中國的房地產泡沫破滅前會變得更毛嗎

中國房地產泡沫何時破滅

1. 中國房地產泡沫何時破滅

一種商品超過合理價位的那一部分就是泡沫。

存在泡沫是肯定的，問題在于泡沫會不會破滅？和建立在貸款消費為基礎的美國國民消費不同的是，中國人的消費更多的是建立在存款的基礎上，通俗的說，美國人是今天在花明天的錢，然后用后天的錢來還明天的債；而中國人是今天在花昨天的錢，不夠的，用父母甚至祖宗的錢來補。有一點大體上是一致的，對于美國人來說，遲早有一天，欠的債是要一次性還的，而對中國人來說，以前的錢遲早有一天是要花完的，兩者形式差距巨大，結果都是一樣，那就是透支未來的前景。

當前中國中國任何一個城市的住房需求主要無外乎以上五種情況，只不過個地方所呈現的比例不一樣而已。在當前簡單居住性住房未來購買需求主體年齡通常在在32歲以下，而32歲以上通出現在改善性住房需求里。

那么在未來需求住房購買主體其通常是78年后出生的，我們從第五次人口普查上得到其78年出生人口為18831591人，而1990的出生人口為26210044人是實行計劃生育后最高的一年。為了更便于說明我們就以此為例我們假設該年齡的的未來城市人口率60%，那么就意味著有15726026人留在城市，我們假設男女比率系數為1:1，那么其意味著這部分人至成年后需要786萬套住房。

事實上至96年后至今平均每62616964757a686964616fe58685e5aeb931333332643265年只有1300萬左右，即使是其城市人口率為75%，那么其未來的住房需求量也只有只有其一半487萬，而市場目前每年提供的商品房數量600-800萬。也就是說住房的供給出現大量剩余，這種剩余是因為人口結構性的調整而出現，而該年齡段在十年左右其將會出現購房，其將在2020年內完成購房，那么全面泡沫破滅大概可能在中國首次人口負增長后10年內危機必然爆發（2015-2025年），因為這種住房的需求與人口具有一個大約30年左右的時間差，那么等一定時間后這種住房供求失衡已無法通過新生人口的購買來沖銷，雖然城市人口率的提高會沖銷一些失衡，泡沫破滅房價回歸是一定的。

2. 中國的房地產泡沫到底什么時候破滅呢

說不會崩盤的無非以下幾種論據：第一：*府是最大開發商，但是可以告訴你，*府只是最大受益人，并非開發商，收手只是時間問題，一旦找到新經濟增長點（比如IT一樣的新興行業），放棄房屋這種敏感的民生話題只是時間問題，09年末的緊急中經會議已經強烈釋放了這個信號，7.5萬億甚至更多投入到新興發動機的尋找工作中。

之所以還是暫時不放棄房地產行業，很明顯，還沒有找到新出路。沒有任何一個*府會傻到冒著拉美化的風險搞經濟。

山西煤炭收回國有就是先例，時機到了，放倒幾個商人不是大問題。第二：銀行是最大的受害者（所謂跌了不還貸怎么辦）。

持這種觀點的人士無非是寄望于，銀行提供了個人支付首付外的其他房屋價款。這完全是種誤區。

除了那些零首付的人士，基本可以放棄這個愚蠢的想法。因為不論多少，30%也好，40%也好，個人是支付了自己的鈔票在先才有可能從銀行貸到差額款項，但是銀行和房屋銷售方之間是100%支付嗎？回答是否定的，只是“轉賬”，錢款還控制在銀行手中，銷售方不可能扛著100%的鈔票滿街跑，被放倒拋棄的那天，銀行非但一分錢不會損失，作為第一債權人，不但可以控制這個風險，還可以從拒絕還貸的人士手里收回房屋第二，第三次出售，賬面虧空總是可以補足的。

抵押貸款這個事物到今天已經700多年的歷史了，并沒有任何一家銀行因為不還貸而倒閉，美國那些因為貸款出了問題的銀行是信用貸款，給融資造成了杠桿泡沫，跟抵押貸款2回事哦。同時，也正因為這30%或者N%，證明了另外一個問題，實際安全房價就是現在的30%，只要收回30%，銀行是保本不虧的。

第三，購房人不接受，鬧事。怎么可能，誤區太大了。

在城市里，房改房，*策房的持有者是大多數，商品房的持有者是小比例的，很多商品房持有者也是變賣了前者加了很少的錢轉換的商品房。真正虧損的只是很少一部分人，興不起風浪，反而在“民意”的借口下很容易淪為窮人的斗爭目標，被再利用一把。

現在分房，集資建房并沒有停止，你買比如1萬一米，很多人買幾千塊而已，不會有損失。只是名義價格下降而已。

第四，官員的利益受損。更是無稽之談，上千萬的別墅你買那是上千萬一分錢不能少，很多官員，紅頂商人，相關利益人購買幾十萬足矣，跌去一半又如何，錢財無損，還能騙個好名聲，何樂不為。

第五，地方*府土地財*，這是真正的和中央在博弈，不過好在中央集權的國家，真動起手來，換人就是了。反正那些錢又不能直接揣到任何一個地方官的口袋里，想別的法子就是了。

第六，造成經濟連鎖反應。那你可以反過來想想，沒有貨幣化房屋的時候，經濟有沒有崩潰，只要工農業沒有收到本質的打擊，經濟維持向好是沒有問題的，而繼續維持房屋業的價格，正是摧毀這些國本的做法。

沒有任何一個國家肯長期這么干下去。第七，城市化進程的誤區。

認為城市化是把中國建設成北京，上海，廣州幾個城市，把人都弄來。恰恰相反，*府說的城市化是把現在落后的地區建設成新興村鎮，或許存在短期的房屋炒作抬價行為，但是長期看來，這張餅攤薄后，緩跌的趨勢非常明顯。

第八，地王頻出，怎么可能崩盤。正是因為這個“頻出”，才預示了*府的英明，先看看地王都是什么企業拿到吧，國企吧，那就是建立了所謂的安全緩沖帶。

跌與漲的主動權被收到*府手里去了。如果都是私企，民企拿到地王那才是要暴漲的前兆。

*府這么做2手準備，如果可以繼續高價賣，就高價出售，何樂不為，如果不可以延續或者找到了新出路，就打壓，國企的后門反正通著銀行的前門，無所謂債務問題的。這倒是只有我國可以使用的利器。

做平帳目就是了，不會少什么，兩邊的利益都占盡了。其他比如游資，外資什么的都不值一哂，扔在中國經濟這條大船里，一個角落而已。

另外，中國人的收入儲蓄比較高，雖然錢不多，抗風險能力還是不差的，這點比美國，歐洲人強一些，只是后續保障差一些，自己給自己保障就是了。說了很多，是作為有房者的看法而已，其實對于每個個人，實際對于任何經濟事務的態度，建議你都應該持有多少錢辦多少事的態度，不要把所有的財富放倒一個籃子里，你可以考慮多種方式減少經濟變化對自己生活的影響，比如增加儲蓄，余錢才拿出來買房，買股票，賣古董什么的。

而且，儲蓄外第一理財方式是投資實業，絕不是投資磚頭瓦塊。希望你多考慮這方面。

3. 中國房地產泡沫何時破滅

目前中國的存貸利率己處于歷史上最低時期，一旦銀行利率往上調整兩個點，開發商和購房者的成本就會大大增加，房地產需求就會大大萎縮，房地產泡沫破滅的機會就會大大增加。其實，這樣的信號己經越來越明顯，作為消費支柱的房產需求明顯下降，首次置業需求、改善居住條件需求、動拆遷需求、資產保值與抗風險需求、中長期投資需求都己經出現明顯下降的勢頭。由于未來的住宅需求無法吸納全社會的巨大產出，即便今年不壓抑房地產，不提高信貸利率，明、后年也將會出現供大于求的局面，而嚴重供過于求將使房價不可逆轉地持續下跌。

縱觀歷史上只要是泡沫就沒有不破滅的。但是如果要把這個結論套在目前中國的房地產市場上似乎很難行得通，其中最根本的原因在于，中國的房地產市場是一個半市場化的市場，市場價格的形成不完全是買賣雙方討價還價、利益均衡的結果。在現在的房地產市場運行機制中牽扯到了太多的利益，因此價格形成遠遠不是供需平衡那么簡單。

是泡沫，最好讓它破滅，而且越早破滅越好。因為泡沫的出現扭曲了市場價格體系，會導致資源的無效配置，泡沫持續時間越長，資源誤配的效率損失越大，泡沫破滅越早，對整體經濟的沖擊越小。

4. 中國房產泡沫何時才能破滅至少等到2018年之后

我認為中國房產不可能破滅，中國房地產雖然有泡沫，沒有想象中的那么大，原因如下：1、中國國家太大，城市太多，各個城市的情況很不一樣。

那些數萬元一平的房價畢竟是少數。多數是萬元左右的均價。

中國城市化進程，就是一個人口由農村向縣城、縣城向二線城市，二線向一線城市流動的過程。而一線城市總是有限的，北上廣這些房價只能上漲。

2、中國有一線、二線、三線城市，只有一線城市是房屋較熱的，而其他地區，房產依然是泡沫不多的。3、以筆者家為例，我這里靠海的地級市。

房價貴的1萬多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能說很多。因為各類上繳國家的稅是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房價也就應該是這個價格。

剩下就是房地產商的利潤了，所以，我們這里沒有多少泡沫，而且房屋賣的也很火。4、現在，都吆喝第四次單身潮來臨，說單身男女有2億之多，如果按照中國14%的單身率計算，那就是說這2億人中有2800萬不結婚。

如果他們都結婚，需要1400萬套，如果都單身，則需要2800萬套。這樣房子一下就多需要1400萬套。

這些是剛需。剛需啊，同志，中國全部庫存才600萬套，才占需要的42%。

5、一般來說，一個三口之家住幾十平米的房子過于擠了。現在為了舒適，總是房子越來越大，這樣小房子換大房子，一個衛生間換成雙衛生間，所以居住面積增加了。

地產商自然也需要不停蓋房子。6、中國每年畢業800萬大學生，如果都結婚，就需要400萬套房屋，如果都不結婚，需要800萬套。

而且畢業大學生、研究生，你看到幾個回家種土豆的，不都是落戶北上廣嗎？7、另外中國*斧也不是當年的日本*斧，中國也不會坐視房價泡沫吹破而不理的。

珠海房地產泡沫會不會破滅

1. 當前珠海樓市是否有泡沫

，當前，首付降為20%，加大了可利用的杠桿。

契稅、營業稅減免，也降低了交易成本。在這種情況下，很多人都在做資產配置。

把原先的房子賣掉，然后再按揭買兩套的不在少數。而房屋置換，本身又帶動了二手房的活躍。

針對當前這種情況，珠海的樓市已有泡沫，但泡沫并不大。因為，珠海的房價其實是偏低的。

珠海的城市價值毋庸置疑。當前，珠海依舊是價值洼地。

2011年11月珠海出臺限購后，外地購買力基本被擠出珠海。而隨著限購、限貸*策接連放松，珠海的外地人購買力又有所回升。

當前，外地人消化了珠海32%的消化量。這表明珠海這個市場仍然受到外地人矚目。

2. 珠海房價再漲將催生泡沫嗎

場被驚呼為“漲幅周期之短、漲幅態勢之猛均為建市以來所罕見”的房價高漲潮突如其來。統計數據顯示，至今年2月，珠海商品房預購平均價為6800元/平方米，而去年和前年珠海市區新房均價分別為4236元/平方米、3713元/平方米。珠海市統計局的調查還顯示，今年一季度珠海房地產業的景氣指數為167.72，運行在“較強景氣”區。珠海房價為何高漲？其最終走向如何？

我國著名經濟學家易憲容在接受記者采訪時表示，“下一輪宏觀調控必將是提高利率和房地產稅收，全國包括珠海在內的城市房價必跌”。

他提醒，在“珠海買樓應謹慎，不要急于出手”，并建言*府加強監管，引導開發商加大中小戶型的供應量，以防“重演海南省地產泡沫

專家的意見，我個人認為不可信，珠海的房價漲屬于正常情況！ 09年12月20日珠港澳大橋動工，（這會炒作一番，還記得07年輕軌動工的事嗎？前山的房價直線上升平均漲了500-1200一平米）橫琴島的開發建設！2010年輕軌通車使珠海成為廣州經濟3小時圈！相比之下珠海的房價是廣州的一半，話又說回來珠海的土地只有那么大，綠化環境較好，在人多地少的情況下——俗話說：物以稀為貴啊！我估計2013年珠海的房價（市區）在8000-20000之間！07年我親戚買了套別墅當時是14000\平米，現在經濟是不太好啊，珠海房價是有點下滑啊，但是他買的這套別墅有人開到16800\平米！我建議有錢就買房子，當你夠買房子的時候，那房價可不是現在的價格羅！眼光看遠點！