榮觀房產網房地產定向開發合同
1. 開發商與我個人簽訂了《定向合作開發協議》,這是商品房預售合同么
不是，沒有法律依據。在簽訂商品房預售合同過程中應注意審核土地使用權是否存在抵押，仔細審核開發商應當辦理的法定手續和相關證件。
(1) 確認開發商已經取得商品房預售許可證等證件。要看開發商是否具備“五證”，即房地產開發證、國有土地使用證、該工程開發許可證、建筑工程規劃許可證和商品房銷（預）售許可證。
(2)審查開發商提供的格式合同，在簽訂正式預售合同前，雙方當事人往往會先簽訂一個認購協議，用來約定未來某個時候簽訂買賣合同。
(3)注意土地使用年限。出讓土地的年限是從開發商國有土地使用證獲得審批時開始起算，但是房地產開發過程中由于種種原因可能導致項目延期，從而使商品房售出時的實際土地使用年限已經大幅縮水。
(4)約定抵押權的處理方式。絕大多數開發商的投資并不完全是自有資金，為籌集建設資金，開發商往往會設定土地抵押權或在建工程抵押權，把在建的商品房抵押給銀行以獲得貸款。抵押權人在法律上有優先受償的權利。
(5)約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。預售合同示范文本對房屋交付條件做了基本規定，保障了購房人最基本的權益。但示范文本已有的內容并不能完全滿足所有購房人的需求。
(6)仔細了解開發商的按揭*策。購房人如需按揭貸款，在簽訂預售合同前，需認真了解相關*策，避免在籌措房款中發生意外。
(7)重要公共配套設施寫入合同。
(8)約定面積誤差的處理結算辦法。
(9)簽約時要注意房屋質量問題。購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，并將質保書作為合同的附件。
(10)明確規劃或設計變更的處理辦法。
(11)重視前期物業管理和臨時管理規約。
(12)注意合同文本中補充協議的內容。
(13)約定違約責任。
2. 什么定向開發的房產
定向開發的定義為：開發企業根據目標客戶、商戶等的具體需求，有針對性地進行前期溝通接洽，量身定做式的開發行為。
定向開發的利弊
雙方都能夠接受的合作方式，意味著“定向開發”這一被地產商視為救命良藥的操作程序有著市場。但是，有市場就有競爭，競爭中也難免會出現各種不正當關系。定向開發的決定權在甲方，在這種狀態下，成為乙方或將決定一個企業的生存。
目前已經在接觸甲方的某開發商就表示，現在走定向開發的路子，比之前的市場更加市場化，門檻更高。所以，競爭的出現，更多地會體現在公司開發實力上，而非歪門邪道。這位地產商直言，定向開發已經成為大多企業自救的一條必經之路。
其實，在定向開發的合作過程中，甲方仍舊有持反對意見的人。原因無外乎擔心出現腐敗、形成特殊利益圈等。于是，更多出資買房的人就提出，將整個定向開發程序透明化，將所有資金用途公正化。
古語有云：水至清則無魚，人至察則無徒。沒有了過多復雜的中間程序，與之相關的負面效應肯定大量減少。而過去不知道面對誰的預判式開發被定向開發取代后，那些要盯死自己資金的投資者們也會對開發過程中的每一個細節高度關注，且不容許任何不必要的浪費產生。
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