榮觀房產網城市`房地產投資價值研究
1. 房產投資價值如何界定
房地產泡沫如何界定一直是眾說紛紜。
但是有幾點衡量標準應該是基本的。一是房價收入比，二是房地產投資與房價增長速度，三是房地產泡沫只會是局部而不會是全國性的。
尹中立研究員向記者指出：衡量是否形成泡沫，一大要點就是分析市場中投資性購房的比例。 因此，在一個城市的房地產市場中，投資性需求的比例不能超過一定的界限，否則會危及房地產市場的健康和穩定。
在國際上，公認的警戒線是20%。但是，國際上的投資性購房包含房地產基金投資購買的房地產，這在中國是沒有的。
把這部分剔除后，中國的警戒線是10%。 以上海為例，上海市的投資性購房比例相當大，顯示出泡沫現象已相當嚴重。
據上海房管部門調查統計，2003年底上海投資購房占16。6%，已經超出了國際警戒線60%。
此外，在社科院金融研究所的實地調研中，研究員找到當地供水、供電部門，根據這些部門對長期欠付水電費對象分析做出的最保守的估計，中心城區有大約4。 5萬套“無人房”，合計面積為500多萬平方米。
浦東新區有些住宅小區的水電費收繳率只有60%左右，無人居住的房子占40%左右，而這些不繳水電費的住房都是已售房屋，這些房屋可以認定為“炒房”者購買的住房。 尹中立的結論是，上海市的房地產市場已經形成了一個二元結構：一邊是普通的市民，他們的收入水平低；另一邊是上海的高收入群體，對于這些高收入群體來說，沒有購房的人已經很少。
高收入群體只具有投資性購房的需求，而這種需求是否是社會大眾的真實需求，值得商榷。 。
2. 萬科集團公司投資價值分析
試讀結束，如需閱讀或下載，請點擊購買> 原發布者：志崗 33號吳穎32313133353236313431303231363533e78988e69d833133343363333510財務管理（1）班萬科集團公司投資價值分析一、公司簡介萬科企業股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業，也是股市里的代表性地產藍籌股。
總部設在深圳，至2009年，已在20多個城市設立分公司。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元。
營業收入507.1億元，凈利潤72.8億元。這意味著，萬科率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產公司。
這個數字，是一個讓同行眼紅，讓外行震驚的數字，相當于美國四大住宅公司高峰時的總和。二、公司所在基本面分析1、行業經濟地位房地產業是國民經濟的重要組成部分，既受到整個國民經濟發展水平的制約，又發揮著促進國民經濟發展的新經濟增長點的作用，明確二者的關系，是對房地產經濟實施宏觀調控的前提。
本章從房地產業在國民經濟中的地位和作用入手，著重分析房地產業成長為支柱產業的必然性和條件，進而研究房地產經濟周期波動與可持續發展問題。從總體上說，房地產業在國民經濟體系中處于先導性、基礎性、支柱產業的地位。
A、房地產業屬于基礎性產業。這是因為，在社會經濟生活中，房地產業提供的產品和勞務兼有基礎性的生活資料和生產資料的雙重屬性。
一方面，房地產業開發的住宅，是人們滿足居住需要的最基本的生活資料，安居才能樂業，它所提供的是基礎性的物質生活條件。另一方面，房地產業開發的廠房、。
3. 二三線城市房產哪個最具投資價值呢
1、商業比住宅好——這個就不多說了，鋪子無論從租金還是增值潛力都比住宅大，只要選的位置不惡心，但是選黃金鋪需要火眼金睛，很容易看走眼； 2、新城區（開發區，新拓展區域，隨便你怎么叫）比老城區好，結合第一大點，看城市的發展方向和外來人口數量，如果夠健康絕對是新城，但是此條放在全國范圍內不準，**的城市規劃也比比皆是，只能說考慮區域而定； 3、大戶型比小戶型好——既然直說增值空間，40平米漲2000跟130平米漲1000比，后者自然劃算，只是接盤俠是什么情況，需要你對戶型有所判斷； 4、回遷房未必不好——從投資額考慮，身邊很多人的回遷房都賣出了大價錢。
又是一個量和價的比較。 5、投資前想定總價，投資時關注單價。
對于升值空間，無非就是房價漲幅跟租金收益的考慮，小編只能說，投資前算好賬！以上只是一個粗略建議，事實固然是具體情況具體對待，但是時刻考慮投資的風險性和收益率最重要，切莫看完盤被業務員忽悠。 。
4. 房地產投資的特性是什么
1位置固定性或不可移動性 位置固定性或不可移動性，是房地產資產最重要的一個特性。
對于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財產來說，如果持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場的地方去進行交易。然而，房地產就截然不同了，它不僅受地區經濟的束縛，還受到其周圍環境的影響。
所謂“房地產的價值就在于其位置”，房地產不能脫離周圍的環境而單獨存在，就是強調了位置對房地產投資的重要性。 房地產資產的不可移動性，要求房地產所處的區位必須對開發商、置業投資者和租客都具有吸引力。
也就是說能使開發商通過開發投資獲取適當的開發利潤，使置業投資者能獲取合理、穩定的經常性收益，使租客能方便地開展其經營活動以賺取正常的經營利潤并具備支付租金的能力。 當投資者準備進行一項房地產投資時，很重視對房地產所處宏觀區位的研究。
很顯然，租客肯定不愿意長期租用環境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區內的物業。此外，房地產投資價值的高低，不僅受其當前凈租金水平的影響，而且與其所處地區的物業整體升值潛力密切相關。
由于房地產資產的不可移動性，投資者在進行投資決策時，對未來的地區環境的可能變化和某宗具體物業的考慮是并重的。通過對城市規劃的了解和分析，就可以做到正確并有預見性地選擇投資地點。
2壽命周期長 土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以根據法律規定延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。 因此房地產具有壽命周期長的特點，房地產投資是一種長期投資。
房地產同時具有經濟壽命和自然壽命。 經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產的經營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續時間；自然壽命則是指房地產從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞，不能繼續保證安全使用的持續時間。
自然壽命一般要比經濟壽命長得多。從理論上來說，當房地產的維護費用高到沒有租客問津時，干脆就讓它空置在那里。
但實際情況是，如果房地產的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命，因為如果對建筑物進行一些更新改造、改變建筑物的使用性質或目標租客的類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產少得多的投資，繼續獲取可觀的收益。 國外的研究表明，房地產的經濟壽命與其使用性質相關。
一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經濟壽命是40年，工業廠房、普通住宅、寫字樓的經濟壽命是45年，銀行、零售商業用房的經濟壽命是50年，倉儲用房的經濟壽命是60年，鄉村建筑的經濟壽命是25年。 應該指出的是，稅法中規定的有關固定資產投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收*策來確定的，并不一定和房地產的經濟壽命或自然壽命相同。
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