榮觀房產網房地產估價案例
1. 房地產估價案例
《房地產估價案例與分析》考點分析與詳解一、問答題（一）估價原則的運用1、最高最佳使用原則（在合法原則前提下）：用途、強度、適應性。
例1:96年試題例2：某房地產地處繁華商業區內，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產的現時交換價值。評估人員經過調查了解到，現該區域商業用途土地價格為4萬元人民幣/平方米，該區域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米，城市規劃中該區域的容積率為5。
該房地產的現時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評估時的依據和理由。答案：1、該房地產的現時價值約為3600萬元人民幣。
900*4=3600（萬元）2、依據和理由：上述評估結果依據了房地產評估中最佳使用原則。因為，該房地產的現時用途是很不合理的。
其一、在商業區內建民宅，在用途上不合理；其二、使用強度未達到城市規劃規定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產評估的最佳使用原則，該房地產應該以拆除重新利用為前提，按商業用地進行評估。
故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應該是3600萬元減去拆除舊建筑費用后的價值。
例3:2001年模擬試題問答題的第（二）題（2）估價時點原則：估價結果的時間相關性、時效性，不同估價時點估價對象有不同的狀態。例1:98年的考題：選擇題第2題例2：教材P141例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是100萬元，之后又花了200萬元進行基礎設施的建設，稅費為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎設施建設完成之日（2000年3月）起計，則該地塊在2000年3月的價格為：（答案為D）A.400萬元 B.350萬元 C.100萬元 D.〉400萬元估價時點說明了估價時依據的房地產市場狀況，這在《房地產估價理論與方法》的P93-94中說得很清楚。
例4:2001年模擬題A選擇題第2題估價時點原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。（3）替代原則：例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題（4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。
例：99年模擬試題：問答題第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。98年考試題：選擇題第（一）題。
四、改錯題改錯題一般是改估價方法運用上的錯誤，各種方法常見的改錯項目為：（一）市場比較法1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正，具體見《房地產估價理論與方法》P112例4-4和例4-5。2、交易日期修正中關于定基價格指數，環比價格指數，逐漸遞增或遞減（等比），期內平均上升或下降（等差）的修正，具體見《房地產估價理論與方法》P115的有關內容。
3、區域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權平均法綜合可比實例的得分問題，具體見《房地產估價理論與方法》P128例4-14。4、比較物與參照物互相顛倒的問題。
（二）收益法1、租約期內與租約期外年客觀收益的計算問題。2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎之一的問題。
3、收益年限確定錯誤的公式。4、漏算了營業稅及其附加的問題。
5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。具體見2001年《房地產估價案例與分析》模擬試題A第四題。
（三）成本法1、沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。2、耐用年限確定錯誤的問題。
3、計息期確定錯誤的問題。4、沒有將各成本項目統一到相同的年限內的問題。
5、對有償出讓土地的評估，當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結果進行年限修正的問題。6、利息的計費基礎多少項目的問題。
如：銷售稅費不能計算利息。7、銷售稅費的計算基礎錯誤的問題。
（四）假設開發法1、貼現期確定錯誤的問題。2、管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎錯誤的問題。
（五）基準地價修正法動態方式不存在投資利息。4、假設開發法（1）沒有確定最佳的開發利用方式 最佳開發利用方式的確定需要依據規劃限制條件，但不能把規劃限制條件直接作為最佳的開發利用方式。
（2）沒有計算待開發土地或待完成房地產的利潤（3）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎（4）貼現期確定錯誤（5）當利息率和貼現率一致時，還計算了利息。（6）未來樓價的確定完全依據市場比較法，沒有結合長期趨勢法。
（7）遺漏了買方購買待開發土地或待完成房地產的稅費，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項。（四）沒有結合估價目的的要求1、抵押估價的常見錯誤（1）沒有說明未來市場風險變化和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。
（2）抵押估價結果中，沒有扣除需要補交的土地使用權出讓金。2、保險估價的常見錯誤（1）沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估。
（2）保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復的情況”進行評估，還是按“不可修復的情況”進行評估。（3）保險損失程度的評估沒有依據保險合同，估價依據中也缺少保險合同。
（4）保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失。（5）按“不可修復情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值。
（6）把土地也作為了保險估價的估價對象。3、其他估價目的的常見錯誤（1）合資入股的評估，沒有說明入股后的用。
2. 房地產估價案例有哪些
要列出公式：待開發房地產價值=開發完成后房地產價值-后續開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得待開發房地產稅費。
（一） 開發完成后的價值： 1、用于銷售：（1）采用市場法并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢； （2） 市場法和長期趨勢法求取。 2、用于出租營業：預測其租賃或經營收入，再用收益法求取。
（二） 后續開發必要支出和應得利潤（7項；同成本法）： 1、后續開發成本； 2、管理費（以前者為基數）； 3、銷售費用（以售價為基數）； 4、投資利息（1年期貸款利率，實際利率按年計息次計算；以上3者為基數）； 5、銷售稅費（以售價為基數）； 6、開發利潤； 7、取得待開發房地產稅費（買方繳納的契稅、手續費等，以待開發房地產價值為基數）。 （三）開發經營期（特別注意！）： 開發經營期 開發期 用于銷售 前（準備）期 建造期 經營（銷售）期 用于出租營業自用 前（準備）期 建造期 經（運）營期 估價時點 開始建造日 開始銷售日 竣工驗收日 銷售完成日 經營結束日 （四）傳統方法：不考慮預售和延遲銷售，計息期到開發完成時止，根據以上各項計算后直接相加減。
資金一次性投入的土地取得成本及其稅費的計息期按開發期全計。 資金均勻投入的建造期內、銷售期內的計息期減半計，期外全計。
（五）現金流量法：將開發完成后的價值和各項成本、費用先折算到估價時點，在相加減； 資金均勻投入的建造期內、銷售期內的折現期減半計，期外全計。 折現率中包含資金利率和開發利潤率，不在單獨計算。
3. 房屋建筑評估案例 看看房屋評估有幾種方法
一般地說， 判斷房子的價值有以下幾種方法：--中介經紀機構省心省力比較準確 首先， 選擇一家品牌好、信譽好、客源多的房屋經紀機構。
因為規范且具有一定規模的中介公司大多有一套固定的房產評估系統。中介公司利用這一系統由受過專業培訓的分析員根據房子的各種因素進行測算， 能夠比較直接地反映出房子在特定時間、地段、環境的市場價格， 并依照房子的實際情況選擇不同的方法， 最后將幾種不同的結果綜合考慮， 得出一個最接近市場行情、最能反映房產真實價值的價格。
業務人員通過把房產位置、建筑面積、建筑結構、交易單價、區域及個別因素修正等數據輸入評估系統， 與客戶的房產進行對比計算， 得出正常報價。二手房的估價方法包括市場比較法、成本法、收益還原法和假設開發法等， 不同的實際情況可以采用不同的評估方法。
最常用的是市場比較法和成本法。這幾種方法算起來比較復雜， 不太適合個人自己計算。
要找房產中介機構的前提是必須選擇一家擁有工商許可證和合法的中介服務資質的品牌中介公司， 與中介公司簽署正規、細致、合理的協議書。不能找非正規無名小中介。
--免費網上評估系統操作簡單高效 大多房地產網站都在金融理財頻道開設免費在線房產評估系統， 并且操作簡單易行， 評估結果雖然不是很準確， 但能讓急于了解自家房產價值者心里有點數。網站的二手房評估系統一般來說是依據 《中華人民共和國土地管理法》、《城鎮土地估價法規》和具有國家標準的《房地產估價規范》， 綜合以下各種因素， 包括住宅類型、位置、交通狀況（例如建筑使用面積、建房時間、戶型、層高、朝向、裝修年代及費用）、給排水、電力供熱、管道燃氣等條件， 以及相鄰品質接近的項目均價， 還有賣房者對房子價值的期望值等， 幾秒鐘的時間， 你會得到一份可以打印或發郵件給好友的房產評估報告。
由于不同網站的評估方式不同、采用的評估系統電子版本有差異， 得出的房產總價和單價都會有一些出入， 買房者可以把它作為一個基本參考。 --房產專業評估師很少為個人服務 給房產估價需要從業人員具備豐富的經驗、較高的專業水平。
經國家考核認定的房地產估價師， 也只有在比較成熟的市場環境下， 依據大量可供參考的市場信息， 才有可能評估出比較準確的價格。 不過， 估價師很少為普通的個人客戶服務。
對于普通的購房者來說， 如果僅僅希望做個簡單的評估， 首先需要確定一個評估的基準。在開始評估前， 購房者不妨多收集幾個近期發生的、地段類似、建筑結構相近的交易， 以此對市場行情有個大致的了解。
當然， 查詢某些大型房產中介的廣告報價， 對了解行情也會有幫助。不過， 能夠作為評估基準的數據， 必須是現實的成交價格。
由于請專業評估師做評估需要負擔不低的費用， 想賣房的人請切記這一點， 做好心理準備。此外， 不同的評估師算出的價格會有差異。
有業內人士認為， 在一定范圍內， 因評估師的經驗不同、判斷方法不同、對某些事物的感覺不同， 必然會產生具有一定差異的評估結果， 有點差異是正常的， 但差異不能太大。對差異的合理范圍， 應該以市場平均值為參照。
--建立自己的賬本也能算出個大概 在這里教你一個“土法子”， 也能將你自己的房產價格算出個大概。當然前提是會算下面幾個數據：一、房屋的折舊費。
房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來， 磚混結構一等房屋的折舊期限是50年， 那么每年的折舊率為2%；二、戶型因素。
舊房因戶型不合理、功能太落后而無法與新房進行比較， 如果房子的戶型為小廳、小衛、小廚房（簡稱“三小”套型）， 則扣減10%；三、房子所在的樓層不同， 價格不一樣。例如一至五層是基準價， 五層、六層扣減3%， 七層減5%， 而三、四層則加3%， 樓頂減5%；四、朝向因素。
假如房子沒有朝南的門窗， 則減5%；五、小區環境對房價的影響。沒有物業管理扣減5%， 小區沒有單獨封閉， 也減5%， 屬于重點中小學區域的房子要加15%；六、習慣性心理因素， 也會使人們對買舊房心存壓力， 花很多錢才買套舊房， 這一因素使房價又減8%的價錢。
4. 房地產估價報告該如何寫作
一、內容提要： 房地產估價報告寫作案例詳述，《規范》規定的估價報告的規范格式說明。
二、大綱要求 掌握房地產估價報告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產估價報告的具體寫作。 三、內容講解： 5.4房地產估價報告寫作案例 5.4.1背景資料 5.4.1.1一般因素 近幾年，XX市的經濟運行態勢良好，城市建設方面更是成效顯著。
同時，作為城市建設主力的房地產業也得到了迅速發展。國家有關部門相繼出臺了一系列有關房地產業的*策措施，對普通居住房地產市場的利好影響顯著，而普通居住房地產市場的活躍，勢必刺激地區的整體經濟發展，從而帶動商業房地產市場和高級居住房地產市場的活躍與發展。
幾年來，XX市的經濟發展速度和利用外資情況在全國范圍內都保持著較高的水平，經濟秩序、社會秩序穩定，地方稅收一直穩步增長，城市產業結構調整進展順利，旅游業、金融業等第三產業穩步發展。隨著國家宏觀經濟*策的調整和整個經濟發展速度的回升，本市的酒店、餐飲業、寫字間等商業型房地產市場的需求將有所增加。
5.4.1.2房地產實物權益狀況因素 估價對象位于XX市XX區XX街X號，為一棟鋼筋混凝土框架結構的綜合樓。其占地660。
44㎡，土地使用性質為出讓土地，出讓期限從2002年11月18日至2042年11月18日，出讓年限為40年。委托方持有《國有土地使用證》。
綜合樓地下一層、地上八層，建筑面積2971。98㎡，自2003年開始建設。
綜合樓平面布局為敞開式大廳，可自由分割。估價對象的層高較高，其地下室與第八層均做了內部夾層，為此使用面積有所增加。
依據估價人員實地勘察，估價對象目前主體已經完工，設備安裝及管網配套完畢，內裝修工程與室外道路綠化進入收尾，已完成的工程量約占總量的95%。 該工程已通過竣工驗收，委托方獲得《房屋所有權證》。
根據委托方提供的資料，估價對象建成后的使用功能為：地下一層為音樂酒吧，地上一層為用餐大廳，二層為小型宴會廳，三層為高檔次KTV包間，四層為普通用餐包間，五層為洗浴中心，六、七層為辦公用房，八層為客房。 估價對象門前場地較開闊，有20個泊車位。
估價對象東側與XX商城為鄰，西邊隔XX街為XX洗浴中心，南面為XX大廈，北面為停車場。其視野受到影響且距離主干道W路和L路均有一定的距離。
5.4.1.3區位狀況因素 （1）區域范圍 以估價對象為中心，東至W路、西至S街、北至B街，南至L路。 所處區域按城市類區劃分為一類區，其所占土地為一級地二類區。
（2）區域特征 估價對象處于大型金融商貿、辦公中心區域的邊緣地帶，沿L路兩側分布著大量的餐館、酒樓及綜合樓、健身俱樂部等商業物業，區域特征較為明顯。同時，銀行、醫院、文化宮等公共服務設施也分布在估價對象周圍。
（3）道路配置 K域內東西向的L路和南北向的W路均為城市主要交干道，S街、B街均為次級交通道路，整個區域路網發達，路況良好。 （4）交通設施與接近條件 估價對象所處區域距火車站約3km，距海港約1km，距機場約12kin。
經過該區域有7路、11路、24路、27路等十余條公交線路，可通達市內各個區域，形成輻射力很強的公共交通網絡。 （5）基礎設施 在估價對象所處區域范圍內，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎設施配套齊全，市*管網可方便地由近距離接人。
5.4.2估價技術路線 根據背景材料可知，估價對象為一棟地下一層、地上八層的鋼筋混凝土框架結構的樓房，建筑面積為2971。 98㎡。
目前已完成建委工程總量的95%。該建筑物擬作為餐飲、洗浴、客房、娛樂為一體的綜合樓使用。
由于估價對象地處商業、餐飲業和娛樂業較為聚集的區域，因此，擬使用用途為最高最佳使用。 作為集餐飲、洗浴、客房、娛樂為一體的綜合樓，其收益性是顯而易見的。
因此，可以使用收益法進行評估。同時，在XX市地處商業、餐飲業和娛樂業較為聚集的區域中，鋼筋混凝土框架結構、規模相似的物業交易情況較多，所以可以從中. 選取可比實例，運用市場比較法評估估價對象的價格。
另外，估價對象剛剛建成，處在工程收尾階段，已完成的工程量約占總量的95%，為此可以輔之以成本法。 最后結合房地產市場的實際情況，確定各種方法的計算結果在最終估價結果中的權數，得出最終的估價結果（并扣減未完工程量的價值）。
[Page] 5.4.3寫作案例 XX市XX區XX街X號綜合樓估價報告 項目名稱：XX市XX區XX街X號綜合樓 委托人：（略） 估價機構：（略） 估價人員：（略） 估價作業日期：2004年4月20日至2304年4月30日 估價報告編號：（略） 一、目錄 一、致委托人函 二、估價師聲明 三、估價的假設和限制條件 四、估價結果報告 五、估價技術報告 六、附件 二、致委托方函 XX有限公司： 受貴公司委托，本所秉承客觀、公正、科學、獨立的原則，對由貴公司自建并擁有產權的、位于XX市XX區XX街X號綜合樓進行市場價格評估，估價時點為2004年4月20日，估價目的為抵押貸款。 本所根據估價目的，遵循估價原則，采用適宜合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定估價對象在市場上。
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