房地產存貨在建工程

房地產存貨

1. 房地產存貨有哪些組成

要想學好一個行業的會計核算，基本上沒有什么捷徑，都是從基本做起，房地產開發企業會計講座（一）房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。

房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用.由開發成本和開發費用兩大部分組成。

（一）開發成本共有八項： 1.土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。

土地使用者支付土地出讓金的估算可參照*府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征用及拆遷安置補償費。

（1）土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。

農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。（2）拆遷安置補償費。

在城鎮地區，國家和地方*府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。

它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。 3.前期工程費。

前期工程費主要包括：（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。

通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。（2）“三通一平”等土地開發費用。

主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。

4.建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。

主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。

5.基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。

6.公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

其估算可參照“建安工程費”的估算方法。 7.不可預見費。

它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1~6項之和為基數，按3%一5%計算。

8.開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方*府或有關部門征收的費用。

在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。

（二）開發費用開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。 1.管理費用。

可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。 2.銷售費用。

它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：（1）廣告宣傳費。

約為銷售收人的2%一3%; (2)銷售代理費。約為銷售收入的1.5%一2%; (3)其他銷售費用。

約為銷售收入的0.5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%一6%。

3.財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。

（三）投資與成本費用估算結果的匯總為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出，格式略。三、房地產開發項目投資估算的作用：（1）是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據；（2）是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據；（3）是可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據。

四、房地產開發企業會計核算特點由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發企業與施工企業相比，會計核算有如下特殊情況： 1.產成品的種類多，核算方法不同。 2.產品成本的核算復雜。

3.經營收入及其相關稅金的核算不同。第二講房地產開發企業存貨的核算房地產開發企業存貨有以下幾大類： 1.原材料類存貨。

指用于開發土地、房屋、建筑物等開發產品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。 2.設備類存貨。

指企業購人的用于房地產開發經營的各種設備，如電氣設備、衛生設備、通風設備等。 3.在產品類存貨。

指尚未完工的各種土地、房屋等開發。

2. 房地產開發公司的存貨都包括那幾項

房地產開發企業存貨有以下幾大類：

1.原材料類存貨。

指用于開發土地、房屋、建筑物等開發產品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。

2.設備類存貨。

指企業購人的用于房地產開發經營的各種設備，如電氣設備、衛生設備、通風設備等。

3.在產品類存貨。

指尚未完工的各種土地、房屋等開發產品（即在建工程）。

4.產成品類存貨。

指各種已完成開發建設全過程并已驗收合格，可以按合同規定交付使用或對外銷售的各種開發產品，包括已開發完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發產品、出租開發產品和周轉房等。

5.開發用品類存貨。

指企業在進行房地產開發經營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。

房地產開發企業特殊存貨主要是設備類存貨和各種開發產品。

注意：臨時出租房、周轉房是視同存貨的。

3. 房地產企業存貨包括哪些科目

存貨是指企業或商家在日常活動中持有以備出售的原料或產品、處在生產過程中的在產品、在生產過程或提供勞務過程中耗用的材料、物料、銷售存倉等。

房地產開發企業的存貨通常包括以下內容： 1.原材料：指企業在生產過程中經加工改變其形態或性質并構成產品、主要實體的各種原料及主要材料、輔助材料、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等。為建造固定資產等各項工程而儲備的各種材料，雖然同屬于材料，但是由于用于建造固定資產等各項工程不符合存貨的定義，因此不能作為企業的存貨進行核算。

2.在產品：指企業正在制造尚未完工的產品，包括正在各個生產工序加工的產品和已加工完畢但尚未檢驗或已檢驗但尚未辦理入庫手續的產品。 3.半成品：指經過一定生產過程并已檢驗合格交付半成品倉庫保管，但尚未制造完工成為產成品，仍需進一步加工的中間產品。

4.產成品：指工業企業已經完成全部生產過程并驗收入庫，可以按照合同規定的條件送交訂貨單位或者可以作為商品對外銷售的產品。企業接受外來原材料加工制造的代制品和為外單位加工修理的代修品，制造和修理完成驗收入庫后，應視同企業的產成品 5.商品：指商品流通企業外購或委托加工完成驗收入庫用于銷售的各種商品。

4. 房地產去庫存是什么意思

狹義去庫存化僅指降低產品庫存水平，比如現在房地產行業出現蓋了大量房子，沒有人買/住，去庫存就是想辦法把這些現有的房子賣出去，去掉這些大量的存量。

廣義去庫存化，即消化過剩產能的過程不會很快結束，投資過度和消費不足，使得消化過剩產能要比狹義的去庫存化更長期、更痛苦。這是一個漫長的過程，需要通過時間與實踐，使得產能與消耗達到一個動態平衡。

擴展資料去庫存對促進經濟增長，預防金融風險具有重要戰略意義。我國商業銀行的貸款結構中，房地產業的直接間接貸款占據主要地位。

地方*府通過各種渠道向商業銀行融資，抵押的主要是土地等實物資產的產權價值。樓市長期高庫存狀態，作為抵押物的土地等實物資產的價值就會大幅度下降，銀行資金有可能出現支付鏈的斷裂，從而引發金融危機。

根據我國房地產高庫存的分布結構，一、二線城市基本無庫存壓力，甚至需要限購及增加供給來抑制房價過快上漲。我國當前樓市庫存的絕大部分主要分布在投資下滑嚴重的三四線城市，三四線城市是真正需要化解庫存的重點地區。

因此，去庫存還需要城市根據中央的六條舉措，實施適合本城市的更微觀、細致的*策。參考資料：百度百科——房地產去庫存。

5. 房地產存貨有哪些組成