房地產拓客留電技巧

1. 房地產留電率

2. 房地產留電技巧

房地產留電率

1. 房地產電轉訪率是什么意思

1、即房地產公司的來電者轉化為來訪者的比率。

2、例子：某公司接了100組客戶來電，經過電話了解后來訪者50組，則電轉訪率為50%。

3、如何有效提高電轉訪？

第一印象很重要，甚至決定成敗

1、接電時如何開場白？-統一說辭，表現職業感和專業度。如，“您好，xxxx很高興為您服務”-語氣親切、平和，給客戶第一好感，愿意繼續溝通。

2、接電時如何介紹產品？客戶通常問的問題-多少錢？什么位置？多大面積？回答時不生硬的簡單回答客戶問題，而是在回答的同時囊括產品更多的信息。比如客戶在問“多少錢”的時候，可以先強調本項目是精裝修產品，分兩種產品形式，然后

在說價格，由此減弱客戶單純因價格產生的抗性。

注解：人與人之間的第一印象不僅僅局限在面對面時的交談，聲音上的溝通也很重要。

3、引蛇出洞，讓客戶對項目產生更多探究的愿望通過客戶的提問，通過把握客戶言語中的細節，探究客戶購買產品的意愿，迅速判定客戶意向程度。

4、客戶分類小技巧完全排斥的客戶-“你們這有100多平米的房子嗎？”“你們這能辦戶口嗎”――客戶感興趣的方向與自身項目產品屬性完全不契合有些排斥的客戶“你們這有小戶型是吧？哦，公寓啊！那是多少年產權的啊？水電費怎么辦？”――聽到項目屬于公寓性質，沒有當即掛斷電話，依舊一連串的問題，表明對公寓屬性并不完全排斥，可以挖掘。很有意向的客戶-“行，哪天我看看吧！“你們項目具體位置在哪兒？我開（或坐車）怎么過去，到哪兒下？”―不僅僅詢問項目地理位置，還詳細詢問具體路線，說明較有意向，可以接受公寓的產品形式。

5、“問”的學問通過在細節方面對客戶的提問，尋找客戶購買本項目的最關鍵因素，最關心的訴求點，以便成功引導客戶。如，當本項目產品類型很多的時候，需要判定客戶更適合、更需求的產品。詢問技巧“您家里幾口人住？”客戶如回答3口人住，那么首先就可以判斷客戶置業目的是自住，其次可以排除掉45平米平層產品。這樣，在介紹相應產品的時候，更多的加入生活的元素，會更有利于引導客戶。

注解：在與客戶的溝通中，客戶的一句話、一個詞甚至一個語氣都會是幫助我們判定客戶、分類客戶的關鍵性細節。

6、對有意向或可以引導至項目現場的客戶，深入溝通，掌握靈活的溝通技巧，引導客戶至現場。

7、確定電轉訪的技巧

短信回復

-給客戶發送邀約短信或優惠通知時，最后加上一句“收到請回復”

通過客戶是否回復，可以初步判斷客戶是否對項目還有興趣，是否有意向到現場看房。

8、預約看房

-在與客戶溝通到訪時間的時候，可以告知客戶看樣板間需要提前半天到一天預約，客戶來訪之前必須致電銷售員，確定預約看樣板間的時間，使客戶上門必須找到銷售員，可以幫助現場有效的把握電轉訪客戶。

注解：確定客戶可以到現場、確定客戶到現場后會首先聯系到他的置業顧問，是把握電轉

訪客戶最重要的環節。

9、讓客戶到訪的最終目的還是成交。掌握靈活的約訪技巧，才能更成功的拍定客戶。

以話術說服客戶-如，告訴客戶產品資源剩余量有限，或優惠即將截止，或價格即將上調等，促使客戶盡快到訪。

10、合適的約訪時間――如約在集中簽約日，或者大型活動日，讓客戶在現場氣氛下更容易被逼定。營造現場氣氛-與團隊其他成員溝通好，分配好每個人的客戶約訪時間，保證每天一定量的客戶到訪，直接通過邀約的客戶制造現場氣氛。

注解：讓客戶產生急迫心理，有助于快速逼定客戶成交。

2. 房地產建設項目耗電量一般怎么估算啊

房地產項目的節能評估，一般要考慮以下幾種能源：

(1)電力；

(2)天然氣；

(3)自來水（新水）；

目前所依據的是國家標準GB/T2589—2008《綜合能耗計算通則》，網上有免費的。

具體方法：

先估算上述各種能源的年消耗總量，再乘以相應的折標準煤系數（GB/T2589—2008附錄A中查看），即得到估算值。

例如：該項目的年總用電量為642000 kW.h，電力的折標準煤系數為0.1229 kgce ，那么，該項目的年耗電量為 78.90 t 。

3. 住宅小區用電量怎么估算

變壓器容量選擇的計算，按照常規的計算方法；

是小區住宅用戶的設計總容量，就是一戶一戶的容量的總和，又因為住宅用電是單相，需要將這個數轉換成三相四線用電，

那么，相電流跟線電流的關系就是根號3的問題，也就是就這個單相功率的總和除于1.732，變換為三相四線的功率，

比如現在有一個小區，200戶住宅，每戶6-8kw用電量，一戶一戶的總和是1400÷1.732 ≈ 808kw，這個數是小區所有電器同時使用時的最大功率，那么，實際使用時，這種情況是不會發生的，那么，就產生了一個叫同時用電率，一般選擇70-80%，這是根據小區的用戶結構特征，決定的。

但是，根據變壓器的經濟運行值為75%，那么，我們可以將這二個值抵消，就按照這個功率求變壓器的容量，那么，這個變壓器的容量就是合計的總功率1400÷1.732≈808kw，根據居民用電的情況，功率因數現在0.85-0.9，視在功率sp = p÷0.85 = 808/0.85 ≈951kva 。

還可以怎么計算，先把總1400功率分成三條線的使用功率，就是單相功率，1400÷3=467kw，然后，把這個單相用電轉換成三相用電，467*1.732 ≈ 808kw，再除于功率因數0.85也 ≈ 951kva。

按照這個數據套變壓器的標準容量，建議選擇二臺變壓器，總容量為945kva，一臺630kva的，另一臺315kva的，在實際施工過程中還可以分批投入使用，

如果考慮到今后的發展，也可以選擇二臺500kva的變壓器，或者直接選擇一臺1000kva。

10kv/0.4kv的電壓，1kva變壓器容量，額定輸入輸出電流如何計算；

我們知道變壓器的功率kva是表示視在功率，計算三相交流電流時無需再計算功率因數，因此，sp=√3*u*i 那么，i低=sp/√3/0.4=1/0.6928≈1.4434 也就是說1kva變壓器容量的額定輸出電流為1.4434a，根據變壓器的有效率，和能耗比的不同而選擇大概范圍。高壓10kv輸入到變壓器的滿載時的額定電流大約為；i 高=sp/√3/10=1/17.32≈0.057737 也就是說1kva容量的變壓器高壓額定輸入電流為0.05774a。

4. 怎樣計算住宅小區的用電符何

新建住宅小區的用電負荷計算隨著國民生活水平的提高和房地產業的蓬勃發展，各地新建中高檔住宅小區越來越多。

準確計算出住宅小區的用電負荷，合理選擇配變電設施，才能既滿足小區居民現在及將來的用電需要，又能合理降低工程造價、節省投資。新的住宅設計規范對各類住宅的設計容量、進戶線、電表容量都作了規定，筆者認為此標準較切合中國人口眾多而能源又相對較少的實際情況，有一定的先進性，按此設計的住宅用電水準應至少可保證20~30年不落后。

但該規范對各單元、樓、小區的負荷計算的需要系數取值未作規定，有的地方住宅標準列了一些具體數據，但各地標準相差較大。表中住宅戶數指接于一相電源的戶數，由表可知，北京市規定200戶以上的住宅Kx取0.26，而重慶市的標準為0.46~0.42，比北京市標準高了約70%，按兩個標準計算的小區負荷差距甚大。

另外，《住宅設計規范》中規定四類住宅每戶負荷按4kW，而江蘇、上海等地方標準中已將三類住宅每戶負荷提高到6kW、四類住宅每戶負荷提高到8kW，兩者若按同樣的需要系數計算，得到的住宅小區負荷也相距甚遠。到底如何計算整個小區的用電負荷，許多設計人員無所適從。

為了真正摸清小區用電負荷情況，筆者對所在公司整個生活區的用電狀況作了深入的調查分析，所有數據均為現場抄表所得。本公司為大型國營上市公司，生活區始建于1982年，分多年陸續建設，至2001年大致建成，建筑面積約100,0000m2，共有兩、三居室住宅15000套左右，95年前建成的老住宅按一戶4kW用電負荷標準改造配置了20A電表和進戶線，一部分新建住宅按每戶6kW用電負荷標準設計。

所有生活區用電均由我公司自備發電廠以10kV電纜、架空線引入，由于是自備電廠，電價只及周圍城市居民用電電價的一半。另外，由于公司歷年效益較好，居民人均收入高于周圍大中城市，所以公司生活區目前用電水準應能代表各類新建中檔住宅小區近幾年的用電水平。

筆者所處地為長江下游地區，夏天氣溫高、濕度大，用電最高峰為7~8月的18~21時，主要負荷為制冷空調器，每百戶空調擁有量已達115臺。筆者取樣了2002年7月14、15日兩天的數據，筆者所處地此兩日最高氣溫分別達38.4℃和39℃，為近幾年最高，表3為此兩天的最高負荷情況。

分析表3可以驗證，若每戶按4kW的用電標準，200戶以上的小區選擇變壓器時需要系數Kx取0.26較為科學。變壓器由于晝夜負荷落差大，有較大的過載潛力，筆者認為Kx取0.26是完全可行性的。

若每戶按7kW的用電標準設計，Kx取0.26，應可以滿足今后相當長時間住宅用電的需求。按照新的住宅設計規范，雖然三、四類住宅須按一戶4kW（地方標準6kW）的用電標準設計，但由于居民的平均生活水平還十分不富裕，再加上中國人勤儉持家生活傳統，大部分居民用電負荷的峰值離設計負荷值還相差較遠。

從整個小區來看，大部分家電的同時使用系數較低，象主要用電設備——空調，其主機的運行也是間隙的，因此整個小區的用電負荷需要系數Kx是較低的，Kx取0.26，既可以滿足小區中短期（5~10年）的供電需要，又可節約投資，使變壓器運行較為經濟，節省運行費用。如過大的取高Kx值，就會增加住宅的配套費，體現到單位房價里，最后買單的還是住戶。

如某設計單位在250000m2住宅小區內設計了30臺630kVA的箱式變電所，最后建設方實際只安裝了14臺630kVA的變壓器即滿足了居民夏季用電要求，直接節省費用300余萬元。另外，隨著科技的發展，既滿足居民需要又節能的綠色家電不斷推出，整個住宅小區的用電水平增長幅度會越來越低，如三年前居民洗澡大多使用電熱水器，而現在筆者所處地80%左右的新建小區住宅都裝上了太陽能熱水器，現在又出現了利用用電低谷制冰蓄冷的空調機組，單個空調器的制冷效率也有了較明顯的提高，所以住宅小區的用電水平將來增長幅度也不會提高。

如我公司迎西#電纜供電小區為2001年建成的小區，全為三四類住宅，設計時每戶按6kW用電標準，但其高峰時戶均用電量相比老的住宅區提高并不大。筆者調研過周圍幾個新建小區，每戶均按6kW用電標準設計，選擇變壓器時計算負荷的需要系數Kx都取了0.4，其整個夏季變壓器的最高負載率在0.4左右，平常只有0.1左右，確確實實是一種投資的浪費。

關于住宅用電負荷的分析科技觀點 2010-11-25 09:22:55 閱讀297 評論0 字號：大中小訂閱住宅的用電負荷分析是進行住宅建筑供配電系統設計的基礎。在本次《住宅設計規范》的修編中，對應建筑專業取消原四種分類套型只規定最小套型的做法，在電氣章節中也做了相應修改，規定：“每套住宅的用電負荷應根據住宅的套內建筑面積和用電負荷計算確定，且不應小于2.5kW”。

影響住宅用電負荷的因素很多，設計中應結合工程具體情況進行分析，合理確定用電量。1. 家用電器的普及和發展家用電器的普及率決定了住宅的用電負荷，家用電器的普及和發展將影響住宅用電負荷的發展方向。

住宅的主要用電負荷是照明和家用電器。照明的用電量與套內建筑面積成正比，其功率密度現行值為7W/ m2，目標值為6W/ m2。

5. 我是做房產的,在外面派單,怎樣才能讓客戶留下電話,好像現在的人

多看些營銷的書吧。

尤其是美國人寫的。里面好多的專業知識。

有時候只能靠自己理解。我只能給你一些大概的注意事項。

1個人品質決定銷售業績：誠實是推銷的根本，坦白是彼此信任的基石，笑臉時融化冰山的火把，有原則是人格的商標，有信譽是訂單的落腳處，堅持是業績的推手，不逃避是成功的引進者，尊重是禮貌的第一步。

2用心經營來吸納客戶：做好拜訪前的準備工作，順利拜訪前的電話聯系，名片等于門面，用心做到鄰居都說好，用心認識更多的人，用心洞悉客戶心理，用心了解客戶喜好，用心制作小禮物，用心道謝。

3掌握女人消費心理：女人的錢好賺，女人的戒心不忽視，女人的心最感性，女人的話題要注意，女人喜歡贊美，女人的虛榮心是購買的動機。

4 與客戶輕松有效地溝通：談論興趣，第一句是關鍵，說話明朗有力，說話熱情洋溢，說話空當引導，傾聽客戶說話，說話輕松幽默，舉例勸誘。

5應用最佳的推銷技巧：看準需求，把握時間，依稀為貴，制造需求，欲擒故縱。

6永遠以顧客為焦點：售后服務是無聲的推銷員，抱怨的妥善處理，熱情但不過度，贏得客戶的心，多位顧客想。

房地產留電技巧

1. 房產中介新人需要掌握哪些電話溝通技巧,來提高效率

很多產品的銷售都需要用到電話溝通，那么相關的成功電話銷售技巧就是成功銷售的關鍵。以下為房地產電話銷售技巧相關資料，僅供參考。

一、對客戶的把握

對客戶需求的了解

1、地段、面積、價格、是否要按揭、朝向、樓層要求、裝修、什么時間入住、打算什么把房子買下來；

2、是否去看過本區域的房子（或是以前曾看過哪些房子）

3、何時方便看房子，并留下方便聯系的**碼；

4、了解買房的原因-----不可以直接發問，比如客戶問的是學區房，你可以接著問是否打算買給孩子上學，什么時候上學？如果是今年上學，那么此類客戶就是很A的。或者客戶說自己房子賣了，想買一套，那么這樣的客戶都會在近期成交；感覺客戶年紀比較輕的話，可以問是否準備結婚，婚期什么時間，如果在今年，那么也是相當A類的客戶；

5、如果說客戶對本小區的房子的幢數，樓層，價格要求比較高的，可以馬上予以否定，接著推薦給客戶看看別的房子是否喜歡，如果客戶感覺性的出價與市場偏離太遠時，那么此類客戶沒必要再跟下去，很可能是垃圾客戶，依具體情況而定；

6、如果客戶對樓盤有一定的了解，而且對價格與面積要求與市場相差不大時，此類客戶是比較A的；欠缺的就只是合適的房源了；

注意事項：

1、留兩個以上的電話----如果留的聯系方式太少，我們有了新房源不能及時聯系你

2、一定要擴大或變通客戶的要求區域-----如果價格合理，你是否考慮其他地段的房子呢（實在找不到客戶要的房子的時候）

3、確定客戶預算范圍-----如果房子比較符合你的要求，你是否考慮提高你的預算呢，如果可以的話，大概可以提高多少呢，其實，有的客戶說接受總價范圍200萬，其實如果有好的房子，再多加一些錢他也會接受的，經紀人的思想千萬不能被客戶的話語局限；

4、確認客戶是否要貸款和付款能力，大約可以拿出多少首付款；

5、確定客戶是否在要求的區域內看過房子-----記住，對看過該區域并且對房價比較了解的客戶才是準客戶。

6、當需要幫客戶算首付款的時候，要清楚客戶是否第一次貸款購房？

2、專業展示

①新人（著裝、熱情使客戶信任你）

②稅費（營業稅、個稅、契稅、按揭、付款方式、土地出讓金）-----這點是顯示自己專業的很好機會。因為我們本來就是幫客戶解決他們疑惑的問題的）

③對自己經營的商圈了解程度，主做區域（面積）房源信息收集量-

●引薦客戶，把握客戶（而不是一味的跟著客戶屁股走）

●對本區域的市場成交、價格等信息了解多了，帶看完房子后才能與客戶有話題聊，顯示自己的專業程度，獲取客戶的信任；

自己對客戶要有一定的判斷能力

每次都說沒時間的或是再看看的，只推薦不去看的客戶屬于----C、D類

很樂意去看，但看了都不喜歡的，每次都非常客氣的，但是所看的房子與價格都還不錯，只是沒有考慮的意向，而用一些荒唐和不著邊際的理由來塘塞或者說考慮考慮，到后來都沒結果的，這樣的客戶很難下決斷的；

a.看了房子后要與客戶溝通這套房子看不上的原因，為什么看不上？此套房子與你預期的有那些不同，是否價格原因，要知道房子是沒有十全十美的

b.經常與客戶保持聯系，很可能客戶突然間在別的地方買下來了。也許你會納悶為什么客戶對我說只要這個地段的房子，而最終還是買在了別的地方呢？其實客戶的意向都會隨著時間、事件、親戚朋友或者中介的誘導而發生改變，這時，對購房意向比較好的客戶，我們只能經常保持聯系，隨時把握他的動向和心態才能抓的住。

記住：客戶只在乎房子與價格，與感情無關；

2. 我是做房產的,在外面派單,怎樣才能讓客戶留下電話,好像現在的人

多看些營銷的書吧。尤其是美國人寫的。里面好多的專業知識。有時候只能靠自己理解。我只能給你一些大概的注意事項。

3掌握女人消費心理：女人的錢好賺，女人的戒心不忽視，女人的心最感性，女人的話題要注意，女人喜歡贊美，女人的虛榮心是購買的動機。

4 與客戶輕松有效地溝通：談論興趣，第一句是關鍵，說話明朗有力，說話熱情洋溢，說話空當引導，傾聽客戶說話，說話輕松幽默，舉例勸誘。

5應用最佳的推銷技巧：看準需求，把握時間，依稀為貴，制造需求，欲擒故縱。

6永遠以顧客為焦點：售后服務是無聲的推銷員，抱怨的妥善處理，熱情但不過度，贏得客戶的心，多位顧客想。

3. 你好,我是房產銷售新人,想跟你請教一些實戰技巧,看到你說你的客

房地產銷售技巧和話術中，有一些必須注意的要領，要求置業顧問掌握，現在謀之刃就接受給大家。

房地產銷售話術的第一要領：將最重要的賣點放在最前面說

根據首因效應這個銷售心理學的理論，最先和客戶介紹的賣點將獲得最有效的效果，也將獲得深刻印象。因此，要把樓盤最顯著的賣點放在最前面說。

房地產銷售技巧和話術的第二要領：形成客戶的信任心理

只有信任才能接受，信任是房地產銷售技巧的基礎。信任可以分對樓盤的信任和對人的信任，這兩點都不能疏忽。大家應該學習一些如何證實產品的銷售技巧.

房地產銷售技巧和話術的第三要領：認真傾聽

不要一見到客戶就滔滔不絕地介紹，要先傾聽，了解客戶的想法，特別是要學會銷售提問，打開客戶的心扉，你才知道應該怎么說。

房地產銷售話術的第四要領：見什么人說什么話

盡管都是買房子，但客戶的動機和關注點是不同的，居住的人關注舒適性，投資人關注升值性，給子女購買的人關注教育環境等等。不要對規定的房地產銷售話術照搬照抄，見什么人說什么話的房地產銷售技巧。

房地產銷售技巧和話術的第五大要領：信任自己的房子

每個房子都有優點和缺點，切不可因為缺點就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底氣就不足，客戶就會察覺。把房子當成自己的孩子，孩子總是自己的最好。有了這種情緒，你就會做得很好。這是重要的房地產銷售技巧

房地產銷售技巧和話術的第六大要領：學會描述生活

很多銷售人員習慣于干巴巴地介紹樓盤，什么多大多大的面積等等，這樣很難激發客戶的購買激情。要運用形象描述的銷售技巧，將客戶的居住的美妙情景畫在客戶心中，這樣客戶才能被感染。

房地產銷售技巧和話術的第七大要領：善用數字

盡管數字是干巴巴的，但是它卻有讓人相信的妙用。將樓盤的各種數據熟記于心，對客戶介紹的時候信口拈來，不僅會讓客戶相信你的樓盤，也會讓客戶相信你很專業。這一點和上一條房地產銷售技巧并不矛盾。

房地產銷售技巧和話術的第八大要領：結尾要有亮點

要將最重要的放在開頭，但也不要忽略了結尾，不能虎頭蛇尾，因為還有個近因效應，客戶還會對最后聽到的形成較深刻的印象。可以把一些不太重要的東西放在中間說，而結尾的時候要留一些亮點，戛然而止讓客戶余香滿嘴、激動不已。你的介紹結束，客戶就應該有購買的激情。房地產銷售技巧和話術就像做一篇文章，要做到“鳳頭、豬肚、豹尾”

4. 房產銷售技巧和話術

房地產銷售技巧和話術中，有一些必須注意的要領，要求置業顧問掌握，現在謀之刃就接受給大家。

房地產銷售話術的第一要領：將最重要的賣點放在最前面說根據首因效應這個銷售心理學的理論，最先和客戶介紹的賣點將獲得最有效的效果，也將獲得深刻印象。因此，要把樓盤最顯著的賣點放在最前面說。

房地產銷售技巧和話術的第二要領：形成客戶的信任心理只有信任才能接受，信任是房地產銷售技巧的基礎。信任可以分對樓盤的信任和對人的信任，這兩點都不能疏忽。

大家應該學習一些如何證實產品的銷售技巧. 房地產銷售技巧和話術的第三要領：認真傾聽不要一見到客戶就滔滔不絕地介紹，要先傾聽，了解客戶的想法，特別是要學會銷售提問，打開客戶的心扉，你才知道應該怎么說。房地產銷售話術的第四要領：見什么人說什么話盡管都是買房子，但客戶的動機和關注點是不同的，居住的人關注舒適性，投資人關注升值性，給子女購買的人關注教育環境等等。

不要對規定的房地產銷售話術照搬照抄，見什么人說什么話的房地產銷售技巧。房地產銷售技巧和話術的第五大要領：信任自己的房子每個房子都有優點和缺點，切不可因為缺點就不信任自己的房子。

你不信任自己的房子，你的底氣就不足，客戶就會察覺。把房子當成自己的孩子，孩子總是自己的最好。

有了這種情緒，你就會做得很好。這是重要的房地產銷售技巧房地產銷售技巧和話術的第六大要領：學會描述生活很多銷售人員習慣于干巴巴地介紹樓盤，什么多大多大的面積等等，這樣很難激發客戶的購買激情。

要運用形象描述的銷售技巧，將客戶的居住的美妙情景畫在客戶心中，這樣客戶才能被感染。房地產銷售技巧和話術的第七大要領：善用數字盡管數字是干巴巴的，但是它卻有讓人相信的妙用。

將樓盤的各種數據熟記于心，對客戶介紹的時候信口拈來，不僅會讓客戶相信你的樓盤，也會讓客戶相信你很專業。這一點和上一條房地產銷售技巧并不矛盾。

房地產銷售技巧和話術的第八大要領：結尾要有亮點要將最重要的放在開頭，但也不要忽略了結尾，不能虎頭蛇尾，因為還有個近因效應，客戶還會對最后聽到的形成較深刻的印象。可以把一些不太重要的東西放在中間說，而結尾的時候要留一些亮點，戛然而止讓客戶余香滿嘴、激動不已。

你的介紹結束，客戶就應該有購買的激情。房地產銷售技巧和話術就像做一篇文章，要做到“鳳頭、豬肚、豹尾”。

5. 房產銷售電話約訪技巧

~如果你認可我的回答，請及時點擊【采納為滿意回答】按鈕~~手機提問的朋友在客戶端右上角評價點【滿意】即可。

~你的采納是我前進的動力~~O（∩_∩）O，互相幫助，祝身體健康，學習/工作順利，生活愉快！內容大綱：□ 電話約看的目的□ 電話約看的事前準備□ 電話約看的要領□ 電話預約的方法□ 不同狀況的電話約訪□ 拒絕處理□ 電話約看的目的A 打電話的目的是什么？} 簡單的說，就是獲得一次_預約帶看的機會需要注意點：} 打電話時間只有幾分鐘，不要企圖透過電話來銷售，那應該是帶看面談時所做的事。千萬要記住這一點！} 大部分的物業顧問最大的問題就是，不知道何時掛電話。

在電話中，話講得太多，問題也會越多，這將造成預約帶看的困難。話講得太多，準客戶也會隨之發問，很多問題很難在電話中說明得很清楚，這么一來對方會更有推辭的理由。

B 人們會想拒絕自己完全不清楚的事情？客戶不喜歡決定自己不熟悉的事情，也害怕因此而帶來的變化，害怕你向他們銷售不必要的東西。需要注意點：？因此為了讓對方較容易做出決定：要求大約十分鐘的時間，來說明我們所提供給準客戶的服務，同時在電話中傳達我們服務的熱忱和真正的意圖。

到目前為止，我們找到的最好的辦法就是利用“全能接近法”。？使用這個方法可以避免說一些不必要的話，不會造成不愉快的感覺，因為這方法不但簡短而且效果最好。

C 好的開始，一個新的機會。需要注意點：} “電話”——是你在銷售流程中所必須使用的工具，是銷售流程的開端。

} 你在電話中的音調、語氣、用語態度都會影響客戶對你的印象，在短短的幾分鐘內，如何做適當的表達是成功的關鍵，這是準客戶“見到你” 之前的第一印象，也關系到能否順利約訪到客戶進行后續銷售。} 你的表現越專業、越平穩、達成預約帶看的比率也就越高。

□ 電話約看前的事前準備} 為了有效透過電話接近準客戶，要事先做好準備。首先要做好有關事物的相關準備，然后再做好對自己本身的準備。

A 與事物相關的準備} _腳本：準備好你要打電話的腳本和拒絕問題的處理摘要。} 名單：事先準備好你要打電話預約準客戶的名單。

} 文件：日歷、工作日志、筆等所需的東西。} 地點：在舒適又不受影響的地方（辦公室）打電話。

B 對自己本身的準備} 做充分的練習：把你實際要通話的內容，事先與主管演練幾次。} 解除緊張情緒：調適成一種與客戶面對面交談的心情。

} 要具備自信心和熱情：用自信心和熱情通話時，會給準客戶留下非常專業的物業顧問印象。} 要微笑：邊按電話邊微笑，會使你的聲音保持熱忱而愉快。

} 記住這是要獲得預約帶看的電話。C 打電話的名單} 電腦上現有的房東。

} 現有的客戶。} 他人的推薦介紹。