榮觀房產網創業房地產商機
1. 商業房地產項目開發前期調查
商業房地產項目開發前期調查 房地產項目在開發的前期應對地塊的價值、投資開發環境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究，以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據回避風險。
商業房地產因為其客戶需求的特殊性、利益協調的多樣性和開發商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發前期進行市場調查和研究。但是，從市場調查和研究本身并不能得出市場定位的結論，他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據。
從我們在客戶的顧問的過程中總結包括經濟環境的分析和研究、區域城市結構調查與發展規劃、商業發展規劃和*策研究、區域零售市場調查與分析、典型性調查與研究、未來商業地產的供應量分析、消費者消費行為的調查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內容，希望和大家一起探討。 一、經濟環境的分析和生活結構研究 開發任何一個項目都涉及到經濟環境的分析和研究，尤其是商業房地產項目，由于其開發周期長、投資大，受經濟發展和*策的影響大，其開發的最終目的是通過出租經營或者銷售來實現開發利潤，因此其風險很大。
所以，在開發商業房地產項目時，對經濟環境進行研究就顯得十分重要。在調查和研究時應重點對以下指標進行調查和分析。
◆ 總人口及地區人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等 ◆ GDP發展狀況及產業結構情況 ◆ 全社會消費品零售總額 ◆ 全市商業增加值 ◆ 城鄉居民的人均可支配收入 ◆ 城鄉居民儲蓄存款余額 通過對統計局和城調隊定期公布的數據進行連續3-5年的分析，基本可以反映出一個城市經濟發展的總水平。有些資料通過統計年鑒和*府工作報告獲得。
二、區域城市結構調查與城市發展規劃調查 所在區域城市的結構對商業房地產的開發有重要的意義，在傳統商業區不論是同業態的聚集經營還是不同業態的錯位互補都可能存在市場商機；在城市中該區域的位置若在行*、經濟、文化等人口活動密集的地方，則城市的機能易于發揮出來，由于人流集中自然能形成商業的經營氛圍。以上只是其中的一方面，還包括： ◆ 公共設施狀況 ◆ 交通體系狀況 ◆ 道路狀況、通行量 ◆ 城市性質與功能特點 ◆ 各項城市的機能 ◆ 城市規劃 通過對區域內實際生活的空間，包括中心地帶及周圍區域城市結構機能的調查，了解該區域內設施、交通、地勢條件、活動空間等環境的現狀以及將來的發展規劃。
例如，交通網的開發計劃，交通網密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調查的要素；城市發展規劃對商業將來的發展非常關鍵，諸如大型社區的發展計劃以及商業區建設計劃將直接對項目的規劃以及未來的經營產生重要影響。 以上調查必須通過專業的市場調查公司實地調查了解，由于反映問題的角度不同，一般的調查人員很難完成以上工作，調查必須有目的性，如果不知道目的是為什么，這樣得到的調查數據和資料的參考價值將大打折扣。
補充日期： 2004-06-02 16:55:50 三、商業發展規劃和*策研究 每一個城市發展都有發展的規劃，商業布局和規劃也是城市機能完善的標志，十多年以來，我國的第三產業特別是零售服務業的發展有目共睹，尤其是上世紀末百貨商場大量倒閉、超市業態的迅猛發展和外資零售商業的“入侵”，既加快了零售業的整體發展，也出現大型商業設施重復建設、資源浪費和過度競爭等現象，對國內零售商業的發展提出了新的挑戰，一些大中城市行業管理部門開始加強商業網點整體規劃和布局工作。 為增強城市商業網點規劃管理的科學性、權威性，擴大規劃工作覆蓋面，國家經濟貿易委員會國內貿易局于今年一月二十四日，在《關于城市商業網點規劃工作的指導意見》（國經貿貿易[2001]789號）和《關于進一步做好大中城市商業網點規劃工作的通知》（國經貿廳貿易[2002]44號）的基礎上，又下發了《關于加強城市商業網點規劃的通知》，要求直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市盡快制定商業網點規劃，要求未制定城市商業網點規劃的直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市要加大工作力度，盡快制定城市商業網點規劃并報貿易局備案。
凡未制定商業網點規劃（包括含有網點規劃內容的商業發展規劃）的城市，不得上報外商投資商業企業項目。通知要求在2004年12月底前完成規劃的制定及城市商業網點依法管理體系的建立工作。
目前包括北京等省會城市和計劃單列市已經完成了該項工作，在對大型商業房地產開發過程中，開發商及時了解商業網點的布局規劃非常關鍵，避免*策性的風險和重復建設。例如，北京市商業委員會關于商業網點的規劃不僅考慮目前商業布局特點，而且結合城市發展對限制地區的限制項目都有明確的規定：特別鼓勵在四環路周邊發展大型專業市場、批發市場和新型零售業為主的商業圈；新發展的居住區，10-15萬人要規劃建設一個地區級商業中心；地區級商業中心1公里以外的居民區，原則上居住人口1-3萬應有一個綜合性的社區商業中心。
這些都是結合城市發展實際情況提出具體的建設性要求。 四、。
2. 最近有什么好的創業投資項目
創業的25條原則
1首先要選擇做你真正感興趣的事
2要當老板為別人打工絕對不會成為巨富
3提供一種有效服務，或一種實際產品，靠寫作畫畫變成富翁的機會可以說無限小，而在營銷業，房地產業，制造業發大財的機會較。
4如果要堅持用自己的靈感來創業最好選擇娛樂業。
5不論你是演員還是商人都要盡量增加你的“觀眾”在小咖啡館唱歌的人賺錢一定比不上為大唱片公司錄唱片的人。地方商人不會比全國性商人賺錢多。
6找出一種需求然后滿足它，社會越來越復雜，人所需求的產品和服務越來越多，做先發現這些需求而且滿足他們的人，也是最先成為富翁的人。
6要敢采用新的產品和方法，它們會帶來新的財富。
8如果你受過專業教育或有特殊才能，要充分利用它。
9著手任何事前，先做研究，可以節省許多時間和金錢。
10與其一直都想發大財，不如想象如何改進你的事業。事業進行順利，財富就會跟著來。
11可能的話進行一種家庭事業，那樣可以減少費用，控制也比較容易。
12盡可能減少開支，但不能犧牲你的品質，否則你等于慢性自殺。賺大錢的機會不大。
13跟同行朋友維持友誼，他們可能對你很有幫助。
14把盡量多的時間花在事業上，你必須先犧牲一點家庭和娛樂，直到事業站穩為止。
15要敢自己下決心。
16要敢說實話，拐彎抹角只會浪費時間。
17要敢承認自己的錯誤，犯錯不是罪過，犯錯不改才是罪過。
18不要因為失敗就裹足不前，失敗是難免的也是有價值的，從中可以學到正確的方法。
19一旦發現某種方法行不通，立即把它放棄。
20不冒承擔不起的風險。
21連續投資，不要讓你的利潤閑著。
22請一位高明的律師，他會替你節約更多的金錢和時間。
23請一位精明的會計師。
24請專家報稅，一位高明的稅務專家可以提你免很對稅。
25保持健康心理很心靈平靜，否則再有更多的錢也沒什么用.
3. 房地產未來創業機會在哪里
地產行業投資一直是劃地運動，咱只分析中國地產行業，改革開放以來，劃地運動集中在沿海一帶，所以很多人那時候在沿海一帶投資地產，基本都發家了。
中國十一五計劃到十二五計劃，很清晰的明確西部大開發，所以必定將重點集中在內陸發展。地產一直是流動式發展，國家*策放在那個位置，那個地方的房價就會瘋狂漲價。
不僅開發商進行規模投資，商業房開發，當地的百姓也會群體規模投資，個人力量始終比不過群體，所以一般開發商會在投資之前和相關中央搞消息。清晰的說吧，十二五計劃，在全國劃分的5大新區，將會成為重點發展對象，其發展形勢和規模不亞于深圳。
4. 論市：商業地產項目如何定位
商業地產投資快速增加的同時，商業地產市場也進入了競爭殘酷的"紅海時代"。對此，
商務部有關負責人表示，商業競爭的危機主要來源于同質化競爭，差異化策略將成為引領商業地產的關鍵。作為
開發商，如何推出實現土地價值最大化、符合自身商業模式并實現差異化定位的商業地產項目便成為重要課題。尤其是大型商業地產項目，僅商業規劃階段就包括商業定位設計、商業建筑方案設計、商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計、商業管理模式設計、品牌規劃及招商策劃設計等諸多環節。其中，如何切準市場脈動，正確選擇商業地產項目的定位方向，是決定商業項目成敗的重要前期工作。
定位是商業地產項目運作成功的基礎環節，是一種要求商業項目確立聚焦于顧客利益目標方向的選擇。任何定位都是依賴于對市場需求的把握而建立，但是市場上反饋的需求信息數量龐雜，要在有限時間內遴選、分析出最有價值的信息，需要成熟的模式和豐富的專業經驗。模式提供了全面、科學的工作思路與方法，為商業地產項目的定位工作制定了基本的工作骨架。開發商需要了解項目的資源狀況，包括自身優勢、周邊環境、消費能力、競爭狀況、商業網點規劃等等。然而，項目定位絕非照貓畫虎般的機械運動，應根據項目的不同特點采取不同的方法與手段。研究區域消費文化便是對項目定位進行主題提升從而尋找項目"藍海"之路的關鍵點之一。
通過對區域消費文化的深入調查研究，不僅能夠使項目走差異化經營路線、尋找市場的空白點，盡可能的減少因為產品的雷同而形成的不必要的競爭，還能夠形成自身特色的品牌文化定位，使項目自身形成一種文化氛圍，通過這種文化氛圍形成很強的客戶忠誠度。
天津市的發展有悠久的歷史，在城市的各個角落里有著豐富多樣的消費文化，這種文化悄無聲息地滲入老百姓生活的方方面面，在實際的消費行為中得到體現并最終影響著商業地產項目的后期經營。
開發商投資一個商業項目，毫無疑問，了解項目的資源狀況是首要的，但項目該如何定位？如何將項目所在區域的文化資源優勢變成市場優勢？從文化的角度分析，首先一點是要尊重文化，要做到尊重文化就必須了解項目區域所具備的明顯或含蓄的消費文化。這就要求開發商、策劃人員、設計人員融入當地生活，利用不同的文化特征作為細分變量，進行細分。此階段更強調對區域文化的挖掘和提煉。然后企業根據自身的使命目標、競爭優勢，確定目標顧客群體，再通過顧客需求分析，更加透徹地研究目標顧客群體的生活方式、審美情趣、消費觀念、思維方式等要素，從中提煉出最核心或最具個性特色的文化特征。只有尊重了解了當地的文化，項目的宣傳、招商才能更容易被接受，其目的性才能更加明確。
其次，開發商需要在了解這種文化的基礎上，打造具備自身特色文化的商業項目。其實，識別商業項目特色的密碼就是文化。這種文化不是開發商炒作出來的，不是無中生有的，而是在原先本來就存在的文化基礎上所演繹出來，是企業根據當地消費文化結合自身的企業形象、文化底蘊和競爭者的文化定位及其核心競爭力等因素，進行企業內部文化定位，使內部文化定位與目標顧客的文化理念完美融合的體現。這樣的文化是當地消費者所認可的，青睞的。這種演繹可以把原先明顯的消費文化升華為更高的一個檔次，也可以把原先隱性的文化更為張揚的表現出來，并實現其商業價值的最大化。
最后，對于商業項目來說，文化是廣義的文化，首先是人文景觀文脈化，其后依次是環境生態化、功能休閑化、管理現代化，因此一系列的規劃設計、建筑元素與商業項目的經營管理都應相輔相成。
總之，商業地產項目有自身的特點與發展規律，項目前期定位準確與否直接關系到項目開發、運營的成敗。商業地產項目的定位不僅是一個對市場逐步深入理解的調查研究過程，同時，也是發現、提煉、融合區域消費文化并提升項目主題文化的"創作"過程。（文/戴德梁行）
關鍵字： 地產定位報告 房地產項目定位
5. 投資商業地產的好處
投資商業地產有如下四大好處：
一、不折舊
就住宅而言，使用年限在物業中是最長的，但住宅畢竟是家在其中，所以舊了感覺會有那么美中不足的遺憾；所以一個新的住宅社區一般來說住上5至10年都會選擇更換新的環境。而這時出售也會有折舊的“待遇”，因為外觀舊了給人的感覺不爽，另外時間長了的社區管理方面往往會跟不上或不如剛開始的時候那么完善，那么溫暖。而商業地產卻不折舊，往往是越舊越值錢，商業地產講究的是地段、人氣、回報價值的體現，所以舊不是問題。“旺就行”
二、不裝修
在非商業物業投資中有一件讓投資者頭疼的事情就是裝修，就住宅而言，一般來說出租時間在2-3年就得裝修翻新一次，以至讓物業快租或租上好價，裝修費心費力又花錢，挺煩心。而商業地產就免了這樣的煩惱，一般都是租戶來裝修，就算商鋪本身有裝修也不一定合承租者的需求，所以都是自己按著要求來裝修。而且解除合約時裝修也是留下不予毀壞的。
三、不憂租
一般來說住宅都要到經紀公司放盤，而且空置的時間較長，相對損失顯大。而且投資者還經常為出租的事宜跑前忙后，有家具電器的又不愿意放鑰匙給中介，吉屋又不容易出租，即使租給辦公的又怕增添麻煩，左右為難，非常煩瑣。商鋪就不同，還未到期就可以提前放盤，看鋪又不影響到租戶，非常輕松方便。而且不用為家具電器的事煩心，空空的一無所有最好。
四、投資回報高
商鋪很多的回報率都達到了8%，而住宅一般在5%以下；商鋪出租一般簽約在3-5年，每年都會有遞增，一年比一年的租金高，住宅就不一定，第二年比第一年低都有可能，不穩定。而且商鋪出租有時還能收到一筆可觀的進場費或頂手費。再者商鋪要脫手相對比較容易，因為有很多好處，自然需求也比較大。
結語：商鋪不容易受行情的影響，即使不好的時候，商鋪也照樣有飯吃，人們的生活離不開“衣、食、住、行”，而商鋪恰恰在生活中扮演了人們所需要物品的場所。
6. 置業顧問這個行業怎么樣
置業顧問是一個充滿活力與激情的行業，一個年輕的行業，一個青年的行業。
對他們而言，人生的職業道路剛剛起步，職業前景一片光芒。進入置業顧問行業后有四個明確的方向可以發展：方向一：步步晉升銷售主管和銷售經理是每個置業顧問職業初期的首選目標，職業更進一步發展則是銷售總監、營銷總監、營銷副總、項目總經理、營銷副總裁、總裁。
這是一條職場的正常道路，雖然在現實生活中，從置業顧問到營銷副總裁甚至總裁的人少之又少，但是只要自己不停的努力學習，沒事多想想如何管理案場，多看看書，多看看“地產觀察”微信平臺的知識，一切皆有可能。方向二：業內轉崗1、策劃方向發展：有營銷策劃潛質的人員可以向策劃方向發展，由基礎入門逐漸往高端發展，分別是策劃助理、策劃師、策劃經理、策劃總監、項目操盤手等。
有銷售經驗的置業顧問轉行做策劃比沒有做過銷售的策劃人員更能接地氣，更能了解客戶的心里，梳理符合客戶要求的項目賣點。2、商業地產方向發展：商業地產的快速發展使商業地產方面人才炙手可熱，同時，商業地產也是房地產發展的方向之一，進入商業地產發展是眾多有識之士的注意目標。
比如招商人員、商業運營、資產管理師等3、獨立的房地產經紀人、房地產評估師等。方向三：內外轉行1、房地產相關行業：如自己很多客戶剛買房需要裝修，加入裝飾公司，甚至園林、建材等等，視個人潛力和愛好以及機遇。
2、其他行業：房地產銷售接觸的客戶層次高、知識結構完整、專業技能水平高，資源豐富等特點，為轉入其他行業積累了堅實的職業基礎，比如豪車銷售、夜總會、擔保公司、保險公司等；方向四：自己創業1、房地產相關：自己成立銷售代理公司、廣告公司等和以往工作聯系較為緊密的；或者成立裝飾公司、建材公司等，因為有業內的人脈積累，也能帶來不少客戶。2、其他行業：根據自己工作和生活的人脈積累和機會，在其他行業自己創業。
我遇見過的是回老家做自己客戶產品的省級代理，因為和客戶的關系處的比較好，加盟費很低且客戶愿意鋪貨，現在做的非常大，營收千萬。
7. 如何投資商業地產
商業地產成已成為投資者討論的最多話題之一，兩年前商業地產開始已走出*策“打壓”的圈子。目前股票市場潰不成*，很多投資者或投機者已開始轉移投資方 向，具體轉移到那里？他們在尋找一個具有保值，高回報的物業，而具備保值巨額回報的物業---商業地產當選其沖。事實上，商業地產在近些年一直是人們競相 追捧的投資點。而“如何投資一個高回報的商業地產”也一直是投資者不變的關注話題。那么，在今年的商業地產市場環境下，投資者該如何打好手中的投資牌，贏取高投資回報呢？飆馬商業地產策劃專家將根據地段、性質、功能的差異，幫助大家如何進行商業地產的投資。
首先要重視投資的商業物業環境
商業小環境主要是看其內部環境是否協調、物業管理是否規范等。一個好的商業地產項目首先要具備統一的街區形象，在商業業態互不沖突的前提下，能夠互相協 調，共同帶動其穩步發展。因此選擇一個好的鄰居也是商業地產投資的關鍵。如果在一家時尚前衛的咖啡吧旁邊有一家五金百貨店做鄰居，想必對其經營及銷售一定 有所影響。
而物業管理更是投資商業地產不應忽視的實質問題。一個擁有良性物業管理模式的地產公司不僅可以滿足商家日常所需，還可以創建一個良好的銷售環境。因此在投資商業地產中，不僅要看好其周邊環境，也不應該忽略其內在環境的細節。
投資臨街商鋪是首選
商業地產的結構布局大體以商廈和臨街商鋪等形式為主。商廈具有規模大、密度高等特點，所以較為適合從事服裝、飾品、化妝品、小商品等業態形式，但缺乏自由的經營時間且很難形成自身的品牌形象，適合小型商業地產的短期投資。
而臨街商鋪則避免了大型商廈的種種弊端，擁有較大的發展空間，容易樹立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消費群，符合各種業態類別的需求，富有較強 的生命力，更適合大、中型商業地產的長期投資，如餐飲、娛樂等。因此近年來商鋪一直深受業界人士的關注。尤其是臨街商鋪，在今后的*府規劃和商業設施建設 中，臨街商鋪將不再審批、興建，所以對于一個成熟商圈來說，超值的臨街商鋪蘊藏著無限潛力。
成熟社區商業值得投資
鄰里型購物中心已經成為發達國家幾乎每一個社區都有的流行商業形態，主要為周邊居民日常生活、休閑提供最大便利。街區式的商業布局、天井式的共享空間、循 環式的人流動線構成的豐富多元的賣場空間，形成一個固定消費網。例如本市南市商圈周邊200萬平方米高檔社區的興建，就預示著未來商業的跨越式發展。因此 選擇一個成熟社區也是商業地產投資中至關重要的。它不僅決定了其客流量的大小還決定了其消費水平的高低。
形成良性循環是關鍵
開發商的業績及合理的商業運作，也是商業地產投資的又一著眼點。開發商業績優良，證明開發商物業運作能力強，具備良性循環的能耐和運作模式，這樣在開發商 業時不僅能形成統一的商業形象，而且能創造良好廣告效應，從而提升商業地段的價值，帶動超高人氣，而且還能促進其未來的穩步發展。
商業細節決定投資成敗
目前商業地產在全國范圍內均有一些不健康的因素，如近期常常出現的產權分割等商業細節就給商業地產帶來了眾多弊端，使其管理難以統一，難以形成規模優勢， 得不到品牌做依賴，投資風險較大，租金呈混亂狀態。其不穩定性使商家在無意識間喪失了固定消費群體，往往消耗大量的人力、物力重新建立銷售網，進而縮短了 其發展進程。產權出售則打破了這一尷尬境地，使其成為商家的固定財產，不僅可以進行長期維護，建立自己獨特的經銷風格，博得廣大消費者的感性認識，在一定 的基礎上進行穩步發展，還可將其進行轉讓、租賃，獲取更多的產業價值。因此在商業地產投資份額中，產權地產投資是相對穩定的。
選擇王牌商業管理公司是重中之重
在商業地產投資中人們往往注重地段、周邊環境及投資金額，很少去關心其商業管理。殊不知商業管理在商業地產投資中也存在較大的升值空間，統一的形象定位， 業態的合理區隔，規范的物業管理模式都能促進商業的穩步發展，避免商業業態的混亂不堪。定期的整合推廣，更帶動了其超大客流量，增強其企業實力。故此選擇 一個商業管理成熟的商業地產項目也是投資首要考慮的問題。王牌商業管理公司是打造王牌物業的保證，眾所周知，中外的王牌物業無一不是王牌商業管理公司經營 的。如上海新天地物業是世界著名的飆馬商業地產策劃管理公司經營的。
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