的角度規定了房地產企業收入的確認原則。（一）會計法規關于房地產企業收入的確認原則《企業會計準則——收入》規定了銷售商品的收入確認條件，房地產銷售與一般的商品銷售類似，按銷售商品確認收入的原則確認實現的銷售收入。

但房地產銷售要經過取得預售許可證、預售并簽訂商品房買賣合同、辦理產權過戶等環節，因此房地產企業同一般的生產企業相比，收入的確認又具有其特殊性。在房地產銷售中，房地產的法定所有權轉移給買方，且所有權上的主要風險和報酬也已轉移，企業即應確認銷售收入。

但也有可能出現法定所有權轉移后，風險和報酬尚未轉移的情況，此時，賣方在繼續涉入的期間內不應確認收入。房地產銷售由于其商品價值很大，收款方式與一般的產品有很大的不同，買方可能選擇一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。

但無論買方采用何種付款方式，房地產企業確認收入的實現，均應同時具備以下條件：（1）商品房已經移交；（2）已將發票或結算賬單提交買方；（3）履行了銷售合同規定的義務，且價款已經取得或確信可以取得；（4）成本能夠可靠地計量。在收到預售房款或簽訂商品房買賣合同時不應確認收入實現，因為這種情況下主要風險和報酬不一定已經轉移；如在產權過戶后才確認收入實現，則會造成推遲確認收入，不符合實質重于形式原則。

（二）稅收法規關于房地產企業收入的確認原則稅法對于內外資房地產企業的收入確認原則均有專門規定，其共同點在于都按照銷售方式的不同來確認收入的實現。對于內資房地產企業，根據《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》，住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：（1）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現；（2）采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現，付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現；（3）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

對于涉外房地產企業，根據《國家稅務總局關于外商投資房地產企業所得稅管理問題的通知》，外商投資企業及外國企業房地產銷售收入的確定以權責發生制為原則，具體可根據銷售方式的不同按以下原則確定：（1）采取一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發票之日作為銷售收入的實現；（2）采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現；（3）采取以土地使用權或者其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現；（4）采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日為銷售收入的實現。可見，會計法規與稅收法規對于房地產企業涉及所得稅的收入確認原則存在區別。

會計法規對房地產企業收入的確認主要以房地產的法定所有權轉移給買方且所有權上的主要風險和報酬轉移為前提，而稅法則按銷售方式的不同確認房地產企業收入的實現。（三）房地產企業流轉稅的計繳房地產銷售一般都會收取購房定金，購房定金在會計核算上只能反映為預收賬款，不能作為銷售收入的實現。

而按照《營業稅暫行條例實施細則》的規定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，房地產企業收到預收款時，須按照適用稅率計提并繳納營業稅及附加，而不論當期會計核算上是否結轉收入。

我國稅法規定土地增值稅按單個開發項目進行計征，對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅。對納稅人預售房地產所取得的收入，納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報，并按規定比例預交，待辦理項目竣工結算后，多退少補。

[例1]某房地產企業開發的商住小區項目于2*6年2月份開盤預售，住宅尚未完工，計劃于20*6年5月份交房。2月份取得合同預收款收入1500萬元，其中含有一幢綜合樓，售價為1000萬元，全部款項已收訖并已竣工交房，發票已提交買方。

綜合樓買賣合同約定，兩年期滿后15日內買方可選擇按原價退房，賣方同時一次性給予10%的補償金；買方也可選擇不退房，但仍享有10%的一次性補償金。該企業適用營業稅率5%（主管稅務機關核定以1個月為一期納稅）、城建稅率7%、教育費附加率3%，土地增值稅按1%預征。

（1）收入確認問題。該房地產企業在2月份不應確認銷售收入。

原因在于該小區的住宅尚未交房，主要風險和報酬尚未轉移。綜合樓雖然已經移交、全部款項已收訖并已提供發票，但是買方有退房選擇權，故該企業應在重大不確定因素消失（即兩年期滿15日內買方未選擇退房）后確認收入。

（2）流轉稅計繳問題。根據稅法規定及稅務機關核定，該企業應在申。

3. 房地產開發企業如何確認收入及成本

《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。

確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

第三十一條規定，企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：1。換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。

如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。2。

換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

根據上述規定，對“拆一還一”的業務行為，對歸還的等面積房屋屬于換取其他單位或個人的土地（非貨幣性資產）應視同銷售。應按等面積的市場價確定銷售收入，并確認相應的開發成本。

4. 房地產企業如何確認收入

要確認收入，并先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第六條企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。

付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

（四）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

4.采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

參考資料：國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知網頁鏈接。

5. 房地產企業如何確認銷售收入

地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。房子沒完工可以確認收入，確認收入以后按照合同結轉利潤以及計算成本。

房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往采取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。

擴展資料

從收入確認的大環境———整個會計準則乃至會計標準體系看，我國會計準則與其他國家會計準則及國際會計準則之間還存在著不同程度的差異，這些差異的產生，有些是由于各個國家不同的社會經濟特征所決定的，有些是由于各國不同的文化法律傳統所決定的。

也有些是由于各國或國際會計準則本身存在的一些技術性缺陷所造成。而隨著境外公司在中國資本市場上市，必然也會面臨會計準則的選擇問題。

參考資料來源：百度百科-收入的確認

6. 對商品房銷售收入確認的爭議問題分析要注意什么呢

商品房銷售收入確認的爭議性問題主要集中在以下方面： 1。

簽訂預售合同收取預收貨款能不能作銷售確認在這一時刻，房屋尚未建成，面積沒有最后確定，商品所有權上的主要風險和報酬未能轉移給購買人。即使貨款已全部收妥，由于此時的管理權和控制權還掌握在開發企業手中，與收入相匹配的成本還不能準確計量，故不能確認。

2。訂立正式合同但房屋沒有交付能不能作銷售確認此時雖然法律意義上的要約已經成立，但標的物房屋未經購買人驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬仍未轉移給買方。

我國現行商品房銷售合同采用的是建設部統一規范的格式合同，在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。在合同中規定有諸如面積差異、房屋質量等問題的處理約定，因此在購買人驗收認可前，存在有退款風險甚至退貨風險，故不宜確認收入。

只有符合建造合同的條件，并且在不可撤銷的建造合同的條件下，方可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產開發業務的收入。 3。

開發產品已竣工驗收，但竣工決算還未完成能不能作銷售確認這是一個令會計人員和注冊會計師容易產生分歧的問題。如果完全從謹慎原則考慮，只有竣工決算金額確定以后，與收入相關的成本才能最準確地計量，因此一些注冊會計師往往堅持在竣工決算金額確定后才能進行銷售確認。

筆者認為，一個開發項目的決算審核往往需要數月甚至更長的時間，等待決算金額的最終確定會使銷售收入遲遲得不到確認而影響當期經營成果的正確反映。如果開發產品已經竣工驗收，即使竣工決算金額還未確定，會計人員可以按照計劃成本并依據項目實際情況作適當調整進行成本的配比結轉，此時成本總體上應屬于能夠可靠計量的，因此不應因決算未完成而不予確認銷售。

4。是否一定要在法定產權轉移時才可確認收入會計理論界有一種比較流行的觀點認為，只有房地產的法定所有權轉移給買方，才表明其所有權上的主要風險和報酬已轉移，企業才可確認銷售收入實現。

我們認為，我國的房地產開發市場經過十幾年的發展，有關的管理制度和業務程序已較健全完善。在房屋開發前根據規定要繳清土地出讓金、取得土地使用權證以及施工許可證等多種證照，開始銷售前還需領取銷售許可證。

因此，程序上的規范性已大大降低了未來風險，在工程已竣工并經有關部門驗收合格，房屋已經買主驗收、面積和房屋價款等無異議并交付買主辦理入住手續的情況下，商品房所有權上的主要風險和報酬實際上已轉移給買方，產權是否過戶并非確認收入的必要條件。此外，由于辦理產權過戶手續涉及到房產管理、土地管理及財稅等*府有關部門。

辦妥產權證書需要有一段時間，而且時間的長短并非開發企業所能完全控制。開發企業所能做的只是完整地提供需要的各類辦證文件如合同、發票、房屋交接證明等，而買方何時去辦、何時能辦妥則具有不確定性。

因此，如果以辦妥房地產證為標準可能造成房地產企業收入確認的滯后。