在房地產開發投資活動中的投資者主要是

1. 2012年房地產開發投資增速

2. 房地產開發投資完成額2014

3. ——年國內房地產開發投資情況

4. 常州房地產開發投資

1. 2013年,全國房地產開發投資86013億元,比上年增長19.8%,增速比

2013年的房地產開發投資比2012年增長19.8%，可以推斷出，

2012年房地產開發投資金額=86013÷（1+19.8%）=71797.16億元

19.8%的增速比2012年提高3.6個百分點，所以說，2012年的房地產開發投資增速為19.8%-3.6%=16.2%

也就是說，2012年的房地產開發投資比2011年提高了16.2%，因此可以推斷出，

2011年的房地產開發投資金額=71797.16÷（1+16.2%）=61787.57億元

只能推導出這么多信息了。

1. 連云港的房地產開發完成額（億元）,住宅完成額（億元）,房地產開

1-6月份連云港市房地產投資761345萬元，較1-5月份的增加169023萬元，環比增長28.5%。其中，住宅類投資551484萬元，占房地產開發投資結構的72%，較1-5月份的增加124221萬元，環比增長29%。辦公樓類投資25305萬元，較1-5月份的增加3525萬元，環比增長16.2%；商業營業用房類投資113974萬元，較1-5月份的增加28226萬元，環比增長33%；其他類投資70582萬元，較1-5月份的增加13051萬元，環比增長22.7%

今年1-6月份連云港市商品房銷售面積221.35萬平方米，190.58萬平方米，較1-5月份的銷售面積增加30.77萬平方米，環比增長16.1%。其中商品住宅銷售面積193.89萬平方米，較1-5月份的銷售面積增加24.99萬平方米，環比增長14.8%。

據統計，今年1—6月份連云港市商品房銷售額989750萬元，較1-5月份的銷售額增加139719萬元，環比增長16.4%。其中商品住宅銷售額838976萬元，較1-5月份的銷售額增加110079萬元，環比增長15.1%。

今年1-6月份，連云港市商品房施工面積2139.15萬平方米，較1-5月份的施工面積增加32.74萬平方米。其中商品住宅施工面積1581.57萬平方米，較1-5月份的增加25.5萬平方米；辦公樓施工面積489600平方米，較1-5月份的增加108平方米；商業營業用房施工面積3201515平方米，較1-5月份的增加55876平方米；其他類施工面積1884673平方米，較1-5月份的增加16472平方米。

今年1-6月份，連云港市商品房屋竣工面積149.13萬平方米，136.8萬平方米，較1-5月份的竣工量增加12.33萬平方米。其中商品住宅竣工面積107.81萬平方米，99.66萬平方米，較1-5月份的竣工量增加8.15萬平方米。

2. 2013年投資形勢和整體投資環境與 2015年相比差異大嗎

當前中國經濟形勢在合理區間運行，基本實現*策目標▲經濟增長實現目標，但面臨下行壓力。

2014年，中國GDP實現63.65萬億元，增長7.4%，符合年初增長7.5%左右的*策目標。但短期內經濟下行壓力較大。

從需求方面看，消費、投資和凈出口增速都有不同程度下降，其中房地產開發投資增速下滑過快，成為拖累經濟增長的主要因素。從供給方面看，規模以上工業增加值延續回落趨勢，全年累計同比增長8.3%，增速同比回落1.4個百分點。

由工業用電量增速、鐵路貨運量增速和銀行中長期貸款增速合成的指數整體回落，全年累計同比為5.83%，增速同比回落1.9個百分點。▲物價漲幅低位徘徊，出現輕微通貨緊縮。

2014年，中國消費者價格指數（CPI）累計同比增速從1月份的2.49%下跌至12月的2.0%,2015年1月，CPI當月同比增速跌至0.8%。全部工業品生產者價格指數（PPI）連續35個月負增長，2015年1月，PPI當月同比增速跌至-4.30%。

物價下跌原因，一是國際大宗商品價格急劇下跌，二是電子商務快速發展壓縮了流通環節成本。這兩個方面都是利好；三是產能過剩，四是需求不足。

因此，要對癥下藥，采取綜合治理措施，既要適度放松貨幣，又要加大結構調整和改革力度。▲就業形勢較為穩定，但面臨結構性問題。

2014年，實現新增城鎮就業1322萬人，實現城鎮失業人員再就業551萬人，就業困難人員就業163萬人，城鎮登記失業率4.09%。社會保障制度建設加快推進，社會保障卡持卡人數近7億人。

第三產業發展較快，吸納了較多就業人口；隨著老齡化社會來臨，每年自然退出工作崗位人數增多，成為保障就業的有利因素。未來幾年，中國勞動力適齡人口比例將下降，但是重點群體就業形勢依然嚴峻。

▲國際收支趨向基本平衡，跨境資本流出快速增長。中國經常項目順差占GDP比重從2007年的10.08%下跌，已連續四年低于3%。

2014年，經常項目順差2138億美元，資本和金融項目逆差244億美元，經常項目順差占GDP比重累計值為2%。外匯儲備增長顯著放緩。

2014年四季度的資本和金融項目逆差為912億美元，表明跨境資本流動由流入轉向了流出。增長動力趨緩，結構出現優化▲固定資產投資下滑。

2014年底，全國固定資產投資完成額累計50.20萬億元，同比增長15.7%，增速同比回落3.9個百分點。新增固定資產投資完成額為33.6萬億元，累計同比增長25.4%，增速同比回落2.9個百分點。

截至2014年底，一產投資完成額累計1.20萬億元，同比增長33.9%，增速同比回落1.4個百分點；二產投資20.81萬億元，同比增長13.2%，增速同比回落4.2個百分點；三產投資28.19億元，同比增長16.8%，增速同比回落4.2個百分點。▲消費增長小幅回落，出現新的消費熱點。

2014年，社會消費品零售總額累計26.24萬億元，同比增長12%，增速同比下降1.1個百分點。特別是餐飲業收入增長疲弱，2012年餐飲業平均增速為14%,2013年徘徊在8%~9%,2014年恢復到9%~10%。

但是，網絡零售保持旺盛，信息消費快速增長。2014年，全國限額以上單位網上零售額累計增長56.2%，通訊器材零售額累計同比增長32.7%，增速同比加快12.3個百分點。

▲外貿形勢疲弱，吸收外資和對外投資平穩增長。2014年，進出口總值4.3萬億美元，同比增長3.4%。

其中，出口2.3億美元，同比增長6.1%；進口1.96億美元，同比增長0.4%；貿易順差3824.6億美元，同比增長47.7%。相比2013年，進出口、出口和進口增速分別下降4.15、1.72和6.84個百分點。

2014年，全國外商投資新設立企業23778家，同比增長4.4%；實際使用外資金額1195.6億美元，同比增長1.7%（未含金融業數據）。新增對外直接投資1029億美元，同比增長14.1%，繼續保持世界第三位。

▲經濟結構優化。供給方面，2014年第4季度，一產增加值累計同比增長4.1%，對GDP增長貢獻為5.2%；二產增加值增長7.3%，對GDP增長貢獻為43.2%；三產增加值增長為8.1%，對GDP增長貢獻為51.6%。

需求方面，2014年第4季度，消費對經濟增長貢獻率為51.2%，增速同比提高1.2個百分點。2014年，資本形成對GDP貢獻下降，凈出口對GDP貢獻波動較大。

財*金融運行平穩，也面臨一些新問題▲財*收支。2014年，全國財*收入累計140350億元，同比增長8.6%。

其中，中央財*收入64490億元，同比增長7.1%；地方財*收入（本級）75860億元，同比增長9.9%。全國財*支出累計151662億元，同比增長8.2%。

其中，中央財*本級支出22570億元，同比增長10.2%；地方財*支出129092億元，同比增長7.8%。近年來，收入分配結構趨于改善。

2014年9月，公共財*收入累計同比、城鎮居民人均可支配收入實際累計同比和農村居民人均現金收入實際累計同比分別增長8.1%、9.3%和9.7%，都超過了當期GDP增速。▲貨幣金融。

2014年，廣義貨幣M2增速保持中性，呈溫和下跌趨勢，從2013年底的13.6%下跌到2014年底的12.2%。狹義貨幣M1增速下跌較快，從2013年底的9.3%下跌到2014年底的3.2%。

全年社會融資規模16.46萬億元人民幣，同比萎縮4.8%。截至2014年底，各項貸款余額81.68萬億元，同比增長13.6%。

——年國內房地產開發投資情況

1. 中國房地產發展現狀以及前景

2017年1-2月，全國商品房銷售面積1.41億平米，同比增長25.1%，增速較2016年全年提高2.6個百分點。

分區域來看，東部地區銷售面積增速基本符合我們前期草根調研的感受，1-2月，東部地區商品房銷售面積6595萬平米，同比增長16%，較2016年全年下降7個百分點。超預期的主要是中部和西部地區，中部地區銷售面積同比增長33%(2016年全年增速28%)，西部地區同比增長36%(2016年全年增速16%)，特別是西部地區，大幅超出去年全年的增速。

年初以來中西部地區房地產銷售情況較好，主要有四個方面原因：第一是返鄉置業，特別是今年春節返鄉置業的時間點，恰好與熱點城市限購限e5a48de588b662616964757a686964616f31333363386663貸*策的發酵落實前后銜接；第二是比價效應，中西部地區房價近年來漲幅較小、并且絕對值較低，與東部地區相比存在一定的落差，而且在東南沿海城市務工的人員收入增長較快，使他們具備在中西部家鄉置業的能力。第三是*策優惠，中西部大多數城市的房地產市場定位還是去庫存，有較大力度的購房支持*策，包括稅收優惠和財*補貼等，同時在住房保障方面越來越多地貨幣化安置為主，進一步帶動了當地的住房消費。

第四是住房消費升級，特別是品牌開發商越來越多地拓展至中西部城市，給這些城市帶來了優質的住房產品，推動了當地的住房消費升級，典型的如碧桂園在三四線城市中推廣的“勞斯萊斯”項目。

2. 2018年1

2018年1-6月份，全國房地產開發投資74598億元，同比名義增長5.8%（扣除價格因素實際增長7.1%），增速比1-8月份提高0.4個百分點。

其中，住宅投資49931億元，增長5.1%，增速提高0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.9%。

房地產開發企業房屋施工面積716029萬平方米，同比增長3.2%，增速比1-5月份回落1.4個百分點。其中，住宅施工面積491031萬平方米，增長1.7%。

房屋新開工面積122655萬平方米，增長6.8%，增速回落5.4個百分點。其中，住宅新開工面積84681萬平方米，增長6.7%。

房屋竣工面積57112萬平方米，增長12.1%，增速回落7個百分點。其中，住宅竣工面積42068萬平方米，增長11.3%。

3. 中國房地產目前狀況怎樣

繼十幾個省市推出“救市”*策后，中央*府的房地產新*終于重磅出臺中央*府的新*出臺，符合市場預期。

房地產業前后關聯50多個產業，與金融、保險、商業等也關系密切，而且在擴大就業、改善人們居住條件上也功不可沒。但是，統計數據顯示，國內商品房銷售面積和銷售額已出現10年來首次持續負增長，上半年全國土地有近一半以底價成交，地產商拿地規模大幅萎縮，這預示著下半年至明年房地產投資增速可能大幅下滑。

數據傳遞的是不能令人樂觀的信息：房地產市場擠壓泡沫，與美國金融危機引起的全球經濟衰退，正在形成疊加效應，使我國宏觀經濟發展面臨過快下滑的危險。經驗告訴我們，防止經濟增速過快下滑，要靠投資、出口和消費“三駕馬車”。

但在眼下，世界經濟增長減速，出口下降已成定勢；消費者信心不足，內需刺激也乏術；剩下的，就只有投資。而投資主要靠三大塊：占比達30%的制造業，占比22%的房地產開發，占比18%的*府基礎設施。

而其中，房地產是關鍵：房地產投資衰退，耐用消費品如家裝、家電、汽車的消費就會下滑，這直接打擊與房地產關聯度極高的制造業；房價下跌，直接拉低地價，*府財*收入也會大幅減少，投入基礎設施建設的資金因此也缺少來源。在這樣的情況下，*府出手救市勢所必然。

房地產新*出臺，對于房地產市場無疑是一個重大利好。但是，老百姓卻也心存擔憂：房地產新*會不會事實上形成對原遏制炒房*策的全盤修正，讓投資性或投機性購房重新占據市場主導地位，尚未擠掉的房市泡沫再度泛濫？這擔憂不是多余的。

就因為，此次出臺*策中，雖然明確規定享受契稅稅率下調到1%，只能是首次購買90平方米及以下普通住房的，但這個“首次購買”的確認卻是一個難題，在實際執行中極可能走樣。 *策中規定的“個人銷售或購買住房暫免征收印花稅”，“個人銷售住房暫免征收土地增值稅”，也未對首次購房和二次購房加以區別，這實際上是讓有錢的投資者和投機者從*府的收入中分享利益。

而且，新*中規定，可以享受貸款優惠——首付兩成、房貸利率下限的0.7倍的，既包括“首次購買普通自住房的消費者”，也同時納入了“購買改善性住房”（其實就是二次購房）的消費者。而對非自住房、非普通住房的貸款條件，只是籠統地要求“金融機構適當予以提高”，這就留下可鉆的*策空子，可能起到鼓勵房產投資和投機的作用。

尤其讓人擔心的是，中央*府出臺的新*策，重在拉動內需，難以把提振樓市擴大內需和充滿泡沫的商品房市場截然分開，會不會在拉動樓市的同時，誤傳遞給房地產開發商一個錯誤的信號：房地產市場價格將大幅反彈，結果助長房價再次大幅上漲，投資、投機者從*府的收入中分得一羹，而真正需要住房的中低收入者卻是一場空歡喜？老百姓沒有過高的期望，只期待新*之后，有更具操作性的實施細則和不走樣的嚴格執行相跟進。

4. 中國房地產行業目前的狀態

有市場傳聞，近期包括住建部等相關部門的研究機構，正共同研究新一輪刺激樓市“剛需”入市的*策儲備。

一旦房地產投資增速下降過快，就可能有儲備*策推出。但問題是，中國的住房需求究竟有多大？未來供求格局如何？首次置業的“剛需”能支撐多大市場？如果房地產投資增速下降過快，僅靠拉動“剛需”市場，能發揮多大效用？未來供求格局正在改變房地產行業一直以來供不應求的局面正在改變。

隨著2009~2011年房地產開發住宅新開工面積的大幅增加（假設2009~2011年新開工面積在2012~2014年竣工），預計2012~2014年房地產開發住宅年均竣工量將達到12.3億平方米，而據我們預測，2012~2014年城鎮住宅需求年均僅約12.7億平方米，也就是說，僅房地產開發住宅就基本能滿足城鎮住房需求。再考慮到非房地產開發建設、城區擴大以及小產權房對房地產供應的補充，假設年均僅貢獻1億平方米（事實上，過去3年這3個因素合計年均貢獻了4.7億平方米，但考慮非房地產開發建設住房統計口徑的變化，比如原來不計入房地產開發新開工的單位自建房可能被計入房地產新開工面積，導致非市場化建房大幅降低；以及*府目前意欲控制清查小產權房的建造，這3個因素對供應的增加可能會明顯下降，故在此假設年均1億平方米），則城鎮住宅將明顯供過于求。

預計2012~2014年累計剩余庫存約2億平方米。需要注意的是，2012~2014年房地產供應的大增，其實主要是由于過去3年保障房的大量新開工所致，而由于保障房有大量的不可售部分，所以，其供應壓力將主要體現在竣工后，而不像商品住房體現在銷售期（從新開工到銷售約1年周期，從新開工到竣工約3年）。

2012~2014年住宅市場的供過于求，將直接導致2012年房地產住宅新開工面積大幅下降，但由于住房需求仍在增長，預計2013年新開工面積降幅會趨緩，2014年或將再次步入增長。2015~2017年城鎮住宅需求年均約13.8億平方米，考慮到2012~2014年剩余的約2億平方米庫存，預計2012年房地產開發住宅新開工同比將降15%,2013年降幅可能收窄，同比降8%, 2014年會進入擴張，增5%，這樣在2015~2017年的建造周期內基本可以實現供求平衡。

行業供求格局的改變將導致房價快速上漲的歷史，在未來幾年都將難以再現，這是真正考驗企業基本功的時候。在融資、產品、管理、周轉有較強能力的大中型房企必定會有更多增長的機會。

而對于一些小房企而言，“狼”也許真得來了。房地產投資增速持續下降研究房地產投資增速非常重要，一方面，其變化影響未來房地產行業的供給；另一方面，其會影響房地產行業的相關產業鏈，影響著中國經濟增長，進而影響著房地產行業的調控*策走勢。

然而，隨著我國房地產調控*策的持續發酵，房地產投資增速也持續放緩。國家統計局最新數據顯示，今年一季度，全國房地產開發投資10927億元，同比增長23.5%，增速比1~2月回落4.3個百分點，比去年全年回落4.4個百分點。

在整個房地產投資中，住宅投資7443億元，增長19.0%，增速回落4.2個百分點，占房地產開發投資的比重為68.1%。接下來房地產投資增速又將怎樣發展呢？為便于分析和預測，把房地產投資拆分為兩部分：“土地購置費”和“施工面積投資額”。

先看土地購置費。歷年數據顯示，土地購置費占房地產投資的 17%~20%之間。

由于土地購置費相當于當期支付的土地出讓金，土地出讓金的分期支付導致土地購置費周期要滯后于土地出讓金周期，而后者對應土地市場成交情況。由于全國土地出讓金在2010年和2011年均保持增長，這為2012年土地購置費的增長提供了有力支撐。

假設2012年土地購置費增長5%，則相當于為當年房地產投資增速貢獻約0.8個百分點。再看施工面積投資額。

施工面積投資額占房地產投資的83%左右。施工面積投資額=單位施工面積投資額*當年施工面積。

從歷史數據看，單位施工面積投資額由于受到人工和建材成本的上升推動，一直處于小幅增長的趨勢。2005~2011年，增幅在0~6%之間，均值約4%，因此假設2012年單位施工面積投資額增長4%。

2012年施工面積=2011年施工面積-2011年竣工面積+2012年新開工面積，因此，2012年施工面積取決于當年新開工面積。2012年新開工面積又取決于2013年預期銷售面積及2012年剩余庫存。

同樣2012年剩余庫存則取決于2012年銷售面積，即市場供應是按照未來需求進行配置的。這個邏輯隱含的假設是，未來*策預期穩定，開發商群體能對未來市場需求做出相對理性的中期趨勢判斷。

假設2012年商品房銷售面積同比零增長，2013年銷售面積同比增長5%，則2012年施工面積投資額同比增長19%，為房地產投資增速貢獻15.7個百分點。加上土地購置費為當年房地產投資增速貢獻的0.8個百分點，最終對應的2012年房地產投資增速為16.5%。

若2012和2013年銷售面積均較2011年下降10%，則投資增速將僅有11%。 2012年房地產整體庫存將是不斷堆積的過程，開發商資金鏈仍處于持續緊張的狀態，這些因素可能決定開發商投資意愿將呈逐漸下降的趨勢。

一季度，全國房地產開發投資10927億元，同比名義增。

5. 中國房地產業的現狀

一中國房地產業的發展水平房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。

據有關部門的統計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6~1.2個百分點。2003年中國房地產業在開發投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩的良好勢頭。

城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1~9月份房地產開發完成投資6495億元，同比增長32.8%，高于固定資產投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產投資的25.1%。

商品房施工面積增長27.8%，其中，新開工面積增長30.4%。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩下降。

土地開發面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9%，銷售面積增長35.9%。

銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月“國房景氣指數”所屬的八個分類指數的走勢與10月相較，房地產市場呈現2升6降的格局。

其中，竣工面積、土地開發面積、商品房平均銷售價格、土地轉讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數呈現下降趨勢；房地產開發投資、新開工面積分類指數繼續保持上揚勢頭。可以說，中國房地產市場總體上是健康的。

但是，需要注意的是，在房地產業發展中仍然還存在一些不利因素，表現在以下幾個方面。二中國房地產業發展過程中存在的主要問題 ①資源的浪費與流失。

由于開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。1992~1993年的“開發區熱”和“房地產熱”高潮時全國形形色色的開發區達上萬個，規劃占地1.5萬平方公里，相當于全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2%左右。

②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此后這一指標持續上升，2000年達9000萬平方米。

截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5%，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而中國房地產開發的空置房已超過了這個指標。

雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20%。③房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。

開發單位片面追求經濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。④房地產業發展與金融業關系尚未理順，房地產開發缺乏穩定的資金來源。

房地產金融基礎體系欠完備，國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的70%左右，而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%。實現可持續發展是中國房產業面臨的一項戰略任務。

三中國房地產業的可持續性分析可持續發展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件。

房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發的余地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。

從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而，推進中國房地產業可持續發展。

①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業發展的命脈。

但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。

在中國的城市化進程中，房地產開發通常是對城市邊緣土地進行開發，因此要注意保護好這一地區的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變為非農用地必須符合土地利用規劃的規定，有關的*府部門應該嚴格把關。

對于已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執行《城市房地產管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，*府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現象的發生。

要根據城市規劃，對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置，以實現土地資源高效配置。②重視環境保護，維護生態平衡。

房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然。

6. 中國房地產行業的現狀

金融貨幣*策對房地產行業的需求有著決定性意義，貨幣金融*策是決定房地產市場冷熱絕對的推動力。

貨幣擴張將降低利率，降低房地產開發企業和購房者的融資成本，從而提高房地產價格。房地產價格上升，房地產開發企業的利潤提高，因此，房地產開發投資的規模也上升，從而拉動總產出上升。

在適度寬松貨幣*策影響下，房地產市場出現購銷兩旺的局面。為了遏制房價過快上漲，2010年中央出臺了一系列房地產調控*策，經濟手段和行*手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監管等方面對中國房地產市場進行了全方位的調控，與往年不同，2010年的房地產*策緊盯市場變化持續出臺，*策力度不斷加強并一直延續到2011年。

調控*策密度、嚴厲程度超出市場預期，特別是明確提出“房價控制目標”，加上限購措施的大力度、大范圍執行，將大大改變參與各方預期，特別是購房者（包括投資者）對未來房價上漲的預期將因此得到顯著抑制。另一方面，二套房首付提高、營業稅征收從嚴、加息等*策也將大大增加購房者的資金成本和未來的交易成本，也將增加投資性購房的獲利風險。

一線城市由于經濟發展水平高、發展前景看好、市場輻射力強，在當前全社會貨幣流動性充裕的背景下，仍將擁有強勁的市場需求。然而在一線城市土地價格大幅上漲、購房負擔明顯高于二三線城市的大背景下，一線城市的市場份額呈下降趨勢。

正是由于一線城市各方面的壓力和*策的調控，同時未來中國城市化重心將更多轉向二三線城市及中小城市，住房市場的發展空間也會相應轉移，所以曾以北京、上海、深圳、廣州等一線城市為主“戰場”的中國房地產，將逐步向二、三線城市轉移。新一輪房地產調控*策，使一線城市土地供應進一步受限，難與少數央企爭地的開發商加快向中小城市轉移。

此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房價上漲打開了新通道。相對于一線城市發展已較為成熟穩定的市場，二、三線城市的房地產市場正處快速的上升周期。

隨著區域一體化的推進，城市化進程加速，二、三線城市房地產市場的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產發展帶來了新的契機和空間。中國行業信息研究網發布的《2010-2011年中國房地產行業發展研究報告》詳細介紹了我國房地產市場的發展概況，接著從*策環境、土地市場供需、市場運行及發展前景幾個方面深入分析，相信能夠解答您的問題，有需要可以去網站看看。

常州房地產開發投資

1. 在常州投資什么樣的房子才能保證穩定增值

隨著常州周邊城市地價飆升，房價與日俱增，南京許多地塊的房價都已經漲到了2萬+，房價更是在3-4萬的道路上行進了，周邊城市房價太多，導致許多投資客外溢，選擇常州的房產進行投資。那么，在常州投資什么樣的房子，才能保證穩定增值呢？

房價上漲跟房子增值是兩個不同的概念

房價上漲，是指房子的交易價格上漲，體現在交易的貨幣值；房子增值，則是指房子價值增長了，體現在房子屬性的增加。影響房價的因素有許多，比如供需關系、通貨膨脹、市場調控、資金炒作等等；影響房子價值的因素則只有房子屬性的改變，比如配套設施的增減、周圍環境的改變等等。房價的上漲并不意味著價值的增長，但是房子增值了，就一定會漲價，即使可能受到*策、市場等影響暫時沒有表現出來，但是也一定會在將來體現出來的。

房子的價值主要體現周邊的生活配套

周邊的生活配套是房子最主要的價值屬性，包括了交通、教育、醫療、商業、產業等，當房子的這些屬性改變，就會直接改變房子的價值。房子周圍的交通更便利了、增加了學校、醫院、商業中心、產業園等屬性，就會吸引越來越多的人到這片區域工作、生活，房子的價值自然就增長了。房子價值的增長，必然會導致價格的上漲。

當然，除了周邊生活配套，周圍的自然環境、房子的景觀、開發商、人口等也是影響房子價值因素的因素，這也是為什么同一片區域，不同樓盤、樓層、朝向等價格都不一樣的原因。

房租是房子價值的最直接表現。

房子是用來住的，只是有的房子是自己住的，有的房子是租給別人住的。房子的租金代表著人們對房子價值的認可，房子的價值越高，則租金越高。所以說，房租是房子價值的最直接的表現，有升值潛力的房子，最直接的表現就是，未來房子的房租一定會上漲。

炒房和房產投資的區別

炒房主要是利用*策漏洞，使用金融工具，囤積房子，并在短期內快速套利，是一種短期的投機行為。炒房不考慮房子的價值、未來是否升值，只考慮短期內是否能獲利。這種行為比較盲目，受影響的因素較多，風險大。

房產投資是對房子的各項屬性進行分析，挖掘那些未來價值未被發現、不久的將來各項配套能夠完善、價值能夠不斷增長、所在區域未來會吸引大量人口的房子提前買入，在房子的各項屬性完善、價值增長起來之后帶來價格的上漲，從而獲取收益的一種較長期的投資行為。

炒房是一種短期行為，未來不可預期，價格受*策、資金的影響巨大，風險很大；房產投資則是投資房子的未來價值，可以通過屬性分析未來的預期，價值會不斷上漲，價格受*策、資金的影響較小，甚至大部分房價下降的時候，它還是會上漲，風險非常小。

所以說，投資房產，就是要投資那些，目前未被發覺，未來有巨大的升值空間的房子提前買入。這種房子就是將來，即使其它區域房價下跌，它也能逆勢上漲的良好資產。

（以上回答發布于2017-03-06，當前相關購房*策請以實際為準）

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2. 常州房地產開發商老板第一位是誰

王振華簡介：王振華，男，45，出生于江蘇，大專。

江蘇新城企業集團有限公司董事長。他是龍城"房產之王"。

人們將他視為一個財富傳奇--從寂寂無名到躋身全國房地產50強江蘇前2強，只用10年彈指光陰；業界把他看成既敬又畏的對手--總是眼光獨具先一招，出奇不意，點石成金。性格穩健的王振華一路走來，以大戰略謀局，不急功近利，大膽思維，小心求證。

在相當長的時間里，他的運作模式是：目標鎖定工薪族，重點開發廉價房，形成一種邊界清晰、中心明確、布局緊湊、功能完善的新型社區，將開發大旗從農村插進城市，先后成功開發了清潭花苑、金色新城、新城南都等樓盤。執省內房地產界之牛耳后，王振華揮動旌旗東進上海、西下南京，在國內一流城市里跑馬圈地大展拳腳，目前已經成功獲取位于上海嘉定、青浦，南京漢中門莫愁湖畔等多處地塊，并已投入開發，三地聯動*容鏗鏘。

值得一提的是，王振華還實施了出色的資本運作。在過去幾年，新城的動作令人眼花繚亂--不斷兼并、整合與重組，先后控股武進紡織廠、武進農藥廠、武進制藥廠，收購常州鍛鋼閥門廠、常州環衛汽車廠，借殼五菱B股上市等等。

王振華坦言，創業開始的動機很單純：多賺錢，讓自己富裕點，"但現在的驅動力是責任感，為我的員工，為我生活的這個社會"。資料顯示，近5年來，他每年為社會捐款達到好幾百萬。